第十三届中国地产金融年会

乐居小主播

第十三届中国地产金融年会

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  • 乐居小主播 09-27 21:25

    陈方勇:李总说到了投资的关键,到现在这个时点,投资越来越不看主体是谁,不看你是千亿,还是万亿,而是看你投资标的本身。这跟前面三位的观点不谋而合。现在这个时点,要快,一定要踩得准,要投到好的能消化的项目上。这两个选择其实可以变成一个选择,就是看哪个项目更安全、更合适、更容易去化、更容易符合投资人的回报要求。

    最后一个问题,房企偿债高峰将至,今年业绩不给力,怎么应对?

    罗瑞华:不管是资本市场,还是房地产企业,我们要强调高周转。只有周转快现金流尽快回正,这才是王道。任何事情,唯快不破。负债率要一分为二的看问题,不要看得太重,或者是太可怕,要分析它的资产质量。

    王璇:我们是地产综合服务商。如果各位老总有困难,可以找思源,我们会做好服务。

    宋延庆:偿债高峰主要是宏观和中观的话题,我们更多的是研究一个企业怎么办。还是刚刚讲的逻辑,不管别人好卖不好卖,你自己好卖就行。所以,还是要从产品上发力。你自己好卖了,现金流有保障了,负债率高低没关系。不用管宏观和中观的事情,做好自己的产品,做好自己的运营,让自己的现金流安全,一切都ok。

    陈方勇:万一遇到三分之一卖不动的怎么办?

    宋延庆:等着卖。我们给很多客户都是这样建议。刚刚举的例子,怎么用20亿的资本金做到5年10倍,现在账上是15亿,另外5个亿都挤压在车库、商铺,都是让他6折、5折的往外卖。劣质库存永远卖不出去,与其这样,还不如低价卖出去。卖出了现金,进入高周转的车道。高周转的开始难度比较大,但是只要轮子转起来了,就会像阳光城一样。

    李万明:监管机构关上了一扇门,总会开另外一扇窗,偿债高峰并不是那么可怕。即使销售短期内有困难,也会有其他的办法。比如,债转股、发债。类似这种机会,我相信总是会有的。总体上不可怕。到微观上来说,企业可能是需要有所准备。这个时点是金融严控的寒冬期,销售快一点,适当的打一些折扣,储备一点子弹,拿地速度适当的放缓一点,这对企业是更安全的办法。我相信到了明年下半年会有更明朗的接口,那个时候再发力拿地也没问题。

    陈方勇:我们以一个很光明的结尾来结束,非常好。虽然这个话题很沉重,但我们的结果很光明,房地产仍然大有希望,融资不用担心。

    主持人:非常感谢几位与会嘉宾的分享。第十三届中国地产金融年会就要和大家说再见了。我相信今天的饕餮思想盛宴大家都可以分享到很多实用的讯息。更多的关于第十三届金融年会的信息可以关注即将出版的《地产》杂志,以及《地产》杂志的官方微信。感谢大家的支持。我谨代表主办方对各位的到来表示衷心的感谢。同时,我们期待着明年再会。

    再见!

  • 乐居小主播 09-27 21:24

    陈方勇:宋总提到的是两条路,一条路是拼命狂奔。一条路是不得已转型的。李总是在座的唯一一个金融融资方。现在有两类房企,一类是高负债率、高增长、高度的扩张,貌似有些风险。还有一类是现金为王的企业,踏踏实实的转型,做持有型的物业,很踏实,很安全。哪种企业是你更喜欢的?

    李万明:这个题目比较大。盛世神州一直致力于房地产和基础设施投资。现在的金融管控确实使大家有一点混乱。往届年会银行、信托公司很多,今年很少,也不敢上台乱说,我估计跟银监会有关。作为房地产行业,上午很多专家谈得比较多。合在一起的观点应该是未来3-5年,房地产还是可以从事的好行业,中国的城市化进程还需要房地产开发建设。

    在此基础上,我们判断是不是该适当的做一点调整转型,有些特色小镇,像上午有人说到的离城市30-50公里,离一线城市不超过100公里的地方,做一些特色小镇,既可以引导产业、服务业,又能够销售旅游渡假地产。我认为这是很好的转型方向。再加上上周讨论过的城市更新,很多一线城市的有些地方存在这种需求,有一些有特色的小镇也存在历史文化的沉淀,也需要更新改造,带来更好的休闲资源。我认为这也是一个投资方向。

    但是,既要瞄准这些方向。同时,我们的主业能够更好的吃3年、5年,从12万亿变成10万亿,或者平均上下10万亿的水平,还有3-5年的需求。无论是房地产开发商,还是投资商,都应该看准这种趋势。到底选什么样的企业?站在盛世神州基金的角度,我们认为要发掘价值,给投资人带来投资收益,应该是选项目。公司的大小、公司负债率的高低,更重要的在项目,项目才能带来现金流,才能带来安全性。再加上银监会、证监会的要求,私募股权基金只能在自己投股权的项目中去做适当的放大融资,至少可以在产品结构中搞一些优先量化的设置,让判断风险的钱掠后,面向大众募集的钱可以优先。把大家的钱吸引到仍然有发展前景的房地产开发商。发展比较快的企业,像恒大、阳光城,跟我们继续合作。

    在银监会的管控下,不让短期理财投向房地产,这是对的。要搞清楚杠杆率是多少。希望有更多的资金投到房地产企业,为城镇化做一点贡献,政府还是支持的。正是因为银行的增速减小了,私募股权基金更有机会吸纳更多的资金投入。我们特别希望跟在座的房地产商继续合作,争取各自的收益。

  • 乐居小主播 09-27 21:23

    陈方勇:我追问一下。有两个关键问题,高周转就意味着拿的地既要地段好,又要销售比例非常大。现在一二线核心城市有越来越多的自持地块的出现,拿地越来越偏远,小镇是去地产化的,不让销售。现在阳光城怎么选择融资手段。股权融资增发已经被卡死了,发债很成问题,还有别的渠道吗?

    罗瑞华:业内有很多们认为阳光城是小融创。在前两年并购拿地的过程中,融创、恒大和阳光城是排前三名的并购拿地的房企。最近两位新领导加入以后,从管理上说是小碧桂园。但是,我们还不像碧桂园。因为碧桂园主要在三四线,我们主要在一二线。一二线的土地有一定价值。苏总之前也提到了。一二线的整个成交是受限的,而三四线的增速回落更快一些。我们还是觉得一二线的土地储备在未来的竞争力上更有价值。我们前两年拿的地,大部分都在一二线,一二线的土地储备大概在80%-90%,三四线的接触不多。

    限购是国家政策,国家目前的财税结构还没有变化,房地产政府在有些方面跟政府是趋同的,有些地方政府的税收也会向房地产,有些城市甚至把保障房拿出商品房的均价,也是为了限售做一些准备。

    关于融资手段的问题。目前,证监会对于房地产企业定向增发受限的前提下,刚刚苏总提到了广宇发展,它是重大资产重组发行的案例,这个案例也开了一个口子。这个案例对房地产企业来说有两个方面没有关闭。一个是在交易所用现金收购大的资产,像我们去年收购了中大的资产包,花了409亿收购了中大资产的15家股权。另外,还可以通过发行股权收购资产的方式来获得,只是有可能募集资金不需要。这样可以迅速增厚资产,化成股份。昨天和今天我们已经提交了上金所,永续中票已经挂网了,明天估计有11亿的永续中票发行。永续中票也能够增加权益,降低负债率。主要的还是属于银行的开发贷融资、土地质押融资、信托融资。

  • 乐居小主播 09-27 21:22

    陈方勇:我第一次参加地产金融年会的时候是它的第四届,那一届的主题是地产金融元年。那个时候参加的金融机构比今天多得多。我发现地产金融年会最核心的环节一直没有讲到,就是融资的问题怎么解决。刚刚我在下面跟苏所长聊天,他说涉房地产的融资,无论是股,还是债,都遇到很多问题。现在政府开了个口,资产证券化,但都是面向存量资产。大量的企业还在拼命的增量,在往上冲,靠证券化只能是杯水车薪,很难救火。阳光城正好是一个代表性的企业。今年有可能冲千亿的有3家,就有阳光城。宋总提到阳光城的复合增长率是比较快的,也是闵商的代表企业。今天上午,通过欧阳总的分享,我们考虑到一个现实问题,现在是限制环境下的发展,这是大家的共识。原来以为是短暂的调整,现在看来可能得到下届政府任期结束。既要戴着镣铐跳舞,又不得不面临现实。宋总说的一点,我的印象特别深刻,不怕负债高,负债低了、速度慢了就会边缘化。原来我们看到的很多百强已经消失掉了。

    第一个问题是给罗总,在现在的状况下,阳光城很快要冲3000亿,面临着严重收缩的市场和融资受限,你们有什么秘诀?

    罗瑞华:阳光城这几年的发展还是比较迅速的。但是,我要纠正一下,宋总说我们2020年到3000亿,我们内部还没有提出来。宋总是咨询公司,可能他会有这个期待。我们今年的目标是700亿,希望2020年有更高的增长。2018年,我们的目标是要冲千亿。

    在目前的房地产市场背景下,大家都有担忧。2015年到2016年,通过并购拿地,拿了很多低成本的土地,也用了一些杠杆。当然,我们觉得杠杆并不可怕,主要是要看好五个方面。第一,经济是不是在上行的周期。第二,行业有没有大机会,或者是小概率事件。第三,融资的成本。加上融资成本以后,我们的毛利率是在高位,或者是低位,要做好判断。第四,用了负债率以后,股东回报比没有用负债率的回报更高一些,或者更低一些?第五,使用负债率以后的资产状况是好,是坏,或者说资产能够迅速变现,还是变现能力比较慢。我们通过这几个方面考量公司的负债率是否合适。

    截止到半年报,我们是3000万方的土地储备,货值是4000亿。最近我们也收购了一些土地,包括无锡的土地,还有昨天公告的厦门的土地。今天市场还没公告,我们在天津和南昌各招拍挂拿了两块地。拿地的节奏还在,主要是拿高周转的资产,只有资产周转快了,才能让我们觉得负债率不那么可怕。应对当前的房地产形势,房地产企业没有规模就没有话语权。销售规模上去了,融资成本才能下降,集中采购成本也会下降。在现有的情况下,主要是调结构。把长周期的土地权益让出来,给到一家企业。我们最近招拍挂的都是高周转的土地,我们现在也提出三个指标,毛利率达到25%,净利率达到8%,现金流回收在8个月以内。这样才能应对既有一定规模,又有一定的负债率。相对来说,保持一定的负债率的同时,事实上也是被动的负债,是土地的负债,有好的资产,才能在房地产行业有一定的规模、有一定的话语权。

        

  • 乐居小主播 09-27 21:22

    主持人:非常感谢宋总的倾情分享。接下来,要到了本次大师班的最后环节。有请新地产的好伙伴,本节论坛的主持人佰仕会创始人陈方勇,以及各位论坛嘉宾。

  • 乐居小主播 09-27 21:21

    给大家举几个案例。旭辉和阳光城,这两家闵商房企过去一直如影相随,今年也不约而同的提出战略目标,到2020年的销售额要达到3000亿。这两家企业还有一个共同的特点,都比较注重产品的研发和创新,以及产品标准化。5年前,我们给旭辉做产品战略,定位是刚需。从去年开始调整为改善。业绩复合增长率,5年超过了50%。阳光城的总体战略中,至少有8个字给我的印象很深,投资精准、产品适销。在产品上,下的工夫很大。

        再举一个例子,最近刚刚完成的一个对赌案例。这家公司有20多亿的现金,能够买地的钱。我给它提出5年10倍,按照200万对赌,就是500万加减200万,1:2的赔率。如果我给他实现了5年10倍,他奖励我200万。如果没有实现,我赔给他100万。

    怎么把负债率放大了呢?我坚定的认为,只要有高周转率,高负债没问题。首先,通过1:2的配资,20亿能够当40亿用。拿地以后,从拿地到开盘,半年左右的时间,原则上乙方的钱不付,都压着,哪怕合同款高3%左右,也不付。设计费、围挡费都不付,这个过程中加大推广力度,大概到7、8个月的时候就要开盘了。自有资金的杠杆倍数,我们设计的是8倍,周转率设计的是50%。按这个速度下去,5年肯定能够10倍。

    还做了一家更小的企业,这家公司10个亿左右,我们也是按照5年10倍,1:2的赔率来进行的对赌。我就是反复验证我们的方法论,杠杆率怎么设计、周转率怎么配套、净负债率控制在多少、总负债率控制在多少。我们做了很多这种企业,现在一直在实践。

    讨论市场,我几乎不在圈子里谈市场,也不谈房价,只谈产品,只谈房地产企业怎么做。今后的市场再不行,也有12万亿左右,市场足够大。但是,肯定是能力大于行情的市场。今后的市场机会也足够多,小镇、长租公寓、特色渡假村、民宿等等。新的产品层出不穷,进入我视野的细分产品有二三十个,小镇是其中之一,我们要做的是发现别人未发现的,做到别人未做到的,而不只是观望、只是论道。

    所以,归根到底不要太纠结于未来的市场怎么样,而是要回答一个问题,你的企业在10万亿里面能吃多少?如果能吃1%,就是1000亿。如果吃0.5%,还有500亿。要反复问自己,能力如何,自己在10万亿的市场中能吃多少。今后的存量市场,长租公寓有1万多亿,小镇有2-3万亿,存量市场、增量市场,再加上二手房市场,中国的房地产总量依然是20万亿,无非就是此消彼涨。

    特别高兴的是看到很多媒体不太讨论负债率、销售额排名,而是开始关心产品了,这是行业的进步、时代的进步。无论是3亿、30亿,还是300亿的房地产企业,不能坐等观望,也不能甘于落后,不能甘于平庸。在同样的时代下,别人能做到1000亿,我怎么就只做到10亿、20亿?好意思吗?脑子不笨,能力不差,凭什么不比别人做得好?

    我的建议是抓住市场竞争发力点的变化。原来大家是拼土地,这几年是拼谁有钱。未来几年,要拼的是产品,谁的产品好。只要是产品不愁卖,想多快就能多块。其实我特别感谢我们所处的这个伟大的时代和伟大的行业,有很多事情让我们做。我们不能辜负这个时代,要努力工作,少刷屏、多做事、少论道。刷屏刷不出业绩,论道论不出业绩。

  • 乐居小主播 09-27 21:20

    观察十强房地产企业、百强房地产企业,有一个普遍的规律,有些企业有长板,有些企业有短板。但是,十强、百强房地产企业的绝大部分产生都比一般企业要好。比如,恒大、融创、碧桂园等等企业,产品的竞争力是比一般企业强的。正应了我经常说的那句话,要想现金流好,必须产品好。产品守正,营销出奇。归根到底,房地产企业是提供产品和服务的,产品永远是企业生存发展的根本。产品竞争力永远是企业的核心竞争力之一,产品永远是企业做强做大的压舱石。

    如何提高企业的产品力呢?我有五个方面的建议。一是做好产品战略和产品线规划。二是做好各个产品系列的定位和策划。我们经常谈论泰和的院子系、万科的翡翠系,实际上他们有一系列的战略逻辑、产品逻辑。如何对各个系列进行前瞻性的定位策划。三是产品标准化。恒大、万科等企业几乎都在悄悄的大力的推行标准化。给大家透露一个内部数据,万科新开工面积的装配化比例超过80%。这也意味着万科主流住宅的标准化率超过了80%。恒大、碧桂园的标准化率也很高。房地产企业是否推行标准化、什么时候推行标准化,要想清楚。有一点是确定无疑的,标准化不是可行不可行的问题,而是认识问题、思维问题。四是关于企业内部产品研发设计系统的组织管理、流程,以及产品管理平台。五是产品全生命周期跟踪。我们刚接了几单,特别有意思。有一家接近1000亿的房地产企业,委托我们研究他们交付后项目一直到3年、5年的项目的外立面、景观有哪些变化、客户交付后的痛点如何解决。比如玄关的鞋柜,鞋柜里的插座。销售员跟业主说这个插座可以安装除臭机。这仅仅是一个卖点而已,除非你是送给客户一个除臭机,不然的话客户不会去买,他自己不认为自己的鞋臭,他也担心安装除臭机以后会出现安全问题。所以说开发商加的很多功能是没用的,这类似于遥控器80%的按键是没用的。我们对产品的全生命周期进行跟踪,给开发商提出建议,哪些功能比较好,哪些功能是浪费。我们这个月接的产品研究咨询费率的合同额已经达到1820万。我们20年,10年的耕耘,已经开花结果了。从今年以来,我没出过差,但每周都可以接待1、2位100亿以上的公司领导在我的办公室谈产品。

  • 乐居小主播 09-27 21:20

    关于负债率,我个人还有一个观点,到底多高算是高?我个人认为负债率和资产周转率的关系在2倍左右可能是比较安全的。如果资产负债率是90%,你的资产周转率在45%、50%、40%,都没多大关系。当一个企业很保守,资产负债率哪怕是70%,你的周转率只有20%、30%,你的现金流还是很紧张的。

    我想跟大家分享一个现象。从今天往前回顾房地产圈子,这个现象就是从来没有一家房地产企业因为负债率高而倒下,往往是因为企业的现金流枯竭而边缘化。我们统计了2012年-2016年所谓百强房企的情况,大概有30多家企业不是因为负债率出局,而是因为现金流出现了问题。所以,我的观点是负债率不怕高,就怕慢。

    在新的库存时代,如何保持企业业绩的快增长呢?我所说的新库存时代指的是原来的老库存才去化了10%几。2015年底,中央提出去库存以后,2015年底,国内的库存是7.1亿平米。到2016年8月末,才降了9000万平米左右,下降幅度是3%。与此同时,大量潜在供应量在持续入市,有可能出现的局面是今后的库存压力更大。这种情况导致的结果有可能出现三个三分之一。一个三分之一是今后的房地产项目产品,有三分之一比较好卖,有三分之一做做宣传就出去了,还有三分之一,到了结案交付的时候可能会压着三分之一左右。最后的三分之一,其中又有10%左右,竣工结案以后,半年或者一年不一定完全消化出去。

    根据最近对规模房地产企业的几百个项目进行摸底。我们发现特别残酷、特别有意思的现象,有超过10%以上利润率的项目只有40%左右,净利润率超过15%的大概占10%,30%左右的项目是盈亏持平的,15%的项目可能是不成功或者亏损的。这类项目所谓的不成功,意味着并不是赔的一塌糊涂,而是它挤占了其他项目的现金流,甚至要吃掉其他项目的净利润。15%就意味着7个项目里面有1个现金流不正常的项目,这就比较麻烦。

    高增长不可怕,只要现金流安全就行。如何确保现金流安全呢?我个人做事比较保守,不太喜欢新业务。我不太认为仅靠融资平台就能够解决现金流的问题。10年前的8、9月份,恰恰是美国次贷危机爆发最集中的时候。金融机构出了问题,才不管房地产企业。2007年到今年,过去10年,房地产圈子里有一个规律,但凡有自己的银行和融资平台的,这家大集团所属的地产公司的业绩增速都比较慢。第二个规律,过去几年,一些房地产企业在构建自己的融资平台的,业绩增长没有一个快的。反而是那些坚守航道的企业,业绩增速超过30%,甚至50%。所以,我个人的观点,不一定把融资平台当成唯一的依靠。靠什么呢?要靠房地产企业自己能够掌控的产品。政策摇摆不定,市场变化多端,什么是自己能够控制的?自己的产品。

  • 乐居小主播 09-27 21:19

    再看恒大。到6月末,恒大的总资产已经接近1.5万亿,可以说是宇宙最大的房企,总资产负债率是88.7%,净负债率是240%。比较有意思的是这两家网红级的并购额度比较高的企业,一家比250高10个点,一家比250低10个点。这还是恒大还了一些永续债以后,资产净负债率下降。

    进一步研究恒大,把它的3年、5年、10年的销售额增长率全部拿出来,会发现它的波动性很大。过去3年、5年、10年的销售增长率分别是50%多、30%多、70%多。对比负债率曲线和销售额增长率的曲线会发现负债率越高、增速越快。可能是因为投资者的压力,今年下半年,恒大开始调整负债率水平,并且提出争取明年降到140%,到2020年争取降到70%。我个人也可以大胆的预言一下,随着恒大资产负债率和净负债率的调低,它的销售额增长率也有可能会降低。

    举融创和恒大这两个例子,我个人的观点可能跟很多人不一样。我个人的观点,房地产企业是很特殊的,不要仅看负债率。看一家企业的价值,可能要更多的看企业价值的背景,看企业风险程度的大小,更多的应该看销售额,或者说销售现金的流入除以净负债的比率。关键还是看现金流。

    正是基于这一点,融创孙宏斌曾经说过“我就是不降低负债率”。大家对行业、对企业风险的理解不一样。为了便于理解孙总的思想,我做这个PPT的时候,翻了翻他从开微博到今天发的微博,找到两条比较有意思。一条是2013年9月8号,融创拿下农展馆地块,也就是现在的北京1号院项目。针对王石先生对地价的质疑。他说“融创会以如临深渊、如履薄冰的态度对待风险”。2014年4月11日,他又发了一条,“对于房地产市场,要有自己的判断,不能只听媒体的,也不能只听专家的,判断错了,什么都错”。

  • 乐居小主播 09-27 21:19

    主持人:非常感谢苏总的分享。接下来,我们继续聊金融。给我们带来演讲的是来自兰德咨询中国有限公司的总裁宋延庆,他将带来的是“从资金链看房企发力点的变化”。

  • 乐居小主播 09-27 21:14

    主持人:非常感谢各位的真知灼见,让我们看到了不一样的小镇运营方式。下午的第一场大师班生态小镇的环节到此告一段落。

    接下来是第二个大师班环节。除了小镇怎么运营、小镇怎么做,还有一个更重要的问题,就是开发商的钱从哪儿来、钱到哪儿去。接下来,要探讨的是地产融资怎样破局。有请第一位演讲嘉宾,他是来自中信建投证券研究所的所长苏雪晶,给我们带来主题演讲“周期之母,资金之惑”。

  • 乐居小主播 09-27 21:14

    丁武:社群这个观点很鲜明。台下有哪位朋友想发表观点?

    赵毅(音):我是做了一辈子房地产,没换过行业。我认为从战略的角度,国家战略肯定是对的,希望通过小镇的规划战略驱动,让国家增长获得新动能。从发展的角度,我是持极度谨慎的状态。原因就是像我们这个年龄,可能都会有些记忆,中国的事情一旦一窝蜂的上去,结果肯定是负面的。很遗憾,至少目前的绝大部分发展商,不客气的说,做小镇的核心目的是为了圈地。还是在用赚快钱的思维模式去看小镇。如果这样做,不但是自己企业的深坑,更大的问题是给社会带来巨大的负担。如果这个思路不变,小镇肯定是很有问题的。为什么有的企业能做得比较成功?我认为是两类。一类是他的初心并不把小镇作为赚钱的目的,他是为了他的情怀。比如,大家比较认可的福建那边一个很有名的楼盘,做了10多年,到现在才开始慢慢尝到钱味,才有开始赚钱的感觉,叫聚龙小镇。做得很特别。就是因为当地的企业家,为了给当地报福。他经商几十年,希望用他的财富给家乡做一点事情。当地给他划了10平方公里,他花了10年时间,做出了一种有感觉的,大家愿意去交流互动的理想的小镇。

    另外一种是从产业角度,实实在在的驱动起来的,产业是核心,是灵魂。在产业的基础上,加上一些文化理念和产品。浙江的表现比较好,因为浙江的前店后厂的长期积累模式,产业有足够的基础。在中国的经济动能发生变化以后,产业也需要升级。所以,很好的把产业和小镇结合起来了,才能形成发展方向。在媒体的角度和政治圈的角度,小镇的概念在淡化,现在又在推田园综合体。通过“三农”问题的解决,让7亿、8亿农民跟上城镇化的步调,把农民的问题解决掉,中国新的增长极比以前30年更强。如果发展商不能解决赚快钱的心态,建议还是谨慎为之。

    丁武:赵总的观点跟台上嘉宾是一样的,一定要转变心态,把目标调整过来。今天中午,中发集团的张阳(音)先生的观点也非常好。

    张阳:在我们的业务研究中,小镇这件事情是各种因素促成的阶段性的机会。很多背景产生了,政府原来土地财政的政策变化,房地产住宅市场的趋势变化,加上金融产业的民营金融改革、利率市场化等等因素,加上中国的实体经济不景气,国家要求经济由虚向实、大力发展实体产业。种种因素组合在一起,造成了小镇热的现象。在我们的研究过程中,我们觉得现在的热是正常的。因为如果错过这几年的时机,困难会多很多。但是,大家很难找到成熟的靠谱的可以大量复制的小镇的成功模板。主要问题是在于虽然小镇模式给房地产公司提供了下一步发展的希望,但是,它的能力要求和原来的房地产开发是有相当大的不同的。住宅地产完全是靠资本实力,拍地算账比较容易。商业地产,你给政府一个题材,可以换到一些便宜的地,算账也相对容易。但是,在做产业特色小镇的过程中,现在政府也被教育得很好,水平非常高,如果你不真投产业,是很难获得政府的土地价格支持的。你的产业真投了,投下去的这部分钱,怎么收回来。这个题目对很多房地产公司来说是非常大的挑战。如果只想靠上嘴皮碰下嘴皮,给一个规划,画一个图,就可以忽悠政府,那是本事。为什么呢?确实还有这样的政府,但很难找了。

    假设你找不到,因为一个成熟的商业模式,你要假设所有的关联方都是足够成熟的,模式才能持久。假如你找到的是特别精明的政府,它要求你投产业,怎么才能找到正确的小镇模式呢?你除了会资本运作、房地产运营流程之外,真得懂一点点产业。你不需要懂这个产业怎么运营,但你得知道筛选一个有价值的产业、筛选一个未来能赚钱的,而且你知道怎么把这个产业投资套现的产业。你不要指望通过房地产把所有的连产业的土地成本全挣回来。那种好事很难找。一般政府的期望值是你在我这儿赚点儿钱,可以。你赚的钱,留一部分,变成我的产业。各地的地理位置不同,要求条件不一样,离一线城市近的就要求高一点,离一线城市远的就要求低一点,但都有这个要求。如果大家不希望钱打水漂,就得懂一点产业。你得关心实体产业,要大概知道找一个靠谱的产业运营伙伴来帮助你,把这件事情做成。这是我给房地产公司的建议。如果你没有做产业的意识和基因,这个事物估计是做不成的。

    丁武:谢谢张总。中发集团是永泰地产的大股东。永泰在北京做了很多开发。赵总和张总都是房地产开发商的老总,他们的观点也可以表达出开发商涉及小镇业务时需要做的改变。小镇的发展看起来很美,政府也在大力鼓励。但是,要真正的做起来,变成可行的业务,变成盈利的业务,最后实现财务目标,其实还是要做很多取舍、选择,以及各种精心的策划和安排。我们今天这个讨论也是抛砖引玉,希望大家可以继续交流互动,大家各取所需,找到各自的发展道路。这个对话环节就到此结束。

  • 乐居小主播 09-27 21:13

    丁武:在座的基本上都是开发商,很多开发商也准备把特色小镇的业务提到议事日程上来,也已经开始了工作。但是,这个过程中肯定有不少陷阱,如果开发商增加特色小镇的业务,必须做哪些改变?

    叶宏武:我和段总的观点是一样的。从开发商的角度来说,绝大多数还是以项目的角度来考虑的,很少能站在政府的角度。整个镇的发展,有太多的资源和协调因素,是开发商不可控制的。龚总也提到了这个观点。企业只需要盈利就可以做了。但是,确实又有很多坑。现在提到做特色小镇,大家都是考虑要打造一个IP,无论做什么产业,你不说IP,都好像没办法跟政府汇报。很多时候,这个IP要么是空想出来的,要么是你觉得资源能变现,但又做不到。华谊有一个实景演艺的板块,他们在观澜湖做了一个项目,从前年开始到去年,圈了很多地方,包括郑州、南宁等等。真正到做的时候,也只做了一个苏州的阳澄湖的电影小镇,其实也只做了一个酒店。他们开始设想的是有这么多影片资源,都是非常吸引人的。他们的方案核心是要打造一个引擎。真正到落地的时候,客观的测算,这些项目恐怕要13年到15年才能收回。不要觉得有这个IP资源就可以转换成现金流,这是两种能力。另外,不要空想一个IP资源,这个更可怕。这种情况,往往政府和开发商都容易轻松的拍板。我原来做地产基金更多,现在投资大消费、大健康多一点,思路转变了一点。做地产很简单,无论就是看地段,获取土地的成本,将来区划的周期。这是很简单的思维。我们今天说的绝大多数还是文旅类的,它的同质化很严重,人永远只能记住第一。这个坑一定要避免。华夏幸福也走过这样的弯路,我记得他们有一个在无锡的产业园,一开始做智慧城市,做得很失败。现在没有人能讲得清楚智慧城市是什么,技术也不清楚。后来这个产业园换了信息技术,立刻就火起来了。这个是比较热门的话题,似乎一做特色小镇,肯定要做IP。但是,其实是有很多坑的。不要你觉得自己有这个资源就可以把客户的钱套过来转化成企业的盈利。千万不要拍脑门觉得可以做。我觉得在这个上面下的工夫会比较多。文旅小镇很难做,要么就做的很重,因为前期投入非常大,各种配套都要做。民宿也是慢慢形成了集群之后才有人去的,你的前期投入是很大的。从运营上去收,还是我刚刚说的,不是短线的行为。文旅怎么在短期内引爆一个产品呢?我认为一定要针对细分人群做客户的引流和引导,做细分人群客流的管理者。天猫和京东是在线上做了消费的引流。今日头条就更过分了,我可能只是搜索了电饭锅,打开今日头条,出来的就全是电饭锅。这个在互联网好实现。我跟阿拉善比较熟悉,阿拉善有一个非常好的文旅产业,是英雄汇,它是针对越野人群。去年短短几天,几十万人涌到一个小县城,消费额达到几十亿。他们针对越野人群,跟国家体育总局共同申请了针对文旅项目的特色小镇。其实就是我刚才说的,先做产品,先抓住人群,再考虑怎么做重资产。今年的人流预测,大概会做一个月,会有50万辆车进到这个特色小镇,活动更丰富了。因为不单要考虑喜欢冒险的年轻人,这些年轻人也有家人,他们做了腾格里沙漠的电子音乐节,喜欢越野的就喜欢极限运动,固定翼飞机也一定会尝试。我是一正一反两个观点,做特色小镇要花的工夫和越过的坑是比较多的。

    索珊:从心理变化来讲,我觉得要先戒骄戒躁,原来开发商比较粗放。慢不是说时间上的慢,而是说不要那么着急。如果不转变心态,你找不到合作伙伴,团队也会执行不到位。对项目来讲,我们做项目有几个经验。一是要改变思维方式,从点状的变成网状的。你的特色小镇也好,你的项目也好,是在多远的距离下的唯一性,你的产业一定要有联动,你的产业应该也物流支撑,有一系列支撑。你需要站位到网状里去想象它未来的价值。另外就是站位。你在多远的距离内宣称你的唯一写,要找到这个唯一性,才有未来目标客群这一类人的站位。第三,它是一个层推的过程。所以,我认为节奏很关键。要放慢的意思就是现在开发的强力不再的时候,你要适度的有一些运营介入,让别人看到你的诚意。第四是要找到连接的基因,就是数据。你怎么找到你的消费者所追求的东西。做奢侈品一定是大多数人看少数人拥有,这也是特色小镇的逻辑。很多人都向往,以此为基数,少部分人去了。这个时候才能盈利。我们知道有很多屌丝娱乐,是很酷,但盈利很难。还是要找很有规格的产业,让很多人向往,但是少数人拥有,才可能付费。在这个过程当中,一定要讲究你要看到消费者实际的人的行为路径,一定要透过大数据去看他的行为路径的准则,就是他自己已经实现的,以及他的线上、线下消费反映的价值管,才能知道他的追求是什么,才能形成功能的闭环。最后一点,如果讲场景,我觉得场景有电旧了。如果是用提案来讲,我觉得更合适。这一类人需要的提案是什么。这个解决方案是我在上一个问题回答的,你的目标客群到了你这儿来,因这个源头而追寻的东西产生了服务的方案,而不是这些人作为普通的人他们需要的东西

  • 乐居小主播 09-27 21:12

    段克俭:我们在台上谈特色小镇,我也在想我们谈的是什么。对我们做房地产来讲,概念有一点模糊。我可能更认为要不就是产业地产,要不就是旅游地产。我个人觉得包装一个特色小镇的概念有没有必要。其实我们比较看好旅游地产。最近也收购了一个海岛项目,我们想把它做成一个旅游渡假产品。我们也在摸索着。我们有一个合作伙伴做了模具城,我们认为它是产业地产,怎么把产业引进来,怎么运营好。

    我们一般不会刻意包装一个特色小镇的概念。因为地产有它本身的规律。销售地产卖给谁、谁来接受它、你要做什么内容进去。从这个角度来讲,我们不太讲特色小镇的概念。

    为什么有特色小镇的概念?我自己想可能跟中国的城镇化有关。特色小镇跟田园都市是有一点像的,不想让小镇衰落下去。这个设想是不是合规律的,是不是跟中国未来的城市化发展进程是一致的。今天早上,欧阳总讲到都市圈、超大城市的概念。我个人觉得中国未来的城市发展反而是那样的模式。

    前不久有一个比较著名的争论,政府的政策导向在经济发展中究竟起什么作用。作为房地产基金,我们要对投资人的投资负责。对我来讲,投资这个项目就是为投资人挣钱,是安全的。如果一定要讲我对特色小镇的看法,我觉得还是抛开这些包装和概念,认认真真的看一个项目能不能做起来,能做起来的就是好项目。当然,很多人拿着特色小镇的幌子,就是去圈地。作为投资来讲,我们还是看本质比较好。

    丁武:段总是理性的投资人,还是按照房地产投资的逻辑去判断。龚总参与的项目应该比较多,给我们介绍一个比较精彩的。

    龚慧娴:这次是地产金融的论坛,以前参加比较多的是政府的论坛。我想提醒大家特色小镇要清楚我们是谁,每个人的行为都是为了自己的利益诉求。如果是站在学者的角度,进行方案评选,专家有他的社会道义。包括叶总提到的,小镇不应该有那么多的楼宇,应该有更多的产业,这是一种价值观,我们希望是这样。对于政府来说,是想带动乡村的发展,这也是它的诉求,希望有税收,不要搞那么多房地产。作为企业来说,为什么要那么做?我肯定需要盈利。客观判断以后,我有产业运营的经验,我能够从产业运营开发中获利,那你就去做。如果我的企业就是靠卖房子挣钱,在选址之初就要考虑到她到小镇以后能不能把房子卖出去。你拿到游乐园旁边的地,你先想想这个房子能不能卖出去,能卖多少钱。如果能卖出去,你再算算投资这个游乐园要花多少钱。

    从政府来说,政府做特色小镇是非常正确的。很多人都认为这是特色小镇的大跃进,90%都要死掉,这有关系吗?没关系。就像当年的大航海时代,多少人死在大海上,只要有少数人达到新大陆就可以了。大众创新、万众创业,创业的90%都会死掉,但只要出现新的产业、新的龙头企业就够了,绝大部分都是泡沫,都是要死掉的。特色小镇也是这样。如果可以在大潮中形成几种模式,对政府来说这就够了。政府鼓励特色小镇,摊子铺得大一点,这不是太大的问题。

    从企业来说,我们需要慎重的考虑做什么小镇,每个企业都要重新考虑一下盈利模式,怎么转型。大厂影视小镇的开发企业是华夏幸福。华夏幸福和华高莱斯是战略合作伙伴,合作了十几年。当时他们做这个项目是很痛苦的。华夏幸福最擅长的是产业新城,产业新城是在大城市周边,所谓的产业,主体上还是以第二产业为主,以产业园区的形式为主。他们跟政府做PPP的模式,土地的一级开发、企业的分成、土地价值的兑现,都有成熟的模式。这个小镇,政府的要求是命题作文,产业类型已经选定了,要么是动漫游戏,要么是影视。这是第三产业,PPP模式根本不适用于这个项目,他们以前也没有做过影视产业。

    为什么这么痛苦,依然要做呢?很简单。大厂这个项目的房地产回报是非常可观的。华夏幸福最挣钱的项目就是潮白河孔雀城,这是它的钱袋子,他愿意在这个地方深耕。如果这个土地不在大厂,到了更偏远的地方,我是否需要做这个小镇,可能就要打一个问号了。

    不管政府怎么号召,部分企业做的小镇还是以生活型、文旅性的为主,它给企业带来的挑战相对小一点。旅游到底是什么,反过来再看当年特色小镇这个词是怎么出来的,是当年李强在浙江的时候提出来的。李强对特色小镇的定义非常清晰,他认为浙江的特色小镇是集产业、文化、旅游于一体的小镇。也就是说每一个小镇是同时具备了产业、文化和旅游,而不是有三类小镇。浙江为什么能提出来?也很简单,浙江的特殊情况是块状经济,每个县、每个乡镇都有特色的产业,但又到了非常落后,急需转型的地步。浙江所谓的特色小镇没有多少是真正建制的乡镇。梦想小镇说白了就是一个产业园区,基金小镇也是一个产业园区。住建部提的就不一样了,现在公布的403个小镇都是某市、某县、某乡镇。不同的地方做特色小镇的时候一定要结合自己的特点来选择。

    我们跟成都合作,我们交流的时候,他们很痛苦。因为上面要求每个区县都必须搞特色小镇。他们也匆匆的报了一个特色小镇,但他们的经济比较薄弱,不像浙江那样有块状经济。他们就只能选

  • 乐居小主播 09-27 21:11

    丁武:靠长期经营维持小镇的发展。索总,谈谈您对小镇发展的观点,还有公司投入具体项目的情况。

    索珊:今天这个问题有一点大。特色小镇之所以在国内受到追捧,我认为是两个方面。一个方面是中国在发展过程中,经济增速趋于放缓,每个城市都需要产业抓手,需要再发展。开发企业获地越来越难的时候,在可持续的情况下,也要找最方便、最便捷的方式。这两者有一个矛盾。当政府希望有产业抓手的时候,讲究的是运营。但是,当企业想再持续开发的时候,它的理念还是快的节奏。我们说的是特色小镇,实际上在很多开发企业的脑海当中,它还是开发的过程。

    在实现的时候,各家有各家的思维方式。当我们做项目的时候,会看到合作伙伴出现几个误区。首先,他们认为我有资源就可以做特色小镇。但是,资源这个东西,如果没有跟人发生关联,是很难成为资源的。比如很多地方有很多民间传说,但这些传说并不能变成它的优势。比如,有太阳文化。太阳文化跟人的心智、价值观和生活没有关系,大家不会为此而买账。它的资源就没有办法变现。无论是产业进行梳理,还是文化进行梳理,还是资源进行梳理过后,我们都力图把文化融入价值观,跟人发生关系。它的资源、方案和提案为人解决了生活方式。这种资源和核心就可以围绕人的生活场景,把人稳定下来。

    第二,在我们做以旅游为驱动的特色小镇的时候,会有一个误区。大家认为在游乐园旁边的房子值钱。实际上这也是一个误区。因为没有人买游乐园旁边的房子,就一定会升值。现在大部分投资旅游小镇的实际情况是因为资金的匮乏、资金变现和退出渠道的缺失,特色小镇的开发,如果政府不主导,开发商是很难主导的。因为获利的利润点越来越低,而且房子越来越卖不动。在底层逻辑找盈利模式的时候,盈利模式是体制,再赋予上面的建筑物。所以,地的价值还是这个产业最终的价值。而不是我们拿到一个资源过后,另外一个房产跟它搭配,这个房产就一定值钱。这也是很多特色小镇开发时的误区。

    第三,功能闭环的误区。很多特色小城镇是这样的,因为人生活在这儿,文化在这儿,产业在这儿,人的生活在这儿。他们聚集在这儿,产生了一些什么行为。这是我们自己想做的,跟市场需求没关系。无论是做特色小镇,还是综合体,我们打造的都是人需要的项目,而不是我们做了一个真的能招蜂引蝶的把别人引过来,这个拉力还是要很大。当我们用中商数据看全国的旅游大数据的时候,反映的情况是大家会因为自己区域的匮乏去到另外一个区域去寻找这种幻境感。这个幻境感不是塑造一个我们不熟悉的易于风情,而是说觉地三尺找到文化的根脉。讲到功能的闭环的时候,他一定是因为这个功能而来到这儿之后的场景,而不是人的生活常态场景。这里就存在文化和价值观如何注入的问题。

    当我们做泰达青城山项目的时候,它的资源是中国的富养离子绝高的地区。大家有没有想过,属地化的资源是没有优势的。当我们都在青城山做特色小镇开发的时候,这个优势是人人都有的,它就不成为资源优势。我们要塑造的是道养文化、医养文化,要塑造高端人群的闭环,抓住了唐卡艺术。我们做盈利模式,他所依附的大师的到来,会有购买,会有租赁。这样我们就形成了高端社交闭环,而不是高端的人的闭环。

    当一个项目做特色小镇的时候,最忌讳的是拿到文化喊口号,而许多价值观和文化的内核。最重要的是形成功能闭环,这个功能闭环是别人因什么而来。一定还要资源落地。这也是越来越多的开发企业和政府找到我们。因为现在有更多的非标的产业和品牌商,他们是可以注入特色小镇的。比如,欢喜屋宴(音)。成都的民俗卖到300、500块钱,这家民宿卖到2000块钱,还订不到房。这就是资源对特色小镇的支持。

    丁武:青城山项目运行到什么程度?投入运营了吗?回报怎么样?

    索珊:我们做的青城山是开发为主的,招商已经完成了90%。还有一类是以运营为主的,湖州老街和渔人码头都已经开业了。

  • 乐居小主播 09-27 21:11

    丁武:接下来谈一谈各位嘉宾参与特色小镇的情况,你们对特色小镇有什么样的观点。

    叶宏武:特色小镇确实是红海,做起来很难,而且做的也很多。去年公布的第一批的特色小镇有120多个,超过一半以上的都是文旅类项目。今年刚刚公布了200多个入选项目,住建部明确要求了文旅和历史类的小镇要严格控制在三分之一以内。为什么会有这样的变化呢?一个是同质化的文旅类的小镇比较多。另外一个,说到小镇,就不能不提中财办的主任刘鹤。2015年,我们国家提倡做特色小镇。也就是2015年的时候,刘鹤主任到浙江调研以后,他写了浙江特色小镇的调研报告。是基于浙江的蓝本提出的。浙江这个蓝本的特色,很多都不是我们说到的文旅类的。在浙江诸暨的大唐,是做袜子的,一年能产300亿双袜子。这一类的小镇都是先从产业发展起来的。我们国家之所以提出特色小镇的规划,也是希望特色小镇有一个主导产业,参与到全球化的生产体系分工,并且起到核心作用。诸暨小镇在2005年的时候就已经超过了美国。美国原来是袜子制造大国,后来被我们国家超越了,超越以后,又不停转型升级,向两端延伸。袜子行业,最核心的不是流通,核心是制袜的数控机床,往上延伸。现在结合特色小镇,才开始慢慢的做一些旅游+的概念,现在有一些袜子的文创园、博物院等等。真正追寻小镇的内涵,产业是它的核心,文化是它的魂魄,产业永远是小镇的出发点。这是我的第一个观点。

    中央的文件也是希望小镇可以促进当地产业的发展和所谓的转型升级、供给侧改革。背后的逻辑可以对标全球。看欧美,核心的竞争力无非是高科技和金融,科技上对你进行出口限制,金融上可以对你吃你的剪刀差。这一类的小镇也很多。比如,美国硅谷就是斯坦福大学旁边的一个个小镇子。我去英国,参观罗伊斯,也是一个小镇,是造航空发动机的。还有金融小镇,瑞士南部有一个金融小镇努加洛(音),它的自然禀赋很好,非常优美,金融是他特点,旅游也适当的发展。

    我是觉得我们现在的小镇有太多文旅类的,我觉得这类小镇不是应该放在首位的。还是应该把高科技类和资源禀赋型、资源配置型的放在第一位。

    刚刚提到小镇和文旅的连接,小镇发展到一定阶段,可以适当的配置一些IP、产品,提高知名度,可以延伸产业链。其实很多小镇也不适合做文旅。还是说到瑞士的这个金融小镇,中国人去了以后,围着人家的院子一顿拍,人家是非常反感的。特色小镇也是有特点的,我们国家定义的小镇是3平方公里,你在这样有限的资源上,又要发展产业,又要做文旅,很多时候是得不偿失的,很难做到。现在逼着搞产业发展和招商的要研究文旅,怎么拉这些客流来。逼着文旅的必须做产业。这样就歪掉了,并不是我们做文旅小镇的初衷。

    丁武:您参与的小镇的投资情况怎么样?包括它的运行、回报。从投资商的角度来说,投资这些项目的回报怎么样,有没有遇到投资风险。

    叶宏武:客观来说,我们一直在看文旅小镇的投资。从我们内部投资的来看,在北京延庆这边投的奥伦达原乡项目还是不错的,我们一开始也不是按照小镇来投的。这个项目是从2011年开始的,那个时候国家还没有提出特色小镇。按照今天的话来说,可能就是田园综合体,所谓的美丽乡村,城市是物质的,乡村是精神的,我们要想办法让北京中高端的精英人士有一块世外桃源。在做的过程中,我们发现首先是靠着一个比较有资源的城市,区位优势不错。也植入了跟高端人群相关的产业。我们也引进了一些德国的综合康复的康养类项目,围绕着大健康、大消费和大运动,形成了四个产业板块。我认为这是偶然的。实际上我们还是单纯从地产的角度,拿地便宜,售价有一定的空间,土地售价不到产品的10%-15%,是从纯财务投资的角度去投资的。随着小镇的发展,后来我们是在加入这个元素的。

    说到这个,也让我反思另外一种。小镇的左端是你的资产,资产就是你的土地,你是希望土地价值提升,获取收益,或者是证券化。右端就是产品,产品就是我们说的比较多的植入的各种IP类的产品或者是业态。现在我们是希望从右侧来看,从B端或者C端着手,孵化一段时间。小镇和旅游地产不一样,旅游地产是让人短期的来这儿,在几天之内把钱花了,他就走了。但是,小镇是要考虑宜居宜业的,适合他在这儿生活。前期的投入比较重,我们更希望跟政府合作,导入各个方面的产业资源,政府做配套,在成熟以后,再做重资产。

    丁武:你们投资回报还是靠卖房子回笼资金?

    叶宏武:我们的前期主要还是靠卖房子。现在的经营和配比已经比较合适了。这个过程是比较磨人的。

  • 乐居小主播 09-27 21:09

    主持人:非常感谢家鹏总的分享。让我们看到了商业地产不一样的一面。接下来是分组论坛。有请北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司总裁助理丁武总担任主持人。有请论坛嘉宾上台。

  • 乐居小主播 09-27 21:09

    商业地产本质是内容赋能、数据保障的。如果一个购物中心没有好的场景、好的品牌组合,商铺资产永远不可能有价值。所谓的内容就包括两个部分,一个是场景的内容,就是整个空间的特色体验。好的购物中心一定是提供逃离感的购物中心,这就是场景。进到购物中心这个场景,让你可以瞬间切断跟外界的联系,让你忘记那种嘈杂和紧张焦虑,有一种放松的感觉。品牌是功能,你到达这个购物中心,核心需求的满足。当地祈求去做一个轻资产公司,能够复制这些能力,没有一家公司能够完成绝对差异化的不断的场景设计的提供,没有人可能。也没有一家公司能够完成最新、最好、最优品牌的源源不断的提高。很多公司投品牌,拿到品牌之后,再注入到商业地产,去商业地产增值,再获取收益。问题是当你拿到这个品牌,还没有经营几年,有可能这个品牌就过去了,而且更迭的速度越来越快。

    从我们自己的平台上,我有一家公司叫乐铺,是做街铺的租赁,北京七成的商铺在我们的平台上,一个月有一千单的成交。一个新餐饮,一年会倒掉七成。很多地方的水吧,一年能换三手,是非常激烈竞争的状态。在内容模式上,我们选择的是平台。睿意德下面有两个平台,一个云猫,一个是小喇叭。云猫上聚集了3000家供应商,帮商场做公关和空间设计。小喇叭平台上有30多万个品牌,使每个品牌在第一时间触达到它想进入的购物中心。通过平台的模式,就能够解决不断换新的问题。还有一家数据公司中商数据,中国前十位的商业地产商都是我们的客户。我们之前从来没有说自己是管理商,现在我们描述自己是一家全生命周期的服务商。在现在这个时段,中商数据又签了近30家的主流数据中心,做他们的运营顾问。他们提供每个月的数据,我们进行挖掘,提出阶段性的改进计划。

    当我们有了北京40万个街铺的数据,某个区域再有一个购物中心,就可以通过街铺的数据反推这个区域消费者的状况,给购物中心提供前瞻性的建议,也能够把街铺的品牌源源不断的输送到购物中心,打通两者之间的沟壑。

    谢谢大家!

  • 乐居小主播 09-27 21:09

    当我们投资一个项目,或者看一个生意模式的时候,它一定是有足够规模的空间。它的能力模型一定是可以复用的。前两天,我们去看一个餐厅的项目。他们看了两家餐厅,势头不错,也是属于新消费的增长趋势,怎么研判它做得更好。我说你一定要看它的服务模式的节点有没有办法标准化。如果没有办法标准化,就没办法在第二个城市开。都靠店长,这是不可持续的。

    商业地产轻资产运作在各个环节的可行度在哪里。第一是投资。投资商本质也是轻资产,是靠资本驱动。当需要资本的时候,我们都觉得做投资的人好像是甲方。但是,在一个投资市场,投资者在好项目面前永远是乙方。前两天,我的股东给我打电话,他说有一个COO会找你,你跟他聊两句。他说这个项目他们特别想投。这个本质是什么呢?拿钱的人要对投钱的人做尽调,我要不要你的钱,我要做特别详细的调查。所以,好标的永远是稀缺的。作为投资商,如果你没有能力及时的捕捉到好标的,你没有能力利用品牌对投资形成制约或者吸引的话,你永远打不到好项目。大量的VC考核投资经理的目标是市场上每年冒出来的项目,你的接触率不许低于80%,主流的VC的要求更高,不许低于90%。所有的你都必须看过,投不投再决定。好项目也是一样的,一个开业的项目,一个价格不高的项目,一个投资回报能算到回报率的项目,寥寥无几。钱本身并不重要,好项目特别稀缺。投资做到标准化,大量都是百年企业,它有一套体系,有低成本的资金来源,它有一套打法。这个本质是非常非标的事。

  • 乐居小主播 09-27 21:08

    但是,一个商业地产关键增值的环节是随后衰减的。在前期的定位规划、选择方向是最重要的起点。其次,就是租户的整合,怎么招到租户。第三就是开业的前三年。之后呢?在3年到5年,5年到7年呢?成熟阶段的百货,或者国际品牌的酒店公司,在经营稳定之后,管理商并没有办法对开发商形成制约,或者开发商本质并没有黏性,一定要用运营商。这也是目前我们看商业地产做轻资产运营的特别大的挑战。

    为什么大家都涌进来做这个事情呢?实际上本质是投资回报。类似万达这样大规模的企业没办法一直拿到合适的地,因为商业地产本质还是资源导向型。

    从重资产到轻资产,是刚刚提出来的趋势。实际上本质,从轻资产到重资产,反而应该是更好的模式。大家回想一下,在5、6年前,经常讲的故事是麦当劳的本质不是做餐厅的,它是做房地产的。前一段时间,有一个行业的老朋友来找我,他们之前做的是车库管理公司的SaaS,他们最近在做停车场的资产收购,我觉得非常棒。实际上这是懒生意,也是好生意。把停车场收购过来,资产能够升值。随着城市的扩容,停车场的运营效率和需求度一定是越来越高的,它的运营强度并没有那么高。所以,懒生意有的时候就是好生意,随着时间的增长,资产能够很好的增值。

    当你有足够的运营能力的时候,而你每年赚的管理费是2000万。如果资产增值,每年有1个亿,你为什么帮别人管呢?从轻到重本质是非常好的模式。只是现在大量的发展商由重到轻,是到了扩充的积累,没有办法实现等速的扩张、人员的能力。万达在早期快速扩张的时候,一定要掌控内容,它就有了万达百货、大歌星,实际上都是偏轻的东西,支持重的发展。在某种程度上也存在从轻到重的逻辑。

  • 乐居小主播 09-27 21:08

    但是,还有一种模式,它有很大的规模,但它没有办法有好的利润。比如,微信。用户量很大,如果让你付费,很多人就不用了,这叫入口。两者结合到一定程度,它就是好的模式。我们把实体商业称为平台,它是很难大规模化的。虽然它的每一笔交易或者每一笔资产都很大。

    如果有一家公司的管控体系很好,它是可以输出的。如果放在实体商业,或者商业地产,它成不成立呢?挑战非常大。地产方面有一家做得比较靠前,就是绿城代建。在商业地产当中,如果你是轻资产的服务商,你一定是卡在最关键的增值的环节,才能产生客户的依赖和黏性,如果不是,这个模式就很难成立。在一个购物中心,最关键的环节一定不是建设,它有两个关键点,一是地点,二是空间体验。如果说招商里的品牌是关键点,它一定是基于前两点的。

    大家现在都在提轻资产,从品牌上,没有一家购物中心觉得自己是知名品牌,就一定会吸引消费者。但是,消费品不一样,在某种程度上,品牌有意味着入口,大家都会因为某个品牌而去消费。管控体系起的作用没有那么大。中国的商业地产刚刚发展到一个阶段,连成人礼都没有经历的时候,大家在做轻资产输出,你的整个体系并没有特别完备,还是非常大的挑战。这个话题稍微有一点沉重,但它一定是可以走得开、可以走得远的模式,但是需要穿钢板的过程,本质并不容易。

    大家都在讲轻资产,做任何生意,有一项投资进来,它一定要符合两个条件。一是有高的利润率。二是可复制。轻资产之前已经有过发声,SOHO中国也帮别人卖过房。15年前,中国的百货走过一拨儿轻资产,赛特输出它的管理,帮济南的贵和做管理。但是,他们走过的路并没有特别顺畅。从重资产到轻资产,本质是你必须得有足够的积累形成了你的模式,在关键环节增值。

  • 乐居小主播 09-27 21:07

    张家鹏:在中国做商业地产特别不容易。在城市化刚刚开始的前几年,各地都大量的建商业地产,那个时候最大的挑战是没有品牌,各大招商都非常痛苦。到现在这个时候,轻资产突然热起来了。实际上轻资产很热是被动的状况。当大量的地产商有了一些经验之后,突然发现地没了,好的市中心的位置没有了。

    对轻资产有不同的定义方法,轻资产就像有魔法的手指,点到关键的环节,它能够增值。与重资产相比,轻资产有更高的要求和更大的挑战。轻资产这个词在商业界已经很久,在商业地产界是刚刚提出。

    耐克是没有自己的生产厂,也没有自己的渠道,开始只负责设计和品牌。在关键的环节赋能,在消费品里,品牌是轻资产最主要的模式。滴滴没有一辆车,但它是最大的出租车公司。LBNB没有一间房子,但它是最大的房屋出租公司。这是平台的模式。

    购物中心的本质也是平台,但购物中心和互联网平台的区别是什么呢?我们看到大量的电商平台是轻资产,但估值很高。购物中心也是连接消费者和品牌的平台,为什么它的估值会受到限制呢?互联网实际上是中央厨房的模式,购物中心是分散厨房的模式。当一个电商平台在中央研发了一个体系,把一端的用户和产品推上来,它的用户可以覆盖到全中国,卖到全世界。实体商业,购物中心作为一个平台,它的挑战在哪儿?它需要一个城市一个城市的开购物中心,而不同的城市的人的消费习惯和经济状况,以及土地的地点特性和竞争情况是不同的,它变得非常难以标准化。如果我们今天谈轻资产和重资产,是在谈两种模式,所谓的模式一定符合两个特质。一是它一定有相当的利润率。二是它一定可规模化。如果只有利润率,不能规模化,我们叫生意。前几年,我们自己从实体商业转到互联网的时候,听到很多人跟我说那个事是一个生意,那不是一个模式。

  • 乐居小主播 09-27 21:07

    主持人:非常感谢李忠带来的精彩分享。每次他站在这个舞台上,演讲都是干货满满。如果说刚刚这位对中国的小镇很有研究,接下来登场的这一位对中国的商业地产也真的是大咖级的人物。下面有请RET睿意德创始人张家鹏先生上台分享“商业地产的轻重逻辑”。

  • 乐居小主播 09-27 21:07

    影视IP的小镇,最典型的是西班牙胡思卡,它是很普通的白色山城。索尼公司要拍3D版的蓝精灵,就找到了这个小镇。这个小镇刷成了这个样子以后,他们就不愿意刷回来了,有大量的游客到当地去。很多人去那里找各种的蓝精灵。这里的人想明白了,不但不刷回去了,而且还编了个谎言,说这里自古就是蓝精灵小镇,充分证明影视是可以拉动人气的。

    第二个是名画小镇。有一种说法是反写生。法国阿尔勒,梵高在这里住了15个月。梵高对着这个庭院进行的写生,他们再根据画把庭院做出来。最典型的是《星空下的咖啡》,把咖啡厅颜色一点不差的做出来。你在这里喝咖啡,要比周围贵4-5倍。

    接下来是名人小镇。中国的名人资源特别多,但利用的不是特别好。河南荥阳有一个小镇,有两座诗人的目的,刘禹锡和李商隐。这个地方居然没有人投资。大家学过古诗词的人都知道,唐朝诗人里任意数五个人,刘禹锡和李商隐一定是可以数得进去的。

    下面给大家介绍一个做得好的,英国的斯特拉福斯,它是莎士比亚的故乡。如果你是真正喜欢莎士比亚,这里有莎士比亚的剧场,它会给你表演非常标准的莎士比亚戏剧。

    最后一类是+旅游的小镇。成功的小镇一定要有旅游。不是旅游+,而是+旅游。比如,刚刚提到的袜业小镇。现在很多人说一个小镇不能只有旅游。这句话反过来说可能比较到位,一个小镇没有旅游,难道能成为特色小镇吗?如果一个袜业小镇,只有一些来上班的人和买袜子的人,不管过多长时间,它都是袜子工厂。做旅游,非常重要的是它能引来人气,对小镇的初期人气非常重要。要做好小镇,大家一定要注意,旅游的本质就是从你住腻的地方到别人住腻的地方。旅游是先知后游,旅游的宣传就是编也要把你这个小镇编成中国的第一和唯一。道理很简单,根据接受学的逻辑,人们只记得住第一,是记不住第二的。按照这个逻辑,我给大家介绍三类小镇。

    摄影小镇,就是要把自己的景色打造出来。做得特别好的是浙江的丽水。搞摄影的人一定会在这里住下,他要拍曙光和暮光。这个小镇做了中国第一部摄影发展规划,既能写生,又能拍照。生态特别好的,搞人体摄影。生态一般的,搞民族摄影。现在这里的渔民,只要你肯出钱,他们还替你放烟,烟雾效果都可以制造。这是很专业的小镇。

    第二类是青蛙小镇。这个地方在台湾的南投桃米村目前。在“9.11”地震的以后,这个人回到了桃米村。这个地方靠近日月潭,台湾游客不知道,要人文没人文,要历史没历史,只有青蛙是最多的。台湾其他地方是22种青蛙,这里是23种青蛙。他们找了漫画家来把23种青蛙全部画出来。这里作为的东西都做成了青蛙,民俗都是青蛙做的。如果你住进去了就会发现所有地方都摆着青蛙。小孩子们特别愿意去,在这里可以玩儿水,可以玩儿竹桥。只要精神不滑坡,办法总比困难多。只要你肯去挖掘,资源总是有的。

    最后一个是户外小镇。户外产业绝对是大产业,户外装备是非常花钱的。你去做户外,是买装备的人多,还是玩儿的人多,肯定是买装备的人多。现在的户外装备生产是很大的门类。美国户外装备研发的第一大基地,既不在芝加哥,也不在洛杉矶,而是在犹他州的盐湖城。

    浙江并不是缺山地的地方,但很少有像宁海这样把他们全部组织起来,而且把张朝阳找来搞了“千里走宁海”,这里搞了很多比赛,冰雪旅游、通用航空、垂钓都搞起来了。

    这几类小镇总结起来,有四个原则,靠都市、强资源、有共识和+旅游。在中国,不是所有的小镇都能成功,但只要遵循这个方法,会大规模、大比例的提高成功的命中度。我就跟大家分享到这里,谢谢大家!

  • 乐居小主播 09-27 21:06

    还有一个特别重要的就是一定要有夜色消费。大城市周边的小镇,它的优点是离城市近,缺点是离城市太近了。吃一顿400块钱的饭,顶多有100块钱的毛利。住一间400块钱的客房,至少有300块钱的纯利。习总书记特别欣赏的乌镇,它的打造者是陈向宏,陈向宏说渡假旅游就是晚上旅游,任何一个景区,白天的人很多,晚上就没人了,怎么说自己是渡假区都是不对的。做得最成功的就是古北水镇。这是典型的CBC小镇的范式。十年前的北京人一到周末真是无处可去,在任何一个郊县的小水塘的周围烤玉米,就认为是渡假了。古北水镇这样的项目之所以受到市场欢迎,不是因为做得多好,而是市场太需要这样的产品。

    为什么我反复强调靠近大都市。大家知道,旅游是一种城市化之后的产物,人只有成了城里人才会想到回归自然。农民是不需要回归自然的,农民还没从自然里出来。在这种情况下,他做的就是符合这些逻辑。首先是小景点立体化的。还有很多民俗表演和大型演出。更重要的是充分满足了家庭。构建了夜色魅力。另外还做了各种客栈,使得各种档次的住宿能留得住人。夜色经济的成功是古北水镇最大的成功所在。

    第二个优势是强资源。不靠近大都市,有了强资源,也是能活的。浙江有很多好资源的地方。有产业,小镇未必能成。嵊州的领带比较容易做成小城镇凡是B2C的产业比较容易成为特色小城镇,B2B的是很难成为特色小城镇的。诸暨有一个袜业小镇。做袜子用的材料是晴纶。是袜业小镇更容易成功呢?还是晴纶小镇更容易成功呢?毫无疑问是袜业小镇,因为袜子是可以卖给终端消费者的。

  • 乐居小主播 09-27 21:06

    还有一类是CBC小镇。这种旅游往往是最能赚钱的。就像我说的野三坡一样,它最大的特点是抬起腿来就能去,一去就去一两天。更重要的是它有很强的切换感。还有一条特别重要的,它的频次特别高。这种旅游一般都是小景点一体化,就是常来常新,每次都值得你看一看。它的成长性会非常好。

    国家在推2.5天的小长假。这对大城市周边是非常大的利好。我们会打造很多CBC小镇。它一定要做到小景点的立体化。它一定要瞄准全家庭的人群,家庭的消费力是特别强的。

    这是京东大数据的统计,现在的消费力是少女大过儿童、大过少妇、大过老人、大过狗、大过男人。每个家庭里,女人的购买力是极其爆棚的。

  • 乐居小主播 09-27 21:05

    第二个是新媒体小镇。新媒体是成长速度最快的,人人都是生产者,人人都是传播者。从2015年开始,新媒体的广告份额首次突破50%。2016年,已经突破70%。类似这样的东西,在国外已经有了。洛杉矶就有非常强大的新媒体产业资源。更关键的是开始聚集。卡尔弗就是典型的洛杉矶的新媒体小镇。它不是以招商为逻辑做起来的,它是以孵化为逻辑做起来的。也是这个行业最大的特点。这里有412家媒体,从事艺术、设计、娱乐、媒体和体育。更重要的是没有一个是招商过来的。

    道理很简单。现在的新媒体是培养网红。前一段时间跟逻辑思维合作的papi酱,实际上就是网红。这样的企业,当你跟他谈合作的时候,他的风头很快就过去了。老媒体是江山代有才人出,各领风骚数百年。新媒体是江山代有才人出,个领风骚数百天。这里还有一个安迪亚克学院,为这些人进行培训。

    还有一类是靠近人群。第一类是慈善小镇。随着国家的富强,慈善已经慢慢从一个事业变成很大的产业。除了我们知道的慈善机构,包含了老兵之家、SOS村,全部都出来了。慈善事业的中上游是全部汇聚于大城市的。无论是项目实施,还是政府监管,还是营销推广,都是大城市更具优势。我给大家介绍一种慈善类型,这是个大产业,它叫阿尔茨海默综合症,也就是老年痴呆。它的病理还不是很清楚。我专门去看过荷兰的霍格威。它靠近阿姆斯特丹、阿尔梅勒。到底阿尔茨海默综合症的老人有什么不一样。其实他们没有什么不一样,他们只不过是把时间从2017年记成了1987年。除此之外,他的各种活动能力是没有失能的。我如果把一大群失忆症老人聚集在一起,让他们觉得活在1987年,他们的生活就可以完全恢复正常。

    在这个小城市中,做到麻雀虽小,五脏俱全。老人形成了互助的空间,他没觉得跟别人隔离。外围和内部是完全分开的,你绝对看不到任何一个穿白大褂的医生,老人只觉得会有人不断的看望他们。整体建筑都是按照20世纪50年代的风格来打造。他们的每一件家具都是老的。号召每个大城市的人,如果你扔家具的话,如果是这个年代的,你先扔给我们,我们把它擦干净放到这里,这就形成了全民慈善的模式。老人听的音乐、广播、看的报纸都是70年代的。

    这就是我们看到的有共同兴趣的人一起生活的慈善小镇。这种小镇在中国是非常需要的,也应该靠近大城市。

  • 乐居小主播 09-27 21:04

    依托大城市,可以成就一批影视小镇。影视可以分为两类,一类是拍影视的地方,就是浙江横店。这种地方利用的是自己的地价优势,不但成为最大的拍摄地,而且还成了中国最大的抗日胜地。还有一类是依托大城市的审批机构、人才和资本长起来的,是更高端的影视产业。大城市有很多人叫“北漂”,由于他们到了相对低成本的地方,可以利用土地成本的优势成就影视小镇。最典型的就是华夏幸福基业的大厂影视小镇,在北京CBD正东40公里。由于周边的崛起,成就了这个影视小镇。从北京往去,这里有传媒大学、三间房动漫产业园,是这一系列东西成就了大厂影视小镇。大厂影视小镇的很多人都是“北漂”,他们由于被城里的生活成本给顶出来了。

    一个小镇一定要有自己的核心技术。这两年,中国的经济并不好,但中国的票房是非常好的。但是,有意思的是中国这两年拍的烂片比好片多得多。更有意思的是每当大导演打算冲击奥斯卡奖的时候,拍的片子就是巨烂无比。因为我们的生产逻辑是单向的,从剧本开始,一直到产品的后开发,一旦有了错误,是没办法修订的。而美国的电影制作,中间有一个重要的逻辑是预售市场。把自己的剧本拍成很毛糙的片子。大家看到右下角的是正规的影片,右上角就是毛糙的片子,这样的制作成本很低,可以制作出来。制作出来以后,会找一些专业观众看这些影片。再根据专业观众的反应,看看喜剧笑了多少次、悲剧哭了多少次,再绝对拍片,有问题是可以修订的。能够把一个片子制作出来的技术公司就变得特别重要。

    从70年代开始上映的《星球大战》,乔治卢卡斯专门找了一个公司制作动漫特效。那个时候是没有特效软件的,后来这个公司就成就了专业的公司叫工业光魔。到今天为止,今天的电影已经不是拍不成了才做,而是做不成了才拍。现在的电影不仅需要“北漂”,也需要很多专业人士,就是电影技术和人才孵化是双向推进的。冯小刚说中国电影特别需要蓝翔技校,某种程度来说大厂影视小镇就包含这么一个技校。而且专门成立了剧本会,是专门购买剧本的风险投资。大厂影视小镇正是因为抓住了电影行业的核心问题,借助于北京,才成就了影视小镇。

  • 乐居小主播 09-27 21:04

    跟我们相似的日本,随着大东京都市圈的长大,它周围的城镇衰落的很厉害。更典型的就是韩国。为什么我们今天有特色小城镇建设?根据韩国的经验,我们得到一个结论,特色小城镇要想成功,就要避免一个误区和抓住四大原则。一个误区是避免一些地方在建设美丽乡村时走过的弯路。到今天为止,美丽乡村花的钱比特色小镇花得钱要多得多。因为特色小镇搞得再多也只是几千个,过去的美丽乡村就是每个省的每个乡村都可以分一杯羹,这些乡村都比过去漂亮了一点。打个形象的比喻,要是过日子,这些美丽乡村已经过于漂亮了。你说它漂亮,还没有漂亮得足以吸引城里人到这里旅游的地步。习总书记在2016年到鄂州视察,他说“要实现城乡一体化,要建设美丽乡村,要的是给乡村造福,不要把钱花在不必要的地方”。

    特色小镇是国家新兴城镇化的重要发展思路,一定是要有产业的。要想把特色小城镇做成,一定要坚持四个原则,靠都市、强资源、有共识、+旅游。

    如果有两个小城镇给到你的手上,一个离大城市绝对远,但资源绝对好。一个是离大城市相对近,但支援相对好的。大家一定要拿离大城市相对近、资源相对好的。因为近是比什么都重要的优势。我这里对比了两个案例,一个是张家界,一个是野三坡。张家界的景色比野三坡漂亮得多,野三坡赚的北京人的钱比张家界多得多。我们是一年可以去几次野三坡,而我们去张家界是一生去几次。雄安也好,燕郊也好,都不是风景资源多好的地方。但是,因为它离北京近,这是非常重要的逻辑。

    建设部现在公布的403个特色小城镇,绝大多数位于大城市的周边。这个逻辑是非常对的。大城市周围,由于大城市膨胀几乎是翻番的,使得这些不在北京、胜似北京的地都是可以拿的。

  • 乐居小主播 09-27 21:03

    在这个逻辑下,我们才能记住一个事,为什么中国是世界上唯一一个从19世纪以统一帝国模式进入20世纪的唯一一个国家。就是因为我们中国有强大的中央政权。每当外来侵略,就像我现在放的这张图,无论哪个军阀平时怎样打,只要日本鬼子入侵,我们就会做一个事,我们就会同仇敌忾,共同对付敌人。这个情况下,中国不可能有城邦意识,只可能有家国情怀。

    家国情怀导致的就一定是大城市。中央制国家一定会制造大都市和大首都。大伦敦有1460万人,每4个英国人就有1个人生活在大伦敦。大巴黎装了1190万人,每5个法国人就有1个人生活在大巴黎。欧洲特别著名的丹麦、芬兰、挪威、瑞典、匈牙利,都是每4个人有1个生活在大首都。到了亚洲,每3个日本人有1个人生活在大东京,大东京都市圈装了3560万人。每2个韩国人就有1个人生活在大首尔。按照这个比例,我想说,咱们的北京不算大。咱们别说装二分之一,也别说装五分之一,北京装二十分之一,北京装下6000万人是没有问题的。

    更重要的是,我这里列出的几个国家,我们北京的集权度要比这几个首都的集权度高得多。要想维护祖国的统一,就需要强势的家长,这个家长不但要调控经济和政治,还要调控文化、金融、军事、科研。在中国,由此可知,只要一个大首都长大,所有的大城市都是一将成名万骨枯。一个大城市每年增加30万人,就等于抽空10个3万人城区人口的小县城。这是很简单的逻辑。在中国,并不具备一般小城长大的逻辑。有特色的小城镇未见得能成功,要想成功就一定要有特色。

  • 乐居小主播 09-27 21:02

    德国有很多小城市是很好的,原来是没有德国的。大家读过欧洲历史就会知道。美国华裔史学家王国宾先生说过“欧洲从来没有丧失其多国体系,而中国没有经历过永久的分裂”。过去并不存在德国,最早是查理大帝的法兰克王国。分裂完以后,西法兰克变成了法国,中法兰克变成了意大利,东法兰克就变成了今天的德国。当年的德国并没有叫德国的地方,而是由一群说德语的人构成了这个区域而已。如果非说这个地方有帝国的话,大家读过历史就知道这里曾经出现过神圣罗马帝国。但是,用法国著名思想家伏尔泰的话说“这里既非神圣,也不罗马,更非帝国。这里的每个文字都有它的国王”。如果大家看过《格林童话》,你觉得当年那个地方是非常神奇的,走在神圣罗马帝国,遇到一个王子,娶了你,你就会在城堡里过上幸福的生活。其实我告诉大家,如果你在神圣罗马帝国嫁了个王子,就相当于在今天的河北嫁了个镇委书记的儿子。

    大家注意,当年的德国是由314个大大小小的城邦国组成的国家,后来他们签署了《威斯特伐利亚条约》,才成了今天的德国。今天的德国除以314,出来的每一个地方就是个镇,还不是特别大的镇。这314个城邦国就成了德国314个大大小小的城市,每个城市都保留着自己的城徽、城旗和城歌,还有教堂、传说和球队。如果大家喜欢看德甲,知道一个球队叫门兴格拉德巴赫。这个球队所在的城市就是门兴巴赫,只有8.7万的市区人口,既有轨道交通,也有电车。我专门问过它的规划局长,我说你的电车是赔钱,还是赚钱?他说8.7万人,肯定是赔钱的。为什么赔钱,还要开?他说这个问题问得很好,你认为是德甲队花钱呢?还是电车花钱呢?我们养得起德甲队,还在乎电车吗?我问他为什么养德甲队呢?他说道理很简单,我们的每个人都是爱家乡胜过爱中央的,在小学课本里明确的写着一句话“我是门兴巴赫人,门兴巴赫是我的家乡。它是世界最美丽的地方,我这辈子哪里都不去,我要世世代代生活在我的家乡”。一个小城镇,无论怎么做,它的医疗和教育是不可能比它临近的大城市更好的。这是最简单的逻辑。

    但是,因为有了人肯留在这个小城镇,放着大城市都不去的话,这一定不是利益的考量,这一定是情感的因素。这个情感的因素不是与生俱来的,它是要进行后天洗脑的。这个情感因素总结为四个字—城邦意识。城邦意识就是爱家乡胜过爱中央。

    在我们的中国,绝不允许有城邦意识,我们只允许有另外一个东西,叫做家国情怀。家国情怀就是爱中央胜过爱家乡。你们无论从中国哪个城市来的,你们所在的城市绝不可能有自己的城徽、城旗、城歌。我们中国有一个重要的宪法组成叫做《中华人民共和国国徽、国旗、国歌法》。960万平方公里的土地,只允许同升一面旗、同唱一首歌,而且还得拿普通话唱。这个道理很简单,你天天说四川话,就总觉得自己是四川人。只有天天说普通话,你才觉得自己是中国人。

  • 乐居小主播 09-27 21:00

    有很多人担心做特色小城镇会使得很多资源浪费。其实这不用担心。因为道理非常简单,即使是浪费的资源,浪费的也是商人的投入,而不是民众的资源。最简单的事,即使偷鸡不成,这个商人还要蚀把米。一个遥远的小城镇,一直没有人去投入。开发商为了拿一些土地资源,总要建一些医院和学校,对当地老百姓来说,这还是正向收入,这个事是不用担心的。

    但是,我想说的是中国的特色小城镇并不是都能成功,能成功的一定是少数,所以它一定是红海。为什么这么说?这要从我们的城市体制开始讲起。

    现在很多人谈到特色小城镇,就会拿一个案例,德国有很多小镇只有3000人,也有就业,而且发展得很好。但我想说那是德国,那不是中国。也有人从另一个方面说,中国的北京做得太大了,北京不应该定位于经济中心,应该定位于政治和文化中心。我想说这个逻辑也不对。

    为什么呢?凡是说这个逻辑的,都想让我们学习四个国家的首都,就是美国的华盛顿、巴西的巴西利亚、加拿大的渥太华和澳大利亚的堪培拉。但其实这四个国家我们是学不了。因为这四个国家都是联邦制的,而中国是中央制的。

    中央制政体下,基层干部的权力来自于中央向下的逐级分配。联邦制下总统的权力来自于基层政权向上的逐级让渡。简单来说,习近平总书记可以管到每一个县委书记。而特朗普不管是不是满意加州的州长,他是绝对不具备撤换的权力的。这两种权力分配,只要是中央制国家,它一定是大首都和大城市。只有联邦制国家才有可能是小首都、小城市。我前面用的是只要,因为是无一例外。后面用的是只有。因为有的国家,像德国,它虽然是典型的联邦制国家,但大柏林有480万人,也是一个大城市。

  • 乐居小主播 09-27 20:59

    为什么浙江是最多的?如果大家仔细研究,还有一个原因,就是浙江和四川的很多地区是以山地为主。山地做出特色比平原小城镇做出特色要容易得多。

    今天有大量的公司,华侨城、万科、宏泰、海航都成立了自己的小城镇公司,拿特色小城镇。因为道理很简单,特色小城镇是中国的开发商能够不完全走招拍挂的程序拿到相对好的土地资源的最后一轮机会了。我用的措辞不是完全不走招拍挂,而是不完全走招拍挂。在这个逻辑之下,我们发现有些公司的路径比别人更快。华夏幸福基业的大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才小镇,当别人在规划的时候,它都已经成形了。

    中国的特色小城镇不仅是很热,而且是过热。从两个方面来看。首先,住建部原副部长刘志峰所指出“目前特色小城镇太热,需要降温。现在有很多交叉和重复申报的,同质化情况很严重”。这是一个方面。但是,我要说的是,即使再热,也值得开发商去做。道理很简单,如果现在的特色小镇,做10个就失败10个,一定没有人去做。但是,如果它做10个,失败7个,还是能够成就3个的话,商人还是会去的。因为道理很简单,商人这个物种的本质就是承担风险、赚取利润。

  • 乐居小主播 09-27 20:59

    李忠:今天下午的题目是“特色小镇的红海求生记”。首先明确的说特色小镇是热,而且是从上到下的热,它肯定是红海,而不是蓝海。

    为什么呢?从2016年7月份开始,我们国家提出了特色小镇,它是由当年的建设部、发改委、财政部共同下发的文件《关于培育特色小镇的通知》。从这个文件开始,我们国家把特色小镇是看成是城的缩小,而不是村的放大。因为如果是村的放大,这个部委办局应该还包含农业部,而这里只有建设部、发改委、财政部三个部委。

    在“十三五”期间,各省规划了1370个特色小镇,商人们在积极的跟进。现在很多人担心特色小镇有点过热了。我想说这个逻辑不对。我认为各部委推出了政策,有很多商人跟进,才能证明这个政策是成功的。难道非要说没人跟进才能证明政策是成功的吗?

    有意思的是截止到2016年,已经有403个特色小镇入围国家特色小城镇的名录。其中,江苏、山东、浙江、广东是最多的,分别都是20多个。提出这个政策的浙江是有23个。为什么这四个最多呢?是因为我们对特色小镇的要求是必须有产业,才有特色小城镇。江苏、山东、广东、四川都是产业是比较发达的。有意思的是产业没有那么发达的四川也有20个。这是因为抗日战争没有打到四川,四川保留了特别多的古镇风貌,这是很大的优势。

  • 乐居小主播 09-27 20:57

    第十三届中国地产金融年会

    主题:新壁垒 新出路

    时间:2017年9月27日(下午)

    地点:柏悦酒店宴会厅

  • 乐居小主播 09-27 13:55

    刚才一个朋友聊天,他们认为房价上涨,地价上涨的观点,很多人在这个问题上依然搞不清楚,我们谈三个问题,第一个问题经济学家说世界上没有只涨不跌的东西,我告诉他们,人口是只涨不跌的,同时是钱没有一个政府印钞票拿回来等级销毁的。有没有不涨不跌的东西,地球表面积不涨不跌,有没有只跌不涨的东西,人口增长,地球表面积没有增加,意味着人口面积只跌不涨。

    今年四月份写了一个文章,房地产长效机制的四粱八柱,解释了房地产市场未来长效机制中间的12个方面,我相信现在目前我还没有看到哪一个经济学家,学者,政府官员把这个问题这么讲。

    租赁住房将成为超大特大城市的主流,上海新推出的住房空间,供应的可售商品住房45万套,租赁住房是70万套,意味着租赁市场将占据市场的主流。我们可以看到,如果这样的话,新增的住房就会更多的用于拆迁,租赁住房未来更多的用于人口的使用,住房的总量会缓慢的增长。为什么这么做,表面上看,租售并举是应对高房价,我们想想房地产税推出之后,两个城市加入了试点,但是租赁住房一旦推出之后立刻有20个城市加入这个队伍,本质上是让城市保持生机和活力,年轻人买不到房子,他们只能租房,他们到老了北京回到他们的家乡,我们不断的年轻人进来,使得这个住房高效的利用,使这个城市保持青春、活力,创新,保持了世界的竞争力,在这种情况下,我们可以看到,上海这样的城市存量住房市场700万套,如果70万套可以租赁的话,可以主导这个市场,未来这个市场到底有多少租赁市场,如果5%拿出来租赁,可以有35万套,足以定价房地产市场的租赁市场的价格,过去我们说政府管不了二手房市场,恰恰相反租赁住房就管住了,5%够不够,全国最高的深圳大概5%,其他的城市大概也就这个水平。但是有没有盈利模式,很难说,特别是农民集体土地入市之后,租赁住房就很难在市场上获得机会,在这种情况下,租赁住房成为国有企业的后花园,未来民营企业还想参与租赁住宅,昨天在上海参加一个活动,你们做长租公寓的企业,明年预测回报多少,十年多少,二十年多少,没有人可以回答,他们只是为了市场占位,而不是为了回报率。

    在这种情况下,房地产市场进入限制性发展新周期的时候,行业垄断加速,2014年我们提出城市分化,板块分化,楼盘分化,企业分化,企业分化非常的厉害,当年我们提出一个观点,全国9.1万家房地产企业90%退出地产江湖,去年跟部里面的领导交流他们提出只剩两三千家就可以了,过去房地产行业叱嗟风云的企业已经销声匿迹了。银行的资源向大城市集中,2014年我们碰到工商银行的总行的领导,他们说只做百强房企的业务,基金的领导也讲他们也转向百强房企。去年有一个大房企进入了百强房企,之后掉出去了,他们老板说必须回到百强,否则拿不到资金了,客户抛弃了中小房企,地方政府也不在庇护中小房企,我们的银行贷款增速上涨,不意味着所有的企业都可以拿到钱。一个日本经济学家做出一个表,明确提出行业的前八强企业如果占据市场份额70%以上,这个行业就进入了高寡占型了。

    未来市场的预测,现在我们的销售将创新高,不是我们今天所说的,到了快接近于四季度了,我们才讲这个话,四月份曾经提出了房地产或将超过去年,创造新的历史高峰,增速是逐年下降的,但是今年销售面积增速仍然保持在正增长。但是我们认为未来的市场蛋糕不会更大,如果一二线城市进入限制发展期,三四线城市不限自限,市场蛋糕会变小。

    销售面积下降,其实本质上是源于我们的土地供应面积下降,土地供应面积是在下降的,原因是去年供应的土地太少了,基数低,不意味着未来土地供应大量增加。我们预计土地供应会在零增长上下,三四线城市的土地供应已经掉头向下,未来还会继续下降。土地供应下降,很显然很开工面积也会下降,所以我们看到新开工面积增速掉头向下了。如果在这种情况下,我们的土地购置面积下降了,新开工面积下降了,我们的投资也下降了,所以今年投资的整体增速必然系下降的,未来会维持低水平的增长,因为房价在增长,地价在增长,增长还是维系的。

    这一切的东西都没有逃出去年的预判,量平价稳,略有增长。

    市场不会变得更大,一二线城市限制发展,而三四线城市与其他的三四线城市不一样,随着都市圈的打开潮起潮落,而三四线城市量平价稳。金融去杠杆,钱少且贵,现金流枯竭,房企面临着新动向,房企虽然钱很多,但是不意味着钱都很多,池子里的鱼不断减少的时候降价不期而至。

    防打落是必须的,整个调控是微调的状态,这种情况下,我们保证调控的思维,这个时候我们发现双向限价就可以使得房地产调控保持平稳的发展。房地产开发企业一定要放弃过去的惯性思维,我们会通过房地产整个的上下游的控制来保持房地产市场的平稳,这个过程中可能会允许适度的下降,但是不能太大,控制力度和时机对政府部门要求非常高。

    最后房企怎么办,增量市场追求规模,加速奔跑。企业还必须高负债,高周转,因为房地产企业赚钱不是靠利润率,而是靠高周转,高杠杆,有人说借钱的事情,负债率这么高,有没有问题,我们可以告诉大家,负债不是最大的问题,很多的大学生买房,自己只有十万块钱,他负债率是20倍,但是这是永续债,不用还,最大的问题是现金流,企业如果有足够的现金流你才可以保证。新城在做两件事情,既做重资产,又做轻资产,第二个,这个过程中我们发展非常快,所以我们必须要加速奔跑,才可以跑赢大势。去年销售额650亿,今年到目前为止已经达到了630亿。同时我们还在做吾悦广场,把我们的资产经营好,在这种情况下,我们认为未来的市场就是价值在握,加速奔跑。

  • 乐居小主播 09-27 13:54

    4月1日的文件当中有一句话非常明确,6月30日以上所有的县级以上的城市全部公布三年以上的土地供应计划,因为每年增长的才可以稳定预期,如果每年的供应是下降的,政府部门就可以监控的,但是有多少城市公布了土地供应计划,只有三个,为什么?因为他们公布不出来,因为土地供应一定是逐年下降的。在这个过程中我们把去年所有的城市公布的土地供应计划和今年的加起来,一共16个城市,其中8个城市下降,5个持平,三个略微增长,未来的土地供应很难,供不应求的超大特大城市,有一些城市会试图增加一些供应指标,比如说北京,北京增加了土地供应,是去年的两倍还多,原因是太少了,去年只有120万平方米,所以北京未来会不会增加150万套住房供应,我相信很难,如果按照一套房子住三口人,北京要新增加450万人,显然是不可能的,因此这150万的住房里面,大量的属于拆迁、更新改造和保障房,很多的住房都不会真正的用来新增我们的人口。

    未来减少供地一定是大城市的主流。

    第三个是限钱,流动性趋向于紧张的状态,严控地方政府的债务,终身问责,这句话非常厉害,意味着未来地方政府用于城市开发建设的土地资金越来越少,因此未来的房地产也一定是下行的。

    在这个钱的问题上,这次的金融工作会议上还有两个重要的概念,第一个概念是经济去杠杆,政府部门、企业部门、财务部门都必须去杠杆,意味着经济的下行。第二个流动性紧平衡,通过逆回购不断的调整市场的流量,使得我们的资金越来越紧,但是不至于让日子过不下去,所以是紧平衡的状态。在这种情况下,对于房地产是什么影响,去年四月份周行长说过居民部门加杠杆是对的,今年二月份略有变化,住房贷款的增速太快,随着调控政策的持续会放缓,郭树清提出来这个增长值得关注。所以我们从客户端,企业端可以看到,钱越来越紧了,现在出现了一个什么情况,房住不炒已经成为整个房地产市场未来五年的大政方针,包括限购、限贷,其实都是为了抑制投资投机,尽管我们说调控使得整个房地产市场销量在下降,其实我们认为这个有利于房地产未来平稳、持续的发展,目前来看,有人说限售,地产股大跌,大家觉得限售出来之后对房地产市场是一个重大的利空,其实我们认为限售对房地产市场的影响,本质上不大,因为我们在限购限贷的城市出台政策没有太大的意义,特别是两三年之内都没有意义,正常的从事房地产的人换房也是五年的周期,低于五年的很少,因此我们觉得这是政策的微调,对房地产市场不至于有实质性的影响,全国限售的城市超过40个,这个是预期调整,对上有一个表态,对下是安抚,对市场的影响不大。

  • 乐居小主播 09-27 13:53

    未来从城镇化战略走向都市化战略,在这个过程中,我们认为超大特大城市的发展逻辑应该作为空间腾挪,资源互换,互惠共赢的逻辑,用周边的中小城镇的土地资源与大城市的产业和人口资源进行置换,如果这样的话,我们完全可以解决上海的老龄化的问题,2030年上海的老年人达到30%以上,那时候这个城市已经没有活力了,周边可以建设很多的小镇,老年人出来可以给上海腾笼换鸟,这些城市随着大城市的发展,土地供应逐年的下降,销售在逐年的上升,大家看到了未来的市场机会,但是这个市场机会不是自动来。如果三四线城市随着大都市的核心城市潮起潮落,未来怎么发展,就进入今天要讲的主题,大城市的房地产市场将进入限制性发展新周期。五个词,限人限地限钱限价,现在我们看到很多的二线城市还没有这么多,但是未来迟早也会做,因为我们解决不了大城市病的问题,超大城市一定会步大城市的后尘,他们的人口规模还是在增长的,但是这里面我们注意到一个新的问题,国务院批准的所有的城市整体规划当中,明确界定了主城区的人口规模要控制,控制在几乎不增长的范围内,他们扩大了人口的规模,实际上扩大的是周边的都市圈的中小城镇。

    我们可以看到,有很多的城市放开人口的调控,吸引高端人口进来,恰恰印证了这些成事在人口限制上的潜意识,换句话说我们希望要用高端的人才进来进行腾笼换鸟,意味着他们希望未来有更多的高端人口进来,控制低端人口,用什么办法,房子。

  • 乐居小主播 09-27 13:53

    我们认为未来这种现象不可持续,因此我们在四五年之后发现三四线城市的房地产将进入微量市场,未来不会再有更好的发展机会。但是这四五年的时间可能是房地产企业必须要抓住的机会。

    所以我们可以看到,房地产市场把三四线城市分成几类,第一类完成去库存的城市,不太可能再增加土地供应,再进入去库存的陷阱,第二类城市已经在去库存,他们已经学会了如何珍惜土地供应。第三类,正在拆迁的城市,未来可能会有一些市场的机会。最后一个都市圈的中小城镇,这个受限的过程就是未来的市场机会,未来都市圈将成为城市化的新引擎。所以我们可以看到,整个大城市的人口是不断的增长的,这是世界潮流,世界银行的统计数据已经告诉了我们,未来要打造一个都市圈,不是发改委提出的城市群的概念,城市群是什么,你要优质的产业、优质人口和优质金融,大家是竞争关系,而都市圈是在座的各位朋友的微信圈,互惠互利,合作共赢的关系,都市圈的核心在于  大城市和周边的中小城市形成合作的共赢关系,这个时候我们这些小城镇才有可能获得新机会,获得新机会的时候是不是中小城市都可以成为会员呢,我们要成为都市圈的会员,前提有两个,第一个是快速公路,高速铁路,要通到周边的中小城镇。第二个,要在这些周边的中小城市实现公共服务的一体化。

    上海人搬到太仓,嘉兴去了,小孩怎么读书,服务一体化才可以解决,但是我们现在的大城市,核心城市还在做护城河,上海这个城市就是在护城河,浙江省嘉兴市提出要做上海的后花园,上海没有回应,浙江省发个文件,让嘉兴对接上海,上海也不发声,浙江省领导拜见上海领导,也没有实际的表态,浙江省办了一个对接上海的大会,上海派了一个副秘书长过去,而且讲话没有实质的内容。他们的轨道只通到昆山,不会再往前推进了。

    未来都市圈的格局是把轨道交通打通,这个时候我们发现形成了很大的都市圈,上海GDP占全国的3.7%,而东京占了日本的40%,如果上海作为大的都市圈,把周边的昆山、苏州、嘉兴、嘉善还有南通全部联成都市圈,上海的GDP将达到全国的10%以上,这是非常大的机会,这也需要政府领导有很大的格局。

    未来很多城市都在做这些事情,武汉的轨道交通800公里,成都的轨道交通要做到1000公里,在这个过程中我们更看好的还不是在一个省域范围内做行政资源的统筹调度的问题,更好的可能是粤港澳大湾区,光是香港、广州、深圳、澳门GDP加起来已经是上海的若干倍了,还不要说都市圈的经济发展。

    而且最重要的是中国大陆的行政化与香港市场的市场化,将来对冲之后,我们会发现这里面碰到非常多的市场机会,而且会走向非常均衡的发展机会,打破中国地方政府限制。

  • 乐居小主播 09-27 13:53

    欧阳捷:有的嘉宾讲了房地产趋势,我们觉得在座的可能都是行业精英,你们了解的情况不是普通购房者想了解的情况,我们这次分享的内容就是关于未来住房市场会是什么样的走势。目前的市场有五个特点:第一个,城镇化已经接近尾声,农村人口向城市转移的过程,我们看到人越来越少,过去的五年,农村转移出来的人口每年1350万,之前是1500万,铁路高速带来的是人口的导入,城镇化接近尾声,是不是房地产就结束了,没有,去库存确实取得了明显的效果,但是有的城市还在去去库存当中,我们过去知道北方的一个城市叫鬼城,建了大量的保障房,江苏的常州也是,在过去的三年连续三年停止供应土地,导致了去年几乎无房可售,因此去年的房价上涨9.8%,今年还在上涨,人口净流出的城市怎么解决房地产的事情,没有需求,政府可以制造需求,怎么制造需求,通过拆迁,我们知道浙江一个非常典型的城市,县级市其实反映了浙江省的非常富饶的区域的典型状况,这个城市的户籍人口23万人,而常住人口17万,每年的商品房的销售面积30万米3000多套,但是结婚人口5000多对,如果60%的城市人口就是3000套住房刚刚满足3000对刚性需求。这个城市的面积性改善需求虽然有,但是不多,他们人均有54平米的城镇人均住房面积,面积改善需求已经很少了。有没有质量性的改善需求,也不多,他们30%是商品住房,60%是单栋住房,他们的城市房价没有明显的上涨,也没有投资的需求。

    这个城市怎么办,通过拆迁制造需求,所以他们过去几年从来没有做过大量的拆迁,去年做了150万平方米,今年号称200万平方米的拆迁,意味着这个城市只要通过四年时间就把全部的县城和乡镇的住房焕然一新,显然这不可能。因此这个城市的拆迁结束之后城镇化结束了,房地产也结束了。

    这种城市很多很多,我们看到三四线城市的增长已经逐步的乏力,虽然我们整个的住房销售比较好,有一些三四线城市房价上涨比较快,但是我们整体看,销售面积同比趋势是下降的,这就印证了城市化接近尾声,房地产正在向下。

    与此同时,为什么出现销售面积下降,原因是过去的土地供应逐年的减少,新开工面积也减少了,而房地产的销售面积也相应的减少了,这些城市能不能大量的增加土地供应,其实不能,原因是没有那么多的需求,想卖地也不太容易卖出去了。虽然土地供应逐年的下降,但是房价和地价却快速上升,不是普遍的所有的三四线城市地价都在快速的上涨,这个原因主要来源于大水漫灌和一些热点的三四线城市。

  • 乐居小主播 09-27 13:52

    新城控股集团高级副总裁欧阳捷发表主题演讲:未来住房市场将进入限制性发展周期

  • 乐居小主播 09-27 13:51

    接下来有请刚刚获得年度品牌企业的新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生上台,为我们带来上午最后一个独立演讲,方向是“未来住房市场将进入限制性发展周期”!有请欧阳捷总。

  • 乐居小主播 09-27 12:35

    主持人:非常感谢苏鑫总专业独到的精彩分享,在今天上午最后一位演讲嘉宾出场之前,先进行每年一度的“新地产年度颁奖典礼”!

    首先请允许我宣布,获得2017年度新地产服务机构的有:

    思源地产集团

    新浪乐居

    恭喜两个获奖机构!

  • 乐居小主播 09-27 12:35

    同样也有三个疑问,如果公司的信用不是很强,能不能做CMBS,只要你的资产的现金流好就可以做。因为证券化的核心是资产的隔离,所以他不关注你上面的母公司的信用怎么样,当然了,还需要做一些结构,需要技术上的外部的增信的方法,都有成功的案例。比如说世贸天街,公司的评级只有2A-,但是债券是3A和2A+。

    第二个疑问,有经营贷还需要CMBS吗,当然要,因为它优化了你融资的成本,不限制你的投资用途,增加了融资的额度,前提是你是一个相对好的资产。第三个,什么样的资产适合做CMBS,城市一样,类别不限制,要有稳定的现金流。

    如果我们是一个开发型的想转型,转成资管型的,怎么做,需要不需要一个外部跟一些机构合作,我的答案是需要的。因为我们提到了这架直升机三个动力引擎,资产管理,也许我们在某一个细分市场做的还不错,但是做内容的,有各种各样的创新的内容,光靠我们自己可以做到吗,不可能的。的第三个羽翼就是证券化,后面两个羽翼都需要外部机构合作,帮助你转型,合作就需要有合作的心态,就要股权、债权,全方位的合作。比如说我们跟红星美凯龙做转型,成立了一个并购基金,成立了证券化的基金,表内沉重的资产,现金流比较好的,通过证券化套现,拿到钱产生利润,再通过并购基金投出去,这样我们由以前只是加工土地变成房子,变成了我们加工资产,由低效,少的现金流的资产变成持续,稳定的好的现金流的资产,在这个过程中,我们实现了转型。

    最后欢迎大家多交流,希望各位能意识到我们必须要转型。谢谢。

  • 乐居小主播 09-27 12:34

    为什么这些机构、资产选择证券化,先看第一个产品,类REITs有什么特点和优势,第一个讲的融资的规模,能达到估值的80%到90%,如果理解成是一个基金的话,相当于你是嘉禾优先级,可以拿到这么多的钱。

    第二个,它的规模计算为什么比其他的金融手段更好,规模更大,就是因为他是现金流的净租金的15到20倍,因为他的倍数更高。

    第三个,他的年限更好,从现在发行的产品来看,可以是三年+三年的周期。

    第二个特点,资产的出表,相当于我们把资产卖到基金里面,同样我们也会有疑问,既然可以卖出去,为什么还需要类REITs,因为你卖出去资产管理也是别人的,未来资产升值跟你也没有关系,而类REITs相当于如果你被资本方认定是很好的资产管理人,管理权还在你手里,你可以参与基金的劣后级的投资,可以选择资产未来的溢价,不光是现在套现赚钱。

    第二个是否还需要类REITs,第三个是什么样的资产适合类REITs,首先是在一线城市和二线城市,跟现在的政策控制金融风险有关系。第二,要有稳定的现金流,产品类别无所谓,可以是厂房,也可以是公寓、酒店,商业,写字楼都无所谓。

    CMBS融资规模也是净租金的10到12倍,可以对比一下经营贷,是6到8倍,相当于放大融资规模30%以上。融资的期限更长了,18到20年,为什么CMBS融资规模更大,因为贷出来的钱不一样,融资成本也会不同,因为经营贷是跟一家银行谈的,我而且经营贷有明确的利息约定,而CMBS是一个标准化的产品,是通过一堆银行,一堆金融机构竞价得来的,市场钱多的时候利息更低,钱少的时候利息高一些,总体来看更优化。

  • 乐居小主播 09-27 12:34

    同样这方面我们也会有误区,我们认为招商运营是资产管理的核心,不完全对,资产管理是一个长链条,是一个持续的,是需要从资产获取、定位,改造,运营等等等等,至少13个流程,公司上下生态链条里面的很多的外部企业的共同努力才能够做到现金流的提升,是不容易的,是典型的脏活累活,跟我们开发不太一样。

    第二个误区就是以为更新就是把房子弄漂亮,第三个误区就是等,等REITs的出现,十年前第一批研究REITs的人已经牺牲了,他们彻底的绝望了,很多的地产商,有资产的人也要等,这是一种思维,如果我们换一种思维,如果你觉得这是一个未来的大潮,我们现在不踏入进去,不做一些实验,不跟证券化,不跟REITs进行结合,未来大潮真来了,我们还有机会吗?语言、环境、政策都不一样,你很难适应,就像一个船在平静的湖面上游惯了,我们在大海里面很容易掀翻它。

    第二个离我们更远,就是证券化,为什么讲证券化,为什么证券化这么重要,就是因为城市更新的最终的出口,我们要赚钱,通过这几年的证券化的实验,在国内已经有两类证券化的产品被广泛的使用,一类是REITs,更准确的叫类REITs,一类叫CMBS,REITs实际上是一个投资基金,是一个不动产的投资基金,我们可以举一个例子,几年前第一单是中信启航两个写字楼打一个资产包做成了REITs,今年九月份我们主导发行了红星美凯龙天津两个资产包,整个资产27亿,是一个类REITs。

    CMBS是什么呢,是一个资产抵押贷款的支持政权,我们可以举一个例子,去年的八月份是国内第一单金茂在北京的物业,做了一个40亿规模的,利息只有3.3的CMBS,是高和资本牵头做的。

  • 乐居小主播 09-27 10:53

    说了半天它和金融的关系,我们想一下,最近25年房地产市场当中什么事情是做对的,从我经历过的,有几个事情是可以延续下去的,比如说我们做了小区试点示范,小康住宅示范,康居工程,中国的房地产发展过程是以小区的形式出现的,不是像美国以别墅出现的,这个发展经过了大概20年,形成了一个什么问题呢,最开始做的时候,曾经和美国的开发商有一个争论,他们说你们就不应该做这种开发商开发的小区,开发商为主形成的一个小区,他们说你们应该做社区,我说中国做不了,因为社区的主体是居委会,居委会没有办法做建设,打了半天,最后还是按照小区发展。

    到现在我们一个一个小区就成为了社区,成为了我们承载整个社会的最基础的一部分,实际上是在社区上,并不一定在居委会上,而且造就了我们的物业管理公司等等。这个事情在发展的过程中是对的。

    第二个事情,我们契而不舍的住宅产业化,健康住宅这条线发展起来,造就了很多的绿色建材。

    第三个,我们懂得了什么叫逆周期,房地产周期,海外投资。在逆周期当中,很多的中国房企走出中国,走向国际,融入了国际房地产当中去,扩大了视野了,这个做对了。

    另外我们也在非常困难和坚持推房地产金融,从银行到信托,中国的信托还是影子银行,银行的表外,只不过穿了一个马甲而已,这个也曾经造就了中国的高房价,使我们的钱贵,最后突破了REITs,中国房地产金融走到现在非常不容易。现在大踏步走向了“一带一路”,特色小镇,大健康养老,这三大领域都是我们现在改革创新的回顾和展望中应该梳理出来的东西。

    现在从金融,货币的角度讲,应该积极的引导资金的合理流向,应该往哪流动,应该往国家重要的战略导向流动,你非要逆向流,可能我觉得房地产刚才分析了很多,在中心城市和省会城市,为什么好多好多城市反而在16、17年涨,是因为整个周边的环境,经济的情况,人口的流动和房价原来没有上涨有一个自动的市场规整的过程,但是是不是房地产业就盯着这三五年最后的黄金宝地发展,还是视野放的更大一些,按照国家的引导导向布局?现在很多的开发企业已经这么做了,比如说“一带一路”,特色小镇,大健康养老产业,我最近跑的比较多的是这三件事情  ,还是有很大的变化和布局在这里。

    因为这一轮的启动,国家是以产业基金引导的,不是以政策性银行为主,每一个推动都是以产业基金在推动,所以应该启动产业基金,争取政策支持,融入发展主流,民间资本怎么融入“一带一路”,特色小镇,启动中国养老产业基金。

  • 乐居小主播 09-27 10:48

    第二个是共享经济,共享经济和我们房地产更搞不清楚了,但是也出现了一些,比如说共享空间,共享办公室,甚至还有一些共享其他的,共享经济的基础是从消费端的草根崛起,C端崛起出现的共享经济。

    为此,全联房地产商会应运而生出现了几个共享的分会,共享空间的,共享办公室,共享写字楼的分会,不再是原来的传统的商品房,装修的问题。为什么中国的经济一定有底气,而且我认为中国经济不用考虑那么多的悲观的东西。我是非常乐观的,原因在于我们有14亿人口,没有一个国家能和我们相比。

    而这14亿人口,原来曾经是劣势,现在已经成为全球的绝对的优势,我们靠自己的14亿人口,各方面都起来了,不用弄欧洲那么多国家在一起,结果还要脱欧。

    二马启示录当中,3000亿美金的市值巨无霸就是从C端形成的,不是B端形成的,将来随着互联网、IT产业和科技的巨大的发展,共享经济这里一定会有很大的突破,不要看小黄车到处都是,还要看更多的小黄车类似的新经济出现,我们要从巨量的B往C端转移,为什么说巨无霸的B,今年会出现好几个超过3000亿销售额的房地产企业,不只一个,而且不止3000亿,这么大的体量怎么往C端考虑,考虑共享。

    我说一下房地产和金融的关系,我认定房地产和金融是密切相关的企业,国外很多都变成类金融业,我们的广义货币M2,07年到17年十年当中增加了四倍,增加了120万亿。回头看一下,这十年当中房地产的投资每年平均差不多十万亿,十年是不是投资一百万亿,M2增加了120亿,说明什么问题,我们发的M2在房地产形成了巨大钢筋水泥储备器,大量的货币沉积在房地产这里,实际上就是固化了,消纳了我们发的这么多的M2。

    说到房地产不是一个产业,20多个产业相关,所以这块的价值在不断的增加,房价怎么会不涨,你发了那么多的票子。

    再看一下具体是不是有关系,2008年华尔街金融风暴以后,一直到2017年的第一季度,M1是红线,房价是蓝线,是怎么样的正相关的关系,没有哪一条线这么多的波动,怎么样增加M1,房价就上涨。发了一百多个文件,关于调控房价,我从来认为最关键的就是央行的文,只要出来,快的话,一个礼拜就在房价上会有反映,这是密切的和金融相关的战略产业。

    所以,按照德意志银行和美银美林的发布,中国的房地产整体资金体量高达30万亿美金,仅一二线房地产价值因为价格上升所采用的财富增值就达到24万亿。房价肯定是在不断的上涨的。

  • 乐居小主播 09-27 10:47

    还有一个体制改革镇痛当中很重要的一块,金融和财税制度的改革。这里面金融改革的部分主要是直接融资,因为房地产是比较典型的从银行间接融资推动的,个贷,开发贷,怎么样往直接融资走,更多的直接融资金融到这个行业,第二个是怎么解决土地财政,财税制度当中扯到土地财政的问题,又扯到房地产税和遗产税,最近我参加了很多关于房地产税的探讨,这次可能动一些真格的,如果真的把这个事情解决了,金融财税制度改革,扯到房地产这么紧的几个问题,直接融资,土地财政,房地产税,这个事情要解决要真正的痛,这是镇痛当中的痛点。还有产业结构调整当中,服务业的比重加大,房地产和服务业直接对接,所以当前的生态环境就是这样的,而且要面对、迎接、拥抱新的生态,我们才有出路。

    讲一下新经济,因为新经济对房地产业来讲比较陌生,它是比较传统性的产业,而且体量这么大。新经济当中有两个,我们也在研究,一个是平台经济,一个是共享经济,房地产当中怎么样体现。

    刚才李主任的报告里面讲了,关于互联网消费,我们国家仅次于美国,这个平台非常大,平台经济当中其实是房地产可以很容易过去,提供一个跨域整合的平台,原来讲平台,就说政府搭台企业唱戏,现在政府依然是非常强有力的平台,“一带一路”,特色小镇,PPP都是政府的平台,而且起很大的作用。

    突然之间大家认识到互联网是一大平台,已经形成了新经济增长的驱动力,难道它和房地产没有关系吗?一定是有非常深刻的关系,还有一个讲到行业协会,大家是不是注意到,行业协会的力度放的很大,关于标准,曾经一段时间讲得标准者得天下,说明标准非常重要,原来的行业标准在政府,建设部都有标准司等等,现在政府只管强制性标准,行业标准完全交给行业协会,所以行业协会负担着制定行业标准,所以我觉得平台,除了我们看到的三个以外,还有很多企业联合搭建一个,创造一个新的平台。来吸引这样的平台经济,这一点也是我们原来房地产业界不熟悉的。

    我在业界整整25年,原来产业链,上下游,我们整合了20多个产业,我们最爱说的是产业链,房地产上下游20多个产业,现在更从一条线变成了一个平台考虑这个问题。

  • 乐居小主播 09-27 10:45

    聂梅生:大家上午好!很高兴在新地产的论坛上讨论一些观点,因为是偏房地产金融的论坛,所以今天讲的主要是和金融方面关联的多一些。首先说一下当前房地产生态环境到底是什么样的,大家比较关注,实际上从2003年到2017年经过了连续14年的房地产调控,调控的力度相当大,我算了一下大概一百多个文件,土地、房价、房贷等等相关。

    在这期间房地产的业态和生态环境发生了一些变化,曾经是支柱产业当中的重点,一直是国家投资领域当中非常重要产业,很多年都是这样。后来由于房价的上涨,土地价格的上涨,引起了经济社会的热议问题,房地产也曾经成了长期热议的热点,大家都在讲房地产的事儿。这期间出现了很多的新词,蜗居,炒房,面粉、面包等等等等都是在热议的过程中出现的。

    这个热点持续了很长时间,最近三年,我们成了体制改革的痛点,这一点从刚才的李铁主任的发言当中深刻体会到,房地产对其他的产业关联,房地产跟税收的关系,房地产和地方债务的关系都非常密切,要进行中国的经济体制改革,金融体制改革,无不涉及到房地产,不好动,一动就引起了一系列的问题。现在我们无疑成为了国家下一步改革的痛点,我们走过的生态环境从重点到热点到痛点。

    现在我们感觉到对房地产的调控力度相当之大,前几天开了很多次会,问了房地产大咖们,到底现在希望下一步政府出台的政策当中的期望值是什么,有好几个都说最好稳定,希望政策稳定是一个共同点,而不是希望出台刺激、房产税。我刚刚买了地,算好了帐,政策变了,没有办法开发了。

    政策变化太快了,一个星期甚至一天都会改变,为什么出现这样的房地产政策频频变化的情况,而且出台的政策很多一看都不是长期的,一看就是有时限的,临时性的措施。我认为主要还是从国家的金融安全角度考虑比较合适。

  • 乐居小主播 09-27 10:43

    全联房地产商会创会会长聂梅生发表主题演讲:当前房地产业生态与创新业态启示

  • 乐居小主播 09-27 10:17

    主持人:感谢李铁老师一如既往的大局观和专业度,根据以往的经验,明天各媒体头条又有的可写了!

    让我们热烈欢迎下一位近几年在地产金融年会上大家很难见到的演讲嘉宾,全国工商联房地产商会创会会长聂梅生女士。聂老师这次参加我们的会议是带着“新出路”而来,她今天的演讲题目是“当前房地产业业态与新业态的启示”。大家欢迎!

  • 乐居小主播 09-27 10:14

    我觉得在这个思路上,我们可以重新调整一下政策的范畴,我们可以给这些地方更大的发展空间,因为河北说经济一体化,我们不搞房地产,为什么?如果你能满足北京的中低收入人口需求,你搞房地产,让北京人买到更廉价的房子,政府把轨道交通修过去是大好事,但是他们怕动了北京的蛋糕,但是你不愿意的话,可以在周边三十公里修一些这样的房子,他们不修,政策到这里变成了只管房价,不管空间。等于现在我们是一个无解的政策,盯死了房价,忘记了中低收入者的需求供给,我们可以选择租赁同权,但是不能解决实际的问题,这个问题是可以通过市场得到缓解的。

    所以研究特色小镇的时候,我们曾经提出过限制房地产主导的所谓带动实体经济发展的特色小镇,但是不同地方有不同的政策,在特大城市房价高涨的地方,我们可以在周边去发展一些房地产的特色小镇,可以实行新居住后产业进入,降低成本,满足中低收入者的需求,我们也要根据这些小镇,不是随便找一个空间建房子,我们在全国各地,包括海南、北京,很多的大城市,孤零零拿了一块地建的房子,为什么不依托原有的具有经济特点的城镇来建设一些房地产小镇和城市呢。

    我们在这些小镇里面,把经济很好的恢复起来,利用低成本的集体用地建多功能住宅,满足服务业的发展,满足低成本的居住条件,这些小城镇无论是居住还是其他的方面经济都会更活跃一些。

    所以在房地产向特色小镇转移的过程中,我们要因地制宜,遵循市场的规律,要研究发展政策,而不能采取一刀切的办法。解决中国的房地产的发展,无论是房价的问题,房子卖不出去的问题,我们有多重方法可以解决,切忌用行政命令的方式,用极端、主观的方式臆想,要尊重市场规律。

    我们也注意到最近推动租赁住房的发展,又提出了一系列的政策,还有国有企业等等等等参与,其实广东省租赁市场的发展最好,2400万到3000万的外来人口,80%以上的人都住在租赁住房或者企业里面,为什么广东的租赁住房发展比较好,因为都住在集体土地的出租屋里面,为什么这些宅基地出租那么稳定,我刚才说了,住房的功能和产权决定了经营的长期化,为什么在大城镇住房,房地产开发的租赁方不稳定,因为我买房子,要满足我投资的功能和投机功能的时候,今天租给你,明天卖掉,当然不稳定。但是在广东,过去的北京的城中村,租赁住房长期稳定,他们是市场供应的的调节剂,通过集体土地的改革,租赁市场的改革,我们有很多的方法可走,很多的路径可走,干吗政府全都要包揽过来呢。

    所以研究房地产发展,我总结一下。第一,城镇化中国才57.35%,户籍城镇率41%,我们还有巨大的空间。第二,房子价格有涨有跌,这是正常现象,我们要采取分类指导政策解决住房市场的发展问题,卖不出去的就要采取措施控制土地供给。房价高的地方要增加供给,采取大范围空间方式调节我们的住房政策,供给政策。最重要的一条房地产成本,解决人口和产业园区的成本,需要选择新的空间。第四,政府要引导,更好的发挥市场作用,

    谢谢大家!

  • 乐居小主播 09-27 10:13

    全世界的城市都是如此,城市越远的地方房价越低,轨道交通会解决这些问题,意味着我们可以在城市一定距离的地方提供中低收入者住房,我们应该这么做如果你不在北京辖区内这么做,或者你担心北京辖区内买房子人多了,影响你上大学的指标,影响公共服务水平,就放在河北。但是你要想真正的解决房价的问题,不是通过行政手段遏制房价,而是通过大范围的空间提供住房供给,解决你的价格问题。

    也不一定是建新区,我们很多的城市都在建新区,远离城市的新区,政府一拍脑子新区就过去了,但是遇到一些问题,利用特大城市周边的小城镇和小城市,利用原有的服务经济产业主体结构形成新的住宅区,这就涉及到城市规划政策的调整,要给这些中小城市放权,要给他们发展空间,让他们去通过住房的供给新增人口因素,最后注入产业因素。

    我们现在很多的地方讲产城融合,是不是先进产业,后进人,不一定,全世界的特大城市周边不一定先进产业后进人,有的是先进人,后面产业进入。我们过去说北京的死城睡城都活的很好,并没有死掉,市场会根据人口聚集的状况自动的配置资源。

    第三个,加强轨道交通的建设,通过基础设施缓解空间压力和交通堵塞。我们知道北京、上海,中国的特大城市轨道交通是全世界最差的,我们算了一下,全世界平均规模的城市郊区轨道交通两千公里,我们是百公里以内,如果轨道交通延伸到北京更多的镇甚至河北,我们会形成多少个可以发展的,有房地产特色的特色小镇呢。当然了,也就解决了北京市住房供给的问题,也解决了这些人口通勤的时间长短问题。

    我去过韩国一个城市,离首尔两百公里,上班每天来回四个小时,首尔人没有人过去,因为他们不愿意放弃首尔的房子,因为有公共资源。如果我们在这些小镇建轨道交通,房子便宜,上班也方便。前几天我去佛山,佛山市长讲我们这里的房子不让卖了,他说房子涨到两万多了,广州七条线通到佛山了,广州人来买房就涨了,但是市长说指数上去了,就不能再卖房子了,用行政手段限制卖房子。

    但是我们换一个角度,佛山房价两万多,来买房子的人是广州人,对广州人来讲,房价上涨还是跌了。同理,燕郊,香河,如果这些地方的房价上涨到三四万,是不是可以把轻轨修到固安、永清其他的地方,就增加多点的住房供给,房价也就下来了。

    可是我们的决策部门只看这个地方的房价上涨,不看一个区域之间的关系,核心就是这个区域之间的关系已经决定了大大的缓解了住房供给的压力,充分提供了中低收入者住房空间,是一个大好事,何必盯着房价呢。

  • 乐居小主播 09-27 10:12

    最近我们注意到有关政策提到人口流入地的变化,租售同权的政策,共有产权等等,意味着人口流入地的经济发展水平远远高于人口流出地,流入的人口可能不一定买房子,但是流入带动经济增长,形成一批高收入人口,这些人买房子就成为了刚性需求。所以我们关注中国的住房供给形势的时候,一定要关注这个地方人口是流入的还是流出的,流入的规模多大。

    要研究解决房地产发展政策问题,分类指导,因地制宜。所谓的分类指导,首先我们要解决舆论的焦点,房价高的问题怎么办,房地产库存问题,积压问题怎么办,采取不同的政策。房子高涨怎么办,要解决住房的供给问题,房子卖不出去要研究如何消化库存。

    在这里要研究房子卖不出去的地方实现城市转型,遏制土地财政,投资的时候要选择哪一些地方房子卖不出去的地方不去,同时也摒弃行政辖区主导的房地产发展模式,这句话什么意思呢,我们经常提出政策研究报告时候说,主城区的病不能让辖区吃药,核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药,北京主城区房价上涨是规律,可是北京的中小城市,小城镇,甚至河北的小城镇他们没有病,为什么也让他们吃主城区的药呢,这就是一个很大的问题。

    我们特别反对,包括人口控制的政策,城市病,主城区堵车,郊区不堵车啊,北京郊区无数个小城镇,河北也有无数的小城市,这些地方不堵车,为什么我们的药给他们吃?这是一个大问题。

    同时要解决住房供给政策主城区和辖区的问题,通过空间大范围来调整个住房供给政策。我不能说在五环以内建一个两万一平米的住房,这是做不到的,也是不可能的,严重的违背市场规律,变成了福利化的市场分配政策,这不公平。但是在辖区内,更多的提供住房,就会缓解住房供给的压力,这一点我们是不是考虑一下。重点就是我们要在更大的范围内解决房地产供给调节、房价上涨的压力。

  • 乐居小主播 09-27 10:11

    第二个,要满足居住的基本功能,我们也采取了很多的措施,满足居住基本功能最大的问题是在房价上涨地区,由于我们控制人口政策等等限制了住房的供给,使一大批想买房子的人,不管是白领还是外来人口,买不起,我们没有提供他们急需解决的基本居住住房。为什么北京人到燕郊和河北买房,因为北京没有能满足他们价格需求的住房供给。

    所以居住功能的满足在一线城市房价上涨的地区,我们的供给要大大的增加。

    第三个,我们提到房子是要居住的,但是房子还有经营的功能。我们知道街区经济,房子不仅要住,同时可以租赁,开店,开办各种第三产业,可是我们对房子的居住的功能过度重视的时候,往往忽视了经营功能,甚至采取了打压的方式,包括穿墙打洞,破坏了服务业。所以对于城市的理解,对于房地产的理解,对于住房的理解,我们城镇化的时间仅仅三十年,我们还需要更深刻的理解,怎么样能站在以人为本的角度上,站在城市发展的功能和住房发展的功能上认真的理解房子问题。

    所以降房价,通过行政手段降房价,这是暂时的,挡不住市场的需求和变化。我们怎么样来根据这种变化调整房地产政策呢,这里面确实大有文章可做。

    由于降房价,我们采取了限购、限贷,甚至控制住房销售比例,明明有一些地方房子涨了一些,但是为了所谓的降房价的效果出现,不让你卖房子。这种政策恐怕在某种程度上和我们真正的房地产发展,引导性的政策具有巨大的偏差,这是一种行政政绩的反映,再有控制人口低端产业,严重违背了城市发展的规律,城市的人口是多元化的,产业也是多元化的,我们把人口和低端产业赶走,因此不建房子,等等等等,我们忽视了城市在这里可以获得更多的资源,忽略了城市人需要更多的服务。

  • 乐居小主播 09-27 10:10

    最近大家都谈到特色小镇,在引发这个话题的时候,有一个报告怎么带动实体经济的发展,特色小镇提出来之后引起了连锁反映,两个最积极的,一个是地方政府,他们需要创造新的空间,地级市的成本已经很高了,大广场,大马路,新开发的房地产非常漂亮,但是在这个成本下,实体经济的投资成本也越来越高。服务业经济的发展成本越来越高,土地房子卖不出去,急需转换战场,怎么引发特色小镇的问题,实际上是一个成本的问题。

    三四线城市包括二线城市,甚至一些一线城市,中心主城区的成本已经非常之高了。在这个地方一块土地的拍卖,一亩地的拍卖达到百亿,甚至千亿,如果在这个地方搞特色小镇,很可能无利可赚。

    最近最热的就是两个特点,一个是房地产,一个是产业园区向小城镇转移,我们知道它有他的规律,这个规律来自于成本,市场。他要选择空间、距离、价格成本相对低的地方。

    2000年前后,中央颁布了一个土地财政,严管控制土地政策的时候,我记得我当时是专家组成员,全国那时候是乡镇企业发展最快的时候,线下经济占主要力量,可是就是在2000年,把八千多个工业开发区砍掉了六千多个,砍的是乡镇以下的,县以下的,意味着所有的工业园区都集中在县级市以上,保留了两千多个。

    我们知道由于土地财政成本的发展,这些城市难以为计,想寻求更廉价的空间,又回到了小镇的概念,特色小镇的概念。我只讲一个问题,成本决定了产业的转移,在任何一个发达国家发展到一定程度的时候,工业要远离城市的。所以我们知道美国、欧洲的许多的大公司都在周边的小镇,不在城市的主城区。

    中国目前也面临着这种选择,到底是企业去还是地产商去,需要一系列的政策和制度的设计,但是我们面临着市场、环境和体制的问题怎么解决,特色小镇告诉我们我们需要选择新的发展空间,而不是按等级化的模式把经济要素集中在高等级城市里。

  • 乐居小主播 09-27 10:10

    大家谈到住房问题的时候,这些年我一直讲,很多人都把矛盾关注在房价上涨,在中国一线城市,人口流入区域房价上涨已经是长期的趋势,人口流入意味着这里的生态环境好,各种公共服务水平高,所以房价上涨是必然的。

    但是另外一面,全国相当的三四线城市,媒体没有注意到的偏远角落,甚至就在我们周边,河南、山东、东北、西北一些三线城市,房屋卖不出去也是普遍的现象。我们不能一边盯着房价,一边盯着那边的房子卖不出去,媒体关注的焦点就是房价的问题,所有的媒体好的媒体都在一线城市,因为这些媒体人买不到房,看着房价着急,所以他们把焦点放在房价上,另外忽略了土地财政困难,地方政府的债务危机,政府官员不知道干什么,因为没有土地整个政府的财政、投资,招商引资都会遇到特别大的问题。

    所以我们看到了部分城市的房价上涨,同时全国相当一部分地方面临着库存,甚至包括很多的省会城市。

    房价上涨和土地财政有关,但是更多的是跟供需有关,和资源的配置有关,但是在地方地级市以下,县级政府更多的依赖于土地财源,实际上给这种产品增加了推力,简单的商品是靠企业推动的,如果政府和企业同时推动商品上涨,我想商品的供需会发生巨大的变化,如果是洗衣机或者冰箱,只能形成一个库存,没有占用更大的空间面积,但是如果是房子,占有的空间过大,引起的社会关注过大,这样的话,就会给我们整个地方的经济发展,甚至对宏观政策的判断引起了非常重要的重视。

    所以,当前我们研究城镇化问题的时候,也提出了非常重要的建议,“加快地方政府的转型,不要过度的把自己未来的发展依赖于土地财政”这也是目前最困难的一个现实问题。

  • 乐居小主播 09-27 10:09

    李铁:我们研究城镇化问题,包括城市发展问题,离不开地产的话题,我们主要针对当前的宏观形势和制定的政策解读我们对地产的认识。地产肯定离不开城镇化,中国城镇化的成长速度已经进入了加速期,未来的五到十年肯定会放缓,平均过去每年两千多万人,外出打工的农民工几乎是零增长,在本地乡镇工作的农民工速度也在下滑,各地的形势影响了房地产城镇化的数字。

    另外还有城镇间的流动人口,大概八千多万,漂泊在全国各地,如果按照中央政策来落实户籍管理制度改革,落实农民工市民化,很可能未来房地产发展是有潜力的。即使如此,我们的判断未来的城镇化宏观经济形势之间的关系,每年即使0.6到0.8的百分点的增长速度,每年还有一千万的人口进入城镇。

    2030年从现在的7.8亿人口达到9亿,这是城镇化的大趋势,会影响到我们住房的供给的变化。所以说房地产大家不要担忧,未来的中国房地产形势会伴随着城镇化的增长只会越来越好。当前面临的问题只是暂时的现象。

  • 乐居小主播 09-27 10:06

    中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁发表主题演讲:对当前房地产发展的几点思考

  • 乐居小主播 09-27 10:06

    当然,想要解开迷局需要有过人的智囊,接下来就请允许我为大家介绍,今天上午即将为各位峰会现场听众和《地产》杂志读者带来精彩观点的重量级嘉宾,他们是:

    中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生

    全国工商联房地产商会创会会长聂梅生女士

    原北京市华远地产股份有限公司董事长任志强先生

    高和资本董事长苏鑫先生

    新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

    我仅代表《地产》杂志、现场听众及杂志读者感谢各位的莅临!

    此外,今天还要特别感谢孔雀城集团的大力支持,以及一直以来的内容合作伙伴思源地产。

    与此同时,在现场与会的嘉宾还有“雅居乐地产集团、中骏置业、阳光城集团、新城控股、东原集团、中梁地产集团、德国美诺、科勒精选、德国柏丽定制家居”等企业的负责人和高管。还有五百余位来自地产界、金融界的精英,及企业代表和媒体代表。感谢大家在百忙之中参加本次中国地产金融年会!欢迎大家的到来。

    我们的峰会正在新浪乐居、财经V课两个端口进行同步图文直播,欢迎大家随时登陆互动!

    2016年9月30日,一股严厉调控之风席卷全国,《地产》杂志自11月号起连续推出了一系列跟踪报道和深度专题,意在分析调控背后原因、调控目的、市场动态和未来趋势,其中《9·30 打脸不治病》《调控新政满月 市场应声而落》《2017房地产市场大预测》《房产中介开“整”》《北京:事先张扬的休克式调控终于落地》《北京商住“斩立决”》《业绩创纪录的大年过去后,你必须知道的13件事》《调控的钟摆还能再摆回去吗?》《房贷利率收紧》以及面最新一期《租购并举:跃难关VS防陷阱》等重头文章不仅在平面读者固定人群中收获了巨大的反响,在《地产》杂志新媒体官方微信客户端更是屡创阅读、转发新高,成为2016~2017年楼市主流观点发声器。

    由此,今天我们非常荣幸的请来了中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生,请他首先为我们带来对当前房地产发展的几点思考。请大家用热烈掌声有请李铁先生!

  • 乐居小主播 09-27 09:32

    主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,大家早上好!欢迎大家出席“第十三届中国地产金融年会”。我是毛天宇,非常荣幸成为本次大会的主持人。

    自2005年中国地产金融年会创办以来,《地产》杂志已经连续十余载呈现精彩的地产金融界年度盛会。回顾历史,我们共同见证了国家对地产上下游产业的支持与调控、主管部门对行业的引导与监管、地产及金融企业对市场的贡献与推动、消费个体对买卖的迷茫与困惑。

    然而过去的12年来,却从未碰到2016年9月30日以来的严控举措和市场冷静期,可以说在“930新政”即将年满一周年的时候,房地产市场和上下游产业链,正在经历着前所未有的彷徨。因此,今天《地产》杂志再次将大家汇聚一堂,就“新壁垒 新出路”这一主题进行深入剖析,希望为一年以来深受困惑的行业同仁带来一些启示。

  • 乐居小主播 09-27 09:28

    第十三届中国地产金融年会即将开始……

    《地产》杂志曾于2005年-2016成功举办十二届“中国地产金融年会”,核心嘉宾包括政府决策者、银行行长、著名经济学家、国际金融家和房地产企业领导,是中国目前规模和档次最高的专业地产金融峰会。

    中国地产金融年会以搭建“官、产、学”高端交流平台为宗旨,十二届年会与会代表进行了高效与高质量的沟通和对话,对业界产生了一定的启发和影响。

2017年9月27日,以“新壁垒 新出路”为大主题的第十三届中国地产金融年会将在北京银泰·柏悦酒店隆重举行,届时业界名人将再度聚首,探讨地产金融和政策的重要方向与操作实务。