2018中国房地产500强峰会
乐居小记者
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乐居小记者
乐居小记者
04-24 05:09
高峰论坛：新时代的房地产市场机遇 正在进行时。
乐居小记者
04-24 05:09
接下来颁发的是 2018 中国房地产供应商500 强测评各奖项
颁奖嘉宾：
冯 俊 中国房地产业协会副会长兼秘书长
李春伟中国企业评价协会秘书长
苗乐如 中国房地产业协会副会长
冯长春 北京大学城市与环境学院教授、博导，北京大学不动产研究鉴定中心主任
张力威中国房地产业协会副会长
童悦仲中国房地产业协会名誉副会长
乐居小记者
04-24 05:09
下面进行颁奖仪式，颁发2018 中国房地产500 强测评证书。
有请中国房地产业协会会长刘志峰为获得2018 中国房地产500 强测评开发企业的获奖者颁发证书。
乐居小记者
04-24 05:09
欧阳捷：尊敬的罗部长冯会长，各位领导，各位嘉宾我没有周忻总的水平，手中无道，心中有道，所以我必须依赖PPT，这时候我们跟大家汇报题目叫做三四线城市成为房企增长最强引擎，很多以三四线城市都在收割我们的业绩，应该说增长还是不错，增长150%以上，我们也发现了跟我们机构调查结果基本上吻合，在北京上海深圳广州这四大一线城市，他们返乡的客户里面，每五个人就有一个愿意希望在家乡买房子，而我们在三四线城市布局项目上也是大多数来自这些人员。
所以很多机构都做了一些回家乡看楼市看变化的调研工作，我们看到很多城市其实已经高培了库存时代，大家很看悲三四线城市，其实三四线城市在去年一年发力非常大，我们丁博士报告讲到这个，三线城市完成了77%的销售份额，甚至我们看到很多三线城市也出现了买不到房的景象，大家拼命去抢，不要着急，等下一批再出来，但是大家等不及。
最后结果很多托我找关系，三个人只定一个结果，最后只有一个人第一批买到了，很多库存周期大大下降，下降到三个月，四个月，甚至七个月。从我们研究机构判断来说，六个月以下已经是非常非常健康，这事健康吗，我们认为绝不是非常健康，而是非常恐慌的。所以很多三线城市其实已经开始补库存的节奏。我们看看很多城市甚至两年一个月区划中心，这些城市都在开始补库存。
这些城市为什么突然出现了春节期间买不到房的景象，过去这些三线城市供大于求，但市场其实原本这些城市是比较平静的，楼市很平静，供求关系是处于供大于求，或者供求基本平衡的状态。而且我们看到这些城市其实不缺房子，人人都有房子住，哪怕是棚户区，哪怕是不好房子，至少还是有房子去住的。这些城市我们也看到了，越是穷的一些地方，越是不发达城市，人均住房面积其实越高，像苏北一些地区，人均住房面积达到60平方米左右。江苏的常州苏南地区不过51平方米，南京只有人均36平方米，所以我们越不发达地区人均住房面积越高，所以他们面积需求并不大。
这些城市房价也不高，大企业到这也不敢那地，多年房价不涨，虽然地价很便宜，当然大企业也不会进去，因为赚不到钱，所以也盖不好房子，所以我们接待中西部城市领导，跟我们讲，我们在很多年，我们很希望你们大型企业进来，我说你们有没有换过房子，十年没有换过，我说为什么不换房子，我们住的是当地最好的房子，你住的是什么房子，多层没有电梯的房子，像我们江苏一代，苏南地区上个世纪的房子，这些房子价格低，恰恰意味着这些城市改善性需求是有潜力的，而且他们产品升级换代是有需求的。
那么我们在看这些三线城市到底需求有哪些，我们很多人讲三线城市有很大需求，需求客户到底是谁，我们讲主流有三类，第一类是城市人口婚姻登记需求，这些需求里面每个结婚人都要买房子，不买房子想结婚在这些三四线城市可能是不用多想的。婚姻人口买房其实这些需求可能会提前，但是一定不会延后，在这个里面我们可以看到，其实婚姻需求里面还包括了三个需求，第一个需求是我们初婚需求，第一次结婚一定买房子，我们还有再婚需求，把原来房子卖掉再买新房子，第三有离婚需求，可能还需要买房子，我们看上面绿色的线就是离婚人群的需求，其实也不在少数。
第二点，城市人口的改善需求，我们刚才讲到很多市场没有房子，他们希望改善，改善房子，这些东西我们觉得是质量改善性需求，这些房价长期不涨，其实就给我们改善需求制造了一定压力，在这里面我们如果看这些城市有没有改善性需求，其实我们主要看两条，第一个如果房价长期不涨就是改善需求机会。第二个如果这个城市里面没有大企业进入，也就意味着没有产品表现力比较好的房企进入，这些城市也就存在着这些好房子短缺的状况，所以我们没有这些好房子，我们需要改善。
第三个需求就是我们进城农民需求，有的是为了孩子，在这读书，有的是自己在这长期务工所以买房，有的通过新房购买房子，有的通过二手房满足他们需求，在外部市场条件没有大的变化情况下，这三类需求基本是恒定的。
但这不是常年的核心因素，我们可以看到，今年春节期间有大量的回乡潮，是不是导致了今年供不应求突然发生逆转，其实不是，因为去年也有回乡潮都没有造成市场的逆转，所以过去的回乡潮不是核心因素，也不是引起突变因素，只是一个助推器，是不是城镇化因素，其实城镇化过去讲过很多次，去年讲的城镇化已经接近尾声，十九大报告一个典型引力，在去年两会的时候，李克强总理用19个字描述城镇化，并不是说城镇化已经结束，而是说接近尾绳。
今年两会报告讲了几句法，第一个提高新型城镇化质量，不是增加人口，而是增加质量，第二今年再进城落户1300万人，加快农业人口转移，我们认为进城不是主要问题，落户才是根本问题，我们重点是在落户上。如果落户之后，包括已经进入大城市之后一些人群，今后在这个城市里面继续落户，这可能是核心点。
市场的突变到底来自哪里，我们市场突变来自一个新增的变量，就是去库存，住建部长提到，今年县城去库存，就意味着我们过去去库存带来很大成功，去库存大家已经看到了成果，去库存的办法是什么，其实是棚改，通过棚改来改善我们房地产，改善我们房地产的供求关系，尽管仅仅是一个增量，但是这个增量是像一个杠杆一样撬动整个地球。
所以我们可以看到浙江出现城中村围剿站，提到这个战略高度，他们把这个城市打破坛坛罐罐，把乱七八糟全部撤掉，改造力度非常大，从2016年起，连续三连进行城中村改造，棚户区改造，在今年浙江省公布的所有的第一批改造计划中间占到44%，所以量是非常大的，而且他们推行全市范围内，包括乡镇，包括县，所有的全区域的互通，而且是货币化安置。这个导致这些人他们去买商品房，因为没有政治的安置住房，所以这部分的增量就使得市场的供求关系发生了根本性变化，而且有很多乡镇的客户转到绍兴市买房，所以绍兴市出现了一些供不应求的状况。
棚改大家都认为只是去库存，怎么会突然变成无房可买，这在里面阐述经济学原理，如果我们有一万个人人想买房，我们供应房子是一万零一套，这个时候我们供大于求，还是供求基本平衡，其实我们是供不应求的，很简单道理，我们在超市买东西，如果一百个人进去想买梨，而这个梨只有一百份，有的人想买梨又想买苹果，这个时候会发现完全一对一产品，可能会导致超市里面东西不够用，所以超市里面必须有一些备用作为冗余供应，所以我们供求完全平衡，一万个人买一万套房子，我们一定会因为地段价格景观配套，或者交通买不到房子，需求是多样性的，就会导致供求关系是在这个一对一关系下，我们是不可能达成供求均衡。
所以从2015年开始，我们从那个时候开始进行棚改，棚改之后我们开始慢慢供求关系发生逆转，在桂林，这个城市可以看到，蓝色是供应，绿色是销售的面积，这两部分一加起来，我们会发现其实已经供不应求了，但是在2013年曾经供应了远远超出现在每年六倍的供应量，所以导致他现在是供应还是比较多的。
如果不是这样的话，他已经是无房可售了，所以三四线城市去库存原来讲过两个核心因素。第一个减供应，第二个涨房价。
当然在市场如果一直是供大于求，房价不涨情况怎么办，就加一个支点，把这个环打通了。
未来三四线城市是不是会延续，我们认为有两个必要条件，这些三线城市会不会调控，把市场打压下去，这个结果就结束了，但是我们可以看到央行在浇水过程当中大水漫灌过程当中从一线城市慢慢流到三线城市，现在央行水不收了，下面就没水了，火热市场不会继续延续，何况三线城市房价在涨，涨不到一线，因此房价上涨有天花板，投资还需要三四线城市拉动，一二线城市供不应求的时候，我们需要三四线城市弥补。
第二个棚改有没有可持续性，过去几年棚改是2600万套，未来1500万套，两个加起来就是4100万套，我们按照户均3.5人的话就可以满足全部城镇18%，因此到2020年之后我们会发现面眼望去几乎都是新房，就没有大量棚改需求，在这个时候可以看，央行货币基金还会发吗，央行发放补充了2.6万亿，相当于每套房子十万块钱，今年1到2月份发放的钱超过了我们所需要的钱，净增2000多亿，所以我们可以看到未来在今年，我们的抵押补充贷款达到7000亿，超过过去平均水平。但是我们认为到2020年定向大水漫灌也会结束，这样的话等货币资金结束之后，未来其他城市可能也就没有更多机会了。
在这个时候我们可以发现，地方政府其实一方面从中央拿到钱，另外一方面大量棚改腾出大量土地，通过土地置换又获得大量资金，棚改不仅仅促生了需求，而且也带来了土地资源和资金的需求。所以我们可以看到，仅仅阜阳市，一年发布了144批次的土地征迁公示。
所以我们认为棚改已经为房企下沉三四线城市提供非常好的市场机会，大企业会很聪明的下沉到棚改支点撬动的，不管是三线四线还是五线。
当然我们如果用库存一二线城市会怎么样，典型一二线城市销售额都在下降，2017年比2016年下降，而且他们土地供应业在逐年下降，所以在这个时候如果我们固守在一二线城市，我们面积不可能得到增长，因此他们业绩不可能获得增长，所以如果企业想要去发展，想要快速奔跑比较找三四线城市。
所以我们必须要迎合政策的导向，下沉再继续下沉，凡是政策鼓励的，我们必须要去尝试，而政策鼓励不去尝试，我们一定会错失机遇，所以今年我们认为三线城市，特别是棚改，仍然是房企增长最强引擎。
如果我们能够判断大势，我们就可以加速奔跑，最后一句话，幸福都是奋斗的，谢谢大家。
乐居小记者
04-24 05:09
下面是，新城控股集团股份有限公司 高级副总裁欧阳捷发表演讲——《三四线城市正成为房企增长最强引擎》。
乐居小记者
04-24 05:09
李战洪：同时想到鲁迅一句话，我把它逆向思维，世界上本来就有路，走的人多了就没有路，就是找另外一条路。现在都要向上看，这三句话把房地产发展三个阶段还是说的比较对，因为时间比较紧，我们先看第二段。
过去的30年，好吃的肉大家都吃掉了，剩下都是难啃的骨头，都说未来很艰难，日子越来越难。下一步干什么，就是解决长期想解决而没有解决的问题，习大大的话不得不听。
教育小镇趋势性的优势，首先我们反思，我说8年前，其实是2008年，十年前说的话，现在看对不对，我自己看越看越对，第一个“不断循环”的行业周期特征和现在又到了“抓”的阶段，这个周期特征仍将继续，而且很难改变。
第二个是“战国时代”“春秋时代”规模导向，战国时代是一场灭国战争，很多企业将死去。
第三个就是在中国房地产市场要混下去，一定得到一个“单向冠军”，中国土壤没有办法产品“全能冠军”，这个在未来仍然无法产品，这些企业都是依靠夺取“单向冠军”求生存谋发展，获取更多资源。
第四个方面大家不要为过去轻易成功或者巨大成功感到骄傲，过去据成功和轻易成功将成为未来发展障碍，如果你不突破不创新不变革，你将无法把企业带到明天，第二个是中国地产会“变心”，这个不说了，等一下大家都已经感受到这一点。第三个不要再断头路上奔跑，特别是狂奔，走到头的时候发现断头路，再重新绕回来，对企业非常重要。
这也是十年前说的话，三个调整同时来袭，现在我们看第一个周期性调整，一涨就抓，一抓就死，一死就叫，在这个周期里面大多数开发商其实还是想谋生的，但是我们有句话向死而生，有些人就是向生而死，都想活，但是不知不觉就死了，无米下锅了，被别人兼并了，在这个过程中，刚刚看了一百强里面排在前十强和排在一百强左右大概是十倍左右，今年起码在50倍左右，我想不到三年，前十名和后十名，估计是在大于一百倍以上，这个时候你再排一百强有什么意思，有可能是排三四强才有意义，那个时候五百强概念一百强概念已经没意义了，那个时候大家还坐在这里，五年以后都是幸存者。
结构性调整就是转型，转型的过程大家都在全球抓药，各种药怎么抓，抓的哪个药就吃，这种特别明显，等一下后面会说，趋势性调整，我如何去把握趋势，这点特别重要。
有句话就是优势不是趋势，包括过去巨大的优势根本不是未来的趋势，趋势才是最大的优势，把行业的趋势和蓝海，这是很多年前，包括我自己在三个集团从十强企业，到现在二十强企业，到现在百强企业，我盯着就是未来的趋势，我顶住三个字的行业，文教卫，为什么文教卫，后面有，如何构建趋势性优势，这是一个一万亿的命题，大家看，行业的趋势，地产15万亿，教育9万亿市场规模，健康现在大家说比较流行大健康是5.6万亿，文旅5.4万亿，我们要做什么，我们要占主流市场，所以我们紧盯地产+教育。这是9万亿教育市场的细分。
再看小镇的概念，10万以下的小镇占到发达国家六成以上的人口，美国5万人口以下的小镇占了63%，由此我们趋势性优势如何构建，就在一万亿命题下，市场规模之下，教育+小镇，所以我们是如何打造“超级IP”，首先新鸥鹏其实是500强企业排在，最近四年397位开始，排到去年293位，连续八年九年是百强企业，还是让大家认识一下新鸥鹏，谁是新鸥鹏，其实邓小平第二年开始，我们国家叫富起来，是叫开放，习主席提出来强起来，新经济新开放，NEWOPEN，这是未来更好的就等于新鸥鹏，我的名字也是这样来的。
再看，我们25年进去，我们不去谈规模，我们不去急功近利，我们一定是在一带一路之前，我们就默默在一带一路上面布局，我说这锅汤煲了25年。
再看一下我们布局，这几年在国内出现的比较少，我是海外发展的CEO，海外集团公司的CEO，这么多年的时间全在海外布局，现在我们把教育小镇一般的习惯性做法，大家成功做出了标准化和浮出产品以后，我们从重庆起步，重庆的第二步不是做中国的，我们是做世界的，第三步完成以后，我再回到中国，从现在开始做中国的，所以说一个逆向思维，现在我们趋势性优势特别明显，所以我们在一带一路上面，包括国家战略里面，一带一路里面有一带一路核心延伸区，都在一带一路延伸区里面，我们一直按照这个打，国家一带一路战略一出来的时候，我们刚好迎合，所以我们把握了趋势。
因为集团里面有CSO，首席战略官，一般是没有首席战略官的。
在一带一路做法，我们看过一种种市种地种产种钱种路种厂种商，我们是去种人，未来由中国走出去变成走进来，做趋势性的准备，现在我们根据在海外发展，很明显这个趋势越来越明显。
十个超级IP，我们打包十个超级IP。我们在全球建了16个教育基云地，一个一个说，在五年前我们打造第一个教育产业园，市政府对我们特别支持，现在来看已经在运行。这是教育产业园，有12个产业集群，关联产业有77个。
它的背景，数字指标，逝波节拉动GDP1%，我们拉动GDP1.5%，第二个我们有教育Mall，其实就是我们再建消失的城市青少年中心，现在重庆有四个，现在在四川、江苏、河北、广东、安徽、湖北，马上就会出来，每一个都是我们的教育小镇最低两千以上，最高五千亩，现在海南有四千亩都希望我们出去。教育综合体，以教育为主题的综合体。第三个是一带一路我们叫了很多教育营地，第四个是我们是学历教育专家，俞敏洪那次跟我们沟通，你的名太难记了，能不能合作一下，他做是培训教育，我们做的是学历教育起步。
再一个我们教育质量，简单说和人大附中校长一起聊，我说中国高中教育谁排第一，说人大附中，我说我们的高中毕业生是100%考上重点考上高中，我打了这个广告，后来来查我们，一查真的是百分之百，我说我们是不打虚假广告，我们就可以说，百分之百进入重点大学，这种教学质量，我们现在还没有对外过多宣传，但是教育质量从25年把教育质量一直做的很强大。
我们在佛罗里达，这个中学是我一手创办企业，我是这个校董会的董事长，到时候大家小孩到美国读中学，读高中，我那边直接可以发录取通知书，到美国签证。
我们有三所大学，第四所大学医科大学正在选择办，重庆建筑科技学院，重庆财经学院，南方翻译学院。
最后就是重庆开发商我说渝派地产有一个最大特点，做事很讲究很细，从龙湖、东原等等，几万家开发商把房子做成商标新鸥鹏是一家，能够把学校做成全国知名商标几乎没有，学校也是知名商标，这两个都是国家工商总局的知名商标，这是我们正在布局的现在有六个教育小镇，都是三千亩以上，这些教育小镇都是一把手工程。
在一带一路上教育小镇，新鸥鹏以一念行千里，以一心破万卷，这个心永远不变，谢谢大家。
乐居小记者
04-24 05:09
新鸥鹏地产集团 总裁李战洪 发表题为《历经25 年，打造趋势性竞争力：新鸥鹏教育城（小镇）》的主题演讲。
乐居小记者
04-24 05:09
罗韶颖：我今天讲的是“优势”。业界走到今天，大家对于行业发展有高度重视，前面几位同行和专家也都讲的非常精彩和到位，行业部分不再赘述，讲作为中型房企，中等规模房企在这样子红海和行业市场里面，我们的趋势，我们的策略，我们的策略其实两条腿齐步走，一条是核心业务还是保持增长，前面各位都有提到，规模可能是未来第一个通行证，你拿不到不能继续在行业待下去，对于东原来讲我们去年是接近300亿，今年目标是500个亿，我们在内部提的要求是两个五，一个是500亿，一个是50强。
第二条腿还是要立足于建立我们的特色，找我们的差异化的竞争力，途径就是要以创新去构建差异化的竞争力。这是每个行业都会面临的问题，每个企业，当你在这个行业做了十几年，我们公司做了14年，一个14年的企业，传统很强大的时候去做创新，其实挑战会蛮大的，你走得出来吗，可以双赢吗，在东原，我们答案是可以双赢，也必须双赢，在东原我们核心业务做的越好，我们发现是会给到创新业务更大的空间，更大的扶持，让创新相对比较从容生长，倒过来所谓创新业务有个必要条件，首先满足于能够返璞给核心业务，为核心业务增值。
最近这几年，五年前开始做童梦童想开始，这五年创新路走下来有得有失，整体下来成功的概率可能还相对还好，相对来好的成功概率自己今天跟大家做一个规模和分享，有几个原因，一个是人才的密度，但这个人才不是说什么样的人才都可以，我们内部叫“三合一”人才，一个本身本职工作要强，在核心业务上专业够强。第二你要认同公司创新的方向，第三你自己本人也要有足够强创新的意愿和能力，其实每个公司都有的，但是只有当这样子的人才在组织内密度达到一定程度，物以类聚到一定程度，才能够更容易的擦出创新的火花，把火烧大。
第二个原因是基因，每个公司都有自己的基因，我觉得还是要尊重你自己的基因，要发现你的基因尊重它，怎么样扬长避短，放大你基因带给你的优势，而不是说人云亦云，每个行业都有主流的做法，不是每个主流做法都是你应该做的，东原的基因是什么，比如说东原一直以来都会特别关注城市的变迁，以及我们也会特别关注我们的客户的生活方式的变迁。变迁就意味着不舒适，不舒适意味着痛点，所以东原一直立足于我们怎么样发现和解决客户的痛点。
再举例，大家比较了解东原一直以来是会花更多的时间和精力去关注城市里面的家庭生存的状态，包括小朋友，儿童一般是每个家庭的痛点所在，所以基于这样子对我们自己基因的发觉，我们这五年来做了童梦童享，做了基于邻里的有邻有趣，以及童梦童享做到现在，已经觉得这事挺商业化，我们可以做幼儿园，现在东原已经有40几家幼儿园。
第三个点，我们总结是样板带路，这个做地产同行都很熟，但实际上不光在核心业务，传统的开发业务是样板带路，在创新业务更加需要样板带路，至少根据我们经验。也就是说当我们有一个创新的想法的时候，我们不是上来就开始把它直接往大了做，而是先去做做一个样版，原生产品如果跑得通，再考虑复制产品，原生产品如果跑不通，不管看上去有多么的成功，而这事就打住了。
在样板带路2017年到现在，主要在两块，一个去年酝酿大半年时间我们精装修产品，我们内部叫优度优家，在2018年会找一个项目，这个项目打板，同样我们东原有一个原•美丽馆，2018年我们会立足于原•美术馆的专业支持做一个艺术的专业消费的项目。也是2018年。
第四点当你的一个创业从一个小火花到开始去做原形，原形做成功了要去复制，再往下是怎么样？就是创新是需要商业化的，如果他不能接受商业化挑战，不能够证明他在商业上的成功，那创新一定是没有前途的。
两个例子，一个是刚刚我也提到童梦童享，一开始这个项目的存在，是立足于给核心业务增加价值，因为童梦童享的成功，实际上我认为是给我们住宅产品的销售，不管是价值还是速度真的有明显的帮助。但在童梦童享做到第四年的时候，你会发现这个团队里面对儿童教育有高度的关注，同时也有足够的专业度的同时，已经累计到了一定程度，在前年我们开始启动幼儿园项目，幼儿园现在这个项目已经商业化在运作了。
另外一个项目是迪马产投，前年开始起动产业地产这块，我们一个心得当你的原形成功，当你原形开始可以复制的时候，这个时候可能是合适时候，让它独立成立一个公司，独立的一个团队，包括刚才林峰讲的那点我也非常认同，并不是说主要人员从地产团队输出，要尊重那个行业的客观规律。
所以你会发现当你团队里面三合一的人才密度足够大，开始有创新的点，一个点出来的时候，慢慢寻着你的基因，这个点会传成线，会连成面，你创新的需求就开始形成。而所谓创新的点线面，到最后都是为了一个非常功力的目的，就是要构建东原可持续超额盈利的目的。刚刚讲所有一切都还是基于内部，我们要做什么，我们在做什么，我们的基因是什么，但真正你的创新要加速，你有了雪球，雪球要滚起来需要什么，是需要来自于外部资源的加持，也就是说比如说我们幼儿园是因为有来自外部合作，包括在投资基金方面合作，才能以商业化发展的轨道走到今天，同样在我们产业地产迪马产投那一块，现在靠我们自己当然迪马工业也是。
然后在互联网领域，在文化娱乐领域，在行业航空的军工等等领域都有我们合作伙伴，这是真正的能够让产业快速发展的道路。
所以到今天，我们在儿童教育在社区运营和在产业地产三个方向相对来讲有了更丰富的积累。我也是在今天蛮希望在座各位同行，跟东原，我们如果有这方面的需求，或者想法的大家可以一起加强合作。
消费升级我觉得是一条巨大的雪道，这个雪道上面可以跑非常多的雪球，东原给自己的定位，我们不光是卖房子，我们的定位是要创造美好的生活，跟各位同行也是希望大家一起，谢谢。
乐居小记者
04-24 05:09
东原集团 董事长罗韶颖发表主题演讲——《中型房企的创新“雪球”》。
乐居小记者
04-24 05:09
主持人冯俊：下面有请旭辉集团的总裁林峰演讲，他演讲题目是《近忧和远虑》。
林峰：各位领导，各位来宾，下午好，非常高兴有机会在这个舞台上跟大家分享一下我对未来市场的看法，刚才我们尊敬的姚主任以及金总和周总，都从各个角度讲了一下我们对于行业未来的形势展望，未来关注的重点，以及融资的一些环境，但是从我们企业在大环境中感受又是不一样的，因为作为房地产企业直接面对市场的时候，其实我们在更多的关注我们当下的焦虑是什么，在最近或者去年开始，感觉到日子越来越难过，越来越难过第一个在于政策的难过，我们地方政府加入调控的政策，加入调控的城市，其实是不断的增加，不管是限购限贷限价限迁限售限拍等等。所以有很多政策让我们的经营节奏，让我们的开发节奏，甚至市场受到很大压力。有很多人期望十九大之后，是不是这种压力能够得到减缓和释放，但是实际从运作的情况来看，各地政府仍然维持着对地产的严控的态势。所以这是在政策上我们觉得很难。
第二个刚才上交所的金总也介绍了一下企业的融资环境，有很多融资的品种，我也在他举的例子里面看到了旭辉的logo，我们发了一个长租公寓，但是整体融资环境应该客观看到，还是越来越难，不管是很多渠道，我们的融资外部的一些机构，因为金融机构去表外，去影子银行，因为很多额度和通道经过这种穿透式的管理不能流入地产，所以对这个行业总得供给少了很多，社会总融资额没有下降那么多，行业的融资成本在大幅度的上升，所以这是在融资方面企业越来越难。
第三个在市场方面，我们很多政府在限价完之后，发现以前是我们很多的售价超过政府的限价，所以很多人在等，但是现在很多城市，可能政府批给你的预售价格都不一定卖得到，在上一波涨幅一些比较高的城市逐步回落，比如合肥、福州、苏州，所以整个市场的压力其实不断在显现，所以在这些困难前面，我觉得大家可以放心，因为最难的日子还没来，今年我对市场的趋势判断是逐月下向，一月不如一月。所以我还是老调重谈，劝捂盘的朋友赶快卖换现金流，这个是我们觉得今年的市场，2018年一定会比2017年要困难。后面的每一个月一定都会比上一个月要困难，这可能就是我们行业具体在感受的市场的温度。
第二个今天百强企业，越来越受行业权威性认定的百强排行榜，我们都可以看到规模集聚度不断上升，大概在十年前，也就是周总刚讲的可能500强排行榜第一年刚有的时候，最大一家企业也没超过一千亿，万科大概是在2011年可能才超过了一千亿。但是到今天，我们20强的企业已经三万多亿了，我们20强排在第20位的企业，也已经将近一千亿了，过了千亿的企业我们有16家还是17家，所以这个行业的规模的快速发展，集聚度，我们都在看，其实是不断的在超速发展，但是这么多人的前进是为了什么，在我们看来，所有的规模都是生存的方式手段，不是目标。因为就像周总说的，规模可以让很多企业有更多腾挪的空间，能更有力度的调配各类资源，能够有更好的多区域的布局，有相应的缓冲，特别是像这种类型的调控，一二线不行了，我还有三四线，这个城市不行了，我还有其他城市，不容易聚焦完短期受到区域风险的冲击太大。
但是我一直在讲没有规模万万不能，但是规模也不是万能。我们一直在讲的有质量的规模，才是我们一直在追寻的规模。现在的质量从习大大对整个经济的质量，我们流血的GDP是不要的，我们要青山绿水，我们要提高GDP的质量，而不是单纯的规模，单纯的数量，所以大家可以看到，除了周总关注到很多企业在谈公益谈慈善，包括教育等等，但是今年也有很多地产企业，我们现在在谈美好生活，但是把规模的目标甚至有些企业都不提了，因为我们要把对规模的单一目标的扩大化，甚至媒体对他迅速的扩大化，转移到地产的实实在在，我做好产品，我做好服务，我们做有质量的增长，回到这个行业宣传的主旋律，所以有时候我们一直感觉到，我们行业也没干什么坏事，我们的行业也为中国居住条件改变也做了很多努力，我们也做了很多公益和慈善，全中国可能地产行业做的慈善在所有行业是最多的吧，但是为什么这个行业在媒体，在民众的形象中一直是那么差呢？这是我们一直在考虑的。所以我觉得对于一个行业正向形象维护，一定靠我们大家所有努力把产品做好，不仅讲到绿色产品，有我们的在施工过程中环保的公益，还有过程中如何让社区更有温度，比如说东原罗总坐在这里，如何让小孩在社区中找到自己童年生活的乐趣，所以我们一直在想，如何让社区有温度，打破邻里关系，让所有不同年龄的居住者在他的小区中能够找到他自己的生活，所以我们也在所有的社区中，群龄群享，群装修，我们的生态产品，全部都在研发在思考。
所以这个是我们在做，只有你把产品和服务的基本面做好，客户才会用钞票给你投票，才会用购买的行为来肯定你的价值创造的能力，这个价值创造的能力就体现在你企业的现金流和利润上，我觉得这就是质量的根本，也是我们未来可能更多的追求。
同时很多小而美的企业，可能觉得在规模奔跑的这条路上，并不一定那么完美，并不一定那么顺利，在这条路上其实确实还是有很多可以做别的事情，比如说今天中午刘部长给我们介绍，一个小开发商在菏泽的小城市，就做了一个项目，但是获得了业主口碑非常好，所以他引入了所有恒温负离子等等这些这就是一个案例，还有出去做其他的创业，我们很多企业开始做转型，当然像他们说的，旭辉也在做一些创新，但是我们的创新更多思考，第一个凡是想创新的，先把手剁了，因为我们在地产上的经验，在创新的行业很可能就是他的陷阱，所以一旦想创新，我们就想剁手，不要管他，找到对的人，让他们按照那个行业的规则去玩。
第二个不要让地产行业人出去创业，因为地产行业人现在太贵了，机会成本太大，所以大钱见多了，再去创业抠很多细节服务的钱，其实很困难。
第三个就是所有的创业围绕着大的方向和未来，如何构筑美好生活，如何能够提升居民对于美好生活向往的不平衡的落差。
所以创新的路上一定是荆棘密布，在规模路上是九死一生，但是在创业路上同样创新的路也是九死一生，但是我相信每个人坚持做到他自己最有价值，最能发挥价值那条路，他就能够持续前进。
所以我们一直是对当下表示焦虑，一直是对问题表示我们最大的敬畏，但是我们从来都会未来留有美好希望，因为旭辉这么多年在市场上看多，这个看多一直基于中长期市场，我们从来对短期谨慎，短期的忧虑，但是在中长期我们更加今天看到，未来的希望是越来越好，特别是两会之后，其实他释放出了一个30年稳定周期的政策，中国的整个地产周期发生根本性改变。以前的政策经常上下波动，三年一个周期，急刹车加油门，从两会之后，地产政策未来是长周期弱波动，但是缓慢爬坡的过程，不管从2035年基本实现现代化，还是2050年全面现代化，我相信都离不开在座我们所有地产人共同奋斗，去实现人民的美好生活，去实现住有所居，谢谢。
乐居小记者
04-24 05:09
旭辉集团 总裁林峰发表演讲。
乐居小记者
04-24 05:09
周忻：尊敬的刘部长，各位中国500强企业的企业家们，大家下午好！
非常高兴像刚才刘部长讲的，500强测评到今天是第十个年头，这十个年头下来以后，我发现有三个变化，一个变化是开发商的企业规模越来越大，我记得第一次的时候我们是以百亿级的跨千亿作为一个重要房地产的目标，大家在做测评，而今天可能是万亿，可能是接下来很多企业家在做的一个目标。
第二个我们这个测评在行业里面的影响力，现在是越来越大。
第三个是我们跑的越来越快。所以说我们十年下来，见证了或者是伴随着整个中国房地产的高速的是以十倍级的发展的速度，十年大概是十倍左右的发展速度，在往前走。
前面讲话过程当中，刘部长讲到了我们中国房地产市场现在走入一个新的时代，这两天大家都在说进入新时代，刚才姚景源先生也在说整个从衣食到住行现在是双转变的角度，实际上中国房地产是正在逐步的走向成熟的阶段。
还是从我们易居沃顿房地产的系主任，沃顿房地产系是全球房地产研究当中非常权威的一个系，我们每一期沃顿班的同学去到沃顿的时候一定会来给大家上一次课，上一次课第一句话是说我不懂中国房地产，这是大概我们也做了十几年的沃顿的班，但是每一次老先生讲的话都是一样的，到今天他还是在说，我看不懂中国房地产。
我跟他交流过很多次，蛮有意思的老头，核心是你看不懂研究的是成熟的房地产市场，比如说纽约、伦敦、洛杉矶的，成熟的房地产市场。
而新兴市场当中的房地产市场跟成熟的房地产市场是不一样的，他说是不一样，在美国纽约如果看到有几块地在改造，几栋楼在改造，已经发展经济发展速度非常快，但是在中国，你在一个区域里面看不到几十块地被拆平，多少个塔楼是不合理的，所以在过去时代当中，我们在发展中国家当中，我们新兴市场房地产的发展速度是巨快的。但是走到今天，虽然我们现在的判断，我跟丁总判断一样，未来13万亿、15万亿房地产全国开发总量，围绕一二三四五线，甚至六线城市整个总量还是会趋平，甚至还会有所突破，但是有一些开发成熟的城市已经是在走向房地产市场的走向成熟的平台，这个成熟阶段标志是什么。
第一个标志集中度越来越高，细分市场越来越细，换句话说，强者越强，任何一个行业走向成熟的一个标志，即使到今天，我们今年十强能够占到整个行业的30%，30强占到50%，50强占到70%情况下，这段时间还在被金融机构，还在被分析师问一个问题，你认为未来中国房地产市场有多少企业会活着，我说活着会很多，但是可能前面的几十家企业真的占了整个行业的几十，或者一个大头，这个是一个成熟的标志，当然有很多的企业，不想去做高负债，高周转，高运作，在某一个领域某几个项目精打细算，这些企业也会活的很好。像这段时间一直在讲，小而美未必没有生存能力，但是大而强的企业，更能受到各种各样的关注，这是我们整个房地产行业当中如果走向成熟第一个标志。
第二个标志是什么，是关注弱势群体。从房子用来住的这个概念当中来讲，实际上现在刚才所有人在讲租售并举，这几年所有的人都是在研究一个话题，就是让所有的人都能够住的好，而不是所有的人都拥有自己一套房子，在这过程当中我个人是这样理解的，不管很多现在的对所谓房子用来住的，对租这个词的理解，我的理解是所谓租的概念应该是让我们中国最底层的老百姓有地方住，而且能够住的更好一些，这可能是房子用来住的概念，或者说现在租赁市场是一个，我个人理解是一个正经，很多人理解现在不一定用产业，而是房子自己用来租金，靠租金去做生活，这是另外一种理解，而更重要是对于中国的一些弱势群体，我认为现在更多关注是职工宿舍，更多关注民工新村，这些地方的租赁的生活一种态度。虽然在上海、北京没有人住在大街上，但是他们这些最底层的需要保障的人的租赁的生活将是接下来我认为是一个非常大的重点。
为什么说他是一个城市，或者说一个市场成熟的标志，我前段时间跟富丽老板到伦敦看了一个项目，看到规划的时候，这块是商业，这块是办公，这块是住宅，旁边有一块地方放在那里叫四号地块，我问了一个问题这四号地块是什么，在给我介绍的时候是没有，人家马上告诉我，这个地块是政府配给住不起房子的人的租赁场所，什么位置？伦敦最好的位置。我们以前一直有一种感觉，就是穷人跟富人不能住在一起，但是现在我们去国外看一下成熟市场，实际上这种生活圈是老早就存在的，这是一种城市的非常重要的态度。所以我讲的第二个标志是关注弱势群体的生活，让所有人居有其屋，这是走向成熟的第二个标志。
第三个标志不断持续的创新，这是我每年都在大会上讲的一个话题，我现在越来越感觉所谓走向成熟的概念，中国的房地产企业在过去的几年中他所谓的软实力，可能比他企业的所谓利润增长更加有价值。这点我说我真的是有非常大的发言权，我们百强企业除了在开发过程当中，谁家没有几把刷子，谁家不在研究围绕着房地产一些创新转型的东西，每家都有，而且这几年当中围绕着房地产集约化运作，高效运作，对于产品，对于绿色建材等等这些方面的追求伴随着房地产市场的越来越集中以后，我们的一些品牌企业，特别是百强企业，50强企业里面，做了很多。比如说旭辉，在租赁市场研究不是从今天开始，很久很久就开始，当租赁市场到来的时候，两万到租赁用房现在高端租赁已经拿在这个平台上，实际上在这么多的机会点上，我相信很多企业在他自己资本利润增长同时，企业的能力能级，特别创新能力的提升也是一个整个发展的方向。所以这又是一个整个行业成熟的标志。
第四个刚才姚老讲到一个概念，对美好生活的追求。我现在发现一个我们整个，我走遍了今年大概过去三个月里面，大概走了接近七八十家地产商的，跟老板有面对面的沟通，我可以告诉大家，几乎所有地产商老板，我们在聊什么，在聊美好生活愿景，在聊天公益慈善资产，每一家企业对于品牌上的追求，现在的诉求，比原来的在成长阶段当中诉求是完全的恒大在聊天，说让全国人知道恒大，去搞排球队，后来排队队不够了搞足球，是做品牌开始，但是现在所有的企业家，现在把对于美好生活，美好社区的塑造和追求可能是作为他们企业品牌当中一个非常非常重要的一一点，我们易居旗下搞了一个美好生活品牌的计划，估计大概4月初会发布，到现在我已经知道128家企业，可能提前发布这个数字。
大家在想什么，如何去让老百姓生活的质量更好，围绕着寿命更长，这个概念完全同意刚才姚老讲的，对这块当中的追求和投入非常重要，这是对企业未来品牌诉求追求当中的一个非常重要的概念。所以再加上公益、慈善，所以企业当他做强以后，对于自己自身品牌的追求，对于未来美好生活的追求也是整个企业，我们房地产行业走向成熟的四个标志。当然中国的房地产行业今天是一步跨到真正成熟行业，从理论上来讲，从刚才这个理论，我们如果把原来的西方的市场称之为成熟市场的话我认为还需要一个阶段，因为一方面还是在高速发展的国家当中，当然高速发展是跟原来的城市有一些变化集中到二线、三线当中去发展，另外一块大家对城市生活质量的提高，对于成熟城市生活的水平提高，这方面的追求我相信也已经到了一个非常重要的环节当中。
所以我相信在未来的测评当中，对于企业的这些软实力，对于企业的社会责任，对于企业的这些围绕着创新，围绕着责任，围绕着规模，围绕着美好生活的服务可能在我们所谓的500强测评当中权重会越来越高，当然2018年对中国整个房地产市场来讲，应该来说是一个相对可以预测的，我希望这一年整个中国房地产的企业，特别是500强企业能够更上一层楼，能够在这过程当中找到自己更好的定位，谢谢大家。
乐居小记者
04-24 05:09
中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻发表题为《走向成熟的中国房地产市场》的主题演讲。
乐居小记者
04-24 05:09
姚景源：我给同志们讲把握中国经济从方法上讲，最重要要把握住两个根本改变，哪两个根本转变，一个刚才刘部长讲过，就是我们主要矛盾发生了转变，就是由我们37年前当时确定的主要矛盾，就是要满足人民最基本的物质文化需要和落后生产力的矛盾，现在转变为人民群众对美好生活日益增长的需要和我们发展不平衡不充分的矛盾，这是第一个根本转变。
第二个根本转变，就是中国经济现在进到一个什么阶段，就是由高速度向高质量增长转变，这两个转变。所以把握中国经济，同志们务必要把握这两个根本转变。
我先说第一个根本转变。就是主要矛盾的变化，大家知道37年前，我们党上一次提出主要矛盾是在十一届六中全会，我们在六中全会当时讲主要矛盾是要满足人民最基本的物质文化需要。这个主要矛盾在当时的提出，至关重要，大家知道在那个历史阶段，我们是吃饭要粮票，穿衣要布票，还没有摆脱贫困，没有从根本上解决温饱，所以当时要满足人民基本的物质文化需要，和我们落后生产力的矛盾，这个主要矛盾的提出就推导出发展是硬道理，就决定了我们中国经济这30多年我们保持了世界了名列前茅的增长速度。但是经济在发展过程当中，主要矛盾是不断的变化，我是在《人民日报》上写一过篇文化，中国经济30多年发展进程当中，主要矛盾的变化跟中国人吃的变化是一致的，不知道各位研不研究中国的吃，我是讲这30多年，我们中国人的“吃”经历了三个阶段，第一阶段叫“吃饱”，第二阶段叫“吃好”，现在是第三阶段，叫“吃出健康”。
所以中国经济主要矛盾的变化和中国人的“吃”是一致的，就是经过30多年到了今天，我们主要矛盾不再是个速度问题，也不再是数量问题，是转型升级，是一个健康发展的问题。为什么我们要把握主要矛盾的变化，我曾经讲，我说企业家最重要是什么，一个企业家最重要就是你一定要准确的判断出你所处那个时代的主要矛盾，然后就围绕这个主要矛盾从事生产经营活动，你肯定成功。
我举个例子，我们现在今年改革开放40年，大家知道改革开放之初十多年，当时中国的主要矛盾是什么？是解决温饱，各位你想，上个世纪80年代甚至到了90年代当温饱成为我们主要矛盾的时候，你说什么行业跟温饱的关联度最高，什么行业和温饱主要矛盾关联度最高？两个行业？一个吃一个穿，大家想一想上个世纪80年代，倒粮食赚钱，到猪肉赚钱，到蔬菜赚钱，当时导鸡蛋还有番号号称“倒蛋部队”，那个时候东莞引进第一条饼干生产线，广东的一瓶健力宝打遍全国，可口可乐、麦当劳、肯德基在中国赚了了不得的大钱，就是因为当时主要矛盾是一个吃。再看穿，当时多少人到广东，到沙头角买服装，当时干服装搞批发赚钱，搞零售赚钱，当时还有一句话，不知道大家忘没忘，叫摆个小摊超过县官，当时对这一类人也有一些道德批评，说他们受教育程度不高，个别还有刑满释放的，怎么就投机倒把发了大财，我说市场经济英雄不问出身，你现在回过头看，人家水平在哪？就在于他准备的判断出了当时的主要矛盾是温饱，然后人家就从事和主要矛盾关联度最高的行业，所以人家成功了，你要看到这一点。
然后我们看中国经济往下继续发展，发展到什么时候出现一个重大转折，90年代末，90年代末我们在宏观经济上，我们讲说中国出现一个重大转折，就是由衣食向住行转折，也就是说90年代末以前，我们主要矛盾是温饱是衣食，但是90年代末以后，就演变成了住和行了。各位，当住和行成为我们的主要矛盾的时候，你说什么行业什么产业跟住和行关联度最高，不就一个房地产一个汽车嘛，你说我们像现在小20年，实践告诉我们，检验真理，是谁上汽车谁发展，谁干房地产谁发财。你说这个汽车，我们1978年国家汽车总产量只有149000台，去年2994万台，什么概念，中国现在汽车总量占了市场总量超过四分之一接近三分之一，我们是31个省和自治区，除了西藏没有汽车工业，剩下全干。
你再看房地产，我们小20年盖房子赚钱，卖房子赚钱，买房子赚钱，炒房子赚钱，凡是跟房地产挂上边就赚钱。我不赞成道德文化批评，我主张任何经济现象我们都要力求找出他深层次的经济学规律的原因，什么原因？不就是人家准确的判断出这个主要矛盾了，人家然后从事和这个主要矛盾关联度最高的一个行业，所以他成功了。这告诉我们什么？告诉我们把握主要矛盾，我们现在主要矛盾总书记讲转变成人民群众对美好生活日益增长的需要。我是讲，我不是批评，我接触一些同志，我觉得大家学习十九大报告还不够，不够在哪里，就是没有把什么是人民群众对美好生活日益增长的需要搞透搞清楚，我觉得这方面功夫下的远远不够。
你什么是人民群众美好生活的需要，是一个非常宽泛的概念，不单单说不再像过去满足人民最基本物质需要，还包括精神文化需要，而且不单单是一个经济概念，还包括政治，总书记在十九大报告当中讲，民主法治公平正义都属于美好生活需要，还是一个社会概念，比如说天蓝地绿，都属于美好生活，所以美好生活是一个非常宽泛概念，我们必须搞透搞清楚。我前段时间讲美好生活至少包括两个提升，一个就是人们生活质量的提升，第二是人们生命质量提升，这两个提升，是美好生活的重要内涵。
所以我是讲，今后凡是和这两个提升相关联的产业，和人民生活质量提升相关联产业，和人民生命质量提升相关联的产业，肯定大有前景。我们刚才讲的地产，和人民生活质量相关联的，我是说，我们现在房地产其实还是处在一个数量阶段，当然这个数量，刘部长告诉我，这是刘部长专家数据，我们1949年城市的人均居住面积4.3平方米，到了1977年将近30年，计划经济不但没升还降了一平方米，前年干到36.6平方米，城市人均，不知道36米人均是什么概念，我们在计划经济分房子的时候，当时我们有标准，高知高干，高级知识分子，高级干部他们是多少标准？90平方米一户，现在中国平均数都达到过去的高知高干水平了。
现在我是讲如果要把住房，把房地产这个产业放到人民群众对美好生活日益增长需要这个主要矛盾去看，我们潜力和空间非常之大。我是和刘部长一样，我特别赞成房地产是用来住的，不是炒的，我这几年就犹豫忧虑满社会炒作之风，中国到处炒，做公鸡下蛋，炒股票，满社会都在讲一夜暴富，这种炒作之风，不利于我们民主健康成长。我曾经讲什么东西，包括房子，一旦成为炒的对象，这个东西不用做好，把房子盖那么好干什么，买了过两天卖了，炒出去了，不用好。我曾经举过一个例子，像月饼，本来是吃的，现在变成礼品了，你送我，我送他，这么送，我开玩笑，我说你这个月饼做个记号把它送出去，不知道哪天又送回来到你这了，你说这种当异化的时候，他已经背离了本来使用价值，还把它做那么好干啥，我曾经建议干脆做个塑料月饼周转得了。
所以我是说房子是用来住的，不是炒的，你再把它和人民群众对美好生活日益增长需要挂起来，我们这个房地产业比如说我们要求房子人民群众美好生活对他的需要，要求他环保，要求他绿色，要求他健康，要求他宜居。那么这样房地产的产业，不也是走向我们现在第二个转变，要由高速度增长向高质量增长转变。
第二个转变是高速度到高质量，这个转变我倒讲，其实你再说深一点，过去包括房地产产业，整个经济高速增长，确实成就辉煌，过去增长动力是什么？很重要是三个大量投入，第一大量的资本投入，第二大量的资源投入，第三大量的劳动力投入。包括我们这个产业，整个宏观经济都是靠这三个大量投入，我们有一个高速度，当然我是讲在过去主要矛盾下，我们确实要保持一个高速度，但是现在大家一定要看到，我们过去职场中国经济高速增长要素现在不可持续，比如说大量的资本投入，我们过去追求速度，追求速度怎么办，就刺激需求，刺激需求怎么办，释放货币，你看我们货币数量，就是广义货币M2，2001年的时候是15万亿，去年干到167万亿，就这么十多年的功夫，广义货币的数量增长10倍多。我们在搞宏观经济研究当中，通常要算一下广义货币数量比经济总量，全年广义货币155万亿，经济总量74万亿，155除74两倍，我们这个倍数超过美国超过欧洲，超过日本，世界第一。我们这么多货币量，按道理利率应该是很低的，但是各位企业家还是融资难贷款贵，为什么？相当数量的货币脱实向虚，银行、证券、保险、基金相当数量的票子在内部循环，过一道关加一道价，所以我们一方面这么多票子显然是风险，但是另外一方面我们实体经济，总理再三强调实体经济金融之水流向实体经济，我们流不过去，当然是有进步了，但是远远不够。
所以我们为什么现在讲，从中央经济工作会议到这次两会报告，一定把规避风险，特别是系统性金融风险放在第一位，我们不能像过去那样靠释放货币刺激需求去追求速度。
第二过去靠大量资源消耗能源消耗支撑高速度，为了追求速度，我们到处挖矿，结果大家知道，我们高能源后面就是高污染，所以总书记讲，我们再也不能要带血的GDP，再也不能干要钱不要命的事。
第三过去靠大量廉价劳动力，支撑经济增长高速度，现在也不行了，我讲三个事，我们80后就是80年到89年十年，中国生了2亿两800万孩子，1983年搞独生子女政策，90后降了1亿7千4百万，各位算账，这三个十年，00后孩子的数量比80后减少一个亿，各位这是小事吗？我们去年劳动年龄人口就是16岁到60岁人减少378万，反映经济上什么问题，在座的企业家，你们现在不都是深感劳动力成本上涨。我前段见了两个干同行房地产企业家，他说老姚知不知道我们现在干房地产劳动力成本涨到什么程度，和泥砖一个月上万，贴瓷砖一天480，现在北京生个小孩请个月嫂一万五，劳动力成本急剧上升，所以为什么强调转型升级，为什么强调结构优化，我们过去那种靠大量的资本投入，释放货币刺激经济，刺激需求，靠大量的资源投入高能耗好污耗，大量劳动你里投入不可持续，所以现在必须果断把经济工作的重点着力点有需求侧转到供给侧。也就是说我们必须让过去高速度增量转到高质量增长，如果现在再像过去那样片面追求GDP，追求高速度。我们众多不平衡不协调的问题，我们不但得不到缓解，我们还会加剧，中国经济很难在一个更高层面可持续。
所以由高速度到高质量增长是一个深刻的转变，总书记在十九大报告当中讲的主要矛盾变化和高速度到高质量的转变，说这件事事关历史全局，这件事事关所有的重大经济发展战略决策。所以大家务必把握这两个转变。
当然我也讲过，我们转变可千万别当成小事，很不容易，比如说我举个例子，包括我们企业家，也包括我们领导干部，包括刘部长，老大哥，我们这些人大家想一想二三十年咱们怎么成长起来的，咱们这二三十年干速度成长起来的，所以我们这些人干速度轻车熟路，干速度有经验有招法上项目搞规模都有招法也不怕苦不怕累，但是现在让你干高质量了，我觉得这是个崭新的课题，真的需要我们有一个全方位的深刻的转变。
所以回过头之后，就是我们讲2018，中国经济会是什么状态，本来我们去年是6.9的增长率，按照以往的思维，你应当更上一层楼，你去年6.9，今年怎么定到7.0，但是大家看这次两会，总理不但没定7.0，还往下降了0.4，又定到6.5，去年我们当时也定的6.5增长速度，但是后面接着又一句话在报告当中，什么话？就是在工作实际当中力求更好一些，就是再快一点。但是今年这句话没有，什么意思？就是我们还是要下大的气力从根本上实现这两个转变。
我觉得这两个转变，至关重要，我们今年改革开放40年，我说40年前谁也没想到中国有今天，谁也没想到，我们这40年怎么过来的，我们是摸着石头过河走过来了，现在我们再往后看，总书记在十九大报告当中提出两个15年，就是30年，分两步走，两个15年。所以今后这30年，咱们不用摸着石头过河，咱们有了路线图。是什么？就是两个根本转变，所以我觉得我们各位企业家，我们这个行业，我们能够紧紧围绕这两个根本转变，我们就能够为今后国家，为我们民族经济和社会发展做出更为辉煌的贡献，我讲这么多，谢谢大家。
乐居小记者
04-24 05:09
国务院参事室特约研究员姚景源发表主题演讲——《2018宏观经济形势与政策展望》。
乐居小记者
04-24 05:09
2018中国房地产500强测评成果发布中，与会嘉宾认真观看评测结果发布。
乐居小记者
04-24 05:09
丁祖昱：非常高兴今天在这里发布500强的测评结果，我相信所有的中国房地产行业的相关企业都非常关注今天的排名，首先我们还是在发布最终排名之前还是回过头看一下2017年市场，是非常精彩的市场，首先在2017年明确中国房地产未来十年的总定位，房住不炒，租购并举，房子是用来住的，不是用来炒的，将成为引导中国房地产未来发展的总目标，总定位。
其次在2017年，中国房地产有了一个非常大的亮点，就是行业的规模再创新高。
从各个城市情况来看，各个城市出现了比较明显的市场分化，一方面三四线城市非常火爆，但是一线城市成交腰斩，二线城市成交分化。
从房价情况上来看，根据统计局数据，2017年很多二线原来偏后的一些城市房价出现了反弹，而三四线城市房价大多数出现明显上升，从土地成交情况来看，2017年创造了多项指标的新高，从成交面积成交金额和楼板价都在2017年达到新高，另外三四线城市土地成交总面积达到了整个土地出让从面积77%，三四线城市商品房销售面积达到了66%，土地这块达到了77%，也说明三四线城市市场受到了企业的认可，受到了广大开发商的认可。
从项目层面来说，在2017年也有多个项目突破百亿元，很多都是规模房企，品牌房企项目，从销售面积上面去年也有一个项目突破了100万平方米。二手房市场在2017年出现了调整，受到宏观调控政策形成持续下滑，但是在年末11月份、12月份整个成交量企稳，也是市场开始走向稳定的重要的指标。
从租赁市场，2017年也是租赁元年，租赁市场也看到一些很有意思特征，首先是目前个人房东，加上一部分小型二房东，占到房源总数达到97.5%。品牌的运营商房企加上国家队，加上一些中介结构提供的房源数量达到2.5%组有，目前还是以个人为主的租赁市场。
从融资情况来看，2017年成为租赁融资爆发年，很多房企进入到长租公寓领域之后，完成了租赁市场相关融资，从供应结构来看，目前以上海和深圳为例，目前的供求不匹配，中高端的租赁用房供应还是比较充裕，而中低端租赁用房供应和需求相比还是供不应求，
从未来各个城市新增租赁来看，从数量来说还是非常大，占比非常高，以北京上海为例，北京未来五年商品应供应是150万套，供应商占到500万套，所以应该说在未来三到五年时间当中，我们会看到市场当中会有大量的长租公寓租赁用房新增。
2018年看一下今年市场发展和风险预判，首先刚刚开完两会明确放了房地产政策落地，进入立法程序，限价调控政策不会放松，租赁市场也会成为现在发展的一个重点。从行业的角度来说，今年会保持过去的整体的总量，但增速都会放缓，从1、2月份宏观数据当中看到成交面积有4%以上的增幅，成交金额仍然有15%以上的增长，所以短期目标还保持着一个相对高速的增长。
从城市角度来说，今天除了三四线，特别是很多三线城市，已经相对越来越成熟，进入到我们说准二线的行列，在一线和二线城市当中，我们认为今年也会有很多的亮点，成交量上面也会保持，甚至重新启动会有一个比较大的增幅。
从房企上来说，在2017年有17家企业破了千亿，今年我们认为会有13家甚至更多的房企加入到千亿行业，前四强的市场规模也会达到三万亿的全新高度。
从风险角度来说，目前最大的风险可能还是来自于金融，无论是对按揭这块还是对开发这块，目前的金融环境压力还是比较大的。1、2月份数据当中，我们看到居民的中长期贷款占整个贷款额度比重下降到24%，这也是和去年同期39%相比下降的幅度还是比较大的。
另外棚改也是我们最希望推动整个特别是二三四线城市发展的推动剂，2018年到2020年棚改计划比前三年下降17%，当然总量还是相当大的，从前三年1800万套变成未来三年的1500万套，但是部分省这里面的各个地级市的棚改计划也会发生一些变化，比如说以安徽为例，有三个地级市棚改今年是有增加的，但是有12个地级市今年棚改数字下降了。所以每个省每个市还要各自来判断棚改对于房地产的影响。
对于这次500强测评，我们总结了以下这些特征。首先榜单前十强，十强没有变，但是位置发生了变化，除了第一名第九名第十名之外，剩下整个从第二名到第八名位置发生了一些变化，恒大还是保持第一，碧桂园和万科成为前三。入榜企业在十强和二十强当中相对比较稳定，百强榜单变动一致非常大，我们回顾过去十年，连续十次上榜企业有25家，五次以上上榜企业70家左右，今年首次上榜的百强企业有12家，所以应该说大多数房企最近几年还是保持在百强行业当中，但是每一年都会有一些落后的或者说增速较慢的，比一些增速较快的房企替代。
从企业规模来说，500强房企的总资产还在稳步上升，这个增速还在不断加快，但是净资产的增速有所回落，特别是2017年我们看到资产负债情况，融资的情况，导致净资产规模增速还在增长，但是增速有所回落。
销售规模500强也创造新高，2017年500强企业全年商品房销售总面积达到6.4亿平方米，销售金额创下了8.5万亿的新高，同比增长了34.7%，具体房企当中17家破了千亿，三家龙头房企每家都突破了5000亿。实现了销售业绩的大幅度的增长。
另外各家房企，特别是百强房企销售都超额完成了年度目标，这些房企增长速度较快原因一方面因为并购，合作比较多，另外区域布局，比如说长三角布局，珠三角布局比较合理，而且很多房企前两年进入三四线城市之后，去年在三四线当中大大收益，另外企业一些内部的激励机制，整体也推动了房企在2017年取得巨大突破。
行业集中度在2017年创新高，当然这样的一个行业集中度的提升在过去三年都成为了一个新常态，相信在2018年，整个集中度还会进一步的提升。
融资的情况在2017年总量有所降低，但是部分房企在2017年融资情况比2016年增长速度相对来说比较快。融资的方式2017年发生比较大的变化，比如说企业债这块，境内企业债这块下降幅度比较大，而在境外融资包括证券化这一块，成为了2017年的一个全新的新的增速。
融资成本在2017年，2015、2016下降，2017回升，我们看到融资成本最低的前五家房企，我们也看到他们在2017融资成本重新回升，对于这几家房企来说整体融资还是非常低，从风险管控角度来说，目前500强房企，整体债务风险是可控的，虽然开发企业的杠杆率负债率有所上升，资产负债率达到了63.93%，净负债率均值70.45%，都有一个多百分点的上升，在现金的持有现金方面在2017年相关数字还显得非常健康。
从盈利能力上来看，整个2017年500强房企的净利润总额持续增长，500强房企平均利润达到了7.57亿元，也是创造了行业新高。另外在500强房企当中有六成以上的房企的销售费用管理费用财务费用增长率略高于营业收入增长率，应该说在2017年在调控的影响下面部分成本还是有所上升，所以现在虽然成本有所上升，但总的利润也在上升的过程当中。
2017年的运营指标，部分运营效率指标有所回落，可能也是受到了500强房企当中两极分化影响，部分排名靠后的房企相关指标掉的比较多。从成长的潜力上来说，行业整体的速度开始回落，这个大家也可以理解，因为在2017年整个行业又上了一个全新台阶，在上完台阶之后也许未来整个中国房地产特别是从销售面积上来说，再上一个台阶的可能性相对较小，所以从行业本身的增长速度上来说，肯定会放缓。但是从前面分析到的集中度的情况，规模房企运行状况会出现很强的态势。
最后我们看一下社会责任，对于目前的500强房企在履行社会责任方面不断创新高，在交税方面，在投身公益事业，在精准扶贫定向扶贫方面，我们的房企都承担了最重要的社会责任。因此今天500强房企成果的发布会，既是对整个中国主流房企的检验，也是告诉大家中国房地产企业在整个中国经济发展当中做出了突出的贡献，谢谢大家。
乐居小记者
04-24 05:09
中国房地产测评中心主任、易居企业（中国）集团首席执行官丁祖昱先生致辞，并发布2018中国房地产500强测评成果。
乐居小记者
04-24 05:09
刘志峰：各位嘉宾，各位企业家和新闻界的朋友们，大家下午好！
今天中国房地产产业协会上海易居房地产，中国房地产测评中心发布2018中国房地产开发企业500强，且500强首选供应商测评成果，在此我首先代表主办方向入选500强的开发企业供应商和服务商表示热烈祝贺。
今年是中国房地产500强测评活动开展的第十个年头，十年来我们的测评始终坚持科学客观公正的原则，来完善方法体系，准备遵循转型标杆企业的竞争优势，总结行业先进经验和问题教训，使得我们的测评成果已经成为全面评判房地产开发企业和供应商综合实力且行业地位的重要标准，也成为观察了解中国房地产行业发展的重要参考。在此我向长期以来关心和支持中国房地产发展的社会各界表示诚挚感谢。
党的十九大指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需求需要和不平衡不充分发展之间的矛盾的重要论断，解决不平衡不充分的矛盾，满足人民对美好生活需要，既是国家制定新时代大政方针的出发点、落脚点，也是在各行各业发展提出的总要求，我国房地产业发展迅速取得了巨大成就，得到了根本改变，实现了从用房阶段到有房阶段再到优房阶段的转变，当然房地产行业发展不平衡不充分的矛盾依然很多，与人民对美好生活的需要还有较大的差距，在这样的形势下，我们的500强企业要如何发挥行业标杆作用，来引领推动行业发展，我谈几点看法。
第一，把握新定位。这个定位就是房子是用来住的，不是用来炒的，是2016年年底中央经济工作会议首次提出以来，从去年党的十九大到刚刚结束的全国两会，以及党中央国务院召开的多次重要会议，强调房地产房住不炒的定位，充分体现了中央坚持住房回归居民属性的决心，也释放了保持调控政策的稳定性和连续性的信号。
2017年，提高首付比例和贷款利率，一百多各城市采取了限购政策，其中包括新购住房三到五年内限住限房价竞地价，加大土地供应政策，一线和热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋稳，房价上涨的势头得到遏制，市场逐步回归理性，房地产去库存取得积极成效，大多数城市商品房已回到合理区间，以居住为主的政策得到社会肯定。
今年因城因地的调控政策不会防控，因此房地产企业要牢牢把握房住不炒定位，加快建立多住地供给，多渠道保障，租购并举的住房制度来谋篇布局，积极参与租赁住房建设，加快在传统房地产进行改造升级，为老百姓多提供长寿命好性能，绿色低碳，性价比高的房子，满足老百姓多层次多样化的住房需求。
第二，适应新变化。2017年全国房地产市场多项数据再创历史新高，全国商品房销售面积16.94万亿平方米，同比增长7.7%，商品房销售金额13.3万亿元，同比增长13.7%。销售过千亿的数量创下新高，达到了17家。碧桂园、万科、恒大三家房企全年销售更是超过了五千亿元。
2017年行业集中度进一步稳步提升，前十强销售额占整个市场的24.1%，前50强销售额占整个市场的45.9%，前100强占整个市场的55.2%，都比上一年有较大幅度提升，并呈现持续向龙头企业集中的态势。企业规模差距进一步拉大，各梯队门槛进一步提高，同时行业资源整合，企业兼并重组加快，据不完全统计，去年房地产行业并购案增速高达315起，金额超过3000亿元，全年并购交易活跃，值得一提的是，去年我国租赁住房市场发展较快一方面国家在12个人口净流入成口加快租房租赁试点，培育专业化住房租赁结构，另一方面房地产企业向商业用房改为租赁住房，重点发展长租公寓，竞拍自建自制型租赁住房用地，也有不少规模房企通过不同形式布局和介入租赁住房相关业务，随着租售同权，不是讲有产权的同权，土地供给、市场监管、金融税收等政策进一步倾斜，未来我国租赁住宅市场将迎来快速发展。面对时期新变化，我们也要看到，去年商品房销售创新高，很大程度是得益于棚改和三四线城市大量去库存。随着三四线城市竞争加剧，购房需求的集中释放和一二线城市房价趋稳以及调控政策持续性的影响，市场也会进一步调整。
另外资金压力加大，融资成本上升，也导致房地产企业资金供应不确定性增加，因此房地产企业要根据企业自身发展情况，制定合适的战略，要苦练内功，稳扎稳打，向高质量发展，向高效益发展。
第三，满足新需求。当前我国房地产由高速度发展向高质量发展转变，人民对于住房的需求也呈现出多层次个性化的特点，总的来说，就是要打造美好居住生活升级版，在高品质住房体系上面下功夫，主要在以下五个方面重点优先发展。
1、发展长租公寓，当前新移民，新就业居民群体住房困难问题突出，与社会发展同步获得合适性住房的愿望还难以实现。要重点在12个试点城市加快推进住房租赁，把改进长租公寓作为供给侧改革的新动力，2016年我国公寓市场规模1.38万亿元，预计到2020年市场规模将接近2万亿元，其中以中小户型，中低价位为主的长租公寓，在缓解大城市住房困难有重要作用。很大程度上对城市的建设，对创业就业，对社会稳定都有好处。
2、发展健康住宅，人在住宅时间占生命50%以上，老人儿童停留时间更长，没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务是狭义的健康，发展不充分的健康，谈不上住宅高品质，更谈不上健康中国，近几年老百姓对健康住宅的需求越来越大，从全球既有的100多个健康住宅来看，其市场不仅高于普通住宅，而且一房难求，我十年前到山东菏泽丹阳房地产开发有限公司去考察，给了我很大的震动，这个小区房子常年温度24度左右，湿度50%左右，富氧离子达到每立方米2000到3000，PM2.5接近0，饮水达到天然矿泉水标准，在我组织召开的20人为一组参加座谈会上，大家都对项目赞不绝口，称之为会治病，能健康的房子。
3：发展百年住宅，百年住宅体系确实把延长建筑使用寿命走核心内容，坚持核心发展理念，以系统方法统筹考虑住房全寿命周期规模设计，施工建造，维护更新全过程，形成了建设产业化，建设常态化，品质优良化，绿色低碳化，和生态的可约化。二是百年住宅体系壮心更新改造，建筑维护和空间布局调整。三是服务老百姓对美好居住生活需求，尤其是改善型需求和中高端消费需求吸引力，是美好居住生活升级版，今年中国房地产协会将发布百年住宅实际建设标准，扩大示范推广。
4、发展历史小区，当前绿色低碳节能环保住房发展缓慢，与党的十九大报告提出的坚持人与自然和谐共生的目标尚有差距，一些绿色环保的指标停留在口头上，还没有完全落实在住宅项目上，项目要按照党的十九大报告中间开展创建绿色社区要求，加快绿色社区建设，促进居住生活，生态空间有机融合。同时将绿色社区与城市更新，旧区改造，城中村出租房结合起来。
5、发展住宅产业化，住宅产业化能保证施工工艺成功控制和产品质量，避免人工作业的误差，提高工业化精确度，提升生产效率，带动上下游产业发展，是有效保证住宅品质的抓手，在帮助美好生活升级版的高品质住宅方面，将发挥更重要作用。
各位嘉宾，各位500强企业代表，今年是贯彻党的十九大精神的开局之年，让我们把握机遇，创新转型，为房地产提供健康发展，为共创美好生活作出更大贡献，谢谢大家。
乐居小记者
04-24 05:09
中国房地产业协会会长刘志峰致辞。
乐居小记者
04-24 05:09
峰会正式开始。
中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊宣布本次发布会正式开始，并介绍本次出席峰会的嘉宾。
乐居小记者
04-24 05:09
先给大家放一波现场花絮图~
乐居小记者
04-24 05:09
各位网友 大家下午好~
新时代 新机遇——2018中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会即将开始。敬请期待
新时代 新机遇
2018中国房地产500强测评成果发布会
暨500强峰会
时间：2018年3月21日 13:00~17:30
地点：国贸大酒店
