宋海林：龙湖打造“微生态”冠寓

乐居小记者 05-08 07:32

由于时间的关系，我们本次直播就到这里，感谢大家的观看。

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陈海保：长租公寓下面有很多的公租房，很多人做饭，这些人都是家庭，里面也是两居室的，这些人是有租房需求的。

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宋海林：我们自己私下的说，如果未来的长租公寓可以做到两居，我们自己未来都会租。我现在的房子离的越来越远，我可以租出去，然后住在离公司近的地方。

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陈海保：确实你刚才讲的，颠覆了我对长租公寓的看法，真的不是我租一个房子，包一个楼装修一下，转租，很多人来这块做，但是他会做资产运营，没有做战略。你们是从年轻人入手，更广大的蓝海是家庭这块入手。

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宋海林：有不少，最早的司马台项目都是收购的，所以这个过程中，还是积累了一些经验的。

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陈海保：目前的项目里面有收购的吗？

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宋海林：也是一样，龙湖比较强项的地方可以做，首开比较强项的地方首开做。

现在基本上几个战略性的伙伴，在北京市场可以看到的龙湖、首开、保利、中海，包括今年跟万科的合作，这些都是能强强联合，各自发挥自己的优势，都有自己的优势在，不同的业态，不同的类型都有各自的优势存在。

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陈海保：联合操盘的时候，龙湖在里面扮演什么样的角色？

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宋海林：这个合作过程中，最重要的是你能不能做到强强联合，合作的重要性就在于你有没有把各自的优势发挥出来。这是很重要的。

现在我们下来肯定第一个是和战略合作伙伴在一起，就是彼此之间可以发挥优势，彼此汲取营养，所以我是很强调在这个过程中真正的能够形成我们的生态系统，一定是有我们的战略合作伙伴，而且是非常重要的一部分。

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陈海保：我知道在北京龙湖跟很多的公司合作比较多，在这个合作当中，你们会有一些谈的经验吗？

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宋海林：集体用地面对很多的政策的问题，也需要政府和企业共谋，政府和企业的关系，未来我相信一定会走到企业同时扮演着政府智库的角色，现在我们比较弱，其实今天你去看，在美国，一定是高校，专业咨询机构、企业，都扮演着政府智库的角色，从不同的层面给政府出主意，未来龙湖也同样扮演这个。

为什么今年跟清华做了这么多的深入的合作，也是希望未来在政策的建议和各方面更多的发挥企业应有的作用，龙湖还是很优秀的企业，除了自己做好，同时要扮演更多的社会责任。你能出很多的主意，结合自身的实践的经验，从企业的角度做更多的事情，这个是应该的。

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陈海保：有一个问题，最早在北京的石榴集团，曾经在大兴那边第一个试点，K2两年，还没有出来。

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宋海林：对，六号文发的专门说集体用地，北京市想问题还是很清楚的，六号文件一发第一个要求你合理选址，集体用地推动租赁，你要合理选址，不能随便拿集体用地做租赁，一定是结合交通便利，结合产业聚集的地方做租赁性住宅。

第二，很重要的强调了，你要尽量的做乡镇统筹，因为集体用地都是村里的，村里的合作比较难。所以他们说乡镇统筹要放在很重要的位置上。

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陈海保：前一段时间一直在征集意见，像首开，政策没有发之前，他们的开发协议就早就知道了，已经在做了。

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 宋海林：会有，我们已经做了一些了。

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 陈海保：集体土地这块也会发力？

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宋海林：我个人的精力重点就放在高碑店的项目里面，北京我们现在拿地一直没有停止，上半年动作也很大，包括收购，包括集体用地，还不只是表面上看到的这几块，下面还有。

今年的北京投入量很大。后来半年以后有一点白热化了，我们就稍微停一下，但是下半年还会有机会，明年也会有机会。

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陈海保：今年在北京新产品上有没有动作？

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宋海林：他们那时候就不再缺房子了，而且他们的流动性很大，他们的价值观和世界观都在发生变化，未来的租赁一定是巨大的空间，一定会从00后到90后他们带着家庭，我有这个需求，就去做了，现在为了上学和其他的工作的便利，很多家庭都在租房子。

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陈海保：他们自己有房子，可能要租一个房子。

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宋海林：对，一定是这样的。今天的市场数据已经显现了，北京的租赁市场可能只有纽约的1/6，但是我们的人口是你们的两倍，这个市场是不是巨大的，这只是一个表象。

但是深层次看，我们的人口的结构在发生巨大的变化，你将来说00后，他们跟过去不一样了，80后这一代人，两亿多人，到了00后，他们现在只有1.5亿左右，这些人的生态和意识完全发生了变化，他们不一定买房子，都是421结构，他们有很多房子，他要的完全是另外一种生存状态，跟过去不一样了。

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陈海保：暗含的意思就是家庭来租。

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宋海林：这个未来对我们来说，在冠寓上一定是两条产品线，一条是冠寓空间，冠寓空间更像微生态综合体，很紧凑，高效，年轻人在这里永远觉得活力四射。

另外一方面，我相信未来租赁型是可以跟社区相结合的，一定可以和社区相结合，今天和社区相结合做的人不多，或者大家可能并没有真正的想清楚怎么做。龙湖现在也在做这方面的储备和筹备。

你刚才说到集体土地，租售同权的问题，更多的倾向于社区。

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陈海保：目前的长租公寓确实是一个风口，政策上租售同权，集体土地入市做建筑租赁住房，你怎么理解这两块和长租公寓之间的关系？

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宋海林：这个是最正确的，今天我们说二房东的逻辑，比如说你说这个项目拿的成本这么低，真好，可能只占40%可能很优秀了。

一定是因为你有良好的运营，你有这样的能力通过聚集让你愿意跟随你，有自己的口碑。

今天买高端项目的人首先看一下龙湖，有没有合适的项目，因为也很好的物业服务，有很好的工程质量，很贴身，很关心的地产的持续的关怀，现在地产每年都在为项目投钱，交付了之后为了改善小区的环境，地产持续的给物业投钱，都是百万甚至千万级的。

所以这个口碑我想是能够保证未来把运营做好，这个很重要，把运营做好，自然就升值了。

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陈海保：其实持有性的物业最核心的就是租金上去了，资产就增值了。

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宋海林：我们肯定往更多的持有上去。因为轻重资产就是两说，对我们来说没有轻重之分，你做的好重资产就是轻资产，所以我们不要刻意看到底是重还是轻。

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陈总：目前冠寓在望京的项目更多的是样板？其他的战略没有真正的显露出来，未来可能会持有？

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宋总：这个是租的，未来我是有这些条件的，一些持有的物业或者住宅，我一定会去做，包括冠寓空间，更多的是结合刚才所说的微生态综合体做，那么冠寓社区将来可能是结合社区做的。

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陈总：在北京的冠寓是自建吗？

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宋总：我跟我们的团队讲的时候我说我们要介入长租公寓，作为龙湖人，第一个，集团有这样的战略，我们坚定做，而且很有意思。更重要的我们可以PK别人，告诉大家龙湖是很优秀的开发企业。

因为做房地产核心是资本的竞争，资本的竞争就意味着房地产企业第一位是控制你的资金成本，房地产企业将来做的好不好，核心就是资金成本。

资金成本龙湖是完全符合一个低息常态的企业，很少见。我们作为房地产企业进入到这个领域，我比别人的核心的优势是可以做重，我们希望做重，也坚定的做重。这一点是任何其他运营方的机构不具备的，也是我们未来可以挑战和PK他们的。

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陈总：龙湖做冠寓是自建还是收购？如何扩张？

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宋总：对，是这样的，所以我们很看重这个。现在我们在北京做的事情，包括我们在常营，十年的时间，从我们的住宅、写字楼、购物中心，一展空间，到现在我们还有创新园区，已经要开工了，包括国际学校，运动公园，我们是希望做这样的事情。

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 陈总：最早的开发时期是建完房子就卖了，现在一定是要做一个生态，再小的社区也会做一个生态？

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宋总：这一点是龙湖人比较追求的东西，其实就是做龙湖的生命体，或者叫龙湖生态体，它是范畴很宽的，从城市级的，我们最近准备发布的新城，有七平方公里，到TOD的综合体，几十万甚至一百万平米，这是一个综合体的。

在这个过程中，我们说一个人一定要生活在一个综合性的环境里面，在一个生态的环境里面，他才能够让自己在这个时代可以更如鱼得水，这个时代是互联的时代，一定不能是封闭的时代。

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陈总：现在万科、旭辉他们都在做长租公寓，你上次提到一个观点，让租客走出孤岛，这个概念比较新，如何理解这一点？

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宋总：实际上整个公共区域差不多400平米，我们在这样的楼里面就拿出这样的面积做公共部分，做客厅，书吧，路演的地方，其实就是可以促进交流，每个书吧仔细看，都可以租赁，都是可以产生溢价的。

第二个，产品的特点来讲，最终的呈现是龙湖一个体系的反映，是高度焦圈的，背后是龙湖地产体系，从客户研究到研发设计到成本集采，这是很重要的。到工程管控，包括最后完成了一些空气质量的检测，整个流程是大运营体系结果的呈现。

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陈总：就是公共部分？

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宋总：产品的角度，龙湖这些年走过来，我们是非常有特点的，这个特点也是基于几个因素，第一个因素，就是龙湖一切是以客户为先导的，因为客户是因城而议，因地而议，需求量都是不一样的。

北京也是这样的，我们第一个项目落地之前做了大量的客户访谈，不管是内部的员工、老业主有这种需求的，还是对外面都做了大量的采样，对于客户的需求做了很多的分析。

从现在来看，第一个面积配比来说，可以看到冠寓的综合体客厅部分，还是很让人兴奋的，这部分的面积投的是值的。

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陈总：这三点是从集团层面讲的，那么产品上到底会有什么不一样？

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宋总：没错，我们说基本的业务龙湖是有这个基因和血液的，然后我们还有一个非常生动的生态系统。这个生态系统可以保证未来龙湖冠寓的产品会丰富多彩，多姿多彩，这个是作为城市型的微生态综合体应该具备的。

从这几点来讲我们对自己做这个事情很有信心，我们也认定龙湖适合做这个事情，在北京也适合，所以我们很坚定的在做。

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陈总：不能孤立的说我要做一个长租公寓就可以做？

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陈总：你要做好持有性的东西，一定要有丰富的外面的链条？

宋总：对

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第三个不同，龙湖这些年还是比较扎实的做自己的生态系统，非常坚定的做这些生态系统，这些生态系统包括了现在和高校的合作，我们是一个微生态综合体，一定不是只有住，一定是有自己的小生态系统的。

在这个角度来讲，龙湖一方面与高校是有深度合作的，不是去简单的说图一个名，我们做的比较扎实。

再一个，我们还有一些投的企业，跟我们融合融合，结合。有学术的支持，有我们的投资的支持，再加上战略伙伴，在教育和其他的各种其他的业态，我们并不熟悉的业态里面，我们是有深度合作伙伴的，这个深度合作伙伴是指共同投资干过事儿的，还不是简单的拿来采购一些东西。

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龙湖集团副总裁兼北京龙湖总经理宋海林：第二个不同，龙湖作为这样一个企业，是有天生的服务的基因和追求细节的基因，长租公寓的业务，说白了是很琐碎的事儿，没有那么高大上。所以长租公寓未来要看做的好的，一定是在细节上做的非常到位，这些细节你说到底什么是最好的，我觉得没有最好，只有更好。

就像我们的物业服务，今天很多品牌开发商都认为物业是很重要的一块，但是龙湖还是把物业服务连续多少年作为行业的标杆，这是第三方的评价，不是我们自己吹的。

这个我想龙湖是有服务基因和追求品质基因的企业，我想这一点是没有任何可以取巧的地方，一定要扎扎实实的做。不管在哪一个城市，对于租客服务的要求和大家的需求，不会有大的变化，大家需要你，能够享受到你的服务，这一点龙湖是有这个基因的。

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龙湖集团副总裁兼北京龙湖总经理宋海林：确实从龙湖做这个事情本身来讲，作为一个地产企业，因为之前的长租公寓大部分都是轻资产的运营机构在做，顶多背后有一些基金或者什么，他们本身更多的展现运营机构做这个事情，真正的从房企这么坚决的转型，龙湖确实还是在行业里面走在前面的。

尤其提出作为我们的主航道业务，这是第一个不同，就是战略不同，我们的战略高度就是非常清晰的认识到长租公寓，龙湖比较低调，很少做一些概念。其实我们真正做持有商业，03年就开业了，2000年开始做，但是我们2010年开始把持有商业作为我们的主要行业，这是这么多年坚持下来了，现在大家看到龙湖很坚定的不是炒概念在做。

长租公寓这个事情也是非常坚定的，就是作为未来巨大的市场，这一点我们充分认识了，这是毋庸置疑的。

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乐居媒体中心总经理陈海保：龙湖做的冠寓，跟市面上已经有的优家，到底有什么不一样？

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那么，长租公寓到底还有哪些与众不同的地方，我们邀请到龙湖集团副总裁兼北京龙湖总经理宋海林，与乐居媒体中心总经理陈海保，一起来聊一聊龙湖冠寓的与众不同。

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长租公寓由企业配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士，并有专门人员为租户提供代收快递、定期清扫等服务，和普通民宅租赁更具配套服务和社交优势。

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近几年来，长租公 寓（又名白领公 寓、单身合租公 寓）成为租赁市场上的一种新形式，随着国家大力推广租售并举，企业也逐步加大在长租公 寓领域的发展，如万科泊寓、龙湖冠寓、链家自如等品牌纷纷出现在市场上。