2018中国房地产金融论坛

乐居小记者 04-26 15:57

主持人：谢谢王总的激情四溢的演讲。

时间过的很快，转眼一天时间，到现在会议各项议程均已结束，感谢各位领导和各位嘉宾出席会议。今天是非常充实的一天，经过一整天的交流与学习，相信在场的每个人都是受益匪浅。但是因为时间有限，如果大家意犹未尽，可以私下再找时间一起交流探讨。

2018房地产金融论坛活动到此圆满结束，我代表会议主办方再一次感谢与会的各位领导和嘉宾，我们下一次活动再见！

谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

    王戈宏：谢谢房协的领导。

    我最近参加的会不太多，一个是咱们的会，一个是在上海的一个会。今天说是让我压轴，我压力特别大。感谢大家在今天最饿的时候听我来发言。

    现在在中国金融领域主要有三件事特别热门，一个是区块链，第二个是REITs。第三，长租公寓。长租公寓最近不正常，我看到一个著名的企业，突然间宣布资金链断掉，很惨，非常非常惨。这个行业一方面是我们的开发商动辄百万，发REITs能够发百亿。另一方面，这些创业企业很多因为融不到钱都遇到很多问题。今天最后一个发言，希望能够讲点产业的干货。如果有人现在还想进入长租公寓，如果有人已经进入了，你也可以听听我们的经验。我今天的题目叫“9问长租公寓”

    第一问，长租公寓为什么这么火？

    我当时四年半以前做，做的时候48万，上个月我听一个部委领导说，现在中国登记在册的长租公寓品牌已经有1200家。长租公寓成了一个无论是投资界还是开发商来看，是最火爆的行业。

    它的原因是什么？不光是这个产业本身的需求，它是有几个很重要的趋势。我们把这个趋势做成一个组合，租售并举、职住平衡。大家都是做地产的人，中国30年以前，商品房的改革是中国房地产的重大格局。现在中国的地产政策限购限售。现在的政策是什么？这一次国家把租赁放在一个很高度的国策，应该是一个很重要的趋势。因为在任何国家，光买楼是一个增量的市场，存量主要是二手房跟租赁，可能未来十年左右的时间，租赁可能是一个重大的机遇，这是第一点。

    第二点，职住平衡。前年欧洲一个媒体评选了世界百大青年城市，北京连百名都没有进。因为什么？有一个指标，一定是要考核年轻人在一个城市里生活和居住的比例。年轻人在北京市在里面工作、学习、创业、奋斗，北京这么多高校、这么多办公室、这么多创业机构，但是年轻人基本是居住。这样的话，北京不是一个青年城市。这是蛮调侃的事情。这次长租公寓做成一次大市场，能不能把年轻人搬到社区来？

    全世界的城市都在干一件事情，就是让城市年轻化，包括洛杉矶政府开始鼓励，能不能把低端人口、黑人搬走，把年轻人挪到城市里。洛杉矶正在进行非常重大的城市中心。城市中心里非常重要的一件事，在城市里边建年轻人玩的地方、工作的地方、学习的地方和居住的地方。所以，职住平衡未来在中国也是一个非常大的需求。

    其实房地产在全世界，五年以前大家有一个说法，房地产其实有了金融属性。开发商在美国其实是一个很小的行业，美国最大的行业其实是金融行业。房地产金融在美国就是REITs，在英文里，房地产属于两个单词：realty property。realty是一个资产，property是一个不动产。这次咱们发REITs包括存量资产证券化，存量资产就是说我们在城市里新增的已经没有了，都是存量的，最近看链家等很多企业的转型。存量是巨大的市场，但是存量因为在中国的租售比算不过帐，所以存量一直没有得到有效的激发。两个原因：第一个原因，没有人管理存量，让存量获得价值。第二个原因，存量没有很好的金融出路，不能对冲。所以，我个人觉得现在中国的地产新的革命要从房地产转向不动产。所以，不动产选择了存量。

    消费者买房子，做投资，保值增值，现在的年轻人，尤其是00后、90后，家里都有房子，而且00后已经18岁。微信上写的文章特别有意思，讨论《90后如何面对中年危机》。现在一般男人都感叹年龄，女人的年龄在别人的眼里，男人的年龄在自己的心里。什么意思呢？现在90后、00后将会变成中国房地产消费的重要的人群，但是，他们不缺房子，他的爸妈有房子。所以，现在更多的年轻人开始要有消费属性。房子除了金融属性，除了一般的居住属性之外，产生了消费属性。

    这几个特点：职住平衡、租售并举、房地产、不动产、资产属性、消费属性，对中国房地产下一步可能是一个根本性的刺激。

    政府红利，一个政府很少有对一个产业铺天盖地政策扶持，几乎每个月都有。另外，现在新的调控，干脆就不调了，或者先调死了，然后给你开出一个窗户。不用做增量，你来做存量。现在开发商为什么做长租公寓，不做就没收入了。你现在做增量，你到哪儿去做？所以，租赁是一个存量市场，我个人觉得这是一个调控的新国策。第三是职住平衡。年轻人在北京要工作、要奉献，我为什么不能享受北京的文化、北京的精彩？全世界的城市，纽约、东京、巴黎、柏林，为什么非常有魅力？是因为这个城市的活力，除了有文化，还有年轻、还有朝气，但是北京一有雾霾，公园里都是大爷、大妈，没有年轻人。所以，未来年轻人在都市里的生活居住一体化，这在未来是非常大的一个趋势。

    房地产转型，现在开发商都知道，你去拍地的时候，第一是拍价格，但价格都是限价的。第二，拍持有，拍持有很简单，谁拍10%、20%、30%，中粮央企现在就是100%。万科现在为什么租赁被人调戏、调侃？它没有办法。所以，开发商自持物业该怎么办？如果不做REITs该怎么办？刚才谈到房地产整个产业的属性开始从房地产向不动产。

    很重要的是现在出现了城市更新。刚才提到居住的消费革命，第一个革命，从我们老一辈文化的传统，作为资产，买了房子就是千万富翁了，从这个时代开始转化为消费，我要消费空间。大家有没有注意到一个现象？去年开始全世界有一个研究，他们发现在全世界的很多主要的地方、主要的城市，已经大批量出现了单身。中国去年的一个统计报告，中国现在单身是2亿人口。2亿是什么概念？是美国人口的2/3。欧洲现在出现大量的单身，日本现在出现不婚族。这些单身的消费跟家庭是完全不一样的，单身是不是要去买房子？而且我们现在要谈租赁市场，我们现在巨大的市场需求，但是在供应侧有吗？现在所有的房子，开发区都是为家庭盖房子，越来越大、越来越贵、越来越远，恨不得都是LOFO，有谁为年轻人做房子，年轻人的房子多大合适？全世界只有一个地方的商场做了研究，他认为35平米的一房一厅是最适合都市年轻人。哪家企业？是一个家具公司，宜家。宜家的样板间，有一个35平米。他们做过统计，35平米是一个年轻人在都市里面，当你独立居住的最佳面积。所以，单身的需求非常大。但是现在没有人为单身做产品。我们的开发商一般没有信心做。现在所有开发商产品要么是远，要么是贵。谁在北京的CBD？现在只有我，我在故宫做了一个，我在CBD做了一个，都是满租。我做了四年，方圆三公里之内或没有任何一个品牌公寓在这里，因为做不起来。后来我发现我吸引了大量高层次的年轻人居住，所以单身的产品没有得到很好的满足。

    城市中心化。你们知不知道北京现在有两个楼盘的租金现在上得非常快，西边的不说，东边一个是凤凰城，一个是西嘉国际（音），租金涨得很疯狂，可能租金涨得超过20%。为什么？这两个楼盘现在有多企业家、创业者跟投资大佬过来住、老外过来住，使得这两个楼盘的租金上得非常快。现在很多企业家和有钱人开始把自己的别墅租出去或者不住了，住到市中心来，因为市中心所有的资源、所有的配套和所有的东西都可以享受。这些有钱人买了房子不住，在市中心住的现象，又使得租金大面积地往上上。现在有一个说法，“买不起房子也租不起房子”，这是真的。大家不要以为买得起就租得起，曼哈顿的租金一样很贵。这里是一个矛盾，城市中心化居住已经不是年轻人的趋势，已经是有钱人的趋势。这是居住理念的变化。

    2问：长租公寓到底是什么？

    大家做长租公寓，什么叫长租公寓？我自己做了四年，我也不知道，但是有些思考跟大家分享一下。

    （图）下面这些酒店品牌有什么区别？都是顶尖的星级宾馆。硬件，大家都有钱投资，而且是开发商投资的，很奢华。但是服务有什么区别吗？在三亚都一样，三亚的每个湾上都开在一起，而且你也知道，在酒店里有一个特别重要的现象，总经理经常就那几个人，因为你哪个总经理服务好就挖过来。设计也是，你请大师设计，我也请大师。所有的硬件、软件其实区别都不大的时候，开发商在做什么？有一个现象，中国的开发商都是一些顶级宾馆的房东，中国的开发商有没有做出世界级的酒店品牌？没有。现在只有香港的开发商嘉里集团做的香格里拉是亚洲人的品牌。

    很有意思，为什么我们不能做这些酒店呢？你们觉得这些消费者，为什么买爱马仕，不买LV或者是古驰。一个包包同样的款式、材料，如果这个包包让你决定付多少钱。一个爱马仕的包几万块钱，这是一个什么道理？品牌的真正价值在哪里？就是定价权的问题，定价权是很难做的。大家知道做品牌特别特别困难。

    （图）这些手机有什么区别？大家到深圳之后，下了飞机之后，所有的灯箱广告，不是iPhone的手机，但是一看跟iPhone长得很像，小米卖到2、3千，iPhone卖到8000。这些手机硬件都非常便宜，但是为什么手机品牌不一样价格差异那么大？其实大家知道消费者对这件事情的认可，不是你说得好就买。

    长租公寓非常多，区别在哪里？上次有一个投资人跟我讲，“王总，你的新派公寓跟魔方有什么区别？”我说不知道有什么区别，是拼软件还是硬件，还是地段？所以，现在长租公寓里，我当时做完之后，我在两年半的时候，一个著名的开发商万科派了18个人的团队到我这里以投资、学习、合作的旗号跟我谈。我就跟他们讲得非常细。谈完之后我说你还投吗？还要不要合作？他坦诚地说，你们这些硬件不就是精装修嘛，精装修万科是最牛的，成本控制得最好。你们的服务，不就是物业管理吗？万科的物业管理No1。还有什么？他们觉得现在长租公寓产业的真正特点就是精装修跟物业管理。所以现在开发商做长租公寓可以随便做，因为他们把这个理解成了精装修跟物业管理。刚才看到的那些酒店，也是精装修，也是物业管理，区别在哪里？这是一个值得研究的东西。现在这些公寓我认为的区别其实都不大，进入了同质化的现象。大家经常说我的装修非常好、设计非常好，要有情怀，我在做情怀，我在做社群，我在做服务。其实抛开这几点东西，现在这个行业谁也拎不出来到底有什么区别。我们反过来讲丽思卡尔顿跟四季、香格里拉到底有多少区别？在中国很有意思，一个行业起来，马上很多人去做，然后把行业做死，然后很多人退出。长租公寓刚刚开始，还没想明白是什么行业的时候已经全面在进入。现在你要说开发商不做长租公寓那就是很麻烦的事情，但是长租公寓是不挣钱的，怎么办？这是一个值得大家去思考的。

    3问：长租公寓会成为下一个共享单车吗？

    前段时间有一篇文章，写长租公寓会成为下一个共享单身，共享单身快废掉了。有投资人问我，王总你怎么看这个问题。我说你老问这么可怕的问题，我不知道怎么回答。我说单车可以随便乱扔，我们长租公寓的房子不会乱扔，会成为一个很好的管理者。

    为什么这两个行业非常像，这个行业有很多很可怕财务的逻辑。现在中国的长租公寓，90%的模式都是包租模式，包租模式很简单，就是做差价模式。我给房东钱，我来装修、管理、玩差价，这个模式的前提是房东必须是傻瓜，不会定价。现在不一样了，只要有楼出来，金融街只要有一个物业出来，马上是连锁酒店给2块钱，我们公寓给3块钱，联合办公给5块钱，毛大庆的共享经济给6块钱，共享办公给8块钱，月子中心给10块，房东给谁？这是现象。我在曼哈顿的时候，一个人带着我说这是我家族的楼。我很震撼，他给我说的话我记忆犹新，他说告诉你，一个独栋的不动产是硬通货，真的是硬通货。

    你们看一个公式，70%+12+12+6=0。这就是90%的企业，包括大企业不断再融资，融资的量越来越大，40、50个亿，50、60个亿，融完之后紧接着发债。为什么？因为只要发展就要烧钱，烧得一塌糊涂。今天有一个著名的品牌说资金链断裂，我非常心痛，这个行业变成一个没有钱就活不下去的行业。这个行业，如果你要做一个夫妻老婆店很容易，慢慢做，挣钱了。一旦规模化发展就是要烧钱。为什么呢？

    EBITDA是2年，EBIT3—4年，BREAKEVEN6—8年。我已经很保守了，现在很多是10年以上。你做一个项目一定是10年以上你才敢投。比如一个项目你投2000万进去，付了房租3000万等等，你的现金流在6个月之内要留出3000万，6到8年你才形成总现金流平衡，你敢投吗？这是很大的问题。所以，现在规模不经济成为这个行业的典型财务特征，现金流已经无法支撑规模扩张了，这个行业能不能做？

    前段时间有很多开发商跟我聊天，“哎呀，你跟我说一声，我们准备做长租公寓了，我们应该请谁做。”我说你应该挖我的人去做，做完董事长亲自挂帅。我说为什么董事长挂帅？他说开年会的时候，北京的总裁说我今年收购了300亿，上海是600亿，深圳是800，长租公寓的董事长说我负200亿，所以要董事长挂帅。长租公寓的帐不用算，算不过来，有一篇文章说重算！现在自媒体太有创意了，我们都是靠自媒体，没有自媒体还不行。

    现在长租公寓还有模式之辨。

    前段时间有一个误区，大家把包租模式作为轻资产模式，不轻不重。不轻不重你要给现金，要给钱，如果150套房子，现金得往外流出3000万。所以，这是不轻不重。轻资产就是国际化的品牌，不用花一分钱，房东按照它的要求装修，它收管理费。但是轻资产属于品牌，在全世界做品牌是最难做的。第二是重资产。买楼算不过帐，租售比例是2，怎么做？我们很幸运，我们新派公寓在4年前买了这栋楼，其实4年中我是在质疑中长大。他们说你应该租楼，所以我真的应该感谢政府，感谢中央推出了类REITs、CMBS，如果没有这个我也快死了。为什么这么说？现在开发商都在做，投资都在做，我希望明年这个房协再搞论坛我能站在这儿，别到时我没了，开发商站在这儿。所以，我们这些先行者千万不要变成先烈。

    现在的模式有三种：轻、重、不轻不重，98%都是不轻不重。轻和重同时做的只有我一个人。轻和重分别做的现在还有。他们终于认识到了新派公寓的模式可能是对的，这是因为有REITs。

    长租公寓将成为中国下一个烧大钱的产业！不亚于滴滴。这个行业核心问题是融资问题。这个行业现在很尴尬。

    4问：创业型长租公寓真有危机吗？

    未来是不是酒店系？开发商系？刚才我说长租公寓成为开发商的标配，没有做长租公寓的开发商很焦躁，整天说怎么办怎么办，正在做的也在焦虑，不挣钱，谁来当他的总经理不知道，这是现在一个很怪的现象。

    《新京报》在去年有一个报道，叫“银行强势进入长租公寓来围剿长租公寓的产业”。地产系、中介系、酒店系多方围剿。我们是下面的一个小公鸡，有一群老虎（图）。所以，创业公司非常惨。

    未来创业公司和开发商系、酒店系，谁能赢得未来？

    我现在有一个观点，这本书是星巴克的创始人写的，现在我们创业公司all  in做，有可能做不成。开发商的团队基本上都是打工心态。所以，做长租公寓公寓，如果你把它当成一个房地产生意就麻烦了。其实我们更多的是消费者生意。我们的创业团队跟他们的重大区别是，我们非常关心我们的居住空间是怎么打造的，我们非常关心我们消费者的满意度，如果消费者抛弃了你，你规模再大都没什么用。所以，我们现在讲开发商是拼爹的，他们的长租公寓能不能挣钱，是不是满租，是不是怎么着，他们也不会特别care，他们说反正有人兜。到底是拼爹能成功，还是all  in能成功，我不知道，但是好象富二代成功的人不太多。

    5问：长租公寓的坑如何跨过？

    我们有很多坑，拿楼资源，现在是拿楼有这么多的人，如果你是房东该给谁？你会相信新派公寓，不可能，才3块钱。给月子中心，这个楼在CBD的物业，一年的租金能赚到1000万，我已经被三个月子中心来找我，说王总，你一年挣多少钱？说营业额1000万。他说这样，我给你1500万，你退出去。我如果想挣钱，我就退了。所以物业资源特别特别尴尬。第二，我们的运营效率，我们刚刚开始。第三，技术壁垒。现在哪家公司都花了上百万做一个IT系统，是不是好，是不是有用？也不知道。这都是一个问题。最后，真实的环境问题。国家在鼓励长租公寓，现在长租公寓在工商局是没有名录的，我们注册的名字千奇百怪，有生活公司、服务公司，我们新派公寓叫企业管理人，不能叫公寓。我们新派公寓在全国都不能注册。深圳真是很有希望，深圳特批，你的新派公寓就叫新派公寓深圳管理人，在北京不能叫，这是一个问题。

    现在公寓有一个很大的问题是消防的问题，我们所有公寓都不能拿消防证。消防局说对不起，现在中国没有公寓的消防法规，只有酒店、工厂、office，现在这些问题不知道该怎么办。消防我们到底是要做一个完整消防还是不用做？CBD的项目是住宅产权，我当时开业的时候，我申报了消防，被消防局给扔出来了，说你是70年住宅，不需要消防的，结果每年到了年末，消防局的朋友们都会过来问候我一下。他说“哎呀，对不起，上面是上面，下面是下面，我们下面还是要管。”有时我觉得一夜之间长租公寓就会被关掉。所以，政策的坑怎么办？

    现在长租公寓能活下去都是什么呢？有资本，有坑也能扛过去，有钱嘛。现在很多人是没有钱的时候，即使前面没有坑，也被你踩出了坑。后来想想真的很可怕，陈道富变成什么了呢？长租公寓我谈了这么多，跟房子一点都没有关系，变成消费者对你是不是认可，资本是不是支持你的行业了。所以，长租公寓的属性正在慢慢发生改变。

    6问：资产证券化是不是长租公寓的救星？

    长租公寓资产证券化现在发的非常多，现在有一个特别大的问题，最近发的ABS动辄上百亿，但是请问他们有没有百亿的楼在手上？那天我跟几个朋友在聊，发现一个现象，这个现象挺可怕，因为现在开发商银行贷款，各种融资渠道已经很窄了，现在在用类REITs和资产证券化进行融资，REITs在美国是投资品种，如果是变成一个融资品种，开发商用低成本融资，会不会把这个行业做坏？现在发储架式，储架式是拼爹，你的公寓不用有楼，只要爹有楼就可以做。这个时代，资产证券化成了开发商拼爹的时代的话，融资工具该怎么办？

    这是近三年的交易量，去年到今年发行的阻力已经大了，到了2000多亿。其实在房地产的生态链里做证券化很多，比如供应商、房企、物业、租金、按揭，都可以有，在中国这几个方面的证券化会全面展开。供应链金融证券化、购房的尾款、物业的租金以及租金的收益权，还有我们做的资产等等，现在规模越来越大。其实中国的规模跟美国比起来还有差距，中国就算到上个月2200亿人民币，美元也就350亿。但是美国现在的资产证券化，规模到了1.7万亿，我们差了将近60倍。所以，中国类REITs仅占ABS的规模的2.4%，很多还是债。美国的REITs在资产证券化产品的规模在35%，所以中国的规模会做得非常非常大。有一个数据，现在中国所谓的存量资产，到2017年是240万亿。我们20个城市的现有的存量240万亿，中国居民的房产贷款总规模是22万亿。美国人说一旦你们有公募REITs，你们将是全世界最大的REITs市场。所以，大家要赶快准备好，现在干房地产的不要干了，开发商都别干了，干REITs。所以，这个行业为什么受到高度的关注？因为它的市场很大。

    类REITs从2014年开始，但有三个比较典型的企业，第一是中信启航，做的是office。第二，鹏华万科，做的是公募基金。第三个是我们把一个楼上市了。我们做了一些很艰难的突破。

    当时交易所给我们提的条件是正在全国找项目，说推一个住房租赁的资产证券化的公司，有几个要求：第一，你必须是一个确权的，最好是在一线城市的楼。第二，最低现金流至少有年以上稳定现金流。第三，租金坪效明显提升，比周边涨了100%。这个楼我们2.2买下来，70年住宅，现在的价格是8.8万以上，戴德梁行把我评成了5万块钱，我们这里有很大的增量。第四，中国的长租公寓品牌。这四个加在一起的条件，至今为止只有我们一家合格，去年也很幸运，我们在深交所就挂牌了。

    7问：长租公寓为什么能够成为国内首只REITs。

    当时我买这个楼只用了15分钟，用了180天改造，3个月就满租了，使用了四年。这个楼我是用基金购买的，如果这次发了REITs我就卖掉了，而且开发商给了我钱了。人生必须要懂得放弃小钱，要懂得赚大钱。懂得放弃快钱，要赚慢钱。这是我们当时新闻报道，《华尔街日报》采访我。问我，第一，中国什么时候才有真REITs。我说现在已经类REITs、CMBS正在发了，不要问了。中国做事情一定是你在红灯面前都准备好了，绿灯一亮就出来了。不能等到绿灯亮再做，就没戏了。第二个问题，你们做过的全过程感受是什么。我说一定不能太匆急。我身边有很多聪明人，我的团队非常聪明，中间遇到很多问题，因为我们是第一单，根本没有参考，所有的东西都在创新，跟交易所一起工作，中间有三四个人的精神几乎崩溃。我们有一个团队里面的人，在最后一刻马上要发行了，我们的列后还没融到，他前一天晚上，从来不喝白酒，酒精中毒送到医院，他说我差点就没了。我当时说你干吗这样？我们最后的投资落实是24小时才搞定了。所以，你不能很聪明，但是要很智慧，要坚持下去。

    这是敲钟（图）。我们的证券代码是119434、119435。一定要看这个细节。我们新派优先130万份，新派权益是140万份，每份100万手，代表了类REITs跟私募基金的区别在哪里，已经彻底突破了200份。政府很有智慧，在公募REITs到来之前让大家做实验和创新，这个东西都做出来了，我觉得我们真REITs的话应该讲不远了。

    我买之前这个楼，当时卖了3年，2.1万没有人要。后来我经过改造变成这样。这个项目我们改造成100套，70%住的都是海归，出租率基本上是98%以上。

    新派公寓我们干了什么？这个循环是很重要的，当时成立了新派公寓的品牌，然后接下来在右下角，我们做了四五个基金，进行募集收购，然后我们物业资产的改造提升，用了四年时间。

    如果你是开发商，这个楼翻了四到五倍，为了赚钱，其实早卖掉了。我当时特别想卖，我觉得可以赚到大钱，但是稍微忍受了一下没有卖。人有的时候不要太贪，忍一忍、吃点亏，现在获得了巨大的收益。

    最后，我们的发行，而且我们发行，他们评价我们是中国真正最像REITs的一个类REITs，因为我们把资产份额和资产架构全部都搭建好了，所以我们完成了闭环，这个闭环实现也是我们一家在做的。

    另外一个更重要的就是拼爹的现象，现在发的储架都是融资的AAA评价，我们是靠什么？新派公寓非常小，当时我们的评级得了AAA，为什么得了AAA？根据我们资产质量和运营现金流品质、能力，这是在中国是破天荒的。

    评级公司做了重大的创新，因为它对新派公寓没有办法评级，没有资产，没有担保，这个楼是基金的楼，他们做了创新，因为有了AAA评级，我们优先级发行的利率当时才是5.3%，你们知道5.3%有多么低吗？现在发行率都在5.8%、5.6%以上，所以这个评级也是一个很重要的。未来我们叫存量资产、叫管理，有没有好的管理品牌，能不能创造很好的现金流，对这个资产的价值有很大的帮助。

    这是我们一个基金的结构这个图，不细说了。

    今年，我们敲完钟之后，建设银行就跟我谈了，他说你完成一个闭环，建行正在做住房租赁，建行愿意拿银行最便宜的钱支持你，所以很荣幸，我们迅速地就发起了一个首期20亿的一个面对资产证券化基金。银行作为优先进来。

    有两个事：

    第一，产业是你在瞎闹还是变成一个产业，有两个重要的标志，一个标志是巨头有没有进入，所以我认为开发商进入长租公寓是非常对的，如果开发商不进入，我们在瞎折腾，没有任何意义，市场不够大。

    第二，银行开始进入，因为银行的钱最是便宜的，所以我们基金发行之后，现在也是得到了关注。    

    我们做了另外的事情，长租公寓不挣钱，我为了让它赚大钱，我干了一个事情，我未来在REITs里面我的资产管理租金，每年收10%的管理费。

    资产未来从2.7亿到过了三年之后再发行涨到3.7亿，一个亿的部分分享资产增值的部分，IRR从8%-18%，我拿20%-40%，什么概念？资产管理者如果他跟资产的价值生长没有关系的话，他凭什么让资产变得很好，租金很高，所以只有给他这个动力。所以我们创造了新的收益模式，长租公寓一定可以挣钱，但是要赚的很智慧。这是我们的一个创新。

    我们为真REITs搭建的一个结构，这个结构其实蛮复杂，很多人都盘过，不用管它了，以后我们要上公募的话，应该会特别简单了。

    今后千亿级的房地产还会是开发商吗？现在都是开发商。大家注意看，在美国其实开发商上千亿非常难，都是REITs上千亿。我排了前五名的美国的REITs市值，EDR、EQR都是在百亿美金以上。为什么开发商对REITs这么关注，今后你拥有一栋楼上REITs就会成为千亿级公司。

    未来在中国真正牛的公司是什么公司？在中国有十个城市，各买十栋楼持有在手上，一百栋楼过五年之后再上REITs，你是什么公司，那种公司非常厉害。未来我们叫开发时代还是叫不动产时代，开始转型了。

    长租公寓未来将会是一个什么样的公司？所以我个人觉得它将会出现两种属性：

    第一，消费属性，它的品牌定价权很重要。同样在金融街的50平米的一房一厅，所有的人在这开完之后，十家开在一起，谁的定价高。

    第二，金融属性，未来谁能融资，谁能做REITs。

    应该讲我们长租公寓应该为两类资产创造价值：

    第一类是消费者品牌，要变成消费者喜欢的品牌。

    第二类是要为资产持有者，让他的楼从一个亿到1.5亿到2亿。这是未来一个很关键的价值。

    这是我们的客户群，我们是九不租，我们是50岁以上的单身大叔不租，因为杀伤力很强，我们都是租的美女，我们是“三高”：高学历、高收入、高颜值，70%是海归，65%是单身女性，颜值非常高，我们为了避免出问题，我们要搞标签化，养宠物不让住，抽烟不让住，两个男的不让住等等。

    我在深交所发言的时候，我讲我的感想，我说我能发成REITs，感谢很多人，感谢党，感谢政府，要感谢我的租户每个月按期付租金，这些人是对租金价格不敏感的一群人。

    我们新派公寓做了四个产品：创客公寓、白领公寓、精品公寓、家庭公寓，为这些人群创造了非常好的居住产品。为租金评效、价值评效创造了非常好系统。

    长租公寓租金目标是什么？就是一个青年居住的品牌，然后是一个资产价值的缔造系统。

    我从来没有谈公寓，也没有谈房子，也没有谈长租公寓。其实这个行业做成一个消费品牌，如果变成一个资产价值的创造系统的话，才能为消费者创造价值，才能为房东创造价值，他们对你才有依赖，你才有生命力，你才能做资产证券化。

    完全不能是很LOW拿房子，做装修，做物业管理，那个已经非常LOW的时代，我们一定要进入真正的核心价值。这才是我们金融和开发商所需要的东西。所以我觉得谁能做到这个东西，肯定未来就是赢家。

    我当时在做的时候，没有人投资，只有赛富投资了，当时赛富有几个合伙人，有六个人都否了，只有一个人没有否，为什么否了我？他们说赛富不能投房地产，我说我不是房地产，那你是什么？我是在做消费品。很新鲜，消费者很有意思。中国吃穿行都有消费品牌，住有消费品牌吗？除了酒店开发商是开发品牌，我一定要做未来中国年轻人居住的生活方式的消费品牌。他说好，你要做消费品我就投了，他动员他的权力，七百万美金不用通过任何人节投了。

    所以我觉得有的时候一个投资大佬真的有很强的洞察力，当年没有人投的时候投了，现在很热，后来他说一句话说的很对，他说我在看一个创业公司能不能成功，从BP里面有一页就能决定公司的未来，就是它的使命，一个简单、朴素、相对伟大的使命，会让公司走得很远。我们的使命就是“enioy living”，让都市青年人能够快乐地居住，不要再悲催。这样的话我们可能会提供更多的好产品，提供更多的好价值。

    非常感谢！

乐居小记者 04-26 15:57

主持人：谢谢金威先生和各位参与对话的嘉宾。接下来，有请新派公寓CEO、创始人王戈宏先生，他的演讲题目是万亿产业的金融破冰及竞争博弈谋略

乐居小记者 04-26 15:57

    金威：谢谢第一线案例分享。这个话题很多论坛上大家都进行过讨论，无非对于周总提到三个能力构建，在三个能力基础上才有盈利可言。现在有很多的现实条件限制了三个能力的构建，但是我可以很清晰地看到，我们在第一线，无论监管领导，还是我们在每一块不同环节的领导，都在兢兢业业地做好自己手上这一块，所以我最后想用有一位行业大咖曾经提过的一句话说，预测未来最好的方法是我们去创造未来，不要因为简单的一个困难就止步，能够继续前行。谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

    刘坤阳：大家好，谢谢中房协邀请举办这个活动，我本人来自开源证券，我本人主要做资产证券化业务，还有公司债业务，从前端的承销到最后投资都有涉及，本人主要做一些围绕不动产或者房地产领域的一些客户，还有一些项目。

    今天谈一个话题，就是对将来的公募REITs或者马上公募REITs做一些展望，因为这个话题本身也是契合今天论坛的主题，就是住房租赁的投资，本身REITs作为住房租赁盘活存量的一个资本利器，同时也是住房租赁投资的一个重要渠道。

    展望一下，我们的一个判断，我们做了一些研究，我们的判断是，大家都知道住房租赁是未来十年可能主要的一个国家战略，号称十年大计。住房租赁的趋势是大势所趋的，从REITs的角度来讲，尤其是从2003年以后，国内的REITs呼声很高，尤其是从到了2015年之后，我们很多业内的朋友都说，REITs会在短期之内推出，现在也有三四年左右的时间了，我们看REITs的呼声是日渐高涨。

    因此，结合起来，住房租赁的REITs业务或者公募REITs业务是大有可为的。主要是从以下的三个方面简单来分享一下。

    第一，从宏观角度，本身公募REITs推出，刚才前面嘉宾提到了，天时地利人和，过去解决我们看公募REITs的推出，它的时机不是很好，或者从2008年的金融危机搁置了一段时间，从2008年到现在，整个房地产市场成为国民经济的支柱产业，反倒是不利于REITs的出台，从监管的层面，包括从整个市场的判断层面。到现在为止，我们看尤其是从十九大以来，或者说十八届三中全会以来，国家的导向就是围绕供给侧结构性改革，在去杠杆和服务实体经济几个，作为一个重中之重。比如去年中央经济工作会议继续强调了供给侧结构性改革的五项任务。在去杠杆的层面，REITs可以发挥非常有利的作用，尤其是从宏观的层面，本身REITs的负债率是不高的，REITs可以把很多的这种债务性资本转变为股本的投资。

    第二，服务实体经济，所以我们看到尤其从2016年底到2017年上半年，证监会和发改委、财政部在推出围绕PPP项目，尤其是在政府和社会资本合作的一些基础设施领域也是鼓励REITs的发展。REITs在这些基础设施领域能够很好地起到服务经济的作用。这是从宏观层面。

    所以我们可以看到，从2015年简单梳理一下，有一项，就是国务院发文，鼓励住房租赁REITs的发展，2016年应该有四个文件，鼓励REITs的发展，提到REITs。2017年的时候，有三个文件，也提到了REITs的发展，直到今年4月份的时候，住建部还有证监会联合推出了，对于住房租赁领域既鼓励这种债券性的融资，证券化融资，同时也鼓励权益性的融资，尤其是REITs试点。这是从宏观层面可以看到，从中观的层面，REITs因为我们刚才提到十年大计之下，REITs的推出，不管今年还是明年，或者稍微短的时间之内，大家众望所归，因为REITs本身在服务实体经济，还有抑制泡沫的层面起到很大的作用。居民的财富过去几年的巨大的投资都涌向了房地产市场，还有股市。在这样一个环境之下，造成了很多负面的东西。

    REITs的推出势必可以引导巨大的居民财富，合理地投入到住房租赁市场上，从住宅的市场和商品房的市场，引导到租赁市场，这个会对整个行业起到非常正向的作用。

    REITs本身不管住房租赁现在租售比很低，开发商也好或者其他企业也好，很难去投，REITs本身在这个领域里面可以起到价格校正器，尤其现在一手房、二手房市场巨大倒挂，可以通过REITs进行校正。

    第三，微观层面主要有几点：

    1，因为REITs本身也是一个筛选过程，REITs在住房租赁领域投资，可以从正向意义上鼓励房企打造自己的品牌，锻造自己的产品线，这样才能得到消费者的认可，得到投资者的认可，现在我们看到主要的房企业：万科的白寓、龙湖的冠寓、旭辉的领寓到朗诗的诗寓等等都是在着力打造自己的品牌。有些客户产品名称没有推出来，但是纷纷地在锻造自己的品牌。这个实际上对REITs是一个很好的正向作用，可以优胜劣汰。

    2，REITs本身对运营，本身的回报率，股本投资者或者债务性的投资者对回报率有要求的，从一定程度上倒逼房企在住房租赁品牌运营层面把利润率提高，很难，包括集体土地的入市，包括很多国企，很多租赁住房用地推向市场，实际上对回报率是有一个很好的促进作用。现在很多租售比，一线1点几，甚至更低，通过很好的引导，相信REITs在住房租赁领域的回报率将会得到改善。我们有些客户在拿到租赁住房用地之后做了一个测算，可能15年、20年可以实现投资的收回，这个实际上对行业来讲是非常有利的一点。我们看到从资本的准入上来讲，现在很多租赁住房用地主要在国有资本层面，将来随着政策的进一步推动，尤其多渠道保障、多主体参与、多市场的供应，在这一方面会做很多的改善。

乐居小记者 04-26 15:57

    金威：集体建设用地进入市场有深刻的研究，我们媒体有报道，北京有很贵的长租公寓，十年180万，投资回报率到底怎么算，那笔账很清楚，回报率年化2%，90平方一个月租金一两万，住宅销售10万一平，然后一除就是2。土地拿地价格6.6万一平，投资回报率才到3%，只有土地价格是3万一平米的时候，回报率才能达到6.6%，才勉强能够支撑财务成本，如果仍然用高昂的住宅用地拿地价格，支撑现在的租赁住房五世，不仅仅是期限错配问题，还有资金成本倒挂问题，可能这个时候我们更多的是要考虑用其他的用地方式满足现在的租赁市场，可能大家需要更多地去关注集体用地入市这一块。

    最后请教一下开源证券的刘总，一直在证券化业务前线，经历了很多REITs或者类REITs的业务，先请教一下刘总，具体业务实操过程中间遇到的一些问题，以及对整个业务发展将来的转化？

乐居小记者 04-26 15:57

    金威：杨总刚好提到同业异业合作，今天有性邀请到续总，对集体用地开发这一块，很少谈及到，介绍一下这一块业务情况。

    续连伟：感谢各位领导给我机会跟各位沟通，我们思源置地主要做土地顾问、土地运营策略的主要业务，我们从最开始的以北京为例，从北京最开始四环周边新城区的土地开发，到2005、2006年产业新城，包括亦庄等等，2010年之后，北京核心市区的房改存量用地开发，包括央企存量用地开发，包括集体用地开发，都有持续的服务。我们深切地感受到，北京讲减量发展，核心问题就是建设用地，没有新增了，只有存量方向。有几个维度，一个就是失去棚改旧改，国有用地，包括集体用地。北京市的央企、国企一些存量土地的开发。

    再有就是北京近郊、远郊大规模的集体存量用地的开发，这里面有一个重要的通知，集体建设用地做租赁住房，我们现在政府主要推的集中房政策，我从土地角度跟各位分享一下我的感受，现在北京在集体用地开发方面主要几个策略：

    第一，大兴正在持续进行的集体用地上市流转的试点，这个比较成熟，有一部分用地会约定做集体建设用地，做北京市的租赁住房，这是一个模式。

    第二，集体用地的统筹利用政策，主要现在是13个区、13个镇的一个试点，现在核心模式就是集体用地整理出来之后，以村镇集体的农工商公司作为土地使用权入股，股权比例至少51%，国有企业的投资方合作开发，未来开发方向，一方面作为产业，文旅、办公或者康养等等，还有集体租赁住宅，集体租赁住宅层面，有一个政策，集租房政策，2017-2021年，北京要供应一千公顷的集体建设用地，模式还是集体用地开发模式。集体组织以集体用地，村镇集体授权给公司，公司寻找国有企业进行合作开发，股权比例51%、49%，同时约定给集体组织固定分红，现阶段看，国有企业主要投资是建设投资，没有土地投资。所以大规模的前提土地出让金，这一块已经省去了，但是有一个问题。建设投资和运营投资要靠租赁资金平衡，这样来看投资回收期还是一个长效的回收期。

    它的时间和利润情况，都比现阶段新增国有建设用地开发要少很多，所以现在主要面临的这几个问题从我们现在来看在操作的项目，还有我们分析所面临的问题主要有几个，一个就是这类项目，现在集体用地做租赁住房，面临的问题，一是项目比较复合化，几大类，一类就是纯粹政策性项目，相应的国有企业一个任务，少量的市场化项目，同时少量的市场化项目投资回收期也相对较长，这是它的项目类型比较复合。

    另外就是回收周期相对较长，没有强现金流国有拥有开发资金回流的形式，更多的靠长效投资，现在看从土地端向可研的角度，一般回收期在8以上，或者10年以上，有的甚至多一点，所以它的回收期是非常长效的过程。

    每个集体用地开发面临的问题都不一样。现在市里发的政策更多是在政策层面，下面执行层面有很多问题，比如同股不同权问题，集体用地开发投资优势，它的土地价值评估有一个市场价值，但是国有投资企业开发用地，建设成本大部分高于土地价格评估。

    在融资层面，原来国有建设用地，拿到土地证，直接可以进行融资，现在土地所有权在村集体了，合作开发只是有土地使用权和地上物的运营权，土地的所有权没法进行融资。

    现在集租房政策用后期运营收益做融资，试点银行：国开行、农行、建行、华夏这四家，现阶段来看，集体用地建设租赁住房所面临的一些问题。

    再看方向，土地端更多的是看趋势和方向，集体用地建租赁住房，现在从政策来看，三城一区是核心区，重点村海淀的山前山后区域，昌平未来科学城，怀柔开发城，亦庄开发区。集体用地做租赁住房流程层面，首先和村集体和土地方规划要符合，土规和控规相应功能和城市发展有符合。三城一区产业配套，还有相应的交通支持，比如地铁、城市快速路和公交体系，这是比较大的一个方面。公用用地大方向已经做到市场可行、操作可行、经济可行三大可行的一个判断。

    所以从这几个层面公用的集体用地有一定市场，投资回收期还是相对较长。我们现在来看，试点还在进行，北京市的未来更多地侧重从土地层面集体用地大势已经来了，我们现在更多的集体用地项目，投资回收期、利润相对不那么乐观，可以判断未来几年，市场什么样情况，国有建设用地减量发展，只有大规模存量用地，一部分存量用地靠拆迁、棚改，靠国有企业的工厂，另外往近郊、远郊集体用地方向发展。

    我这边主要从这几个角度跟各位分享一下未来的趋势，北京现在集体用地是机会，未来大概的趋势往集体用地发展。未来还有一个角度，北京的现在就是二线城市、三线城市的未来。谢谢！

乐居小记者 04-26 15:57

    杨总：目前在相寓负责全国产品管理及运营工作。相寓现在是基于我爱我家的房管业务，在公寓行业做了17年了，相寓这个品牌是2015年的时候独立出来发展。目前布局了14个城市，在管是55万间，目前体量在全国也是头部。

    公寓运营方面我们走的时间比较长，积累经验比较多，跟大家分享一下。现在公寓行业现在很多企业讲故事、讲规模，我们进行这么长时间的运营积累、积淀，我们觉得最关键的一点是效率，效率在运营层面比较复杂了。关键几个因素，收房效率、出房效率，所有这些资产证券化，包括将来的开发企业支持用地的变现等等各种问题，它的最主要的新因素，这些资产能不能在运营过程当中增值、盈利，因为现在公寓企业在国内发展比较迅速，大中小企业很多，真正盈利的很少。这是目前我们面临的一个现状，也是一个很尴尬的现状。

    未来从各方面的数据来看，这个行业在中国肯定是一个高速发展的行业，也有很多机会，这是值得肯定的。

    结合着相寓我们多年的运营经验，因为我们集中式长租相寓PARK、还有相寓HOME，分散式公寓、短租就是相寓印，都进行了尝试，尝试过程当中我们也发现了核心的运营是一个非常复杂的多维度的一个链条，比如集中式公寓，从拿地开始，到物业交付，进行改造、装饰，进行销售，然后进行运营，这里面涉及到的环节非常多。

    比如销售，将来有一个集中式的项目，同时放出来三千套房子，这个商圈有没有那么大的租客的受众群，我们的运营企业能不能快速地将这些房子租给真正需要租房子的人，可能对于运营企业来说一个很高的挑战。我们从运营角度想这个事情的时候就会发现，运营是一个非常复杂的事。

    未来我们的判断，也是一个预期，金融的手段，或者资产的证券化等等这些金融手段，肯定会助力长租公寓行业快速向前发展，但是核心我们要关注一下运营核心的事情，物业能否盈利，将来我们运营能否增值，这是非常核心的因素。未来我们想有可能会出现一个局面，同业合作、异业的合作都可能出现，比如有可能有的企业负责拿地，有的企业负责开发，有的企业负责销售，有的企业负责运营，未来可能会出现这样一个专业分工局面。谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

   金威：信托在整个租赁链条当中承担的主要角色给大家介绍了，操作过程当中，需要很多不同的金融工具、金融机构参与到链条当中，我们也意识到，在整个环节之间，无论基金形式还是信托形式，对于整个链条完善，具有很重要的作用。

    接下来两位都是跟运营方相关的，我们其实一直在提，我们如何把好的食材做成好的食物，厨师至关重要，杨总做长租公寓、租赁住房中间，运营商角度看到哪些问题、痛点？在资本市场希望大家怎么克服这些痛点？

乐居小记者 04-26 15:57

    王程凯：

 感谢主持人，感谢主办方；各位领导、各位嘉宾，下午好

我是天风证券的王程凯，我是2017年度  房地产金融报告中 房地产信托部分的作者。

今天与大家交流的主题为   2017年度 房地产信托的特点 与2018年趋势 以及  信托计划参与物业租赁业务的 主要模式

第一方面  2017年度 信托行业 整体情况

1、管理资产规模 ：

 2017年度末 信托资产规模 达到26.25万亿，

 已经持续10年高速增长，2018年将面临增长拐点。

2、行业收入与利润

2017年度68家信托公司 合计收入1200亿，合计利润800亿，持续平稳增长。

3、信托公司 固有资产

2017年度68家信托公司，合计固有资产规模 超过6500亿，平均每家信托公司 净资产100亿，未来会继续增长，信托行业 自有资金实力不断加强。

4、不良率： 2017年度 行业不良率0.5%，近3年来基本保持稳定。

5、信托资金 投向

2017年度  信托资金 投向  工商企业 占比27%，房地产占比8.8%，近5年占比基本保持稳定。

第二方面  2018年度 信托行业 发展趋势

资管新规的落地，将对信托行业 产生巨大影响。

1、去通道去嵌套 ，将导致单一信托规模大幅下降，集合信托占比上升。

2、不可期限错配，将导致 1）银行理财资金，不再可投超过1年期的信托产品，从而信托产品的平均期限 缩短

3 、打破刚兑，将导致不良率大幅上升

4、穿透审查  ，将导致 作为集合信托投资主力的  银行理财资金，未来投资集合信托，审批难度大幅增加，进而导致集合信托规模 一定幅度下降。

第三方面 2017年度 房地产信托的 特点

第一 总规模、占比 

 2017年度末  房地产信托 资产余额2.28万亿，占比8.8%

第二 我们对 2017年度 108个 新设立 房地产集合信托产品 进行了统计分析  产品期限  1-2年期 占比90%，是主流；

产品规模   3亿以内 占比90%  是主流

预期年化收益率  6-8%为主流，考虑2%的信托报酬，房地产公司信托融资成本8-10%

第四方面  2018年  房地产信托的 发展趋势

1、融资成本，在信托公司的角度，将大幅上升，预计从10%上升到15%，信托公司的信托报酬维持2%，增加的融资成本，主要用于支付代销机构的销售费用，其次为贷款利息 增值税 的转嫁。 

2、产品期限  1年期 的比例 将上升

3、信托资金的 灵活应用 优势 减弱

2017年度监管部门 对信托公司 违规开展房地产融资业务 加大检查 和处罚力度。

之前变通的明股实债开展拿地融资模式 将不再可行，符合四三二的开发贷将成为房地产信托的主流。

4、信托公司  地产融资项目 的准入标准   趋于更加严格 ，且标准趋同化。

第五方面 信托计划 参与物业租赁业务的主要模式  

目前 已经 有的实践，主要有4种模式

第一种模式 信托计划 向 物业租赁运营商 发放信托贷款  用于补充营运资金

第二种模式 信托计划  以买入返售方式 投资 租赁资产收益权

第三种模式 Pre-ABS模式  信托计划  向 物业租赁运营商 发放信托贷款 ，资金特定用于 形成符合ABS准入的资产池，后续通过ABS发行 退出。

第四种 模式  信托计划 作为 ABS中SPV工具

谢谢大家

乐居小记者 04-26 15:57

    金威：大家一直考虑，为什么我们很多轻资产的一间房A轮只卖四五万，的了C轮接近二十到三十万，A轮和C轮中间隔了一年半，企业运营效率和资产增值没有跨越式的增长，为什么估值上这么大差距？这是我们整个金融行业接下来要看，如果做了证券化以后，投资机会靠互相交易托盘，把整个估值抬上去，还是实实在在有现金流、预期的土地增长，有资产增值的可靠增长率来支撑整个估值的上升？今天的主题问投资机会在哪，到底看的债的投资机会还是股的投资机会？

    王总是2017年房地产金融报告当中，房地产信托部分的作者，请教一下，房地产信托在今年以及之后整个发展的趋势，对于租赁住房地产这一块到底能够参与的有哪些主要模式？

乐居小记者 04-26 15:57

    周立烨：我们金茂资本定位是城市运营金融专家，这个领域对于城市更新还有住宅领域是我们特别关注的，今天特别有幸参加这个话题的讨论。基金在住宅领域的决策和可能的盈利模式，政策是最主要的导引方向，大的方向已经导引非常清楚，尤其是在公募市场，怎么样能实行标准化产品发行，最后实现资产的证券化，这是最终的退出通道，不管国内的REITs市场还是境外的REITs退出通道。

    作为经贸资本这样一个基金公司，我想可能在私募基金领域，私募基金和公募基金做一个很好的连接，应该是在公募基金之前的一段，能起到更重要的一个作用。因为公募基金市场是比较标准的产品，还有国家各种、各方、各面的非常严格要求，实现了保护投资人也是非常正确的一种安排。在私募投资领域，可以更加地体现一些非标准化的产品创新的一个能力，这个我想是私募基金作为投资住宅公寓领域所具有的一种特点。

    做这个领域三个点，私募基金决策大的概念是产品创新、非标准化这样一些概念，从投资人角度来讲，金茂资本肯定是愿意投到这个领域的投资人，市场上肯定有非常多的志同道合的投资人，愿意投资到这个领域。为什么？因为这是一个大趋势，尤其对于地产行业来讲，它由一个增量市场变为存量市场，提到的更多是租售并举，也许将来可能有一天，租的更多，售的更少，因为在成熟的市场已经是这样，没有太多的年轻人买房，都是租房，在西方国家已经是一个现实了。在这个大势情况下，投资人都会看这个领域，有很多志同道合的投资人，都愿意做这个投资，金茂资本也是希望在这个领域里面获利。

    资产问题，作为基金管理人还是要找到很好的资产，资产这部分还是跟不同的基金具有的这种禀赋和找到什么样的资产，这个有不一样的呈现。对于金茂资本来讲，因为我们是一个开发商为主要股东的一个金融平台。因此，我们可能首先会从金茂所具有的自持的物业，有可能的集体用地、酒店式公寓，这些出发做住宅租赁的公寓产品。

    之前其实大家都看到像万科翡翠书院也是这种类型，对于开发商角度来讲，希望更快地变现做成一个长租模式，既然做成租的模式，跟销售网络还是不一样的，实际上体现一个长租约的模式，像金茂资本开发的右安府也在考虑做这样一些尝试，但是做这样的尝试都会受到国家各方面的规则影响，所以作为一个基金，角色在找资产方面也是一个非常重要的点。

    在运营方面，因为长租公寓所有人都在做，非常看好，政策特别支持，怎么能够出来，还是看运营能力，运营是侧重于哪个领域，在这个领域里是不是形成一个核心的优势，是不是投到这样一个轻资产的平台里面，最后还是通过轻重并举来实现收益。

    说到盈利模式，我刚才其实讲了这么多，从投资的机会上，从资产的选择上，以及运营能力上，这三个构成了我们盈利模式的主要内容。如果这些方面比较强，我就可以获得这种投资人的回报，再加上发现资产的能力，投资+投行这种能力，获得价值。

    最终的盈利其实是取决于还是规模和品牌，就是轻+重这里面，重主要强调的是规模，轻强调的是品牌。现在所有重的东西其实都强调规模，刚才会前跟金总在聊，现在所有的估值都会基于一个规模，大家考虑这个指标市净率、市盈率，最重要的指标是市梦率，要做大规模，要描绘出一个特别美好的梦，而且让大家看到这个梦是可实现的，这个梦越可实现，市梦率就越高，在这个基础上大家都在扩大规模。但是谁在扩大规模的过程当中出来了，其实滴滴也是一样的概念，最开始不停地补贴、烧钱，做到一定的规模，特别棒，然后市梦率特别高。长租公寓也是这样，做到一定规模，市梦率就会比较高，盈利就会好一点。

    运营其实就是品牌，市场接受了这个品牌就会有更高的市梦率。我就分享这么多。谢谢！

乐居小记者 04-26 15:57

    金威：刚才讲过程当中，我反映出一个比喻，租赁用地需要有好的食材，用真租金需要好厨师真收益，最后支持各种项目领域，做出卫生健康的食物，这三个环节才是监管对我们业务扩大发展，包括国家政策鼓励的方向。

    整个地产基金，在整个租金住房乃至更广阔的不动产环节过程当中决策定位，以及盈利模式，未来盈利模式需要具备的条件？给我们介绍一下。

乐居小记者 04-26 15:57

    金威：今天是很感谢能坚持到现在的各位领导和同事。接下来这个论坛我们有请以下几位行业大咖一起讨论一下这个话题，上交所债券业务中心融资业务副主管贺锐骁，金茂资本总经理周立烨，天风证券地产金融事业部总经理王程凯，相寓的杨总，思源置地城市运营部总监续连伟，开源证券金融市场部副总经理刘坤阳。

    首先我们想通过这个环节，把租赁住房地产的投资机会，包括使用一些资本市场的工具扩大租赁住房地产的业务范围，做一些分享。大家知道住建部和证监会之前对于推进住房租赁资产证券化的相关工作的通知，做了一个明确要求。

    这个政策会大大地影响了整个租赁地产，甚至整个住宅房地产模式。今天的题目特别好，我们有幸请到各个方面不同的专家，在行业当中都是领先人物，对这个问题进行一些研讨。

乐居小记者 04-26 15:57

十九大之后，租购并举将成为我国房地产行业未来发展的主基调，也为房地产企业和其金融机构开拓租赁住房业务带来了无限可能。下面，我们进入下午第二个高峰对话环节，对话的主题为住房租赁地产的投资机会。我把话筒交给华福证券投资银行总部创新业务部总经理金威先生，由他来主持并邀请嘉宾上台。

乐居小记者 04-26 15:57

    范熙武：大家好！谢谢胡总的邀请，今天能有机会在这跟大家分享一下对于REITs的一些理解和看法。论坛叫做房地产金融论坛，很受鼓舞，作为一个REITs从业者，大家探讨很多内容里面都提到了REITs，提到了不动产的资产证券化。

    前面各位专家和大咖分享的内容，有情怀，有数据，有未来，确实给我的演讲带来比较大的压力，更强的是动力。尤其是中外数据的对比，为我们未来有一个强大的私募基金底层资产的生成端的供给，对于未来REITs发展是非常可观的前景。

    谈到REITs不能脱离国民经济，习大大在十九大报告里指出，咱们国民经济已经由高速度增长阶段转向高质量发展阶段，作为国民经济重要组成部分的房地产行业，大家已经形成一种共识，也到了由高速度转为高质量转变发展方向，原来快消型，向持有、运营阶段转，优化结构，转换增长动力，如何持续长效发展。

    对于房地产的行业除了产业端转型的历史变革来临，同时作为全生命周期里面，都有相应金融工具搭配金融属性非常强的行业，也要有相应的变革性的资本工具要予以支持。REITs就是这样一个战略资本工具，它是一个融资工具，不仅仅是一个融资工具，有自己的内在生长的机制在里面。

    在新常态下REITs的重要意义，为什么现在REITs在大家经常讨论的范围之内，市场上持续有很多项目在落地，确实不仅仅是我们房地产行业，甚至不仅仅局限于去年才如火如荼的租赁住房行业，跟我们的国民经济发展阶段相关。在新常态下供给侧改革，三去一降一补，金融服务实体经济，本身内在存在资产端、投资端、负债端的一些搭配。

    REITs内在机制设计里面，以资产为依托，存在风险隔离的强行要求，产权的转移和主体具备了法律框架之下脱离主体运营的风险，所以它属于一定程度上轮为债务融资工具，但是本源本身拿资产做文章，而不是拿信用做文章。所以能够实现去杠杆、调结构。而用金融支持实体经济的课题里面，REITs能够发挥独特的作用在于它能够让咱们在过去积攒了除了房地产开发商之外，大量的实体在自己发展过程当中，有意无意积累了很多优质的物业，这个时候却成为他们去撬动获取自己的资本，进行持续投资的重要来源。但是本身重资产的属性，导致他们无法很有效地去变现现金，一种链接资本端、资本市场和资产端的工具REITs被引入到国内。

    房地产行业要建立长效健康发展，关系到国计民生，讨论土地政策、人们生活、实体经济，长效机制发展现在达成一致，不可难以永远持续下去的有限土地资产的供给，不停地进行快速开发、周转，必定到了存量市场的时代，长效健康发展要解决存量痛点，持续的投资，持续的利润，以及怎么样把自己土地的稀缺变为我手中有资产、未来有业务。

    REITs能够把开发商手中的物业既实现自己的回收资本，又能够实现自己对未来资产的一定程度的把控，以及将自己的业务附着在资产之上，持续地获取自己的收益。

    另外租赁住房，刚才大家讨论得比较多了，其实和租赁住房相像还有PPP、基础设施，和持有型物业特点比较相像，都存在很重的资产积淀，如何形成循环下去，痛点一致，解决思路可以一致，通过REITs可以打造。

    当整个房地产市场由开发转为持有运营的时候，其实对于我国整个财政收入来源体系发生了变化，尤其是巨量的住宅市场，现在销售阶段没有增值税，大家收的是土增税、所得税，一次性的增值税、契税，如果未来在整个住宅市场里面能够达到国外三七和四六配比，海量持有型运营性的租赁住房，会给目前的财政收入提供很大一块运营期间的增值税，会调整税收结构，也让过去政府单纯靠出卖土地，一次性获取税收收入、财政收入来源，而转变为一种长期细水长流似的，对整个经济发展非常有益处。所以REITs的井喷和受大家的关注，不单纯是房地产行业需要REITs，整个国民经济也需要REITs。

    在国民经济大框架之下，中国目前推进REITs其实有不同的策略和逻辑。不同的行业、不同的主体对于REITs的需求是不同的。

    大家业界人士，对于REITs的基本概念不讲了。我想讲REITs三个特性：

    第一，REITs其实是在增强资产的流动性，因为我是以资产作为标的进行资本运作，它是在资产负债表的左端，最大的益处在于把需要稳定、拒绝流动的重资产转化为能够流动、门槛又低的金融产品。而底端的重资产的沉淀，对于管理它的人，原始生成它的人，尤其产业机构，不包括以投资为目的的基金，地产开发商，实体以不动产为生产要素的一些企业，他们不希望这个资产频繁地进行交易，希望稳固地掌握在自己的手里，但是由此带来的资金的沉淀，尤其是其他的金融工具融资路径不是那么顺畅情况之下，怎么样把资产池转化为一种资金池，这是必须解决问题，REITs尤其未来标准化REITs，引入中小投资人，降低门槛，增强流动性之后，非常好地把资本市场资金对接到了依然保持底层稳定的重资产上，所以它未来的需求量就继续在巨额的诉求上。

    第二，它是链接轻重资产的工具，除了把自家的宝贝变换为现金，化资产为资金为之外，对于产业企业最大的功效在于能够在自身的产业链条里面，大家探讨怎么样科学地搭配轻重之间做一个链接型的工具。因为本身轻资产、重资产不是只有一方才好的，如何科学地搭建，并且如何公允地实心它各自的市场价值。这是在以重资产为生产要素，以运营为业务，并且通过运营来提升资产价值，通过资产供给加强运营能力，这样一种核心搭配的情况之下，既不能完全拥有重资产，也不能对重资产没有把控权，别家的孩子可能不会交由你抚养，别人长大的女儿不互认你供养。我们通过REITs来提供生成自己的资产标的，供给自己的轻资产平台进行运营，同时通过REITs把我投入的资金，在因为轻资产运营获取现金流收益之后予以变现，这样对于集团型的企业带来整个商业模式的闭环是非常有价值的，这一再被市场上众多的优秀企业来验证。

    第三，REITs这种工具不是一个独占性的工具，它是可以优化我们的融资格局，它不是跟PRO REITs，不是跟CMBS和传统融资抢饭碗，具有生态型不动产金融链条里面，它是闭环工具，它是后端的退出工具，但是因为有了后端退出会优化前端。比如租赁住房领域，限售只能自持，直接影响开发建设的资金融资，因为回款没有了，操作了几单之后，带来明显变化，很多金融机构找到我们的客户，既然有租赁住房REITs转嫁，是不是可以探讨在开发建设阶段进入进来，因为你的退出具有确定性，不需要完全依赖于销售回款来实现开发建设资金的退出，这就是一个典型的例子，因为后端有抓手，前端的路径以及在不同的路径项下，商业谈判都在发生变化。有了金刚钻，别人想把瓷器活给你，它是金融链条上比较靠后一端，现在类REITs一端还有公募REITs，现在拿地比较紧张，形成开发建设到运营、提升、退出，会配合既有的融资工具，成为完善它链条上最后的两环，现在我们距离公募REITs还有一环。

    这张图是我们总结所谓的不同REITs的不同逻辑，不同的主体在自己的商业模式项下它的诉求不一样，它所受到的行业监管和痛点不一样。

    中信启航，在巴塞尔3要求之下，对于资本充足率要求，对外出租物业底层拥有的物业资产价值巨大，变现50亿的资金，当然中信体量很大，再小的金融机构，资本充足率调整，进一步撬动资金杠杆，影响非常大。现在很多金融机构探讨，用他们过去很多年积攒下来的优质物业，怎么辅助金融业务的发展。

    石家庄的勒泰，在重资产投资里面，怎么用REITs调整过去融资结构，轻装上阵，形成更强、可循环的投资能力，轻重资产完美配搭，效果非常好，非常有代表性的相寓逻辑。

    KKR股权投资起家，地产占比并不大，为什么举这个例子，从金融角度出身，轻重资产搭配，会投很多产业机构、股权，但是这些股权所在的企业需要有重资产的场景，或者作为生产要素进行管理。优秀IP接入，资产效益快速发挥出来，资产增值体现出来，通过REITs实现持续不断地管理标的，通过物业增值。

    苏宁、保利是传统企业在转型过程当中的一个工具，苏宁几百家门店，很多自持，积攒了非常厚的资产价值，持续需要大量资金，更不用说面临非常严酷的市场竞争，几百亿的门店资产门店资产，通过REITs，不至于轮为阿里、国美的门店，还叫苏宁，同时能够变现资金，在它的转型过程之中，尤其是历史节点2014、2015年，起到特别强的作用。

    凯德从地产基金做过来，它和黑石、KKR殊途同归，收购资产、提升资产、退出资产，依然是一个闭环，因为所处的行业、所处的发展阶段不一样，对于这个闭环所发挥得价值也不一样，因此付出的代价也会不一样。说到代价就是谈到我们现在所说的公募REITs，

    这是公募REITs的图，目前公募REITs推出，欠的就是文本框带来的风，只是法规的落地，这股风吹的不是让咱们上天，可能只是把门吹开了，因为REITs作为类REITs更进一步标准化产品，不会像类REITs近两年一样的井喷模式，只是最塔尖的一项，适宜做公募REITs的资产，能够愿意做公募REITs的资产，它更窄。

    为什么只列一些政策，这是最急需解决的问题。其他方面包括资产回报率，包括法律载体，包括税收体制。其实目前一千多亿的类REITs市场，三年多发展，在整个监管体系，整个投资人对REITs的理解和对资产的认识，这些方面已经准备得比较充分了，而欠缺的是推开这个门的风。

    我经常跟同事们探讨这个问题的时候，觉得很简单，如果资产回报率不足以支撑公募REITs派利息，香港新加坡发的派息率6-7项目怎么做的，是国内最厉害、最好的物业吗？显然不是。都有选择、代价，有各自的诉求在里面。所以回报率是一个选择问题，税收成本是一个选择问题。可能我们业界真正脱离掌控的恰恰是一个大势，是风怎么来。

    前端因为REITs在国民经济，在新常态之下，到了这么一个阶段，这股风在业界在类REITs层面持续地时间和积累情况之下，其实我们现在已经到了一个天时地利人和阶段，我们需要做什么准备。风来的时候，我们需要在门口，我们也了解，现在有很多优秀的企业，拿优秀的标的，在积极地参与到公募REITs的试点项目的申请和沟通之中。

    按照过往监管推动创新一贯思路和做法，一定是规则搭配项目，现在规则层面，今年3月25日，李超副主席在论坛上公开表示，今年要研究推出投资于不动产和基础设施的公募基金，这是一个极强的信号，据我们了解，相关的公募REITs推进也放到了监管的工作计划表里。所以今年的推出预期非常强，但是门开了之后，咱们有没有把自己的项目准备好，可能是是否能够参与到历史性开闸，尝到头单优势至关重要的因素。

    中联基金新平台老团队，我们一直致力于以REITs为核心的不动产金融业务，在公募REITs里面积极配合监管进行相关的立法立规研究和草拟工作，也在配合一些企业在进行公募REITs试点项目的研究和申请，如果大家有兴趣参与到公募REITs开展，请联系我们。

    今天分享到这里。谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

感谢主持人和各位嘉宾的各抒己见，精彩对话。

今天的会议内容干货频频，议程安排也是非常紧凑。接下来将为大家作分享的是中联基金执行总经理范熙武先生，他分享的主题是REITs-变革时代的战略资本工具。

乐居小记者 04-26 15:57

    胡峰：银行有很多经营性贷款都是非常优质的商业物业，都是在座的券商争抢的目标。您担心您的客户被抢吗？被替换掉吗？您用什么样的方法留住这些客户？

    柳春明：本身客户的需求都在这儿，如果各个商业银行不做，证券公司包括各类的专业机构也是在积极争取这些客户，我们也是像扫楼似的，基本上好的物业、好的客户我们都会去争取，现在商业银行也不是纯要做信贷。最小新规里是要表外回归表内，但整体表内的规模是有限的。这种背景之下，我们作为投行部门，更愿意把这个蛋糕做大，并且我们是通过构建ABS的生态圈的角度，去发挥我们资产的优势，更多投资者一起来把蛋糕做大。这一点是不冲突的，我们更愿意跟各个专业机构一块儿合作，满足客户综合化的金融需求。

    胡峰：稳盛这样具有主动管理能力的房地产基金管理公司，在资产证券化当中有什么样的一些优势或者是怎么样参与其中？

    许亚峰：我简单介绍一下我们公司的情况，稳盛投资是一个地产集团的子公司，我们相当于是有地产行业的背景，稳盛投资起步我们就是做以股权投资、股权基金为起步的一个基金。所以，我们对于股权的投资应该说也有很多经验和体会。

    首先，从行业趋势上来说，整个国内房地产的投资其实已经从原来的我们说个人投资，比如说投资房地产，我们可以去买房或者之前还可以做一些私募基金的投资。在整个房子不炒的大的格局背景之下，应该说整个地产金融会进入到机构的时代，也就是说未来比如说我们租赁类的，包括整栋的物业，其实个人投资已经没有太多的渠道可以投资，说买一个房子，可能没有资格买，贷款也没有支持。今天我们整个大会的主题，整个行业的趋势，中国会进入到整个机构的时代，会进入到资产证券化的时代。

    在这个时代稳盛投资会做一些什么事呢？大的方面，未来可能会有几个参与方，首先是资产方，未来运营一个资产，发产品出来，投资方包括金融机构，包括中间的交易商。里面比较重要的，稳盛可以去参与的角色，首先是基金管理人，其次是资产管理人。未来的估值包括后续的管理，在机构都需要一个专业的管理人进行管理。

    我们看房地产类的资产，包括发行资产证券化的产品，它有很多种门类，比如办公楼一类，商业又是一类的运营商，甚至物流资产是一类，公寓类的又是一类。每一个门类可能都有非常专业的管理人，美国每个门类都有不同的管理人，管理人的角色也非常非常重要，是真正能让所有的这些资产实现未来它的收益最底层的一个渠道。

    稳盛发起一个“城市更新基金”，可以把它理解为类REITs的阶段，我们会在更早期投资一些资产，收购也好，或者是我们去合作做开发也好，我们去筹备这样的资产。我们之前也有过用我们已有收购的资产，通过资产证券化这个渠道去退出的经验，前后端整个逻辑可以打通，从前端我们也可以作为收购方，同时把资产达到一个相对稳定的租金，我们再通过资本市场去推出，最终可能在一个真REITs阶段，我们真正作为资产管理人或者基金管理人的角色。

    这是我们目前的考虑和定位。

    胡峰：房地产基金公司今天在这个领域还大有可为，我们经常会谈到资产证券化的物业最终还是落到物业本身，怎么样运营管理，这个非常重要。

    问问郭老师，在美国的商业物业的运营商和特殊服务商，他们是什么样的安排？

    柳春明：物业运营商、特殊服务商的角色在中国还不存在，但是在美国是一个非常独特的角色。特殊服务商主要是干什么呢？当一个物业一旦发生违约以后，这个物业就会转向特殊服务商，特殊服务商会对物业进行管理。为什么它很重要呢？一个原因是，在美国特别是CMBS，不是只有一个物业，而且物业的种类也比较多，可能有酒店，也可能有办公楼，因此需要非常独特的一种服务的技能。

    第二，CMBS的设计非常独特。CMBS设计有权益层和列后层，列后层一般是整个构架的控制方，能够对整个项目的结构变化起到控制权，有一点像第二股东一样。权益层一般有特殊服务商持有，也就是特殊服务商持有最底层，因此对整个层的结构有一个很重要的控制力，CMBS由于本身物业业态的不同，管理能力不同，造成特殊服务商造成的必要性。最好的案例是2006年当时铁狮门收购美国世凯城，当时是美国最大一单商业物业的转换，54个亿，后来由于金融危机的原因以及其它原因导致它违约，违约以后这一单就被特殊服务商CW  Capital所接手，它在2011年的时候转让，赚了大概10个亿。目前国内还没有特殊服务深。许总讲到国内的服务业，实际上CMBS的发展中，特殊服务商的作用非常非常重要。包括在REITs中，它的服务能力也很重要，目前大家主要是融资的目的，没有精细化的操作，精细化的操作实际上就是运营的操作，包括REITs，我们国内讲的类REITs，实际上是融资的目的，而真正的REITs是物业管理的模式，而不是融资的渠道，REITs本身不属于资产证券化的范畴，是融资的目的，结构相对来说有一个变化，所以我们叫类REITs。

    还有很多故事，不管怎么样，特殊服务商对于物业运营的能力是在项目成功的一个非常非常关键的角色，目前国内比较缺乏。    

    张姸：站在资产的持有方提出不同声音，像我们勒泰集团当时发的，我几乎是全额置换我的前期债券。其实对于真正的资产持有方，他期望的是直接投资，我希望等待的是投资人直接对持有商业地产未来所有的资金收益率。因年我们还会发两单产品，也是非一线城市，把现有传统的融资结构换出去，我们更期待的是REITs打开，解决直接融资。现在的资产证券化和类REITs只是调结构。

    孔令艺：听郭老师讲有一点我很受启发，我做REITs尽管好几年，国内我们讲管理人，更多的情况下是只管不投，不承担风险。郭老师讲的最直观就是你怎么管理好你真金白银地投进去，我们不能只躺着赚管理费，只有你自己管理基金，甚至我敢拿列后的情况下，才有更直观的动力，我真的要管好它。所以，您讲的这一点，我受益匪浅。

    胡峰：期待郭老师的下一篇文章，我也谈谈我的感受。因为现在公募REITs没有放开，不管说今年是元年，还是今后的发展过程。真正的REITs，上市只是万里长征的第一步，后续怎么把这些物业的收入、租金收益提得更高，把成本能够降下来，达到一个合理的成本，得到更稳定的现金流，这是今后公募REITs所应该要更关注的，因为它是持续性的一个产品。

    还有很多很多话题想谈，由于时间关系，把一定时间给到在座的这些，看看大家有没有什么问题。

    乐居财经记者：郭主任，REITs说了很多年，十多年就说了，国内从去年才开始大规模地出台，应该是类REITs，看上去是开发商做长租公寓，提的比较快一些。REITs在国内目前开始逐步放开放量的原因是因为国家政府在支持租赁的市场扩大，这是导致REITs才真正在中国开始扩大的原因，而并不是法规上或者是税收上要求？

    郭春明：你的问题比较大。第一，类REITs产生是2014年，启航的项目。当时还没有国家提出“住房不炒”的概念。现在中央提出了租房不炒，而在真实的过程中，如果你这个房子卖掉才能有回款，才能继续投资下一个房地产项目。现在房子不能够卖，你怎么回租呢？你怎么拿到钱呢？没有办法。这种情况下只能够通过出租，通过ABS或者是类REITs的方式拿到钱。所以，这是开发商没有办法或者是投资人没有办法能够取得回款的一种渠道，并不是中央说我2008年一定要做类REITs，做CMBS，能够给租房提供更多的资金，这不是中央的意思，中央只是提出住房不炒。开发商要解决现金流的问题，这是两个不同层面的问题。

    胡峰：如果没有问题我们可以私底下跟各位嘉宾沟通交流。

    非常感谢各位嘉宾谈了非常好的观点，让我们以热烈的掌声感谢各位嘉宾，谢谢！

乐居小记者 04-26 15:57

    柳春明：各位嘉宾大家下午好，感谢主办方的邀请。我来自工行总行投行部。

    其实投资银行部在商业银行里是一个比较新兴的部门，工行2012年成立投资银行部，主要是做传统信贷以外的，包括重组并购、债务的结构化融资、股权基金一些业务，大家知道，现在整体的客户的需求已经很难用表内的这种传统信贷资金满足客户的需求，也是在客户的综合化经营需求的背景下，也催生了我们部门的成立，包括接下来我给大家分享的业务的一些情况。

    资产证券化这一块，主要是我们这个处室负责推动。

    从2014年企业资产证券化重启以来，我们积极参与苏宁云创的项目，像房地产类的，权益类这边，包括REITs、CMBS，债权的像住房尾款，包括收益权。我们做了一些物业，给雅居乐做了物业。

    整体来说商业银行投行部门积极参与这个市场，但是大家都知道市场前景很大，但是商业银行在参与中也有一些难点。刚才很多专家都讲了整体证券化的结构图，其实在每一层里都有商业银行的影子。比如很多房地产企业，包括很多物业的持有方，都是我们长期合作的客户。在这个过程中，其实有的客户有融资需求，并不关注以信贷的方式或者是公开市场的方式满足，这一块我们也有一部分要做证券化的渠道来解决。从资金端，商业银行也是在机构投资者里是一个非常重要的力量。在业务运作过程中我们也慢慢探索业务模式，我们投行部门作为一个总协调人，在发现客户的需求以后，我们和计划管理人一起来进行产品的设计包括期限、结构，包括聘请相关的专业机构，一起帮助客户来满足整体的融资过程，包括我们初期的投资。大家知道整体的资金链条都发生在银行，包括后期的托管、资金帐户的监管，都需要商业银行来做这些工作。

    解释一下为什么需要这样做？之前我们的机构拿到了同意函之后，找到我们机构，可能我们在审查的时候，比如对于期限的问题，有不同的意见。通过我们整体总的协调人，在项目的前期就介入，一起推动这个业务从产品确立到备案，包括行内的审批流程，到完成投资，这样一个总过程下来以后，相应来说投资会更顺利一些。

    目前关于房地产行业这一块证券化的投资，还是有三个方面。第一是主体审查的问题。到底看不看主体？在目前资管新规以后，因为除了自有资金的投资，更多是代客理财，理财资金的投资。这个过程中虽然打破刚兑，但更多要考虑风险收益平衡。我们目前还是对于底层资产的业务，内部还是要做一个授信审查，需要我们各方共同努力解决这个流程。

    另外，其实对于REITs类的、出表类的业务，其实客户业务需求很多，只有几单有尝试，包括列后优先级的尝试。我们在私募基金这一块也差不多积累了十多年的投资经验，还是非常愿意来尝试这一块。但是对于出表以后，结构分层设计非常重要。

    另外，商业物业这块，原来很多都是固定资产融资不融的客户，现在有一个更大金额的需求和一个中长期限的需求。一般都是先找到我们，说我想做一笔更大的融资，但是我们根据信贷的政策，经过测算，代理投资和贷款是分开的两条线，但整体差异化匹配这一块，和市场的需求还存在一定的差异。在这个过程中，就往往会出现一个客户，比如原来是20亿的固融在我们行，他可能做到30亿，我们怎么算也算不到30亿。找到我们专业机构，同意函拿过来，还说工行能不能再投一点。这个相对比较被动一点，这个过程中该是需要业主方包括专业机构和商业银行，在风险的把控包括产品的设计，过去我们只看评级，但是在当前的市场背景下，可能更多是我们在业务的设计初期，包括跟客户的沟通过程中，我们就把风险防范到最小，包括结构设计，因为银行更多是资金低成本的投资，可能更好地把市场做大。

乐居小记者 04-26 15:57

    胡峰：谢谢孔总。人家说深圳安居集团是真正做，真正买，而且现在有300多亿的固定资产。

    孔令艺：对。

    胡峰：针对公共租赁性住房的投资价值，您怎么看？

    孔令艺：我可以讲一讲人才房的投资价值。深创投本身是投资机构，其实我们是在我们的产品里富含了我们自己资金的主动投资，我们认为它是有投资价值的。我们通常说公寓的租售比是算不过帐的，只有2%。而人才房的租金是市场租金的5到7折，它的租金其实更少。它的投资价值在哪儿呢？我给大家提供我们的几点思路：

    1，规模，规模造成分散型。我举一个例子，亚洲最大的REITs——领展，是香港表现最好的REITs。有一个很重要的原因是物业组合非常多样化，遍布全港。我们认为深圳的人才房也具备这个特点，我们未来可能就有上千亿的资产储备的情况下，遍布一线城市的资产。首先在一线城市，有足够分散性，能够整体平滑，使得投资的风险很低。

    2，从现金流的角度来看。现在的租金回报率有限的情况下还有投资价值？一方面住在里面的人稳定性极强，不存在租金的波动性。商业化的资产是有资金波动性的。但是人才保障性住房完全是社保体系的统一配租的，租金稳定性是百分之百，直接在工资卡扣出来，不需要经过个人。所以，它的租金实现的稳定性很强。虽然租金低一点，但是稳定性很强。另外，这样的资产我们最看重的是什么？住在里面有一百万高端人才，带来的消费力是很强的。其实我们的资产组合里不光有人才住房，还有诸多的商业、学校、医院，我们想要在这个REITs产品里构建一个人才居住生活整体的产品。可能我们在单纯是住房的租金上弱了一点，但是他们的消费力所带来的周边的商业价值，可以使我们整个投资组合有想象力，有增值潜力。

    最后，在做这种产品的时候，不会想我卖多贵。可能深圳的很多房子都十几万，没关系，这个三万块钱也行。我们在估值的时候，我们反而愿意尽可能在提高租金收益率的角度，不去强调我们卖多贵。少了这个博弈以后，其实还是相对而言比较好算帐的。

    胡峰：谢谢孔总，每一个行业都有自己的商业逻辑，孔总给我们做了非常好的介绍。

    现在做租赁住房，一会儿也有一个专门的讨论，这部分可能最主要是收益率的问题。文件上面通知也都提出来，集体土地今后可能是不是要开放，要去尝试。我一直在想，我每天从高碑店那儿过来，每天去国贸上班，我就想着高碑店的土地是村里的，如果把这些土地拿出来要做租赁性住房，这个位置离国贸非常近，集体土地成本可能比较低，有建安成本的费用在里面，但是它的租金是市场化的，这样帐是不是可以算过来呢？一会儿这个环节有专门这样一些话题，大家可以提问。

    接下来有请柳处，今天也有商业银行的伙伴参与这个会议，请您谈一谈商业银行在资产证券化方面的角色。

乐居小记者 04-26 15:57

    孔令艺：我们先稍微介绍一下我们这个产品的背景。一个是200亿。我们可能听起来200亿是一个非常大的额度，不管怎么说是现在交易所最大的发行额度。我们去申请的时候，我们的资产清单有384亿，所以我们不是说没有资产储备，单纯地去申一个额度。

    为什么背后能够有这么多资产，可能未来两三年还会有更大体量的资产？我想介绍一下我们这个产品的背景。我们的标的资产是人才租赁住房，是人才房。人才房是深圳市第一个把人才房纳入保障性住房。人才安居集团这个发行主体是深圳市政府财政出资1000亿，成立了这么一家集团，零负债。它做什么事呢？在深圳全市筹集，把市场化买卖的资产拿进来租给深圳想要吸引的人才。这个人才范围包含了从本科毕业到院士，我们对深圳的人才体系分五到六档，基本上涵盖了各个层次的人才。

    我本人做REITs做了很多年，做REITs这么多年，我们去过好多地方，也研讨过好多保障性住房发REITs的情况。为什么能够在深圳破题？有一个根本上的点，就在于其实资产的确是不一样的。我们这个REITs的产品，它背后的资产是深圳市最核心、最好的资产，我们推荐的时候有一些展示，最好的住宅，政府把它买下来做人才租赁，所以我们首先不是没资产。因为深圳市的政府规划到2020年，建30万套人才住房，在一线城市的住宅，就按一套房100万，30万套是3000亿。对于背后这么一个体量而言，我们申请200亿，本身并不是很夸张的一个事。我们理解现在交易所监管，也不是我们要不停地规模创新高。就算是这样一个城市背景的资产，交易所也是要求我们必须有超过这个量的资产储备，才能够批这么一个额度。

    这是做的这件事的背景。

    胡总问到，人才租赁住房、保障性住房和其它商业类资产的差异。

    我做这个产品从去年8、9月份开始，经历了挺长时间，的确碰到不少问题。刚才我提到资产品质的问题在深圳解决，在其他很多地方没解决。此外，大家通常会认为保障性住房需要政府背景，是政府资产，我是不是能够转入到一个REITs里，让它可以公开发售？本身背后其实我们经过很多论证。包括所有的税收环节，也跟一般性的商业地产的税收安排是不一样的，国家是有专门针对保障性住房的免税政策，包括转移的契税，还有营业税、房地产税，公共租赁住房是有自己配套的政策的。但是我们也会面临一个问题，我把这样的资产做成REITs了以后，它还算不算作原来能够享受税收优惠政策下的这些公共租赁住房？我们发现在税务体系也会有不同的地方，包括国资转让的问题。从操作上来讲，它其实还是面临的难点比较大。

    我们也在探讨，这样的资产适不适合公募化，我们发现现在私募REITs的状态，公共保障性的资产拿出来还相对安全，因为我们有很多保障，保障这个产品一定程度上控制。但是未来如果推出公募REITs，这方面的机制怎么设计，也是我们持续性在探讨的问题。

    还有一个问题是资产的处置和转让，如果是商业化资产可以直接处置。保障性住房的投资收益怎么实现，都有它的特殊性。

    我们在整个方案设计上，还是和一般的商业化的产品不太一样。

乐居小记者 04-26 15:57

    胡峰：谢谢张姸总。

    张姸早上从香港飞过来，非常辛苦。戴德梁行的报告，上面是2017年REITs的报告，我们发现已经发行的这些REITs当中，物业的分类，写字楼在一线城市比较多，三四线城市比较少。但是商业地产在一二线城市，已经80%的规模，还是非常大的。张姸总的勒泰中心在石家庄核心的位置。我觉得商业这方面有些区别、有些差异，比如说北京，如果北京住在西边，在翠微买东西，可能去到东边的时候，可能不一定去到华贸。但是作为住在东边，可能不一定来西边买东西。但是在一些二三线城市，比如像石家庄，整个城市里面的shopping  mall比较少，只有以前老的百货。它的影响力不光是整个石家庄，还包括石家庄下面的县市。过年的时候回老家，要去省会城市赶集买东西，去买品牌的东西。所以，随着居民的消费能力提升，一个城市养一两个这样的一些比较好的商业，完全没有太大的问题。我们也看到越来越多的商业地产做资产证券化，做REITs这样一些产品。

    最近比较热门有一个巨无霸提出来，就是深圳安居集团人才租赁住房，5月9日获得了同意函，总规模200亿，这是针对公共租赁住房的首单，相信大家非常想了解，有请孔总揭开这个面纱，这单产品包括跟其它商业类资产的一些差异。

乐居小记者 04-26 15:57

张姸：非常感谢胡总的邀请。

    要说上一单产品的亮点，其实我们更多的时候会反思。如果它发行成功了，它就是亮点；它发行不成功，就是痛点。所以，非常开心有这么一个机会和大家一起来分享。

    先简单做一下自我介绍，勒泰是香港上市公司，主营做商业地产的开发和运营，简单概括“有情怀”，因为我们20年只专注做商业地产。我们的项目不复制，每一个城市的项目都会有结合当地的文化特色来做我们整体的规划设计和后期的运营安排。也不是很追求规模，我们一直是把商业运营的核心点聚焦在产品的设计和后期的收益能力的打造上。所以，勒泰集团在今天的组合上，我们是资产提供方，剩下其余的大咖都是帮我们设计产品，把我们的产品推向资本市场。

    话说回来，说到我们去年发行的这只产品，因为REITs应该是先从日本开始的，那时是2000年，我们是2003年开始做商业地产，我们那时一直在关注中国的REITs什么时候可以开。一直看到启航的第一只类REITs产品，我们就找到他们的团队，然后开始来沟通，看看如何把勒泰现有的这些商场做一个类REITs的产品。

    现在说到最大的亮点就是信用评级，而当时对我来说就是最大痛点。当时找过很多券商和机构去做，看我们有没有机会，他们说没有主体，因为是境外上市公司，境内没有主体，要达到几A才可以发。这单产品真正勒泰包括我们所有的合作伙伴给这个市场做的贡献，就是把投资人的传统的债向的投资思维，去把它引入过来，看看关注资产的本源，就是看我们交易资产的实质，就是看项目。它本身的获利能力才是整个产品的安全性。所以，我认为这算是我们产品的一个非常大的亮点。

    交易产品结构的设计上，完全都是按照国际标准的REITs产品做的一些设计，包括底层资产的剥离，包括上面所有交易结构的设计、SPV，包括上面计划的持有，包括所有跟项目未来为投资人规避风险的，可能设计得更加全面一些。所以，在市场上这些方面应该是有些贡献。

    第二个亮点，因为我们第一个产品是石家庄勒泰中心，这也算是打破了一线商业地产城市投资的魔咒，也算是给二三线这些优质的商业物业，算是做了一个标杆或者是典范，大家可以按照这种思路解决未来融资结构转型的问题。

    第三个，当时发的难点是投资人认购的问题。当时我们是做了几十场的路演，所有的投资人都会关注这个产品的期限、产品到期以后回购的问题，同时再次面临到你的主体怎么样，你有什么能力。我们认为在当时整个路演过程中，最辛苦的就是要告诉他们我们勒泰是做什么的，我们是如何来打造我们的品牌和如何运营我们的资产的。

   我们当时是发行成本比较低的，投资人结构是非常丰富的，有主流的投资人、公募基金、银行，也有比较有特色的私募基金，还有担保机构，比较丰富。最后真正说服他们的就是看到我们的资产。我们的反向路演还是非常成功的。勒泰现在旗下持有的这些资产，小一点的十几万平米，我们可以达到单日客流达到4万至5万人，遇到节假日可以达到10万人次。很多投资人真正看到资产，看到我们项目的运营情况，非常放心。

    我们认为做商业地产，尤其是做持有型商业地产，我们从开发建设到后期运营，传统融资到后期对公募REITs的期待，其实所有的期待都要源于我们很好的资产运营能力，这才是核心。

    我们也希望借此机会，如果这里还有很多投资人，其实投资的不二法则就是看资产，算是给大家一点贡献。

乐居小记者 04-26 15:57

   胡峰：王总，第一个谈到了估值，估值是我们参与非常多的评估的工作。很多人经常会问我们，怎么样比较简便地看这些估值是高了还是低了，用什么样的一些方法判断。我们也一直在研究。借由这个机会给自己提一个问题，我们可以看到现在的一些产品一般都是3+3+3的安排，3年一开放，开放的时候怎么处理？怎么去做？现在我们可以看到有主体回购，比如第一单，包括苏宁，都有启航的项目，回购的。还有可能续发。再有可能对接公募。但是一旦对接了公募之后，我们发现在香港有些REITs，买物业的时候是市场化的，用大宗交易去买的。大宗交易包括有些卖的，也是大宗交易。大宗交易这些投资人最关心的是什么？其中有一块是资本化率。如果我买写字楼，比如在北京或者是在上海，这个写字楼的资本化率大概是一个什么样的水平呢？可能之前是在4左右，现在都想买，因为北京写字楼空置只有8%，基本上都是满租，租金400元/月/平米，非常好。买的人越来越多，可能资本化率就会下降，3.5%。如果再低，3%以下，相信洪辉总不会买。反过来讲，类REITs也好，或者是其它的产品，它的估值逻辑应该对应的是大宗交易，因为今后公募REITs的时候，买物业或者是处置物业，一定是市场化的这种大宗交易。如果大家都认可的这种情况下，交易所的老师也好评判，包括券商不用大家一起打架说价格是怎么样的，特别是业主，物业的价值怎么去提升，如果有一个杠杆来去衡量，包括评估师，评估师也不会都想高评，都会比较客观。如果大家形成一致的观点，未来用资本化率或者是其它方式解决。

    勒泰2017年成功发行了国内第一单不依赖主体评级的类REITs产品，获得市场的好评，很多专业人士也都认为可能今后的REITs的发展方向就是应该朝着这样一些方向，我也想请您和我们分享一下这单产品的细节和亮点。

乐居小记者 04-26 15:57

    王艺军：我来自嘉实资本，我们统计，类REITs  28单，700亿规模。但是现在国内整体来说基本的模式都是启航，没有超过启航的模式。

    另外，国内目前来说，接近30单，大部分都是债权，真正股权现在非常少。这是跟国外REITs很大的区别。

    因为这样，跟郭老师探讨一下，怎么看国内的证券化。其实前一段时间我有幸参加了一个会，会上面对监管的领导，我也提到中国的资产证券化或者是REITs一定有我们自己发展的路径，美国是很成熟的一个市场，但是它其实也经历了相当于30多年漫长的进程，在发展的期间，中间也经历了2008年的金融危机。同时很多监管的环境、法律的环境，基本都是有本质的不同。

    基于这几个特点，中国证券化整个呈现出来的是基于信用，针对资产本质，发挥证券化本质的作用，资产交易是更多。另外，郭老师提到，确实分散度不一样。

    这是我们现阶段的一个特色。到现在也有一句话，华尔街讲只要你有现金流就去证券化，没有说有现金流的资产。所以，我们回顾美国的证券化发展，其实它在当初70年开始的阶段也经历了我们现在这个阶段，大量所谓的有未来收益权的项目，这本身是一个信用债，包括黄河大桥，包括市场最近炒的比较火的凯迪电力等等。我们要看清它的本质。

    第二，在这个阶段大家面对业务，看清本质，可能在细节的处理上采取一些相对审慎的态度。在目前的这个阶段，大家尽量呵护这个市场。

    REITs无论是现有的启航模式，还是市场现在已经广为流传的，任何一个金融从业者都能讲公募REITs的结构，这也是我们特殊环境、特殊税收条件、法律条件、监管环境所导致的，但这并不影响它的发展，只是说市场接受度不高，中间操作的手法更加熟练了之后，也是基于平稳落地没有特别大风险的大环境下，我们能够走出来。

    今天的话题是风险，怎么看这个风险？大部分的类REITs还是基于回购和隐含的回购，其实这还是一个债。在目前的环境下，尤其是最近的金融环境恶化的情况之下，还是有很多隐忧。具体可能会体现在几个方面：

    一个是在前端的估值，国内确实对类REITs，包括CMBS不动产的估值，标准还没有完全统一，各种方法都有，差异很巨大。我们在实践工作当中碰到很多类似的案例。

    第二，底层的现金流。目前中国的证券化还是以融资为主要目的，它没有完全发挥出来海外证券化融资加出表的功能，出表是真正的目的。既然是融资，这里就有虚高。现金流不够怎么办？就造。怎么造？租金不够我来整租，我来分，也是暗含着补贴。在这样的一个环境下，随着未来三年整个去杠杆，会承受一定的压力。

    第三，跟未来的公募发展相关度更高的是关于运营，尤其是复杂的业态，像商业购物中心，这是最复杂的。我很多时候很佩服做商管的。我们做基金的时候，我2003年到嘉实基金，我们一直讲配置，有一个组合，怎么去分散。后来发现做商管也是做配置，什么业态，对应什么商家，这是异曲同工的事情。管理对整个资产现金流的提升尤其重要。目前发行的这些产品，虽然投资者慢慢意识到商管的重要性，但是在目前来说确实基于能力回购，这方面体现得并不是非常充分。当然我们也看到类似勒泰，其实已经有了很好的进步，引入了被动服务商、被动管理人，未来还会有提升的空间。

    这是我个人的观点，不太成熟。

乐居小记者 04-26 15:57

    胡峰：可以看一下郭老师的中美资产证券化一些基本问题的比较，郭老师可以把您的文章放到群里，或者是从哪个领域可以看到您的大作。

    请艺军总谈一下国内发行类REITs的特点和今后如果对接公募REITs，可能的风险点和关注点。

乐居小记者 04-26 15:57

郭杰群：谢谢主持人。

   我的发言主要是基于海内与海外实践，以及资产证券化基本原理与理论结合。

   随着国内资产证券化业务规模的扩大，风险逐渐显现。从2016年的第一单违约到今年已经有多单了。主要的原因之一是国内资产证券化业务在坚持基本原理上还有一定的差距。与海外做法也有一定区别。

   举个最简单的例子，我们一直在强调间接融资和直接融资的关系，谈到国内企业融资中直接融资的占比比较小。而资产证券化理论上来说是直接融资的渠道。但实际上在我国也并不完全如此。比如，国内的CMBS，通常是采用双SPV的模式，第一个SPV是单一资金信托。为什么要设立这个SPV？从某种程度上来说，它是融资者借款的来源，SPV是金融媒介，和银行作用一样。因此，国内CMBS的融资方还是在间接融资。另一个，国内的资产证券化目前是一个小农作坊的模式，不是一个工业化的模式。在农耕时代，人们首先利用自己种植的农作物来喂饱肚子，多余的才拿出去与外界进行交换。国内目前资产证券化的业务模式都是企业将自己的自有资产拿出来做业务。在基础资产的来源上，这跟小农作坊没有本质区别。这种方式有很多弊端，比如，资产证券化的一个最基本原则是大数定律，强调多元化。当单一主体资产拿出进行证券化时，多元化难以实现。再比如，我国一些资产证券化产品采用3+3+3等滚动发行的方式，用后续发行的产品所募集的资金偿付到期产品的本金。今年下半年，有4000多亿资产支持证券将要到期兑付。现在市场融资成本上涨，如果采用发新还旧的模式，万一发不出去怎么办？这都是风险。我国资产证券化发展得非常快，已经成为亚洲第一大发行国。但是我们不能够把短期的业绩当做是成功的度量。在更长的经济周期中，一些不合理的因素会慢慢体现。

乐居小记者 04-26 15:57

    胡峰：大家下午好，我是戴德梁行的胡峰，非常荣幸是这场对话的主持人，和大家一起就房地产资产证券化的实践、未来进行交流。下面有请对话的嘉宾：

    张姸  勒泰商业地产集团执行董事、金融事业部总裁

    孔令艺  深创投不动产基金执行董事、首席投资官

    柳春明  中国工商银行总行投行部处长

    郭杰群  清华大学国家金融研究院货币政策与金融稳定中心副主任

    许亚峰  稳盛投资基金总裁

    胡峰：2017年房地产资产证券化的市场蓬勃发展，共发行物业资产证券化35单，市场的发行规模现在有870亿，仅一年发行的数量和规模已经超过了前三年的总和。2018年的市场热度依旧不减，前四个月已经发行了16单的产品，到目前发行的总规模达到1700亿，我们也关注到像碧桂园、招商蛇口等一些大型的房地产企业也加入到了房地产资产证券化当中，越来越多的企业到租赁住房的类REITs，一会儿也有来谈资产证券化的租赁住房的问题。所以，在这些话题当中，有很多可以聊的内容。由于时间上有限，我们马上进入对话的内容。

    最近中央财经会议习大大发表了重要讲话，防范金融风险事关国家安全、发展全局、人民财产安全，是实现高质量发展必须跨越的重大关口。

    首先我想有请郭杰群郭老师，您最近写了一篇文章——“中美资产证券化一些基本问题的比较”，得到了证监会领导的评价和批示。请您从风险控制的角度来谈一谈美国资产证券化发展经验，给我国的资产证券化的启示，包括信息披露、交易模式等方面的内容。请郭老师。

乐居小记者 04-26 15:57

启动仪式之后，我们也围绕资产证券化的内容进行一次高峰对话。对话的主题为房地产资产证券化实践及未来。现在，我将话筒交给对话主持人，戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰先生，请他主持这个环节，并邀请参与对话的各位嘉宾。

乐居小记者 04-26 15:57

主持人：谢谢张会长对中国房地产业协会资产证券化研究中心的介绍和各位参与启动仪式的嘉宾。

乐居小记者 04-26 15:57

在前面三位专家精彩分享之后，我们进入下一个环节。

中国房地产业协会资产证券化研究中心成立启动仪式。

有请中国房地产业协会副会长张力威先生。

   张力威：资产证券化是近30年来全球金融领域一个重大的创新，也是发展最迅速的一个金融工具之一，为金融市场的流动性和稳定性提供了有力的支撑。金融创新也是中国房地产业未来发展的一个重要趋势，在今年房地产政策收紧的驱使下，以房地产资产为核心的资产证券化的融资方式得到了蓬勃的发展，成为房企金融创新、盘活存量物业、优化资源配置、推进房地产金融行业、供给侧改革和推动房企转型升级发展的一个重要的方式，进一步拓宽了企业的融资渠道。

    4月24号，中国证监会、住房和城乡建设部发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，“通知”从三个方面进行了规划：

    一，明确了住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持的领域。

    二，完善住房租赁资产证券化的一个工作的程序。

    三，提出了加强住房租赁与资产证券化监督管理的要求。

    为了响应这个号召，推动房地产金融的发展，同时鉴于房地产资产证券化在我们发展的时间较短，理论发展、操作有很多不规范性，在交易结构设计方面仍有较大的研究空间，为此中国房地产业协会决定成立中国中房协资产证券化研究中心。

    具体工作由金融专业委员会负责，该中心成立后将通过吸纳整合资产证券化领域的专业力量，深度开展研究，促进房企与各投融资中介机构有效地对接，帮助房企更好地利用资产证券化工具，促进企业价值的提升和为政府主管部门制定政策法规提供建议，助力中国房地产资产证券化的健康发展。

    今天我们在这里举行中国中房资产证券化研究中心的成立仪式，该中心的成立我们得到了行业有关单位的大力支持，下面我们请工作人员把启动的工具抬上台来！

    我们请资产证券化筹备成员单位一起参加启动仪式。

    （中国房地产协会资产证券化研究中心启动仪式）

乐居小记者 04-26 15:57

    易芳：各位下午好！

    我先自我介绍一下，我是君合律师事务所上海分所的合伙人易芳律师，我们君合律师事务所是中国最早成立的一家合伙制律师事务所。从成立律师事务所到现在，君合一直在中国的律师界是起到一个领先的作用，我们在金融跟资产证券化这一块有非常好的经验。我下面直接进入我的分享主题。    

    我今天要跟大家分享的主要是房地产企业ABS的融资模式的介绍。

    实际上我们也知道，从2014年开始，从审批制改为备案制之后，整个资产证券化的业务有一个很大的发展，但是同时这两年对于房地产行业这一块，传统的商业银行的融资以及债券市场其实都在进一步地收紧，但是我们从资金流的流向来看，这两年80%的资金都是流向房地产跟基础设施两个领域。所以，房地产行业作为一个资金密集型的行业，对资金的需求始终非常大。在传统的融资渠道受到限制的情况下，资产证券化这样一个融资模式给整个房地产行业进行了一个非常有效的补充。

    （图）这张图显示2014—2017年近三年的房地产的ABS的发行金额跟数量。有两个比较明显的特点，一个，它的量急剧上升，从2014年到2016年，它的发行量急剧上升，也就意味着它的融资规模一直在一个非常明显的上升状态。第二，ABS的融资模式。到了2017年以后，至少三种融资模式的量是很大的。一个就是房地产行业的融资模式，一个是抵押型的REITs，一个是私募的REITs，这几种不同的融资模式呈现一个非常明显的上升。当然其它像购房尾款、物业费，也有一定的量。

    基于刚才的图表，我下面再把整个房地产企业根据房地产的一个供应链的周期把整个房地产的ABS生态链所对应的几种典型的融资模式给大家介绍一下。

    大家可以看这个图，这个图显示的是房地产拿地、开发、建设到持有物业，整个开发建设的持有物业阶段它所对应的不同的融资模式。

    目前在中国房地产融资的市场上ABS、证券化是基本上是五种典型的融资模式，大家一是供应链的ABS，房地产在建设阶段，上游供应商采购，不管是承包工程还是物资，在这个环节发生的融资，在房地产企业建成以后，有一个预售。在预售阶段修改一个购房尾款的融资，建成以后入住，不管商业物业还是住宅物业都有一个物业费，有一个融资模式，ABS、REITs都是持有物业的时候，通过持有的物业以及底层物业现金流回收作为支持还款。这是目前中国市场上比较典型的融资模式。

    下面我对每个融资模式做一个简单介绍。做介绍之前，我想说明一下，我想把中国的资产证券化的一些特点跟美国的资产证券化REITs做一下区分。现在中国房地产企业的所说的资产证券化的融资模式，我理解是一个宽泛定义的融资模式，它既包括了ABS，资产证券化的产品、结构化产品，也包括了符合国外的REITs特征的一些私募类的REITs这样一个产品特点。它是两者的结合，都统称资产证券化，这个跟国际上对资产证券化的定义，包括对REITs的定义是有区别的。

    我们可以先看刚才提到的五种融资模式，我们花点时间做一下简单介绍，房地产供应链的ABS，房地产企业对它的承包商还有材料供应商形成的一笔应收账款。它的融资人是供应商，但是它是依赖核心房企的主体信用发起的一款ABS的产品。

    因为上游供应商应收账款债权比较分散，资产证券化的产品要求要有一个相对稳定的现金流。所以通常对于多个发散的债权人，在实操当中形成保理债权制度，主要便于资产证券化项目的管理，同时也是可以构造一个稳定的现金流，不需要对应无数个债务人，可以去针对保理公司一家来进行债权的归集。

    同时会有一个循环购买的设计，它的最主要的特点就是因为应收账款的账期跟产品的设计期限不匹配，资金使用率会受到影响，如果营收账款的账期短，钱收回到专项计划账户里，如果躺着不动，对投资者回报会受到影响，我们通过设置循环购买的设置方面，可以增加产品的收益，但是循环购买设计，分为购买期和本金偿还期，购买期可以不断地补充新的基础资产，同时支付利息，本金偿还期偿还本金，这个时候不再购买新的产品。这是关于循环购买设计。

    应收账款新规对房地产供应链ABS的影响，2017年上交所、深交所、报价系统，都出了一个应收账款债权ABS挂牌条件的确认，这个对房地产的几种融资模式都有一定的影响。对其他的产品影响，后面会说，但是对于房地产供应链ABS的影响，最主要的影响是之前的保理商可以先不支付应收账款的转让金这样可以节约一点成本，要求应收账款法律关系真实，意味着保理商在归集债权的时候，应收账款做一个转让，转让阚支付出去才能完成发行。这是一个最大的区别。

    关于房地产共银联ABS的要点，再看一下购房尾款ABS，这两年其实量也不少，购房尾款交易结构主要针对住宅物业的，住宅物业卖出去以后，取得银行的按揭贷款，按揭贷款的审核期3-6个月，在3-6个月的审核期内，房地产开发商可以把这样一笔应收账款拿出去，做个证券化的产品，这是这个产品的交的设计。

    其实从基础资产来说，其实就是银行的按揭贷款，利率上只要购房尾款后期有一个稳定的现金流，都可以作为基础资产，我们在实践当中，有公积金的贷款，有商业银行的贷款，也有购房者的自己分期付款，理论上都可以做，但是实践上工信部叫停了，分期付款碧桂园发过一单，但是执行分期付款的债权并不是那么稳定，而且现金流不是那么稳定，实践中在碧桂园发过一单以后没有再发，市场上普遍模式是商业按揭贷款的购房尾款。也有一个归集债权，不是保理了，是不同的项目公司，通常购房尾款，不同的项目公司，不同的项目购房尾款会归集到一个产品当中，这个时候要找一个代理，通常找一家项目公司，但是实践当中最主要的是核心房企，因为我们依赖于主体信用，做债权归集和转让的安排。

    合格基础资产的界定标准，这里面最主要的是三点，第一是首付比例，银监会、人民银行发了一个规定，首付比例最低不低于20%，允许下调15个点，实践当中首付比例不低于20%，第二是首付款的来源问题，实践当中排除很多小贷公司的首付贷问题，法律要求首付款必须是自有资金，不能由贷款形成。还有网签跟备案问题，我们只有在房屋买卖合同签署完成网签或者备案以后，债权法律关系才能形成，在实操当中，多少网签在各地不一样，基本上分三种情况，网签的体系还没有建设，必须要备案，一种是网签跟备案是一体化的，一种就是网签是一个独立程序，网签做完以后才能做备案，这可能在实践当中，三个模式都不一样。但是从法律上，网签是购房买卖合同成立的一个必要条件，但是备案不是。

    在做合格基础资产募资标准的时候，根据不同的地区对标准的制定，有可能也会有一些差异。

    循环购买设计，也是解决账期和产品期限不匹配问题。

    开发商跟预售资金监管，导致资金截留，在购房尾款当中严格的资产证券化标准来说，凡是带有开发贷购房尾款不应该入池，但是现实当中做不到。不少地方有预售资金监管，要进入监管账户，带有开发贷的情况下，银行会对预售尾款有一个截留，都会对购房尾款ABS项目专项计划资金回收产生影响。采用征信措施，出具承诺函，开发贷比例至少比较少这样来做。

    募集资金，购房尾款之前没有严格限制，现在不得用于购买土地，这是去年以后的新规定。

    购房尾款还要看一下窗口指导政策，这之前2015年是第一单，2016-2017年暂停了，2017年上半年重新开启，发行政策怎么样其实还是要跟监管的政策密切关注。

    物业费的ABS，因为时间关系，物业费的ABS不是特别核心的，所以简单介绍一下，理论上融资主体是物业公司，为什么作为房地产融资方式，因为通常这个时候物业公司是房产公司的关联公司，物业公司的经营范围是比较单一的，而我们现在对ABS募集的产品募集资金用途并没有非常严格的监管。

    除了刚才说的不能买土地，其他并没有太多严格的监管，通常说是物业费ABS，物业公司还是房企在用，可以理解为房地产企业的一个变相融资模式。

    物业费的ABS当中两个结构，单SPV和双SPV结构，单SPV结构直接以物业费的债权作为基础资产，双SPV结构设置信托，以信托受益权作为基础资产。因为资产证券化的负面清单对基础资产是分类管理的，不同类型的物业不能进入到一个项目当中，但是双SPV当中可以避免这样一个问题。

    CMBS现在用的比较多，最主要是基础资产筛选的一个风险控制，现在主要在一二线城市，而且是核心商业圈，从内部监管来说，我们现在至少上交所了解到是分类监管的，比如有些城市不让发，一些城市用列举式的方式，一些省市用列举式的方式来，所以要了解监管政策，如果不在允许的名单当中可能发不了。即便在允许的名单当中，商业物业的一个租金收入的现金流也是很关键的。在CMBS产品当中，还有一个存量债务的风险，因为通常在做CMBS产品当中，不能有抵押的，因为有存量在，会有抵押，意味着有解押风险，通过设置信托相应的账户监管，由专项计划管理人对这个账户发出指令操作，确保解押的正常完成，专项计划可以成为物业资产第一顺位的受益权人，以这个方式来处理。

    私募REITs，它是跟国外的标准REITs概念不一样，它是嫁接在专项计划的这样一个渠道上来做的，等于事实上把国外的一些权益的REITs一些特点，跟中国的ABS产品特点结合在一起。目前，最主要的就是搭建私募基金对SPV公司债转股安排，同时私募基金的份额作为专项计划的基础资产进行发行。这里面最核心的一个点是债+股，主要基于两个考虑，弱化资本和构建稳定的现金流。如果是全部是股，现金流往上运输到专项计划的过程当中会受到公司税法的一个限制，公司利润分红，提取法定公积金等等限制，就会导致成本增加，而且由于公司的分红是受限于公司股东会、董事会的决定，是不是分红，分多少，这个都是会受到一些不确定因素的一个约束。如果是债的安排，债+股是一个固定的还本付息的结构，对现金流的稳定非常重要。

    债务性资本利息可以列入到税前摊薄的，这样能节约一点税收成本。我们的法律规定是有比例限制的，目前比例限制是2：1。

    在私募基金设立过程当中，按照私募基金协会的要求，在私募基金到位以后才备案登记，只有备案登记完才能完成专项计划对于私基金的收购。在这个环节实践当中为了节约成本，一般募集是采用分期基金资金，现在实践当中对于募集基金资金的监管要求，首批只要募集基金资金就算到位可以，就备案，通了常所以我们通过分期方式设立可以节约不少的资金成本。

 这是私募REITs  。

    郊下面是一个REITs的典型结构，典型它是典型的四元结构，底层是物业资产，上面是SPV公司，上面再架一层私募基金，对SPV公司形成股权+债券，上面是专项计划，原始权益人将私募基金份额作为基础资产，转让给专项计划，这样形成了一个典型的中国私募REITsITs的四元结构，这是目前市场上非常典型的结构，无论采用何种方式基本上都逃跑不了这样的债+股的安排。

    在去年年底的监管，私募基金备案新的规定出来，监管去年的情况下，债+股现在也是有变化的，之前的债+股安排是一个委托贷款，但是私募基金备案规定出来以后，委托贷款不能再做了，现在实践当中采用股东贷款的方式，来做一个合理的变化。

    私募REITs因为有一些国外标准REITs的特征，所以之前对私募REITs可能都是单一物业或者固定物业的发行，最近很多当中其实我们也看到了储架+物业，甚至只有批准储架的发行，意味着我今后可以源源不断地输入物业到产品当中，可以分几发行，只要我先确定标准，标准被审核通过以后，可以往后装资产。这也是之前对私募REITs的结构的一个突破。

    时间关系没有办法展开了，这是对我们目前中国房地产几种典型融资模式的介绍，非常中国特色，但是我们也在这个当中稍微对公募REITs做一个简单的最后总结。公募REITs在中国实际上要达到国外标准，不管是《公司法》还是《证券法》都是要做非常大的调整，现阶段没有具体政策出来，但是坊间传言都是用公募基金对接目前的私募REITs，但是我们觉得没有解决根本问题。如果这样做的话，虽然法规调整很小，但是并不能解决真正的问题。

    现在对公募REITs大家普遍看法觉得是一个税收成本，还有载体没有解决，但是实际上结合商业环境的话，是一个租售比问题。因为对于房地产商来说，如果非常好的资产没有必要拿出来跟投资者共享，如果不是那么好的资产，以中国现在的租售比情况，现实当中底层物业的租金收储，对整个产品发行规模覆盖率是很低的。这样意味着企业要自己再掏出一笔钱做这样一个补充。如果没有其他的一个角度去考量的话，单纯从商业角度去考量，这是一笔不合算的买卖，这是影响私募REITs落地很关键的因素。

    我对整个房地产融资、私募REITs跟公募REITs大概分享到这里。谢谢

    各位！

乐居小记者 04-26 15:57

    主持人：非常感谢胡莹女士精彩分享。今天会议的内容非常充实，后面还有很多嘉宾分享他们的观点，在此也提醒各位演讲嘉宾也控制好时间。下面有请君合律师事务所合伙人易芳女士为大家分享，她的演讲主题为：《房地产ABS融资模式》

乐居小记者 04-26 15:57

    胡莹：在座的各位嘉宾、领导、下午好，感谢中房协的邀请，荣幸能够参加今天的专业论坛，下午我也是领到一个命题作文。但是在讲REITs和CMBS的市场需求及事件具体的话题之前，我想谈一点我自己的感受。魏徽有一句话“求木之长者，必固其根本”。也就是我们金融要对自己有一个清晰的定位，我们是一个行业的助力，我们是一个行业的工具，我们是一个行业的加速器，我们作为一个配角向主角转换的结构当中，我们要先反观房地产行业的现状。我们作为金融的手段，不管是用资产证券化还是用公司债，甚至是前瞻性的工具REITs，我们在这个行业的发展中要起到什么样的助力和推动的作用？

    纵观过去几十年房地产行业发展看来，特别是今年和去年，可能是加速发展、快跑的节奏，我们的感觉也是这样。中国有句古话：不进则退。但是今年的局面，从我个人从业而言，已经甚至到了不进则死。过去从小煤矿、大煤矿到整个行业的整合，现在整个房地产行业是不是从群雄逐鹿的状态要到重振旗鼓的过程。实现什么样的效果呢？我们看到很多灵魂地产商实现了异军突起的形势。在我们心中什么样是一个灵魂的地产商呢？众多地产商发行REITs的交集当中，我们一个体现灵魂主要体现在三个方面：第一，战略情怀。第二，社会责任。第三，经营。首先作为地产商清晰的战略定位，他是走品牌销售还是自持物业，还是高周转、高杠杆，这是他们前瞻的一个战略的定位。第二，响应国家的号召，租购并举，他是不是一个担当社会责任的房企。中国另一句古话：顺势而为。我们很难实现逆风飞扬的绽放，可能带来的投入不如我们随着国家的号召去顺势而为，实现一些企业的社会责任感。第三个是在我们的战略和规划之下，在我们社会责任感之下，我们精细化的经营，我们的现金流完全到一个什么状况，我们的融资成本控制是一个什么样的节奏？我们的期限结构是什么样的布局，这个直接影响到前端在市场扩展，在资产开发、资产配置上，我们有什么样的自信度、果决度和执行力推进。

    基于对整个房地产市场的观点，我们希望从金融的角度能够实现一些支持。

    今年我想从四个方面分享一下开源证券作为金融机构的一些感受。    

    第一，政策的推动和部署。

    第二，市场需求和发行。

    第三，方法论和着眼点。

    第四，公募REITs展望。

    说到今天的话题，最近大家特别感兴趣的就是房地产企业的一些融资情况。大家可以看到，从2015年、2016年、2017年至2018年，我们统计了十大房地产商他们做的一些融资的情况。我们侧重的是交易所市场的公司债，到跨市场的企业债和ABS。这里不以中票作为参照系，毕竟银行间市场是整个债券市场发展的先锋和领军。

    有些数据当中解读出来的信息，ABS的增量不断在放量，而且特别是2017年比2016年有一个几何级的增加。得到的结论是什么？房地产企业从信用主导的融资时代，是不是在迈向一个资产主导的融资时代？所以，在群雄逐鹿的阶段，可能良莠并存，一些中型的或者是略微小型的房地产商如果自持很优质的物业，依然可以对它进行输血，做CMBS或者是类REITs。但是一些优质的房地产商依然可以从事现在的模式。随着今年资金链的收紧，金融行业或者是地产行业的专家都感觉我们的批文公司债有多少，在市场上发行的情况是什么样的？所以，整个今年是一个精细化运作，自己的排兵布局和特色化经营要格外突出。

    我们列出2013年至今我们做的各个品种中的一些体会和感悟。我们从2013年开始证券化市场，还是证监会审批制，直到2014年末、2015年，我们参加交易所备案制下的ABS市场。当年2015年上交所的首单类REITs项目，交易所大厦旁边的浦发大厦，是标志性的写字楼类REITs项目，就是我们这边来操盘，也非常感谢在座的交易所的领导肖总给我们的领导和支持。

    所以，从2015年开始类REITs、CMBS开始，可能苦水很多，尤其是今年，我听下来，感觉我们的内心有一点点茫然和追问。这个市场接下来该做什么？因为我们看到很多房地产商，排名可能前十，从事的有公司债ABS、类REITs、信托、租赁等等等等，可能的确体现出来了房地产商再融资困难的情况下的一些积极主动的应对方式。但是反向多品种的推广直接带给了银行、投资者等对这一类房地产商资金流、现金流是不是如此之紧迫的一个问号？

    我最后可能特别想借用晏子说的一句话：“为者常成，行者长治”，这是什么意思呢？一切问题都只能在发展中解决，我们去徘徊、迷盲都起不到作用。“为者常成”，只要我们是一直努力去做的这个人，大概率我们常常会取得成功。“行者长治”，只要我们是一群坚持不懈往前走，我们会实现我们这一目标的抵达。

    谢谢各位！

乐居小记者 04-26 15:57

    主持人：谢谢王洪辉先生的精彩分享。

    大家知道，在房地产信贷、债券融资收紧的背景下，房地产资产证券化荣发生机、创新频频，融资规模逐年上升，成为房地产融资手段不可忽视的力量。

    接下来，有请开源证券总裁助理、资产证券化业务管理委员会主任委员胡莹女士，她将为我们分享的主题是《房企CMBS/REITs实践》

乐居小记者 04-26 15:57

    王洪辉：大家下午好！很高兴来参加房地产金融2018年论坛，我来自远洋资本，是一家以房地产基金、私募股权投资、资产管理为主的投资管理公司，目前规模大概八百亿左右，员工有两百多人。

    今天我从一个行业的从业者的角度，分享一些我对大资管崛起背景下房地产基金的发展的思考。

    首先看看房地产金融行业，我们做了泛地产金融行业统计，把数字加了加，跟房地产金融相关的，目前行业规模是18万亿，理财信托有一些层层叠加的因素在里面，这个因素去掉之后，整个房地产金融行业超过了10万亿的规模的行业。超过10万亿的规模的行业里地产基金占了五千亿，不到10%的比重，这是目前房地产金融行业分类的一个现状。

    最近大家在讨论资管新规，在我们看来资管新规主要在四个方面会有大的影响。

    第一，从基金来源上来说破刚兑、去错配。

    第二，从资金渠道来说严控资金嵌套，以前是层层嵌套出来的钱，现在出了问题。

    第三，委贷新规。

    第四，资金投向上不规范的地产项目受限，地产抵押受到限制。ABS市场化债转股、REITs都受到影响。

    大的目的是为了让资管回归本源。资管本源是什么？就是“卖者尽责 买者自负”。

    从趋势上来说，资管回归本源打破刚兑势在必行。从全球来看，美国之前刚兑普是遍存在的，1940年三四十年代，有《证券交易所法》、《格拉斯法案》、《投资公司法》几个标志性法案，《投资公司法》和资管新规内容相同。

    1940年到现在为止，美国历史上刚兑的打破，银行的比例不断地下降，资产管理比例在不断地上升，这也是我们今天标题大资管崛起的内涵所在。

    欧美国家基金公司、资产管理公司再融资的时候，只有极少数的情况下会有刚兑，打破刚兑是大势所趋的安排。

    目前，中国各项经济指标和美国1980年比较相近，人均GDP接近一万美金，人口老龄化比例接近20的比例上，人口老龄化对于资产管理行业发展是很大的利好，更多的闲钱可以投资了。

    美国1980年到现在为止，整个资产管理行业规模增长了20倍，而且预示着中国的资产管理行业在未来的二三十年会有很大的发展，资管新规的出台对于这个行业的发展是一个促进作用。

    我们再看看美国的资产管理行业的发展阶段。我们分析从1980-2007年，这17年是另类资管崛起的17年。房地产基金属于另类资管在国际上属于这一类的，在另类资管的管理规模里房地产基金比例占20%、30%。在大资管崛起的情况下，对房地产基金有哪些深远的影响，从资金端、投资端做一些分享，这是我们自己的思考。

    资金端的趋势是短期套利的资金会减少，从短期来看真股权募资受到影响。2018年各类资产业的数据，银行资管规模在缩小，券商的资管规模在下降，基金子公司的规模也在下降，唯独增长的是信托，今年其他的通道都不行了，其他的资金来源都不行了，所以今年信托是增长的，但是监管最近也在密集地进驻期货公司做检查和指导，后面的情况会受影响。

    为什么说真股权投资短期之内受到影响，原来银行理财资金是很重要的一项来源，现在银行理财杜绝错配、刚兑以后，真股权会受到很大影响。

    资金端的趋势就是资金更倾向于主动管理型的机构，尽管中间还是一个过程，错配影响之后，中间过程当中受到的影响，但是总的中国资金池子，还是非常大，刚兑性资金，我们换算完之后，有十几万的总量，未来刚兑资金流向上，我们会有几个影响。

    一类是低风险偏好的基金会走向表内的结构性存款安排，中低风险偏好会买被动型产品，比如ETF，主动管理型受中高风险资金偏好青睐。

    我们看全球，私募基金也是不断地强调管理，管理增值的部分占到私募基金投资收益比例越来越高，现在已经超过1/3的比例。知名的私募基金也是靠主动管理能力来吸引LP的资金。

    我们看全球第一梯队的私募基金的资金流入大幅度进入，第二梯队流入规模小，第三个主动管理能力差的私募基金是净流出的。

    投资人的结构会发生变化，目前的私募基金、地产基金，主要投资银行，银行是主要的投资人，从全球的私募基金来看，养老金是最大的投资人，基金、险资都是重要的投资人。我们判断中国高净值客户和全球其他国家相比，占LP比例更大，中国是高储蓄率国家，有大量的投资需求。

    投资端的趋势，一个趋势是私募基金投持有物业的比例会大幅度增加，会成为私募基金最主要的投资主战场。中国一千万美元以上的大宗投资端的趋势，一个趋势是私募基金投持有物业的比例会大幅度增加，会成为私募基金最主要的投资主战场。中国一千万美元以上的大宗交易金额激增，十年楼龄的数量占比例不断地上升，基金主要做持有率，尤其是做价值提升，这给私募基金提供很大的战场。

    中美比较来看，中国目前交易比例当中，私募基金中国占50%左右，美国占到90%的比例，从私募基金持有的AUM比例，中国20%，美国73.9%。

    从全球来看REITs发行比例和规模和私募基金交易的量有很高的同步性。中国目前ABS发行也好、类REITs发行，也是呼之欲出，中国随着REITs发展，私募基金比例、规模会不断地上升。

    房地产并购交易机会凸显，今年房地产行业融资成本上升、资金来源增速放缓，三年期AAA企业债到期收益率上涨2%，非标的债权收益率上升3%-5%，银行不良资产比率上升，也是给并购资金提供项目来源。

    中国并购交易金额，私募基金主导的比例非常低，美国私募基金并购当中占到一半左右的比例。

    投资端的第三个趋势，我们认为规范夹层投资有发展潜力，美国在基金当中夹层投资占的比例是1/3左右，中国纯债权，原来说明股实债业务占百分之六七十，中间夹层占的比例非常小，跟美国相比，我们真正的股权基金的占比小，夹层的占比小。

    这是国际上的一些投资机构不同的资产类别的构成，债权投资占的比例不消，债权投资占70%以上。

    简单比较非标的业务，非标债权业务和夹层业务的一些差别，从本质上来说，非标的业务是债权，夹层业务是固定收益与股权相结合的业务，从资金来源上来说，非标是债性基金，夹层业务是股性基金，期限错配情况不一样，收益情况非标是固定，夹层是固定+浮动，非标以资产抵押股权过户为主，夹层业务以股权过户、质押、优先受偿为主。投股和投债只是投资方式不同，不同的风险程度享受不同的收益，本质上并没有差异。

    我们目前金融体系存在的主要问题，以债为主，大量的小额短期的固定收益资金进入到可能会产生风险的这样的投资标的当中，这是一种收益风险期限错配，如果是理性基金，愿意承担风险的基金，投资债权也好、夹层也好，这是一个正常的安排，这是投资选择的问题。

    参加行业性质的会议，提点建议，我觉得我们希望进一步清晰夹层投资在债权投资当中的权利救济手段问题，目前投的夹层已经不能做抵押，只能做股权质押，出风险的时候，股权质押权利的实现，这是很重要的手段。目前在中国法律体系下，一般情况下，场景1是最常见，股权转让也好，质押也罢，被认为让与担保，出现风险，我不能成为公司股东，偿还债权可能性。场景2，股权转让法律效力是认可。场景3，股权转让和担保无效。很多香港基金投中国夹层债，它的股权质押给中国提供了非常好的参考方式，如果按照合同约定，无法正常执行，去律师楼办一下就可以了。

    我们以前地产基金的投资方式一般会成立一个SPV公司，持有地产项目的股权，然后成立债权基金去投债权，资管新规出台之后，要求私募基金股权投资的比例必须占到总的AUM70%以上，那么问题里了，我只能以注册资本金的形式70%以上的钱投到下面的公司，等到我退出的时候，房地产项目需要在当地注册，不同的地方政府行政监管政策不一样，我有的时候退出转资是非常困难的事情，有可能转资减半年或者一年都是有可能的，造成房地产基金退出困难。税收问题，以债权可以抵扣增值税，所得税不能抵扣，如果70%的基金以股权形式投资，会增加本身的纳税金额。另外双重纳税，项目成立交所得税，有限合伙人层面LP再交一次税。真股权地产基金投股权的地产项目的时候，税收的成本一下子上升了很多。

    尽管有这样那样的问题，我们认为中国的房地产基金行业还是有一个非常大的市场基金，有非常长的渠道的行业。

    全球盈利能力最强的十家地产公司当中，中国内地公司有7家，香港也算上，除了Simon其他都是中国的企业，我们地产基金有可能出现全球领导性的公司。谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

乐居小记者 04-26 15:57

首先，让我们有请远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉 先生，他的演讲主题为大资管崛起下中国房地产基金的发展。希望他的演讲能给我们满意的解答。

乐居小记者 04-26 15:57

各位观看直播的朋友们，下午的精彩分享正式开始。

乐居小记者 04-26 15:57

下午的活动将在1点半开始，请大家准时出席，将有更多更精彩的内容与各位分享。我们稍后再见。

乐居小记者 04-26 15:57

 欧阳捷：尊敬的刘部长、尊敬的黄行长、尊敬的各位嘉宾：

    非常高兴今天能在这儿跟大家分享一些我们对于新时代房企成长策略与融资破局的一些思考。这是一个命题作文，我今天把这个观点分享给大家。

现在中国已经进入了新时代，我们正面临着人们日益增长的美好生活的需要与发展不平衡、不充分之间的矛盾。从我们的房地产市场来看也是同样如此，在住宅市场上我们的不平衡充分体现在我们的人均住房面积上，比如浙江各省市的人均住宅面积是不一样的，江苏也是不一样的，越是发达的地区，人均住房面积越低，越是不发达的地区，人均住房面积反而越高。同时我们在山东也看到，在一些中小城市，其实它的人均住房面积已经达到了一个很高的程度。因此，他们的面积改善需求几乎将永久性地萎缩了。但是我们还面临着不充分的矛盾，比如说很多城市的房价很低，5000多块钱。我曾经接待过几批政府领导到我们公司来走访，我们曾经问他们一个问题，我说你们多少年没有换房子，他们说10年，他们每一个人的回答都是10年。我说你们为什么不换房子？因为他们住的是当地最好的房子。我说你们当地住的是什么样的房子？多层，没有电梯。当然我们可以想像，没有大堂，没有地下车库，没有花园。所以，这些地方他们的质量性改善需求依然存在，越是房价低的地方，房子的品质当然越低，房价低就意味着未来升级换代的潜力和空间越大。所以，在这些地方依然缺乏高端产品。我们介绍了我们新城的高端产品以后他们眼睛一亮，问多少钱，我们就已经看出来他们已经非常心动。

所以，我们认为未来的住房市场质量性改善需求依然很大，还将持续下去。当然我们不仅在住宅市场，我们认为在商业地产上也是同样的问题。比如我们的不平衡，三四线我们的人口占比超过50%，但是我们三四线城市购物中心的优质商业的比重更低，只有30%。另外，我们在三四线城市可以看到他们的发展也是很不充分的，优质物业非常非常少。我们很多传统的百货大楼还依然很多，真正的购物中心比较少，有的城市甚至没有购物中心，差异非常大。

    我们应该如何看待未来的市场？我们应该怎么做？尽管我们已经发现这个市场上存在着巨大的不平衡、不充分的机会，但是我们依然需要对未来的市场做明晰的判断。

我们过去曾经提到一个观点，未来楼市没有大起，也没有大落，房价不会大涨，也不会大跌，因为现在“稳楼市、抑泡沫、防风险”的要求非常明确，中央政治局明确提出了新的定调，推动信贷、股市、债市、汇市、楼市稳定发展，对我们未来的房地产市场发展做出明确界定。

我们过去曾经谈到一个观点，2016年10月份，我们当时在宏观调控政策刚刚出来的时候，我们曾经提出“房地产市场调控政策会延续18个月”。为什么？因为政策刚刚出来，到2017年“两会”之前是不可能动的。接下来是十九大，十九大之前要保持稳定，为了保持稳定，我们不发政策，不备案，甚至有些房子不允许卖，我们就稳定了。接下来到今年的两会，新一届政府上台之前不允许有闪失，大家看到没有任何闪失。当然我们在去年9月份又做了新的预判和修正，我们认为未来调控将延续未来五年时间。为什么？我们只要相信房子不炒写进十九大报告，我们相信新一届政府主持中央的大局，未来五年房地产市场就将是平稳发展。

    这种情况下接下来房企怎么办？我们增长策略需要重新调整和思考。

住宅市场上，我们认为未来驻守在一二线城市不可能获得业绩的增长。为什么？因为一二线城市土地供应趋势性下降。我们的房价又被死死按着，既无量又无价。商业地产上也是同样存在类似的问题，一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，这些城市很难寻找到新的发展机会。当然板块之间还有不平衡，但是这种机会越来越少。我们可以看到一线城市一个购物中心，静态服务人口其实只有15万人，我们提出这个概念是5万平方米以上的购物中心，当然我们还有很多5万平方米以下的，3万平方米的社区商业。按照这个逻辑来算，我们的商业在一二线城市可以大大发展。我们可以想像一个购物中心静态覆盖多少人口才能够维持正常运转呢？一般5万平方米以上的购物中心静态覆盖人口大概20万人，也就是说这个购物中心覆盖的静态人口男的、女的、老的、少的、能动的、不能动的，一个星期来一趟购物中心，一个星期就是20万人。如果是这样，我们现在一线城市的购物中心静态覆盖人口已经大大低于20万，因此购物中心的竞争非常激烈。比如上海70%的购物中心不挣钱。二线城市，可以看到刚刚好是20万人。但是有些城市已经我多，三四线城市我们可以静态覆盖25万。而我们统计的数字仅仅是有购物中心，我们还有大量的城市是没有购物中心的，所以，它的购物中心的商业是缺的。

因此，我们未来在住宅市场、商业市场我们都必须要下沉三四线城市，只有下沉到三四线城市，我们业绩才能增长。  当然并不是所有的三四线城市都有机会，我们对三四线城市也必须有所选择，才能保证我们未来的发展是可持续的。2015年提出一个观点，四大分化：城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。这个过程当中，我们提出来关于企业分化间的两个观点：第一，90%的房地产企业必然会被淘汰。第二，百强房企会占据市场份额50%。后一个观点去年已经应验了。所以，并不是所有的房地产企业都有机会，未来房地产企业的竞争格局会越来越激烈。

2015年我们曾经提出一个新的概念，叫加速奔跑。新城的品牌口号是“随新（心）奔跑”，既是随着新城在奔跑，又是随着心奔跑。现在很多房企已经加速奔跑，加速奔跑已经形成行业的基本共识。如果不认可这种基本共识的企业，正在慢慢掉队，而认同这个共识的企业正在加速跑。唯有做大规模，才有可能在市场垄断格局形成之前占有一席之地。

    2017年我们曾经提出一个新的提法：不进则痛。不是不进则退，因为退无可退，大而小，小而美，这样就没有了，所以企业还是要加速奔跑。

    在去年一年时间，很多房企提出新的口号，比如300亿、400亿、500亿的企业都在冲千亿，甚至一两百亿的企业在未来也要冲千亿。这种情况下所有的资源都向大企业集中，他们冲的目标就是获得客户资源。我们的金融机构也在向大企业提供金融资源支持，合作伙伴供应商也在给大企业做，因为小企业也不敢做了。我们政府也希望更多的大企业。我们接待政府领导的时候他们都说我们只接受大企业，不再接受小企业。我们在座的很多媒体，如果是小企业，大家都不会去报道。因此，这个过程当中，房企的融资门槛会越来越高。最近我们提出一个观点，50强将成为房企融资新门槛，而不是过去的百强企业。

    行业集中度的速度正在加速，而且加速的速度远远超过我们预期。2016年20强房企的市场份额只有25.5%。到了2017年提升了8个百分点，而且它的平均增速是远远高于行业的平均增速的。到2020年的时候预计他们的市场份额将接近70%，而这个估计依然是保守的，因为我们预测这三年的平均增速只有30%，而过去两年的平均增速都超过了45%。所以，未来行业垄断的加速远远超过预期。是不是2020年，我们的行业垄断格局已经完成了呢？仍然不是，我们现在处于低集中的市场格局。2020年我们可能直接进入了一般保障型市场格局。什么是一般保障型？我们前8强的企业占据市场份额的40%—70%，我们处在这么一个格局中。但是我们可能还没有结束，未来可能前8强的企业占据市长的80%。这不是不可能的，我们现在的汽车、家电、空调、洗衣机等等行业都是如此。所以，未来企业必须要加速奔跑，加速奔跑怎么做？只有两条：第一，高周转。第二，加杠杆。

    高周转都要多辛苦，所以很多企业非常辛苦，跟很多政府机关一样，白加黑、5+2，星期六保证不休息，星期天休息不保证。所以，我们在奔跑的过程当中，大家都付出很多艰辛的努力。新城当年推盘去化率可以达到78%。

    2015年的时候，我们当时提出来一个目标，在2020年我们希望冲千亿规模。但是2016年小伙伴很努力，销售增长100%，达到650亿元，接着我们提出2017年冲千亿，最后我们完成了1260亿元。未来两年我们相信我们还会延续这种加速奔跑格局。当然光跑是不够的，还要有高杠杆。高杠杆确实会有风险，但是我们是不是一定有风险呢？我们曾经在跟一些机构交流的时候谈到一个观点，比如大学毕业之后刚刚攒了30万块钱，他想买房，向建行的王行长贷款，问父母借了100万，付了首付，再向王行长贷款买房。这个大学生未来有没有风险呢？会不会死呢？我们认为可能不会，因为他们向父母借的钱是永续贷，甚至还要还利息。

    这种情况下，其实对于企业、对于个人来说最重要的是现金流，只要保护好现金流，能够现金流覆盖我们的资金成本，覆盖还本付息，覆盖我们正常的运营，我们企业就没有风险。

    大企业发展逻辑，当然仅仅靠这一条还不够，还要保证我们足够的现金流。2008年我们企业遇到金融危机的时候，全行业的企业都遇到金融危机。当时我们是在江苏排名第一，那时还是一个小企业，排名第二的企业在2008年腰斩，自此退出百强企业，再也看不见了。当时房地产行业的标杆企业降速8%，我们只降了4%，企业比较稳健。但是那个时候我们觉得风险非常之大，因为是民营企业，没有人救我们。那时我们就想办法去做商业地产，因为商业是可以提供足够的现金流。目前我们做的商业地产，现在已经在全国快速铺开。到现在为止我们已经有70个项目，23个项目已经开业，未来争取做到100个项目。如果每年有数十亿甚至上百亿现金进来企业风险大大降低。

    我们需要平衡我们的杠杆率，保证财务安全是最重要的，如果我们保证财务安全，这样我们的融资效率会提高，融资成本会下跌。新城控股通过高速奔跑保证高周转，同时通过高周转获得企业高增长，同时有了高增长，我们就获得高收益，这个过程中企业获得了企业资金AAA的评级。

    因此，在去年我们也纳入了MSCI的成分股。企业在这个过程当中，我们觉得必须要做到三点：第一，要快，必须有高周转。第二，要稳，确保现金流安全。第三，要好，做到高收益。如果做到一百亿和做到一千亿的企业，哪怕净润率都是10%，当然一千亿的企业的净利润远远高于一百亿的企业，所以它的高收益其实是来自规模，有规模才有利润。安全当然是融资的最好保证，在这个过程当中新城的整个融资获得了很多金融机构的支持，当然因为你安全，所以你的资金也会寻找到最好的港湾，所以我们的融资成本相对来讲也是偏低。

    这个过程当中，我们觉得只要我们企业能够判明大势，未来的房地产大势只要平稳，我们就可以制定稳妥的发展战略，我们就可以合理地调配我们的资金和资源，保证我们快速发展。所以，判明大势、价值在握，我们才能真正加速奔跑。借用习主席的话，幸福是奋斗出来的，我们也希望与在座的各位，包括与我们的金融机构，大家一起合作，共同奋斗我们未来的幸福。

    谢谢大家。

    非常感谢欧阳捷先生的精彩发言，由于时间关系，我们上午的议程到这里就告一段落。下午的活动将在1点半开始，请大家准时出席，将有更多更精彩的内容与各位分享。我们稍后再见。

乐居小记者 04-26 15:57

尊敬的刘志峰会长、黄毅副行长，各位领导、各位专家、各位来宾：

大家上午好！

欢迎大家出席2018中国房地产金融论坛。我代表中国房地产业协会金融专业委员会对各位领导、各位来宾长期以来给予的关心和支持表示感谢！

今天在这里，向大家介绍一下金融专业委员会开展的中国房地产企业金融能力评价研究及2017上市房企金融能力TOP50评价情况。

大家知道，房地产行业是资金密集型行业。2016年以来，房地产调控政策陆续出台，房地产企业融资渠道整体收紧、融资成本进一步上升，进一步考验房地产企业的资金控制能力。融资也是企业发展不可逾越的门槛。房地产企业对资金的运用效率在很大程度上决定了其财富创造能力，这种能力最终体现为企业在市场中的表现，如市场份额、成长速度、行业占据规模及持续发展创新力等。

金融专业委员会通过长期关注并研究房地产金融与房企的关系，同时基于对房地产企业构建自身的金融能力具有的重要意义的考虑，提出了房地产企业金融能力的概念，开展房企金融能力评价研究。

一方面，通过对房地产企业金融能力构建的研究和探索，全面、客观地评价房地产企业对金融综合规划运用的能力和成效，引导房地产企业加强自身能力建设，提高风险防范和责任意识，保护投资者合法权益。

第二，为投资者揭示房地产企业的融资能力、投资能力和资本运营能力，展示房地产企业的运营管理和经济财富的创造力，对投资者进行房地产投资发挥重要的指导作用。

第三，向房地产行业主管部门揭示房地产企业对金融的运用效率以及房地产企业向金融深化模式转型的进度。

第四，促进房地产企业提升品牌力和社会影响力，促进企业进取经营，做大做强，赢取更多的市场机会。

在今天的会议上，《房地产企业金融能力评价研究》与大家亮相。下面，我将报告情况与大家作一介绍。

一、研究对象

本研究对象是指主营业务为土地开发与建筑、房地产开发与经营、配套设置开发和建设、代建工程开发与建设，按照国民经济行业分类，属于K7010（房地产开发经营）和K7040（自有房地产经营活动）的房地产开发企业。

初期为数据可得性考虑，以A+H上市房企为评价对象。

二、技术可行性

金融是现代经济发展的核心和重要支撑，是实现资源优化配置、提升经济运行效率的助推器。

基于房地产对于金融的依赖，以及房企经济关系的债权、股权等金融化程度日趋复杂、金融工具使用多样化，本项研究提出了“金融能力”的概念。该概念的具体内涵是：房地产企业的金融能力是指房地产企业的投资能力、融资能力和资本营运能力三个方面。其中，投资能力侧重指向房地产企业的战略发展、盈利水平；融资能力侧重指向房地产企业的资金来源、融资成本及融资方式；资本运营侧重指向房地产企业对资产、资金的有效运营，其目标是实现资本最大限度的增值。概括起来，金融能力是房地产企业在时间维度上对现在和未来资本存量和流量的金融规划。

三、数据基础

本项研究的评价指标体系分为定量评价和定性评价两大部分，分别占评价总分值的90%和10%。

因时间关系，评价体系涉及的具体指标在这里就不作一一介绍。

在指标基础上，本次评价选取了2017年在上海、深圳、香港上市的218家房企为考察对象。测评出了2017年度上市房企金融能力TOP50强。

2017年度的研究评价，定量指标数据来自各公司2017年年报。基于沪深和香港会计准则在会计科目设置、统计口径、货币计量等方面存在一定差异的情况，研究中对大陆在港上市公司的数据统一进行了可比性修正，以便两地房地产上市公司能够在基准一致的基础上进行评价分析。定性指标我们运用了检索筛查法，分别调取企业的相关数据，最后定量和定性加总得分。

四、2017年度上市房企金融能力TOP50成果分析

根据2017中国房地产上市公司金融能力研究报告TOP50企业显示，来自沪深交易所的房地产上市公司（含同时在香港上市的公司）共19家，来自港交所的房地产上市公司共31家，其中中国金茂、华润置地和龙湖地产位居三强。招商蛇口、万科、新城控股、保利地产、华侨城、华夏幸福和世贸房地产分列第四至十位。

总体来看，金融能力前50强房地产上市公司实力较强。从规模上看，净资产规模平均为615.22亿元，销售业绩良好；从偿债能力看，资本化比率适中，平均资本化比率为53.04%；从盈利能力看，盈利水平较强，净资产收益率平均为17.77%，总资产报酬率平均为6.58%。从资本营运能力来看，资产周转较快，资产周转率为0.23%，资金成本控制较好，平均资金成本6.98%。从发展能力来看，资本增长速度较快，资本增长率平均为 28.03%，未来业绩具备较强保障。

上榜的房地产上市公司以民营企业占据半壁江山，共25家，充分显示了在我国房地产行业竞争日趋激烈的情形下，民营房地产公司依靠强大的金融能力，在房地产市场具备了强大的竞争力。国有房地产公司依靠较强的品牌优势、资源优势和开发能力优势，也成为上榜名单的重要组成部分，其中中央国有企业共8家，地方国有企业6家。

详细排名情况，请看大屏幕。

汇报上述，欢迎大家批评指正！谢谢大家！    

乐居小记者 04-26 15:57

主持人：金融是房地产行业财富创造的强大驱动力。房地产企业的发展壮大需要在金融体系中缔结和实现。前十年，房地产企业间的竞争靠规模靠速度，步入经济常态化，走进新时代，未来房地产企业间的竞争将是对金融资源的运用和把控能力的竞争。

基于对房地产金融与房地产企业发展的长期研究，中国房地产业协会金融专业委员会组织开展了《中国房地产企业金融能力评价课题研究》，今天的会议将发布中国房企金融能力研究报告，同时发布2017年度上市房企金融能力top50成果。下面，让我们有请中国房地产业协会副会长、金融专业委员会主任肖滟旻先生做报告发布。

乐居小记者 04-26 15:57

    刘洪玉：谢谢豆总。确实租赁人群对家居、家电的需求跟自有住房的需求是一样的，围绕相应的群体提供服务，也是非常重要的任务。

    刚才嘉宾们在讨论的过程当中，常提到一个问题就是租挺好，但是谁来提供租的服务，现在要鼓励机构的参与，在这个过程当中大家也提到了怎么去降低成本，降低供给的成本两个方面，一个是降低融资的成本，还有一个是降低运营管理的成本，比如税费的成本。我们最后的一个问题是，从开发、销售到出租、经营的转变过程，实际上作为同样是房地产的投资者或者是运营业务，实际上整个业务链条的风险的特征是不一样的。很显然，我们经常说房地产开发是一种机会型投资，而房地产的持有、出租、经营，如果我们选的领域合适的话，风险相对要小很多。但是我们现在可能会面临着相同的金融的市场化环境，大家并没有有效区分这两种业务模式的风险差异。我有这个感觉。刚才黄行长也提到了证券化这样一种未来的可能性，所以想最后再问一个问题就是黄行长给大家讲讲证券化能解决长期的低成本的资金需求问题吗？就是在发展租赁市场过程当中。

    黄毅：证券化十年前在美国、欧洲市场上是最好的一个工具，我们国家从住房证券化开始，也搞了十几年，现在这个产品也算我们金融市场上一个比较成熟的市场。建行在住房证券化市场上也是量最大、规模最大。

    但是租赁市场我们不考虑证券化，至少在没有形成规模经济以前，在新的经济模式形成以前，不考虑证券化。我们考虑的是另外一些考虑，比如“要存房，到建行”，你可以把房子存到建行，存的是70年的租售权，让承租人来选择。因为一次性付款和每一年付款这样的价差就可能会形成利润，就可能会给承租人减少租金。我们也考虑过先租后买，如果你现在买不起房子，你先租，你想买的时候再让你买，这种方式也可以，这里面银行是会产生收益的，我们也会提供服务。

    我们现在发行校园贷，就是大学生毕业以后，你只要找到了工作，签了合同，如果你现在觉得我这几年大学刚毕业，钱还不够用，你想租房，我们给你提供贷款，建行给你解决。等你再过几年收入高了，再来还建行的钱。所以这不是不赚钱的，只是我们的短期目标是通过引导市场、培育市场的文化，把这个市场形成一个很稳定、很健康的方式，为老百姓的安居提供条件。短期的我们不考虑用过多的金融手段，我们考虑的是把市场建设起来，把市场搞大了，把市场搞健康了。

    建行长期的收益是我们能够在现在买不起房子的这帮人，你们能够成为建行的客户，这个收益会是建行现在规模的十倍。

    刘洪玉：我理解了，实际上我们说租购并举是一个目标，我们也希望制度发展的一个目标，为了实现这个目标，我们先让大家慢慢接受“租挺好”这样一个理念。而且我们为了让大家去实践这个理念，我们肯定相关的产业链条上的主体，大家都去群策群力，共同的向前推进，如果我们认同这样一个理念的话，大家可以从不同的角度为这个行业的发展做贡献。

    实际上建行确实在过去的一段时间里面，在这方面做的探索是在这个行业里边，不光是从金融的领域里边看，从整个行业里边看，也是非常领先的。

    因为时间关系，就不再请台下的嘉宾提问了。我想做一个简单的结束语。

    我感觉前面来自不同领域的嘉宾都分别给我们介绍了住房租赁市场发展的相关内容，实际上建立租购并举的住房制度应该至少是一个中长期的任务，而不是一个短期的一蹴而就的一件事，可以说是我们长期长效制度的建设过程当中的问题，希望我们在座的各位一起来共同努力，持续地去向着这样一个目标奋斗，给我们的全体人民实现住有所居。我原来在解读“住有所居”，当时设想的是人人都可以有获得自己住房的渠道，住房消费的形式是可以选择的，没有压力的，可以自主的选择，价格、租金是可以支付的。在获取住房的过程当中也是没有歧视的，制度是公平的，你获得的住房应该是安全的、卫生的，质量是有保障的。如果要实现这样的目标，我自己感觉美好生活就没错了。

    今天上午的论坛到这儿。谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

    豆传营：非常感谢洪玉老师。各位领导、各位来宾，大家好。

    其实在租赁住房领域来讲，它首先是有了一个用于租赁的住房，住房的条件有了以后，住进去以后，怎么样提升用户的居住体验，这是我们一直在思考的一个问题。从商业逻辑来讲，业主已经提供了一个可以居住的房屋，但是如果说让他能满足所有用户的个性化要求的话，从业主来讲本身是没有这个动力的。里边的家居和家电的配置就是最基础、最基本的，能满足你基本生活需求就可以了。但是对于住进去的用户来讲，类型是非常多的，有的是年轻人一个人住的，有的是夫妻两个，还有的三口家庭，还有的是五口包括老人的家庭。每个家庭的属性不同，需求不一样。

    从这点来讲，我们的切入点当时是帮助我们的业主或者我们的租赁房屋的管理者，在标准化配置的基础上，能实现个性化定制的提升。海尔集团在今年1月份，在市场调研基础上，搭建了智慧家庭个性化定制的生活服务平台，我们联合了自己内部的产业资源，以及外部的建行这样的资金方的资源，包括一些生活服务的供应商资源，来共同打造社群服务的概念。

    从海尔的产品来讲，这几年我们海尔是一直在做转型，从生产制造企业转变为物联网时代的生态平台。我们现在的所有的家居或者家电产品都是具有物联网技术的，物联网技术最根本的一个要求就是可以实现人机交互，人机交互主要的目的其实是对租户或者说对租赁住房里的用户的生活习惯，包括一些生活需求的反馈。举个例子来讲，如果说用我们智能化冰箱这种产品，其实可以实现：第一，不用你在手机app里或者直接去超市采购食材，在冰箱上有一个人机交互的界面，你可以直接点击人机交互界面，就可以实现对食材的采购，或者对冰箱里食材的保质或者质量保鲜的管理，它可以提醒你哪些食品已经过了保质期或者过了最佳食用的期限，建议你丢弃。人机交互第一是提升了租客的一些居住体验，并没有让他付出更多的额外的成本。因为对智能家电或者智能家居产品来讲，如果你单纯购买，可能它的价格比较贵。但是在整个使用周期，比如说八年或者十年的周期来讲，如果平摊到每个月，每个月的成本非常低，可能一两百块就可以实现你使用的要求。

    另外，智能化的家居和家电产品，可以实现后台数据的收集和分析功能，因为本身我们自己有海尔的云平台，在这个平台基础上所有的用户对在房屋环境下的使用习惯，包括空调的使用温度以及使用的时间段，另外就是你使用智能门锁开关的次数，还包括你使用热水器的温度，还有我们有一个魔镜系统，就是对你身体健康状况24小时的收集和分析的系统，可以随时知道你的血脂状况、体脂状况以及你的整个健康状况，是健康还是亚健康。对于这种数据的收集，我们下一步可以实现的是对租赁用户的大数据的分析，对租户360度的数据画像。再结合我们海尔金融控股的万链信用平台，对信息数据的收集，可以帮助我们未来一些金融机构，如果是你想服务于租赁住房类的一些个人用户的金融需求，比如我们消费分析的需求，比如个人贷款的需求。之前如果没有房产、没有固定资产，其实是很难实现对这些用户的精准投放，包括对风险闭环的控制。

    但是如果有我们这样一个360度的客户画像，就可以实现风险的提前的规避。再就是具体场景的一些金融，包括生活服务产品的应用，这其实是未来针对2.7亿租赁人口的生态服务的大的行业。其实我们第一步是从家电开始，最终我们落点其实是对2亿多租赁人口的生态的最终的目标。

乐居小记者 04-26 15:57

    刘洪玉：非常感谢谢总，我们原来研究过中介服务为什么要收费，实际上发现它是创造了价值，它创造的价值通过刚才谢总的介绍，通过稳定租赁关系，通过有效的保护租户的权益，为租户创造价值。甚至有人说租这些地方的房子的租金，比其他地方高一些，他们也愿意，因为溢价也为他们带来了价值。对业主来说也创造了价值。实际上每一个家庭要是租个房子，他要拖欠你租金，你都不知道怎么办。你去雇人轰他怎么轰，我们又发愁。所以对业主来说，还有装修、搬家等等的一系列的问题。

    我们对很多人的调研发现，中国人很多二套房子还是挺多的，这是中国人的传统。而西方人租住的房子大部分都来自于机构，但我们很多的房子是来自于家庭，90%多来自于个人。这些房子怎么能够充分利用起来，有了这样一种服务形式以后，至少我们看到按照国外日本的相关研究的经验，发现这样一类机构对无促进房子的充分利用，发挥了很重要的作用。所以它也为社会创造了价值。当然这个过程当中肯定需要有金融的服务，其他的配套服务，实际上还有一个类型的服务，就是刚才谢总也提到了，租户进去以后，要有一个好的居住的环境和一个好的体验，在这个时候我们怎么为租户根据他的不同需求提供这样一种居住的环境，让他有好的体验，这实际上离不开对住房的居住的环境，包括居住在房子里的这些设备、家居等问题的关注。台上的嘉宾还有一位是海尔集团的豆总，从事跟智能家居相关的服务的企业，我们请他给大家讲一讲，看看他们在这个领域里边做了一些什么，将来要做什么。

乐居小记者 04-26 15:57

    谢勇：大家好，我爱我家是从2000年成立开始就坚持了二手房交易和房屋租赁两个大的战略并行的企业。我们在房屋租赁这个领域里面，从2001年开始，我们叫房管业务，就是房屋委托资产管理业务，也就是现在大家说的房屋租赁。经过这17年的积累，我们大概现在在管的房源量超过28万套，间数应该超过60万间，在国内还算领先的房屋管理企业。

    在这个过程中，我们始终坚持“房子是用来住的”这样一个理念，对应着来说，作为规模化的房产经营企业来说，我们对整个房屋租赁市场能够起到的作用主要是在两个方面表现，一个是从市场上寻找存量的房源，增加了房子交易的供给，提高房客的平均效率，稳定了房租的水平，稳定了租赁的关系，租房的后续保障，这是中介公司能够起到的作用。业主这一端，我们通过免去了他的很多客户低看，房屋的装修，包括家具家电的配置，以及租金的收取，以及房屋后续的回收等等这些问题的解决，让业主觉得放心和安心。我们提供了相当多的服务，在目前这个状况下，我们大概每个月能够增加一万多套的房屋管理量。从租客这一端的角度，我们可以给他提供长期稳定的，不用担心房东中途的退租。从产品方来说，我爱我家有针对整栋楼的租赁的商用盘，还有针对年轻人的四个产品。我们在租客这一端我们是在市场上率先在2015年的时候提出来信用租房的企业，我们也是率先提出房租可以做分期的企业。从2015年到现在，我们大概给超过20万的租客，提供100亿的房租分期服务，给租客节省超过10个亿押金的减免。

    对于中介在这个领域里面，我们认为专业化的程度，随着规模量的提升，逐渐地会打造成一个以居住为入口的线下场景，有了一定量之后，就可以对接更多其它线上引流作用，尤其是对于装修、搬家、保洁，以及更重要的是金融服务，我们跟建行签约，准备共同进行客户导流，这些东西在未来都能够对房地产中介的业务起到非常好的效果。

乐居小记者 04-26 15:57

    刘洪玉：解决了两个痛点，一个是租价比，这是很难形成商业模式的重要原因。再一个是信息不对称，信用的问题，专业化、机构化租赁企业。日本有大量的分散房源，有租赁住房管理业主，通过提供租赁服务来把社会上的二手房的房源收集起来进行管理，他认为这个行业的存在能够有效地增加这个行业的住房供给，为什么？有的单个家庭觉得管理起来很累，就委托给这家机构，租的意愿就更强一些，增加房子使用的效率。

    接下来正好有一位嘉宾在台上，我爱我家集团的谢总，实际上他们在住房租赁服务这个领域里边做了很多工作，我们下面请谢总给大家演讲。

乐居小记者 04-26 15:57

    冯俊：我觉得在我们中国住房市场发展当中有一个严重的问题，就是结构失调。北京、上海租房占30%，从经济的角度来说，核心问题是，投资去建房、去出租，从经济上是不划算的。真正要解决中国租赁市场的发展，核心就是增加租赁住房的供给。问题出来了，谁来供给？中央提出来多主体供给和多主体解决。国外租赁市场的供给分为四个部分：私人市场、政府、社会机构、企业。在国外私人供给占10%，在中国租赁市场的供给，私人占到97%多，其它占到2%多。这个体系不足以支撑中国市场供给增加的要求。

    增加供给这个问题提出来了，收支不合理，增加收入解决也不合适。住房价格过高，老百姓怨声载道，租金再提高，民不聊生了。我们面临的难点，不能大幅度提高租赁住房供给，没钱，没有利润谁干这个事？这是一个问题。

    第二，租赁市场的发展有难点是在市场本身。现在房地产租赁市场三个问题，信息不对称、信用支持、功能不保证。讲一个小故事，我打过20多个电话，在网上查哪个租赁住房有供给，只有一个告诉我看房子，别的都是告诉我房子租出去了，要么说主人不在家，要么说我给你介绍别的。说明20多个电话里有一个是真房源，其它都是噱头，都是诱饵。我们的信息不对称的程度都到了这么一个程度的话，那我们租赁市场怎么能够让我们的消费者放心呢？第二，信用支持。无论是提供方还是租赁方都存在违约、住户使用不当或者是不诚信。第三个问题是功能不保证。租赁住房的发展跟普通的居家住房的功能不一样，租赁总体上，跟一般住房的租期相对来讲要短，住房的空间功能要求跟居家的要求不一样，所以出现很多把厅都隔出来住了，弄个大厅没有用。租房子的家庭，人口比较少，使用时间可能不会很长，要那么大一个厅干什么使？所以，我们讨论住房的功能格局、住房格局来讲，很多功能不一样，我们的租房都是按照家庭设计的。所以，建行这个模式推出对于解决两个大问题都非常好：第一，解决谁来增加供给的问题。买房找建行，将来租房也要找建行，将来住放找建行。有一些企业没有动力，或者没有资金实力来增加供给。同时对信用支持的问题也解决了，把供需双方之间的信用支持也解决了。功能保障问题，不知道建行的同志想到了没有，通过专业化的机构来解决，社会上有好多低效、无效的房屋资源，稍加改造或者功能完善，租给租客。小家小户没法做到，成本上、资金上不支持。

    离开我们租赁市场，外部还有一个问题要解决，就是公共服务，就是租售同权。我不太敢讲租售同权，租售同权有很多问题解决不了，买的人的财产权，租的人使用权，有一个问题是房产证，要解决公共服务的问题，网上写的要上户口得有房产证，这是连带关系，解决起来很麻烦，但是麻烦，不能不解决。

乐居小记者 04-26 15:57

    刘洪玉：非常感谢黄行长的介绍。

    实际上大家可以听出来，过去建行买房找建行，现在是租房找建行。这里不光从住房的消费者，实际上从住房的供给者，不管你是开发商作为建设方的供给者，还是作为租赁方的供给者，建行在这个过程当中发挥住房金融的整体优势，通过金融的创新，为租赁市场这个链条上的各个相关方提供了很多创新性的金融服务，同时在打造租赁综合服务平台这样一个基础设施上，也花了很多力气，目标是希望能够给大家提供一个更好的租的感受，让大家能够更加从容地在租和买之间进行选择。

    实际上除了我们要履行我们的社会责任，租赁市场正在越来越多关注，比如说由于经济的原因，觉得租房合适，这个越来越成为短期租住，还不是确定在一个地方长期租住，买房成本就会比较高，租房相对容易一点。实际上全世界各地包括我们国内做的调查，发现90后、00后年龄的变化，人们住房消费观念也在变化，年轻人可能越来越倾向于选择租房，这个比例越来越高。

    总的来说我们觉得建行在这个领域里面给我们这个行业起了非常大的作用，我们非常感谢。

    接下来请冯会长给我们讲一讲，发展租赁市场应该说实际上还是挺不容易的，因为整个逻辑可能都要变，发展租赁市场，租购并举制度建设的关键和男丁在什么地方？我们现在说要支持机构化、专业化的住房租赁机构，发展这种服务类的企业，为什么要去支持这一类的企业发展，逻辑在什么地方？请冯会长。

乐居小记者 04-26 15:57

    黄毅：尊敬的各位嘉宾、女士们、先生们，大家上午好！很高兴参加今天的论坛，和在座的朋友一起分享一下建设银行做的一些事情，这些事情就是今天高峰对话的主题“房子是用来住的，租挺好”。

    对这个问题，我们的认识是比较深化的，就像我们之前讲互联网金融，现在讲大数据金融一样，对我们来讲也是认识在不断深化，实践在不断深化。刚才洪玉教授让我说说为什么建行要干这件事情。我认为很简单，这是建行践行十九大精神的一项重要的举措，习主席说房子是用来住的，不是用来炒的。十九大报告说加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。十九大以来，各个部门都在共同发力，从不同角度努力培育一个更加透明、更加友好、更加可持续发展的租赁市场。

    建设银行作为国有大行，在积极履行社会责任，建设银行为什么在这个问题上跑到前面来，这是有它的一贯的历史问题。大家知道80年代发放第一批住房贷款的是建设银行，建设银行当时提出住房要建行。我们今天在实现要租房找建行。实现这个转换，有历史逻辑。我们有对住房金融市场的一种意见，为什么呢？我们有信心先说出来，而且我们正在努力的去尝试，为租赁市场的培育发展，为引导人们的住房观念，正在做很多金融方面的创新。

    我们提出来“房子是用来住的，租挺好”，在中国是建行先提出来的，我们还提出“长租即长住，长住即安家”，用金融手段着手培养住房租赁市场。我们还有一个比较重要的优势，就是建行用大数据系统，我们的大数据系统有海量的信息，有8亿银行客户的信息和交易信息，我们通过挖掘这些信息，提炼出很多产品。用一句话来说，依靠我们科技的优势，打造集住房租赁服务、监测分析、政府公共服务系统、企业租赁系统、企业服务系统五大系统于一体的综合服务平台，并与全国性的商务平台，和地方政府的政务平台、地方住房平台联系在一起，形成了一整套住房租赁的一揽子经营计划。我们有280个城市，我们平台上已经有27万套房源，我们已经实现了将近5万套，这些都是我们之前没有想到的。

    为什么这样做？我刚才讲了历史的逻辑，我现在还想告诉大家另外的逻辑。一个完整的住房市场，一定是有一个租购的选择机制。不管哪个国家和民族，在每个地方总有买不起房子的人，总有低收入的人，人们总有一个时段有买房的意愿，在有的时段没有这个意愿，也买不起房，所以这个市场一定有一个买房和租房的选择机制，如果这个选择机制完整了，能够互相替代的话，那这个市场就是健康的。为什么我们尤其是大城市的市场，房价有时候上，有时候下，或者停着不动了，为什么会出现这样一种情况？这是社会的痛点。我们认为我们缺少一个租赁的市场，来制衡我们购房的市场。低收入的人总是大多数，如果要按照一般的经济学常识的话，买不起房子的人应该也是大多数。那么买不起房子的人如何有一个家，如何有一个安稳的家，有个人对自己生活规划的差异。但是有一条，大多数人可以通过租房来解决问题。就像洪玉老师说，我们过去都是租房，我们年轻的时候，我们60年代参加工作的人都是租房，而且租北京的地下室。但是这些年发展太快，各种情况都出现过。但是一个社会不可能有百分之百的人都能住上很豪华的家，大多数人还是一般的家，一般的家是什么样的？我收入情况好的时候可以买房，收入情况不好的时候或者跟收入预期不太满意的时候，就租房，一个社会一定有一个选择机制，如果不能给没有房子的人有一个选择权，这个市场肯定是有缺陷的，这个市场肯定是有社会问题的，这个市场的社会问题就越来越严重，这是中国的现状。这是我们的第一个逻辑。

    第二个逻辑是，我们有一个商业的逻辑。我们搞租房租赁金融服务，租房租赁金融服务是要赚钱的，不是搞慈善的，不是喊口号的，不是简单的提社会责任。如果是要挣钱，商业逻辑在哪里呢？我们这一段时间以来听到了很多反馈，你们为低收入的人提供贷款，作为传统商业银行，你们对冲风险的工具是什么？目前还是没有。我们想现在为低收入的人服务，解决社会问题，包括供给侧结构性改革也是这样。我们最近十年以来，公平优先，效率第二。如果我们的多数或者相当一部分或者占一定比重的低收入人群，我们通过金融服务，能够把他们的租金变低了，能够使他们花同样的钱住到安稳的家。我们有这个工具来给他们提供服务，那不是很好的事情吗？远期消费，近期支付。实际上就是把未来的购买力折现到现在。同样的，我们住房贷款也是这样，是以长期消费通过近期支付来解决这个问题。

    还有一种是近期消费，分期偿还。这个模式主要是指信用卡、消费贷款。但是住房租赁贷款不是这样的。大家会问我们，如果一个租金都付不起的人，银行还给他发放贷款吗？但如果他付得起租金，但是他用他的钱炒股票，这样的话就是贷款违规。这也是有悖论的。

    另外，传统的商业银行有三性，安全性、效益性、流动性。

    安全性讲的是银行提供的贷款，我们提供租赁房贷款还没有找到对冲工具。

    流动性问题，长期贷款，几期贷款这种模式，实际上是我们贷款的资产端和负债端有点扭曲。

    效益性问题，租赁贷款太分散，每一笔贷款都很小，效益很低的情况下，怎么保证效益，怎么保证生意成本覆盖率，都听到不少的反映。

    只要住进去了，其他事就不管了。现在好多地方就是为了解决孩子的就学和医疗问题。还有税收问题，如果税收问题解决不了，也是非常困难的问题。房地产就像做租宝的买卖一样，一旦出现问题，市场就崩溃。包括税率和税基的问题，是我们这个市场的健康的保证。还有如何保护出租人、承租人的权益问题，还都得研究，通过行政法规的手段来解决。

    这些问题都是我们目前面临的问题，问题很多，但是我们的想法是我们构建的是一种生态，构建的是一种文化，我们的想法是住房既是一种产品，也是一种特殊的商品，它本质上是具有居住功能、服务功能和投资功能。随着租购同权改革的来临和房地产税的临近，租房将获得和购房同等的社会价值，在这个意义上讲，住房和租房的作用更加均衡，甚至可以把它看成是一种更加稳定的住房预期，和随时交易的处置权，增加了一种选择。

    基于以上对租房本质的分析，我们初步设计了一种新的生态模式。生态必须具备三个核心的要素，第一是标准化的交易标准，我们正在努力做。经过我们认证之后，租住权是同样可以抵押贷款的。二是公平、公开、公正的市场交易平台，市场不光是提供信息，交易结算，还要体现它在程序上和实质上的公平公正。三是强监管，通过政府的行政手段，行政更为严格的保障措施，一种很好的秩序。

    我们把房屋的出租方、承租方、金融机构、中介机构、监管机构等多个市场主体联通起来，用最大可能的满足各个主体的利益诉求，通过出售租售权可以获得更多的流动性和交易机会，提升盈利能力，以及一次性获得未来现金收益，缩短资金收益期，这是对于出租人。我们现在搞的“要存房，找建行”，建行买你的住房的租住权，保证你的收益。承租人通过购买租住权合同，可以获得居住权，突破了期限和地域的限制。除了获得租住权之外，还可以获得投资价值。机构方面，基于租住权和在市场平台的可交易性和易变现性，具备租住权的房源，作为抵押品，进而提供贷款。一般的逻辑和利益相关，关系到各方的模式，对于推动市场的健康发展具有重要的意义。

    女士们、先生们，房子承载着中国人民对美好生活的向往，房子是用来住的，不是用来炒的。公众应该给予我们足够的耐心，我们应该有更大的担当。让我们共同来培养、构建一个健康的住房租赁市场。建设银行无论是基于自身的战略转型，回归金融本原，服务经济实体，还是基于政治责任和社会责任，有能力也有责任推动住房租赁市场的生态建设。我们将按照党中央习主席的要求，主动构建一个要素齐全、职责清晰、运营高效、管理规范的住房服务新生态，为服务老百姓的安居乐业的美好愿望，贡献更多的建行智慧。谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

    下面有请对话环节的主持人：清华大学建设管理系教授、博士生导师，清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生。有请。    

    刘洪玉：尊敬的刘会长、各位来宾，大家早上好！接下来我们进入到高峰对话环节，对话的主题是“房子是用来住的，租挺好”，这是建行的很标志性的口号。“基金打造住房租赁新经济模式”。按照论坛组委会的安排，让我来做主持人。我们首先要把出席高峰论坛的各位对话嘉宾请到台上来。他们是：

    黄毅  中国建设银行副行长

    冯俊  中国房地产业协会副会长兼秘书长

    谢勇  我爱我家集团董事长兼CEO

    豆传营  青岛海寓汇信息科技有限公司总经理

    我们住房有两种方式，一种是租，一种是买。但是由于我们在住房制度改革之前大家基本都是租房子住，那时候也习惯，也没有觉得不方便。从改革开放以后，陆续推动的住房市场化改革，一方面方向是发展房地产市场，发展住房市场。这个发展过程中我们比较强调销售，通过买房子来形成一种新的经济的模式。这种模式应该说成功的带动了我们的国家最近几十年的城镇化的发展以及各项领域的发展，但是大家已经看到了，房子的价格和老百姓的支付能力之间有一个比较大的差距，压力开始慢慢显现。再有一点，我们会发现我们从租到了售，现在发现光售也不行，还要考虑租。我们过去提租售并举、租购并举，现在我们又开始讲购租。以前是从强调商品化的角度强调租售，所以很多基础的制度包括行业的基础设施的建设，行业里边的企业，也都围绕着租售这样一种商业模式在运转，包括金融的形式。

    十九大提出来要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，这样一种新的发展思路。购租并举的住房制度，实际上租购并举或者购租并举不是一个新的提法，但是我们在发展过程中是一条腿长，一条腿短。租的市场，前些年一直被忽视，所以形成了这样一种，让大家没有办法在租和买之间自由选择，因为你一旦选择了租的话，会受到很多制度性的歧视，或者是租赁市场的不透明、不规范等等，所以我们要通过大力发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。

    在这样一个大的背景下，我们国家的房地产业的产业结构开始在有调整，行业发展的逻辑也开始发生变化，所以从目前的情况来看，我们伴随着各方主体的积极参与，住房租赁市场呈现出来了很多新的变化，构建了许多新的模式，有租赁住房的服务。其中建设银行充分发挥在住房金融领域的传统优势，在各家金融机构当中率先发力，取得了明显成效。我们高峰对话的环节首先有请中国建设银行的黄毅副行长给我们介绍一下建设银行在进军住房租赁这样一个市场的过程当中，他们有些什么样的想法，为什么要去做这样一件事？现在做了哪些事？这些事是不是已经开始在我们租赁市场的发展当中开始形成商业模式或者促进的作用？当然，还可以给我们讲讲未来还有哪些进一步发展的打算？

乐居小记者 04-26 15:57

乐居小记者 04-26 15:57

主持人：接下来，让我们进入今天上午会议的高峰对话环节，对话的主题是：房子是用来住的，租挺好——积极打造住房租赁新经济模式。

下面有请对话环节的主持人和各位嘉宾

乐居小记者 04-26 15:57

    主持人：陈所长站在金融行业发展的角度，给我们带来了的既有总结性，同时富有前瞻性和展望性的主题演讲，感谢陈所长的精彩发言。

乐居小记者 04-26 15:57

    陈道富：尊敬的刘会长、各位嘉宾上午好！非常高兴有机会跟大家分享对2018年货币金融形势的看法。

    我们先简要介绍一下对当前的货币金融形势的初步判断。

    第一，在今年延续的严监管、去杠杆的背景下，整体表现出来货币是走向中性，但是整个信贷是处于非常紧的状态，所以总体的背景就是“中性货币+紧信贷”。今年以来银行对同业理财表外的监管，出台了资产细规，对整个银行大资管行业体系进行规范，加强对房地产地方企业、国有企业的战略管理。所以看到资产和信贷的收缩，增速上有下降。M2出现了下降，已经从两位数的增长持续了好几个月个位数的增长，现在才8点多。接下来就是金融机构的总资产，不仅仅是负债方，整个增速也在下降，我了解部分省市可能它的总资产出现一个净的减少。所以从M2的减少可以看到一个红色的线是总资产的增速快速下滑。

    最近的政策又看到了社会融资总量增速的下降，当然社会融资总量的统计口径稍微有点局限，我把国债和地方债都加起来去看整个实体经济所有的资金来源，因为很多国债和地方债是用于建设的，所以加进来仍然看到社会融资总量的增速仍然在下降。应该可以看到，随着国家对地方政府、对房地产、对国有企业加强了管理，特别是穿透式的管理，银行这一端又对金融机构之间的业务进行了规范，使得信贷跟实体经济的连接转向了规范，对信贷增速上的收缩比较明显。

    社会融资总量今年特点比较显著的是表外这一块，包括票据融资，前四个月出现了负的增长。表外是历史上面除了2002年出现负的，而且出现非常大幅度的下降。人民币的贷款其实也没有出现特别大的跳升，虽然有一部分转到表内，表外是有一部分萎缩的。但是最近整个信用市场的事件冲击，会影响到直接融资下一步的发展。

    我们可以看到理财的变化，整个理财产品、整个资管行业增速其实出现了零增长甚至部分是负的调整，银行的存单出现了变化。在最近就是结构性存款，特别是中小银行结构性存款出现快速上升，我们可以看到它们在同业存款、在结构性存款和理财之间，这些资产都在发生变化。

    第二，最近的信贷金融市场的变化特点是，表内的融资成本或者说正规的融资成本是在高位回降，但整个融资成本在快速上升。我们看到货币没有出现明显的紧的态势。我们可以看到货币上面还是中性的，甚至整个增速还略有下降，整个货币是中性甚至是稍微上升一点的中性货币，因为整个信贷已经管住了，从房地产，通过政府、通过国企这个口子管住了，在进行巨大的存量调整的情况下，流动性的问题是技术上要面对的问题，现在需要提供一些足够的流动性来保持这个存量的调整过程中可能产生的流动性风险。所以从货币的角度来看，从利率来看是在波动线以内，中间虽然出现一些变化，但是企业债券的利率在今年开始高位往下走。最近一阵子是有快速回升和回调，到4月份整个企业的债券融资成本实际上是从高位回来了。最近信用债是有点回调。

    如果我们看票据其实也一样，最近由于资管新规的影响，各种其他的融资渠道受到比较大的影响，所以跟表外的融资成本在快速上升，最近据说很多民营企业从非银行贷款的融资成本都超过10%了，这个要关注背后的逻辑。很多民企拿不到中长期贷款，不得不去借短期贷款，要不然就是短期的应付债款、应付票据，所以一旦情绪发生变动的时候，他们再融资就面临困难，所以出现了一定程度的流动性的压力。这时候可以看到一部分企业资产还可以，但是负债端流动性出问题。但是也有一部分企业可能资产货币扩张，还有一部分企业跟它的资产方还没有关系，可能是整个集团或者是整个个人流动性的问题影响了这个企业，所以现在的状况是可能在信用结构调整过程中就会去考验企业的资产负债的匹配情况，这个匹配的情况可能不仅仅是所对应的企业，而是可以看到整个集团，甚至看到整个集团的主要负责人背后的流动性的状况。

    第三个想跟大家交流的特点是，信用的结构是不平衡的，我们可以看到整个金融体系其实是资产创造负债的，金融体系看信用的角度可能跟企业不一样，企业是先去融资，再去投资，所以是先有负债，再有资产。但是金融体系是先有资产，银行先看到贷款对象的，然后先发放贷款，创造出货币出来，所以其实是资产创造负债。这时候会发现负债的创造或者信用扩张背后的基础是什么，我们看到中国信用扩张背后的主体是有三个层次，一个是中央银行，中央银行是基础货币唯一的创造者，基础货币主要是由中央银行来创造。中央银行最近的负资产负债结构也在发生变化，原来前些年主要靠外汇流入，所以通过外汇账款来投放货币。外汇债款在基础货币的投放里面，在一个时期甚至超过100%，人民银行通过发央票把都发出来的货币收回来或者冻结住。最近这一块的口，就是外汇流入的口在不断下降，从原来接近100%或者超过100%，现在大概降到60%左右。所以央行出现了不得不通过各种借贷，央行把钱借给商业银行，通过这种方法来创造基础货币。基础货币各种各样的借贷加起来会占到20%，现在出现一个悖论，一方面让各个银行把钱存在中央银行冻结住，另外一方面要把钱借给商业银行，使得成本有所上升。所以央行在进行这种置换，同时要求央行借给商业银行的钱还回来，创造基础货币。所以央行更加公平的提供流动性，提供更加低成本的资金。

    但是现在还有两类主体，一个是金融机构，金融机构其实是存款货币的创造主体，但是在中国其实除了金融机构以外，金融机构现在主要的创造对象大量的是以房地产和基础设施为主体来进行货币创造的。房地产成为中国目前信用货币创造的一个主要的载体。我们以2016年和2017年来看，我们如果把2016年和2017年所有金融机构新增的贷款里面，跟房地产相关的，包括土地开发、各种抵押住房、保障性住房等等加起来，占新增贷款的比重在40%以上，就是四成以上新增的信贷创造都是跟房地产直接相关的。这里面没有包括公积金贷款，如果把公积金贷款再加进来，这个比重就更高了，公积金与房地产直接相关的增量占到了五成。

    我们看到上市银行的整个数据结构，上市银行的贷款的投放方式通过房地产抵押，可以直接看到房地产抵押贷款的占余额的比重也大概占了40%多。如果看基础设施的部分，基础设施占整个新增贷款的量，从现在来看一般可以测算出来大概20%多，房地产50%，再加上基础设施20%，中间还有一个个人的贷款，不是与房地产直接相关的贷款。你们可以看到整个增量的信用创造，高度的集中在房地产和基础设施。成为我们信用创造的主体。所以对房地产金融来看，房地产金融不是因为货币太多了，所以要通过房地产市场来消化，而是房地产本身的信用扩张直接导致了信用的快速扩张。

    如果从资金的逻辑来看，它们两个是正的关系。所以这个过程需要高度关注房地产基础设施的信用，在整个信用创造中的作用，它已经成为最主要的主体了，我们这种调整需要同时跟信用的扩张和收缩联系在一起，所以需要有个平稳的过程。

    另外是个人贷款或者个人购房贷款在其中的比重。我做了一个测算，把个人的购房贷款和个人的可支配收入做一个对比，这相当于说个人贷款和负债跟你个人一年的收入做一个比较的话，从增量来看，这个比重大概占到了80%。从2012年大概50%左右，占到现在的80%，就是说你每年收入的80%是你的个人购房贷款。因为除了个人购房贷款占整个个人贷款大概一半左右，一半多一点点，如果把所有个人贷款都加进来，这个比重达到了147%。如果再加上公积金贷款占的比重的话，这个比重就更高了。所以实际上个人贷款占个人收入里面，虽然这个比重在国际上是中位水平，甚至中位高一点，但是这几年增长非常快。因此这种信用扩张的高度集中于房地产，而房地产这些年又高度依赖于个人的信用扩张。这个需要引起高度的重视。

    稍微给大家讲讲房地产，我把房地产的价格波动跟金融条件跟库存放在一个图里，可以很有意思的看到这一轮的房地产波动跟金融条件是高度敏感性的，就是前几次的房地产波动跟金融条件其实是正相关的，就是房地产价格上涨带动的是增加库存。而这次是反的，金融条件的改善带动房地产价格的上升，带来房地产库存的去化。表明了现在房地产对金融条件的高度敏感性，非常非常敏感。已经是金融条件推动的房地产价格的变化，而且库存的变化也会有影响。再加上汇率的变化，中间那个图是汇率的变化，可以看到汇率跟房地产原来的变化是正的，可以看到资金流入。现在汇率在一定程度上波动了，在一定阶段上出现汇率贬值，跟房地产价格之间的关系就更加复杂化了。房地产开始逐步逐步的从新房增量走向了存量，走向了金融化，这个时候要高度关注金融的对应关系。

    第四，今年的特点就是整个金融的脆弱性在增加。我们在进行金融分析的释放和金融的去杠杆的严严管带来的。最近可以看到出现了一些比较明显的变化，大家最关注的可能就是信用债的违约，信用债仅仅只计算企业债的话，数据会更少，但是更集中一些。如果再计算企业和短融、中票，全年有4万亿债务需要偿还，5月份至年底有2.8万亿，5月至年底信托到期规模4.5万亿。信用债很大的持有者跟我们资管市场相关，但资管市场要走向标准化，转向表内化的过程中，就会出现结构性的不对应，结构性的调整，就会产生原有的债务结构的调整，会给信用违约下的债务链条带来压力。所以可以看到最近17单左右的信用债就出现了违约，而且很多上市公司出现了违约，出现了一个比较大的变化。

    另外，去年底比较大的一个事情就是我们的股权质押，上市公司特别是中小市值的上市公司的股权质押，股权质押以后，由于市值出现快速的下滑以后，出现股权质押的拍卖过程。所以这个也引起了市场的冲击。目前来看，股票质押的市值大概30多万亿，占整个总市值的10%，总的比例还不高，但主要集中在一些中小市值的企业里，所以对控制权的转化，对实体经济的影响，这两个都会对实体经济的影响带来一定的冲击。

    我自己个人认为，从2012年的经济下行的经济调整，就实体经济本身的调整相对充分，很多中小企业，特别是中小民营企业，在这一波下滑过程中都已经破产退出了，现在能留下来的，在主业上面，在自己本身的实体经济这个行业里面，基本上能站得住脚了，而且甚至有些地方还恢复了。这一波2012年到现在，互联网的冲击导致实体经济的大量溃败的过程，这种快速的负面的冲击在这几年也快速释放，现在实体经济或者线下跟线上出现了互动，已经找到了一条路了。所以就实体经济本身角度来看，我认为这个过程有一定的底部支撑了，但是房地产和金融这一块的调整是最后的全量调整，对实体经济的影响在这儿。

    这一波跟上一波2016到2017年不一样的是，很多实体经济是因为主业本身不行，过于依赖某个行业过度扩张。而这一轮主业还可以，但是因为货币化管理出现了一定的问题，形成了流动性的挤压。这个需要来平衡这个过程。

    另外，我们看到银行的转型压力在这个过程中面临了巨大的挑战，资产负债多元化，怎么样来匹配资产负债，他们的资产越来越多元化，负债来源也是越来越多样化，怎么样做匹配，现在的各种资管、存款利率的上升，利率市场化以后，带来的情况就是无风险利差的缩小。当各种各样的利率逐步的随市场波动的时候，无风险利率的利差会缩小，就会转向去寻找信用理查，这种过程会出现分化。当然资管新规也是构成压力，怎么样平衡综合经营和专注主业之间的关系。

    当然，地产本身的融资现在确实又是加强管理，对于资产融资确实带来很大的压力。当前地产能不能管好它的资金流，加快它的周转，成为房地产分化或者地产生死攸关的事情，这是一个从原来的增量到存量更加注重机构的流动性管理的时期。

    最后花点时间跟大家讲讲政策的取向的思考。当前有几个政策上的提法。

    一个是在政治局会议里面提出要加快调整结构与持续扩大内需结合起来，降低企业的融资成本，推动信贷、股市、债券、汇市、楼市的健康发展。实际上是一个平衡结构调整和内需跟外需之间的关系，平衡实体经济和金融体系之间的关系的一个平衡。特别是降低融资成本，实际上提出降低融资成本，今年这几个月，中小企业的融资成本是出现快速的上升。虽然在中央银行这个层面上，在国家这个层面上，用很多手段来降低融资成本，但现实的融资成本在快速上升。如何来平衡这种关系，融资成本有时候是一个整个市场基础价格，就是从无风险利率情况下，我们看到今年的无风险利率到了去年高位以后，先是回降的。但是信用风险利率需要跟市场的特征进行波动的，需要通过这种风险利率来甄别好企业和坏企业。现在很多利率上来，有很多关系是因为甄别不了好企业和坏企业，甚至好企业背后的好集团和坏集团，甚至是好的股东、坏的股东，所以需要通过市场的手段去把一些过度扩张的、经营不善的这些要淘汰出市场，然后对这些留下来的市场才有可能降低成本。否则一直存在信息不对称的情况下，从局外人的角度来看，必然会要求比较高的融资成本。这就是一个矛盾。

    想要降低融资成本不是简单的直接把成本降下来，而是需要让市场机制去挑出好的跟坏的，真正区分出好的和坏的，对好的企业来说融资成本才能降下来，才能真正平衡商业可持续还有融资成本的取向之间的关系。

    这时候央行采取了一个置换降准的做法，加快了金融业的对外开放。这里需要关注的是，要放开商业银行存款利率的自律上限。贷款利率的指导，使市场保持比较平稳的态势，但是一旦这个过程有点松动的时候，会对整个市场的利率中枢和格局发生比较大的变化，这是需要关注的。

    我觉得对金融业的发展方向，这段话是把它基本上非常清晰的表达出来了。在政策上面应该是稳健、中性的货币政策和严格的监管政策的有效组合，所以在货币上面是稳健、中性。在监管上面强调严监管。管住你的行为，使得这种秩序能够回归到金融该有的秩序，在这种情况下，能够保持中性，既不刺激、也不收缩的货币环境。所以今年整个货币环境应该以中性为主，但是整个监管环境应该是严的监管环境。严的监管就着眼于治理金融乱象和短板。要建立良好的行为制约、心理引导和全覆盖的监管机制。做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。这几句话在这几个月里都要逐步逐步的得到体现。

    非金融机构投资金融机构的时候，包括现在的资管新规的时候，其实非常强调的一个就是要用自有资金，你做股东要有自有资金，做理财的时候也要用自有资金，所以想要做生意和投资的时候，要自己有本钱，自己要承担风险，要自负盈亏，要卖者尽责，买者尽付。当然真正要还的是金融风险这个过程需要来平衡怎么样市场合理的违约机制和恶意逃废债的行为。今年将在严监管和中性货币政策进行平衡，要来引导市场秩序的回归金融本原，真正的金融为经济服务，从我自己的理解里面，实际上是金融的重构，回到金融本原，来重新建立金融市场内在的秩序，这个过程就会必然面临过去遗留下来形成权量资产的调整。虽然给了很好的过度时间，做了很好的制度设计，但是制度设计给的是操作过程中直接的操作风险和流动性风险。但是它必然会导致原有的信用创造渠道和信用创造规模的调整，这个过程市场一定会做出反映的，需要用稳健的中性货币和市场主体在这个过程中是要付出代价的，投资是要承担风险的，最后走向高质量发展的过程。

    这是我的理解，跟大家交流。谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

主持人：谢谢冯俊副会长的精彩分析和解读。这份报告，根据主办方的安排，提供给大家人手一份，同时主办方也希望，请与会的各位领导和专家提出宝贵的意见和建议。

接下来，有请国务院发展研究中心金融所副所长 陈道富先生做主题演讲，有请陈所长。

乐居小记者 04-26 15:57

    冯俊：各位来宾大家上午好！非常高兴在这儿为大家介绍中国房地产金融2017年度报告。

    中国房地产业协会金融专业委员会连续六年编写房地产金融报告，报告记录了每一个年度房地产业金融的成绩，为企业、研究人员了解房地产行业发展现状，分析发展态势，进而思考改革的路径提供了资料。

    房地产是资本密集型行业，金融对房地产的发展起到了重要的影响作用，促进了房地产开发建设和房地产企业的资本积累，加快了居民住房改善。反过来，房地产的发展也为金融资产的结构改善、金融创新和金融治理做出了具有重要意义的贡献。我国改革开放40年来，住房领域实施了一系列的改革，住房建设取得了较大的成就。居民住房条件有了很好的改善，但住房发展不平衡、不充分的矛盾也极为突出。我们面临着房价上涨过快，住房供给结构失调，住房机会属性被扭曲，资产泡沫风险积累等诸多问题。所以我们需要一个完善的制度安排来实现房子是用来住的不是用来炒的。

    房地产金融制度安排是十分重要的方面，习近平总书记在十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活需要与发展不平衡不充分的主要矛盾，从一个特定的阶段看从一个特定的地域看，我们会遇到很多矛盾，但矛盾的产生主要原因是居民支付能力不足，或者住房长期的供给超过了短期的需求，但并不以为这住房的需要已经被满足了，只是需要住房的居民家庭没有能力购置住房，失衡的短期平衡点并不代表长期的平衡，也不代表需求是停滞的、不发展的。不能停留在满足短期需求上，而是要放眼长期的需求。

    同时住房作为一个社会问题，要放眼于社会发展的和谐，放眼于共同幸福。

    随着居民收入的提高，对生活改善的新的需要也远远需要满足，人民对美好生活的追求这也是推高社会发展、生产发展的动力。表现在住房上，也是不断改善住房条件的需要，所以对人民群众的住房需要要用发展的眼光，不能停滞的看问题。住房是生活的重要组成部分，本来想象在满足人民日益增长的美好生活需要过程中，住房已经够美好了，不必要去满足美好生活的需要了。那么在人民群众日益增长的美好生活需要中，日益增长的美好居住生活需要自然而然要受到重视，这就提出了一个命题，如何满足人民日益增长的美好生活居住需要。

    过去金融租赁房地产的发展发挥了重要的作用，在新的发展阶段，当前房地产金融的发展有三个问题需要解决。一是杠杆率过高可能引发的金融风险。二是改善融资结构和融资结构的稳定性、有效性。三是在租售并举的政策框架下更加重视住房租赁的融资问题。

    我们不得不承认房地产投资过热，房价上涨过快，与房地产基础制度建设有关，也与金融业发展的内在机制不完善有关。反过来房地产金融泡沫积累也可能导致金融失去力量，房地产的健康稳定发展是大家关心的问题，金融的健康稳定发展也是大家关心的问题，而房地产金融无论对房地产还是对金融都会影响我们国家的稳定，希望房地产金融研究报告能为大家提供准确了解全套的基础资料。

    近年来，房地产金融报告内容不断丰富，今年的报告以客观记录房地产金融的经济系数为主，没有对政策要素、市场要素和影响做过多评价，也没有对未来的趋势做过多的预测，更倾向于客观写实，对资料进行收集整理但保持原貌的资料。参与2017年度报告编写的单位有戴德梁行等单位，有十多个同事参加了编写，在此对以上单位和参与编写的同志表示感谢。

    报告分十个部分。第一部分回顾了2017年中国金融市场具体情况，简要描述了土地储备市场、社会融资规模、债券市场、保险市场、证券市场、外汇市场的情况。第二部分重点描述了商品房销售开发库存、房价的情况。第三部分描述了房地产金融的政策和变化。第四五六七部分分别描述了房地产信贷、房地产信托、房地产债券和房地产基金的情况。第八部分描述了房地产资产证券化。房地产资产证券化近两年在中国发展很快，进步也很快，第九部分是描述了中国海外房地产情况的情况。第十部分是附录，记录了亚洲房地产的发展情况。报告具体内容在这儿不一一赘述，请大家看报告正文，并希望大家对报告提出建议，进行指导，我们在会后会对报告加以完善。

    本次论坛除了发布2017年度房地产金融报告，还有其他几项目活动。一是会议荣幸邀请到了国务院发展研究中心上海证券交易所的专家发表主题演讲。二是发布2017年上市房企金融能力评价TOP50榜单。三是建设银行作为先行进入住房租赁市场的银行机构，专门组织了一场对话，和大家一起探讨中国租赁市场的发展趋势和经验。四是中房协资产证券化研究中心的启动仪式。五是邀请了部分房企和金融机构代表和大家进行交流。本次会议得到了中国建设银行、远洋资本、戴德梁行、华福证券、君合律所、开源证券、通达金融等单位的大力支持，在此一并表示感谢。谢谢大家。    

乐居小记者 04-26 15:57

    主持人：感谢王盛先生的精彩致辞。

    让我们再次以热烈的掌声感谢三位领导的致辞讲话。

　　中国房地产市场随着经济的发展进入“新常态”，房地产金融市场为之变化。2017年的房地产金融市场发生了怎样的变化？下面，让我们有请中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊先生来发布解读《中国房地产金融2017年度报告》，有请冯俊副会长。

乐居小记者 04-26 15:57

    王盛：尊敬的刘志峰会长、各位嘉宾、各位朋友们：

    大家上午好！

    很高兴参加2018年中国房地产金融论坛，我谨代表戴德梁行感谢各位领导、嘉宾今天共聚于此，一起探讨在新时代背景下房地产金融格局以及房地产企业如何提升融资能力的话题。

    李克强总理在今年的政府工作报告中谈到，在刚刚过去的2017年，国内生产总值增长6.9%，经济已从原来的高速增长模式转向高质量的发展。回顾自1978年改革以来我们的城市化率，从18%提升到了51%。在这个过程中，城市化成为带动我国经济增长的一个关键因素，并相应带动了房地产市场的迅猛发展。

    十九大报告提出一个理念——“房住不炒”，表明我们将建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度。这个举措意味着国家将着重发展租赁住房市场，房地产企业的成长重心将由过去粗放式的快速扩张转向高质量、精细化发展。

    我们的房地产市场经过30余年的发展，目前面临由开发转向存量资产运营的新环境。存量地产物业价值亟待重新被激活。于此国家也支持租赁的方式，租购并举将对房地产的综合运营能力、融资能力提出更高的标准和要求。

    房地产资产证券化是盘活存量资本的重要举措，提升企业资产运营管理水平，并帮助拥有优质物业的企业实现项目融资和退出。2017年的中国房地产证券化市场呈爆发式发展的一年，成功发行的产品在数量以及规模上超过前三年的总和。截止2017年底，国内已成功发行房地产资产证券化产品共计53单，总发行规模约1400亿元。戴德梁行从2007年开始探索国内REITs领域，目前我们参与的REITs、CMBS产品的估值占市场半数以上，完成了34只已发行的房地产资产证券化项目评估工作，涉及商业、写字楼、公寓、物流、酒店、物业等业态。在本月初，戴德梁行在2018年中国资产证券化年会上，作为唯一的房地产供应商，获颁“年度杰出机构奖”，我们参与的9只产品分获年度十佳交易、年度优秀交易、年度新锐项目大奖。今年以季度我们助力保利地产租赁住房、碧桂园租赁住房、招商蛇口长租公寓等多单租赁住房资产证券化产品与获批，帮助很多产品实现长租产品投融管退的业务。去年11月，戴德梁行编写并与中国房地产业协会金融委员会共同发布了《2017亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告》，对亚洲尤其是香港和新加坡上市的REITs进行了详细的分析，并对比国内房地产资产证券化市场，期望对今后可能开放的中国公募REITs市场提供借鉴意义。目前国内已有多个优质的区域型地标物业发行类REITs  CMBS产品。其实单纯从资产质量的角度来看，我们认为国内已具备发行公募REITs资产储备，作为一家领先的房地产服务商，戴德梁行保持致力于中国房地产业金融研究的金融领域的研究，努力推动中国房地产金融的健康、稳定的发展。

    最后，感谢大家一直以来对戴德梁行的支持和信任，预祝本次论坛圆满成功，谢谢！

乐居小记者 04-26 15:57

    主持人：非常感谢王毅先生为我们分享了中国建设银行支持我国房地产发展的实践。接下来，我们有请戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛先生作致词发言

    有请王总。

乐居小记者 04-26 15:57

    王毅：尊敬的刘志峰会长，各位领导、各位嘉宾、新闻媒体的朋友们：大家上午好！

    非常高兴能有机会与在座的诸位一起参加中国房地产金融论坛。

    住房问题自古以来就是民生问题，关系着千家万户的福祉。建设银行在成立之初积极支持以国家建设为己任的国有大型商业银行，紧跟国家政策和经济政治改革的步伐，积极通过配套金融服务，支持国家住房建设和市场的发展。上世纪80年代，建设银行在国内最早开办个人住房按揭贷款、个人公积金住房委托贷款的业务。此后的30年间以支持百姓自住、安居为己任，不断创新产品和服务，塑造了“要买房到建行”深入民心的品牌形象，形成了引领行业发展的领先优势。目前建设银行是国内最大的个人住房按揭贷款、个人公积金住房委托贷款的商业银行，已累计为超过2400万的个人住房贷款客户、1400万个个人公积金住房贷款客户提供了优质的住房金融服务，以专业、专注的形象赢得了良好的社会声誉。

    十九大提出了“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。作为国有大型商业银行——建设银行迅速行动、深入研究、周密部署，在住房租赁市场领域瞄准市场供给、精准发力，充分发挥金融企业在社会经营活动中特有的信誉、服务和技术优势，从供给侧入手，通过优化资源配置与技术创新，打造了传统金融业务与互联网技术融合的新金融模式，形成了一套住房租赁服务的一篮子解决方案。

    我们愿用自身的金融工具的优势为政府、企业、房屋出租人、承租人、金融机构、房屋中介及企业等住房租赁市场参与主体，建立一个开放的住房租赁综合服务平台，这个平台由住房租赁监管服务、企业租赁服务管理、政府公共住房服务、住房租赁共享服务、住房租赁监管五大功能模块组成，并以全国性的商务平台、各地政府平台、地方住房平台相连接，形成了一个完善的住房供应链服务和管理体系。

    目前建设银行已与全国大部分的地级市以及以上的行政区政府签订了合作协议，其中地方政府的监管服务系统已经在超过200个城市商线，住房租赁平台累计上线的房源累计30万，其中引入出租房源7万套，租赁以及上线的房源、全行储备的房源近20万套，年底上线的房源有望突破50万套。

    大力倡导“房子是用来住的，租挺好，长租即长住，长住即安家的住房租赁新理念，推出了CBD建衡（音）家园长租品牌社区，通过多媒体渠道宣传，开设经营展示中心和公益驿站等方式，将“租期长、品质高、门槛低、负担轻”的新共享的长租服务理念广为传播。

    建设银行还研发了住房租赁价格指数，支持政府决策以及精细化管理，为市场专业化管理和承租人的理性判断、周期价格提供依据，目前已经在近40个城市上线。这里面已经涵盖了包含所有的住房租赁的试点城市。未来的目标是对所有的地级以上城市实现全覆盖。

    我们不断探索培育住房租赁市场体系的新方式。近期在广东等地推动“要存房到建行”的新金融服务，将百姓手中的分散房源集中起来进行专业化经营，保证房主和租客的合法权益，向社会提供稳定的长租房源。目前全行已累计受理存房业务申请超过了1000笔，完成了300多套房源的上市评估，与80多个客户签定协议，38笔业务已经完成了支付。

    建设银行住房租赁业务启动伊始即秉持合作共享的理念，住房租赁综合服务平台面向全社会开放，所有市场参与主体都可以在这个平台上开展业务，与住房租赁市场各类企业开展广泛的合作，包括与我爱我家签订合作协议，为客户提供更好的租住体验，与海尔集团签订合作协议，共同打造住房租赁的生态，与开发企业合作推动租赁房源建设等等。目前已与建设银行开展合作的住房租赁的相关企业已经超过1400余家。建设银行健全足够并举的制度改革方案，将住房从要买房到建行拓展到要租房到建行，要存房到建行。以上所有的这些工作都离不开住建部、人民银行与银监会、房协、地方政府各级机构的大力支持，离不开住房租赁各界同仁的努力相助，在此表示深深的感谢。

    “长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”，下一步建设银行将不忘初心，继往开来，沿着富民安居、服务民生的初衷，在新时代中国特色社会主义思想和十九大的引领下，砥砺前行，为社会大众提供更优质的住房服务。

    谢谢大家！

乐居小记者 04-26 15:57

    主持人：刘会长的致辞，内容统领全局，有概括，有分析，同时对行业的发展提出了非常中肯的建议和意见。让我们对中国房地产金融的发展有了更深入的了解，让我们再次以热烈的掌声感谢刘会长。

    十九大报告提出了租购并举，房住不炒。去年，我国租赁住房市场发展较快，其中，也得益于包括银行等金融机构的大力支持，拓宽了租赁住房的融资渠道。今天的会议，我们邀请到了中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅先生，让我们以热烈的掌声欢迎王毅先生为论坛致辞。

乐居小记者 04-26 15:57

乐居小记者 04-26 15:57

主持人：十九大报告提出了租购并举，房住不炒。去年，我国租赁住房市场发展较快，其中，也得益于包括银行等金融机构的大力支持，拓宽了租赁住房的融资渠道。今天的会议，我们邀请到了中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理王毅先生，让我们以热烈的掌声欢迎王毅先生为论坛致辞。

乐居小记者 04-26 15:57

    刘志峰：各位来宾，房地产行业的同仁们和媒体界的朋友们，大家上午好！首先我代表中国房地产业协会对参加2018年中国房地产金融论坛的所有朋友们表示热烈欢迎。

    房地产金融论坛连续举办了7届，促进了房地产及企业和金融机构交流合作，同时发布房地产金融年度报告，分析宏观经济形势，研判金融政策，对房地产投融资市场进行总结。

    7年来，论坛的主题紧扣政策和市场热点，每年都有创新，内容不断丰富，本次论坛的主题是“提升金融门类，利用好资本，盘活存量”，下面我就当前房地产形势谈几点看法供大家参考。

    一，加快金融创新，优化资源配置，拓宽房地产投融资渠道。

    房地产离不开金融业的支持，通过金融创新助力住房建设具有十分重要意义。截止2017年末，我国人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年年末低了6.1个百分点，占人民币各项贷款余额的26.8%。2016年占比25.03%，2015年占比为14.84%，体现了房地产业持续稳定的发展。

    去年以来，作为房地产金融融资来源的银行贷款、公司债等债务规模大幅缩减，资产证券化产品作为房企金融创新的重要方向，成为盘活存量优化质量配置优化房地产金融普惠制改革和撬动发展方式转变的重要方式。

    2017年市场成功发行了类REITs、CMBS产品数量的组合，除了传统的写字楼、购物中心等商业物业，还出现了很多创新的基础资产类型，如家居卖场、长租公寓等，此外，资本发行、资产支持证券，提高了房企的销售尾款效率，缓解了企业资金压力，以供应商核心的应收账款资产证券化等融资创新模式，在商业供应商应收账款的前提下，实现核心企业在应付账款和现金流的有效管理，资产发行支持证券也为房企开辟了一条新的融资渠道。

    金融对房地产的支持还体现在以下四个方面：

    一是满足群众对美好居住生活的需求，解决住房发展不平衡、不充分的矛盾，推动房地产高质量发展。

    二是坚持多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，加快发展住房租赁，缓解住房供需矛盾。

    三是通过金融支持促进房地产居住进步，提升设计、建造、运行和管理的能力水平，促进各产业的融合。

    四是提质增效，淘汰传统落后的发展方式，让无效、低效企业逐步退出市场。

    二，以供给侧结构性改革为主线，为住房租赁提供金融支持。

    党的十九大以来，全国上下加快推进住房租赁，进展迅速，效果明显，主要表现在：

    一是政策力度大，全国十二个人口净流入城市加快住房租赁试点，超过50个城市出台了住房租赁政策措施，构建了多个住房租赁市场发展模式。

    二是住房租赁建设用地数量增加，北京、上海、深圳、广州等城市新推出租赁住房用地，部分城市试点用地建设租赁住房。

    三是大型房企住房供应领域，像万科、保利、碧桂园、越秀、世茂、恒大等房企通过不同的形式布局，进入租赁领域。

    四是金融机构积极支持住房租赁机构，一方面向机构和企业提供长期租赁贷款。另一方面通过发行债券、资产证券化和房地产信托资金等创新金融产品，拓宽住房租赁投资渠道，如北京集体建设用地，建设租赁住房，首批银行确定融资方案，贷款先行，最长可达到25到30年，并可灵活还贷。贷款金额可占到项目总投资的80%。

    资产证券化为住房租赁的发展提供了新的思路，4月25日，证监会和住建部发布了关于推进住房租赁资产证券化相关工作通知，发展住房租赁资产证券化，一方面有利于加强战略布局，提升运营效率和能力，推动租赁服务升级。另一方面，有利于促进行业机构化率提升，目前我国有专业机构运营的房源突破5%，以个人房源为主的租赁主体导致租赁市场参差不齐，住房租赁市场证券化不仅是企业重要的流通渠道，更是企业规模化企业的助推器，提高企业的投资回报率，推动房地产长效机制的形成。

    鉴于房地产资产证券化在我国发展时间短，理论研究和实际操作不太成熟，在合规性、税收、交易、机构设置等方面还需要深入研究。为此，中国房地产业协会专门成立了中国房地产资产证券化研究中心，中心和中国房地产金融专业委员会两块牌子，一个机构，开展工作。目的是整合资产证券化领域的专业力量，搭建交流平台，促进各方面合作，共同开展政策和法律法规研究。

    三，以风险防控为导向，处理好防风险降杠杆促发展的关系。

    房地产金融在我国发展很快，但由于时间短、经验少，融资渠道单一，存在一定的金融风险。二是融资机构不合理，大多数企业融资的主要渠道是银行贷款，银行直接或间接承受了房地产市场各环节的风险。三是相关政策法规还不够健全，一些地方拼命增加GDP增长和土地财政投入，造成地方经济增长对房地产开发投资的各种依赖。四是房地产企业和金融机构的信息不对称，和房地产高收益率的特点等带来的风险。针对这些问题，国家对房地产金融调控体现了以下几个特点：

    一是加大金融平台监管，尤其是地方政府融资平台监管。

    二是加大了资金流向监管，对委托贷款、信托通道等业务进行严格的穿透式的监管，限制表外资金金融房地产金融开发领域。

    三是控制房地产信贷规模，降低对房地产行业的授信额度。

    四是采取差异化的信贷政策，对住房贷款实行差异化定价，积极支持居民特别是新市民住房的需求。

    五是定向收紧房贷利率，一二级城市的房贷利率均普遍上调，对二套房的房贷利率更是大幅上调。尤其要提高的是在国家金融去杠杆大背景下和金融监管持续严格的影响下，高杠杆扩张企业对融资成本攀升、融资渠道收紧，依靠高杠杆发展，这都是不可持续的。

    此外，资产负债率高，资金链紧张的房企，安全性问题也值得警惕。目前来看，资金压力大，融资成本上升，也增加了房企资金供应的不确定性。因此，企业要根据自身发展制定战略，注意金融风险、流动性风险、资产机构负载风险、政策变动导致的经营管理不善的风险、决策收入的风险等等。这些风险一定要特别注意，好多场合我都讲到这个问题，经营企业领导人如果老往司法机关跑，说明这个企业案子比较多。老往金融机构跑，说明资金紧张。一个企业老到外地去搞的好的企业参观、学习、交流，说明这个企业良性循环，而且进步比较快。

    当然，去杠杆也不是简单降低企业的负债率和债务成本，还需要在更大范围兼顾资产泡沫，解决金融风险，同时要推动房地产金融优化结构、互练内功、稳扎稳打，向高质量、高效率发展。总之，房地产行业要与金融机构加强合作，处理好企业防风险、降杠杆、促发展的关系。

    今天我们将发布《中国房地产企业金融评价研究报告》，这是金融专业委员会通过长期关注并研究房地产金融与房企的关系，基于对房地产企业金融能力的考虑提出了房地产企业金融能力的概念，并联合有关机构开展了房地产企业金融能力的评价研究。这项研究从定量、定性两个方面针对企业规模、偿债能力、盈利能力、资金运用能力、发展能力五个方面分析了房企的金融稳定性、增长能力，既是对房企能力价值的肯定，也是对房企的金融风险方面做出了预警，希望大家予以关注。

    我今天就讲这么多，讲得不对，大家提出意见。谢谢大家。

乐居小记者 04-26 15:57

刘志峰先生在致辞时表示，1.加快金融创新拓宽融资渠道；2.金融为住房租赁市场提供有力支持；3.以风险防范为核心，处理好防风险，促发展，降杠杆的关系。

乐居小记者 04-26 15:57

乐居小记者 04-26 15:57

首先，有请中国房地产业协会会长刘志峰先生为论坛致词。

乐居小记者 04-26 15:57

房地产金融，连接了房地产和金融两大重要行业。关系着民生，也关系着经济发展。

今天，中国房地产业协会金融专业委员会、城市开发专业委员会、商业和旅游地产专业委员会今天在这里举办“2018中国房地产金融论坛”，再话房地产金融的创新与成长，研判2018的机遇、挑战与出路。

乐居小记者 04-26 15:57

2018中国房地产金融论坛暨房企金融能力TOP50（2017）评价成果发布会 正式开始。

今天的金融论坛会有哪些金言佳句呢？精彩绝对不能错过

乐居小记者 04-26 15:57

各位等待直播开始的小伙伴 稍安勿躁～

直播马上开始

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