海南岛即便限购,房价也绝不会跌

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与亲历者重温地产史!【致敬改革开放·地产40人】提名人物之张羽冲,他是“京城房地产投资第一人”。


【编者按】从1978年到今天,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年,对于人类历史来说,不过是弹指一挥间;但对于中国的城市建设和经济发展而言,却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放·地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划,希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者,与他们一起重温历史,共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放·地产40人】提名人物是“京城房地产投资第一人”张羽冲先生。


【谈海南市场:限购应该是临时政策】


张羽冲:海南属于前面我说的区域之间的差价,审美的差价,还有一个时间的差价,咱们以这三个来衡量。审美的差价就是那个地方是很美,你只要买到好的东西是很美的,只是很多人没有时间去,没有看到,也没有时间去享用。但是能看到,只是不知道谁,到什么时间,会大批人去享用。地域的差价你也能看到。北京2004年的时候,我们这个价格卖8000块钱的时候,亚龙湾的天约酒店就卖3万。 

你能看到这个地域的差价。事隔十年以后,八年以后,北京都卖到4万5万了,那边突然1万多块钱,你看到了这个贸易的巨大的差别,你能看到差价了,只要东西是好,早晚你能看到它上涨的空间。第二个,又说到了刚才我说的核心,炒还是投资?投资你还要算一下。就是我当时把这个天一酒店,03年的那个住一晚上是600。10年以后就变成一千二、一千五了,就涨价就翻了一两倍了,租金的回报你也要算一下。当时买的是人家可以当酒店帮你经营了,就我也经过这个细算差不多也能就是往不好的说,要按照酒店经营也得有个7到9的回报,所以说只要高于银行的利息就没有问题。再一个就是时间的差价。你想想,2025年,自贸港完成以后,全港免税,税收优惠,做生意的很多人都去了,那价格还会在一两万吗?也不可能,对吧?到2035年恨不得要超越香港,那个意思至少要跟香港那样的感觉。你觉得房价还会四五万吗?你觉得也不可能。所以说你先把时光的钱看明白了,你就忽略当下买了没涨,你也不用去想这些,严格来说看,北京的房子,从2013年投资到2018年就2016年底到2017年初这四个月房价翻了一倍,剩下的年份就涨30%。 

三十三十三十三十这么叠加的。加上复利嘛,就是说第一年6000到7500,涨到了7500到9000,第二年啊8500涨到了10005,第三年从1万出点头涨到13000,第四年从13000涨到15000,他就那么一点点累积上来,只有最后的16年底的时候,从五万五一下涨到11万。他跳了翻越的嘛,对吧?那这里头你要想哪一年是你效率最高的年份。那当然了,你投资的话,你也能看到未来的你能看到的。答案你都知道了。现在的价格肯定是打不住的。所以政府我觉得他这种方式也有它的道理,为什么呢谁也没有遇过这么大的利好,一下子突发的就全来了。请问谁有更好的方法?能给大家给政府出一个主意,就是既不伤害需求,还让市场在稳定地上涨,而不是暴涨。那你说人才还没引进去的时候,房价已经涨到七八万了。按照这个价格,要是没人管,我估计明年就5万了。到2025年自贸港刚建成的时候,已经上到8万、10万以上了。那你说人才去了,生活成本高了,很多人才又买不起,又进不去了。


潘宇凌:所以从这个角度来说,虽然现在限了,但大家其实还是可以去海南落户,占两年或者五年的这样的一个税,还是值得。 


张羽冲:09年的时候我说了海南一年以后会暴涨。12年采访我说海南会跌五年,说的就是明明白白的跌到16年底,从17年开始连续涨五年。虽然现在限购了,但是我觉得也不会下跌。因为这是政治需要临时的,这叫临时政策。因为毕竟你是要打造一个自由贸易,如果要是都是层层都不允许,这就不是自由贸易了,所以你能看到答案。但是现在又来一个问题,未来在什么时间点买会效率更高?你比如说2020年、2025年、2035年这三个节点里头你进入会最好。这就是有运势的人才能踩到点,没有运势没有这方面财运的人老踩不到点上去。海南岛不是一般人可以随便投资的,若干年来,多少英雄都折在了海南岛!从93年、10年、这回也算,我告诉你,今天不知道有多少人有多痛苦。


潘宇凌:大部分开发商全部撤掉。


张羽冲:也就是说这次的来不及用科学的方法讨论,就临时就踩个刹车,刹车踩急了,车上人没通知一声,所有人不是扭断了腿就是摔破了头,就咣当全撞那了。购房者还好。开发者比较惨,但是你要了解政府这件事情会做到什么程度,会不会还给开口子,这就看你的大智慧,你怎么判断这件事情了?这都是秘密,核心价值不能随便说。