和讯网第十五届财经风云榜

乐居小记者 04-27 00:43

圆桌论坛（二）：产品主义回归，住宅引领美好生活

主持人：

李  伟   合硕地产董事长

参与嘉宾：

遇绣峰  金地集团华北区域副总经理

王  简  华润置地华北大区营销管理部总经理

吕隽妍  越秀地产华东区域副总经理  

韩  乐  地产营销人创始人

遇绣峰：我们以前常用的推广或者说面向大众市场的营销的方式进行了转变，就向以渠道为主做了转变，很多营销确实形成了依赖度，这个对企业的品牌也不是非常有利。现在随着精准的投放包括大数据的使用，实际上给我们很多的新的营销传播的方式带来了更大的机会，所以这块也要求房地产营销人员能够对豪宅项目的客户的分析以及客户渠道的匹配度，包括大数据的使用，这个方面又提出了一个更高的要求，有挑战，但是应该会有更多的创新和突破的机会。

吕隽妍：前面两位说的我都很认同，只是在当下的环境，从市场的供求关系来讲，我们可以把更多的关注点放在练内功上，专注的把自己的产品、自己的客研做到位，很多房企都在讲究客户研究，你的客率度做到多小，精准度做到多细，在后端会有很大的蝴蝶效应在里面，我们会借助很多的大数据，现代化的手段做这些工作。

王简：香港和新加坡发展过来的经验，慢慢的你会发现渠道如果做好了，真的是很成熟的市场情况下的一种形式。为什么在中国或者说北京不容易做好，尤其是2017年做的并不好，有两点，第一点，没有打通客户的解决方案，用渠道，无论是客户还是产品，都希望置换出去进行升级，开发商做到的公司，二手房公司也基本做不到，我跟他们谈的时候说如果把这条突破和打通了，我相信会是很好的机会。

韩乐：我觉得渠道的问题显得比较明显，也是基于市场环境的问题，每一次市场波动的时候都会把渠道的因素放大，曾经海南市场特别难受的时候，据说也是被渠道包围了整个海南岛，这是阶段性的，相对来说，市场有所恢复的话，渠道的问题不会这么明显。

乐居小记者 04-27 00:43

    武磊：首先一个大的预测，刚才夏老师的说法我非常的赞同，明年不管是资本市场还是房地产实际的市场，都不会出现很大的牛市，包括今年很多的限制性政策，明年也是大概率的存在下去，而且会存在一段时间。我觉得对于地产行业的从业者来说，作为我们房地产从业者来说，明年应该还是一个努力的练内功，打基础，奠定我们在下一个正常的市场周期来到的时候，去做好准备。这个过程中需要从几个角度做好准备，比如说跟资本市场的对话，比如说运营效率和运营能力、运营水平，收并购的能力，租赁市场等方面做一些准备。

   高一轩：以前我觉得很多时候是地产商是办社会，地产板块什么都要有，自己的长租公寓的品牌，自己的餐饮品牌，将来可能会变成多元化的角度地产商投社会，可能会有很专业的团队和品牌加入进来，资本市场进行结构性的投资，把地产商宝贵的不动产资源和这些品牌和运营相结合。有一些地产商多元化之后，可能会自己跑的非常好，但是对于一些开发商会选择物业端，资本端做两次收益，增持或者退出的动作都有可能。现在还差一个房产税，所以整个行业判断利空出尽之后就是利好，明年转移支付这块，消费端可以发力的话，跟地产相关的衍生行业都会集体起来。

   袁春：很难预测，谈一下个人的经验，对房地产来说，无论是自住还是投资，大家都希望买在低点。这么多年我一直配合做证券的，我炒股票从来没有赚钱，可能是近水楼台先得月，地产方面投资还是有一些收益，中国的投资真的很少，住房还是难免有一些投资属性的。我自己做一些房屋，每年都有一些置换，一个观点就是我可以看得见，摸得着的，你投资一定是跟自己的生活相关，包括住房、商铺，肯定不会买某某一些地方，根本不熟悉的地方，你说未来有前景，我肯定不会买，因为房屋的交易非常的麻烦，无论买还是卖，都非常的麻烦，你赚了一些钱，但是折腾这个事情可能不愿意，无论是自住还是投资，都是要看跟自己的生活相关，对市场的预测很多专家都会预测。

   欧阳捷：明年的市场，第一不能捅破泡沫，调控大家不用多想，一定继续严控。第二个，明年房地产市场机会有两个点，第一个点是在于都市圈，都市圈的概念跟国家发改委所说的城市群的概念不一样。城市群是竞争关系，都市圈是微信圈的朋友，我们是合作共赢，互惠互利。怎么做到这一点呢，就是基础设施的互通互联，北京的地铁，轨道交通，高速公路通到大厂、香河，这个时候北京的产业就愿意导出，人口就愿意出去，那个地方就不会成为死城，周边的中小城镇用他们的资源跟大家进行置换，大家共同发展，北京的周边可以做很多的产业小镇，特色小镇，做一些当地的居住小区，教育小镇，创新小镇等等。

   夏磊：我回想一下地产大牛市，应该是2014年到2015年，整个地产板块都有结构性的行情，都获得了超额的收益。背景是什么呢，刚才说了政策决定了周期，2014年到2015年，我们知道14年放松限购，930放松了限贷，再到16年二月，减少了交易的税费，整个宽松推动了地产的大牛市。明年我们可以预见应该不会有这样的组合拳出来，整个地产板块很难有一个超额收益。这是我的第一个判断。

   师曾志：特别简单，除了资本和技术的推动以外，还有一个是想象力，我们一直谈的，住房到生活方式，我们如何把生活方式用更好、更丰富的讲故事的方式真正的落实到技术、资本，房地产的开发以及买卖的过程。

   胡景晖：我们确实进入到后开发的时代，国内目前已经超过20个城市存量房的交易超过了新房，北上广深更是新房和二手房交易不再一个数量级的关系了。领域就是我们关心的长租公寓的市场，今天讲了很多，我爱我家从2000年进入这个行业，我们已经做房屋托管，租赁运营17年，目前落地全国13个城市，25万套，50万间，应该是最大的规模。当然了，我们也有新房业务，海外房产的业务，包括我们跟昆百大的重组也看到了，林林种种，中央出了58个跟租赁有关的政策，股价来看，很多跟长租公寓以及相关行业有关的股票都有很好的表现，超出了房地产行业平均的表现。

乐居小记者 04-27 00:43

圆桌论坛（一）：房企新风口新战略新思路

主持人：

钟彬  北京喜神资产管理有限公司董事长

参与嘉宾：

欧阳捷  新城控股高级副总裁

袁春  鸿坤地产集团执行董事、总裁

高一轩  京投发展副董事长、总裁

武磊  和昌集团董事长

夏磊  方正证券首席房地产分析师

师曾志  北京大学新闻与传播学院教授、博导

胡景晖  伟业我爱我家集团副总裁

乐居小记者 04-27 00:43

艾普英捷智能科技COO 刘赓、和讯网房产事业部总经理吴晓丹

报告发布《数据驱动·美好家园》

   今天首先特别感谢主办方设计的环节，我们也是刚刚排练的，因为上一届的会议我来了，我印象当中用了比较长的时间去介绍我们这边的数据背景、数据来源和一些数据能力。

   今天主办方给了我三个命题，后面我会比较快速的过，但是依然只给了我20分钟的时间，我非常担心用多长时间把数据背景和来源讲讲，好在有一个环节，能让大家有一个最基本的认知。

   接下来进入主题。三个场景，第一个场景是购房人群的大数据画像，这里面的购房人群，按照主办方的方式分类，就是60、70、80、90后，数据的范围是针对一二三线城市，大概一共跑了一年的数据，将近两亿的用户体量，然后基于他们的基础属性画像，按照年龄分成60、70、80、90。

    首先70后最会吃，也是最舍得花钱的，横坐标是17年1月1日到截至日期，11月20日，每一张可视化灰色的部分是针对1月份，客单价在餐饮吃饭的价格区间范围，红色的线是可以统计出来，70后吃饭的时候客单价最高。

    谁在穿上最花心思？90后都去买连衣裙了，后面会有更详细的电商的数据。

    70、80、90，每个年龄阶段对应一个色系的可视化，针对面积大小，可以对应出两亿的用户，以这个为基数的百分比的分数，最后的结论，在这四个年龄段里面，60后集中于买毛衣和针织，70后更多的买POLO衫，80后买棉服，90后海淘集中在连衣裙，我们的数据显示都是女孩为主，数据还有很多的男孩子买，可能给女朋友买。

    谁最爱玩，90后平均年出游7.47次，国内的目的地北上深更多。

    再说一下电商的买。这四张可视化对应的人群可以看到，一个最有价值的结论，就是60跟70后的消费者，他们首选的电商平台是京东。这是我们洞察出来的最有价值的结论，我印象当中在15年的时候，还是淘宝，16年的时候就很平均了，淘宝、天猫和京东，17年，尤其是70后里面京东远远超过了第二名京东后面应该是天猫。

    谁得了手机的依赖症。本身我们做这个数据的时候跑了TOP500的排行，这个可视化里面只能呈现到TOP10，硬要挑可以有几个更直接的结论，60后主要用京东网购，70后对视频网站的黏性相对其他三个人群更高，80后出行更依赖于百度地图，90后对新浪微博的使用越来越多。

    其实还有一个数据，90后对QQ的使用也越来越多，我们做了一些调研的工作，很多90后给我们的答案出奇的一致，因为父母用微信，所以自己必须要用QQ。

乐居小记者 04-27 00:43

庄诺 中民普惠董事长《金融助力租房市场》

乐居小记者 04-27 00:43

  王戈宏 新派公寓创始人兼CEO、赛富不动产基金合伙人 演讲《万亿产业的金融破冰》。

  今天的论坛也很荣幸有长租公寓的内容，刚才杨教授说了，中国有一亿人口需要租房子，其实每个人需要每年五万块钱的话，就是五万亿，如果现在做论坛如果不谈万亿市场，不会请你，应景，我就做了一个万亿产业的金融破冰。

  上个月我们在深交所发了第一个中国的类REITs，复盘的情况做一个介绍，现在的长租公寓做的人非常多，四年前我做的时候没有想到今天这么热，是意料之外，但是同时也是意料之中，这个东西只有一个产业有巨头进入，有金融支持的时候，这个产业才是好的产业。

  新派公寓做的并不多，目前为止只做了六个物业，但是我们做了大量的尝试，把不同的模式做了尝试，金融上做了所谓的创新。

乐居小记者 04-27 00:43

嘉宾们精彩的发言，引得在场的掌声阵阵响起！

乐居小记者 04-27 00:43

   链家研究院的院长杨现领《租赁和公寓市场的展望》

   杨现领：大家下午好！其实我一直做研究，这两年一直做租赁的研究，今年租赁似乎特别热，各种变化，今天我想讲一个核心的规律。总体上我的核心观点，租赁市场是更加市场化的市场，它内在的规律，其实是非常明确的，大概这么几个规律，第一个，租赁市场的租金上涨其实有一个非常明确的分布规律，大概统计，以长周期来看，租金收入的弹性就是1附近，租金的涨幅跟收入的涨幅长期来看，大概等于1，一线城市1.2到1.5，二线成事在1到1.2，还有很多三四线是复的，收入增长，租金是下降的，这样的城市压根儿不应该做租赁，这是第一个规律。

   我也总结了很多变化，刚才讲的租金的涨幅跟收入的涨幅保持在1附近，一线城市相对更高一些，按照这个回溯过去十年的租金市场，大概全国水平来讲，满足1这个规律，北京涨幅最高，过去十年涨了90.1%，二线城市通常50%、60%的涨幅，涨幅比较快的是杭州和南京，杭州60%，南京是56.7%。

   但是仅仅看2017年，租赁市场跟表面上非常火的情况相反，租金大部分的城市基本持平，甚至有所下降，我统计了一下，前面20个重点的一二线城市里面，上涨的大概只有几个，北京还在涨，杭州还在涨，涨幅最高的是北京，2017年涨幅超过10%，杭州超过6%。大部分的其他的城市是下降的，包括上海，2017年租金下降幅度非常明显，而且连续两年下降。

乐居小记者 04-27 00:43

和讯网地产金融创新峰会一贯以“嘉宾阵容强大”著称，今年的阵容矩阵有增无减。

除了行业大咖悉数到场外，讨论演讲话题涉猎也非常广泛。对于房地产的现状，有人说房地产进入了“白银时代”，也有人说房地产正经历“钻石时代”；对于2018年的房地产趋势，“小年论”的调调也在不断蔓延。

乐居小记者 04-27 00:43

新城控股的高级副总裁欧阳捷先生演讲《美好生活，商业地产如何走出迷雾？》

乐居小记者 04-27 00:43

金科股份的常务副总裁方明富先生 主题演讲《"三圈一带”与“三位一体” 事关美好的金科跨越式发展之路》

方明富:现在的市场不是按一三四线城市单个城市的定位发生分化，而是都市圈为单元的城市群分化。资金、人才、政策都围绕核心的城市群转变，从以前的核心城市转变为现在的城市群，城市群内部的单个城市的差异和分化逐步趋同，城市群之间的差异越来越大。

乐居小记者 04-27 00:43

任大炮认真起来，也萌萌哒！

乐居小记者 04-27 00:43

活动现场座无虚席，老师们演讲主题也干活满满！

乐居小记者 04-27 00:43

峰会凝聚了全国经济学界和房地产行业精英力量，把脉行业发展现状，共绘美好蓝图。

乐居小记者 04-27 00:43

欢迎国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松演讲《新时代中国房地产市场与长效机制建设》

房子是用来住的，不是用来炒的，我觉得还是想从防范风险的角度谈谈，怎么实现房地产持续稳健发展的角度谈谈。

乐居小记者 04-27 00:43

欢迎本次活动主办方和讯网董事长章知方 致辞。

章知方：回首2017，房地产市场是深刻变革的一年。这一年，号称“楼市调控史上最严、最密集的年份”，相关统计显示，今年中央与各地出台的调控措施将近180次；在因城施策的调控方式下，我们看到调控所起到的效果立竿见影并朝着更加理性的方向发展。从市场端来说，投资泡沫消退、房价控稳以及加速去库存取得阶段性成果；从供给端来说，今年全国范围内出台了租赁相关利好政策241个，改革信号的明确指导催生了长效机制下长租公寓、共有产权房等多元化供给侧的发力，以及城镇棚户区改造等存量市场的盘活。十九大报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。未来，房地产行业将处于升级换代中，房子的改善需求潜力巨大，产品内容将更加多元化，生态、科技、智能、设计等都将成为消费升级追寻美好生活的“标签”。基于此，房地产行业也将迎来一次普降甘霖的大好机遇。我们今天的主题是“数据驱动 美好家园”。现在各行各业都在讲大数据，其实，数据的真正作用最终要回归到更好地服务于人。本次峰会上，我们将联合艾普智能科技发布《购房人群大数据画像》、《解码热销豪宅产品》以及《租房的美好生活》三大房地产行业大数据报告。希望以此唤起一场关于美好生活的居住革命，为实现全体人民住有所居、安居乐业的梦想助力。各位同仁，和讯网中国财经风云榜地产金融创新峰会已举办过七届，今年是第八个年头。很多企业、地产人已经成为我们的老朋友，今天也有很多新朋友到场，此时此刻在一年岁尾新老朋友能够相聚一堂为地产行业贡献智慧和力量，也让我们更加理解了坚持的意义和美好。美好家园，我们一同创造。和讯网愿意联动更多的伙伴一同携手为“美好生活”中国梦的实现提供价值资源整合平台。

乐居小记者 04-27 00:43

到场嘉宾：

    国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松博士

    知名财经评论家、原华远地产董事长任志强先生

    金科股份常务副总裁方明富

    新城控股高级副总裁欧阳捷

    链家研究院院长杨现领

    新派公寓创始人兼CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏

    中民投普惠金融董事长庄诺

    艾普英捷智能科技COO刘赓

    北京喜神资产管理有限公司董事长钟彬

    鸿坤地产集团董事执行、总裁袁春

    京投发展副董事长、总裁高一轩

    和长集团董事长武磊

    方正证券首席房地产分析师夏磊

    北京大学新闻与传播学院教授、博导师曾志

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

    合硕地产董事长李伟

    金地集团华北区域副总经理遇绣峰

    华润置地华北大区营销管理部总经理王简

    金茂北京公司副总经理牛毅

    三盛地产集团营销总经理朱黎民

    越秀地产华东区域副总经理吕隽妍

    地产营销人创始人韩乐

    旭辉领寓CEO张爱华

    盈家生活创始人邢弢

    以及主办方领导：

    和讯网董事长章知方

    和讯网房产事业部总经理吴晓丹

乐居小记者 04-27 00:43

由和讯网主办、以“数据驱动·美好家园”为主题的第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会在北京亮马桥四季酒店举办。

乐居小记者 04-27 00:43

在“住有所居”、“安居乐业”的要求下，居住生态与居住方式的“进化”成为当前房地产人面临的新命题。

中国财经风云榜由中国财经网络门户和讯网2003年发起、中国证券市场研究设计中心（SEEC）等机构联合主办的财经互联网第一大型评选活动，面向全财经行业。历届风云榜已经成为金融行业最权威、最有影响力的年度评选之一，得到国内主流媒体的密切关注和广泛报道。

和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会将于12月11日下午正式启幕，敬请期待！