商业地产大宗交易高峰论坛

豆先生 04-26 05:10

为什么改造类占了78%，从我们过往的一些案例，银河中心老生常谈、太平洋百货从2012年左右开始空置，盈科地产，李泽楷平台公司一直在讨论再找一个百货运营商，孩子自己做百货运营，还是改成写字楼，当然他自己可能没有心思做改造的工作，我们的买家客户从他手上买回来，2014年作为当时10个亿美金的整体交易被全世界的房地产私募基金评比评为年度交易，这个项目戴德梁行物业管理、买卖交易是我们做的，这个项目有6万平米写字楼，我们租了3万多平米帮他找租客填满，这是当年空置的群楼，改造之后数字应该有一些延迟，商场的平均租金在260块钱一平米每个月，对比商业的100块钱一平米每个月，租金翻了两倍，资产价值也翻了这么多。

豆先生 04-26 05:10

我们帮一个上海背景的，在香港上市的开发商进行收购的公寓项目，70年产权，但是这个楼一共300多套住宅，里面小一半面积是散售的，这也验证了在北京想要找到一个比较理想的资产很难，这种项目已经变成市场上非常抢手的项目。所以，改造类的占了今年78%的是戳，非改造类的只占了22%。

豆先生 04-26 05:10

这两个都是酒店改写字楼的项目，旁边两个案例是北京王府井步行街上面一个商业改写字楼案例，这个楼很大，实际上是比较凹字型的，之前就在银泰百货对面，因为里面有一个算是二房东的租客，导致这个项目一直没有做得特别好，今年盘活卖给了一个私人的企业，未来目的也是把他改造成写字楼，交易单价达到7万多。

豆先生 04-26 05:10

这是北京市场对比前几年最大的变化，今年上半年我们帮一个香港上市的开发商收购了一个很旧的公寓，也要进行后期的改造，先运营再改造，再散售、变现的过程。

豆先生 04-26 05:10

这是是对买家做了一个分析，刚才分析了内资买家占的比重，还有两个数据，2016年开发商占的比重是5.7%，2017年到今天为止北京市场活跃并购收购项目占44.3%，这个是说明几个问题，开发商在受到住宅市场，包括限低价、限房价，不可以销售，只能持有，这些开发商进入北京非常困难，只能通过收购二级项目。

豆先生 04-26 05:10

百分之百我们讲的是内资基金，录入三宗境外股权交易，但是购买人买方都是境内中资背景的，早期在香港上市，或者钱已经在境外了。现在纯外资在北京收购的交易今年到现在还没有，这是北京的一个现状。

豆先生 04-26 05:10

具体说一下北京2017年上半年的投资，2017年上半年北京借住宅市场的光，我们收到了政府很多的控制市场的调控政策。但是实际北京今年上半年的交易量录入到266亿，去年380亿，今年上半年已经远远去年的一半。里面的构成写字楼、公寓、商业、酒店、土地，各种业态全都有，各种业态都有的原因，也是因为整栋好的写字楼的交易很少，北京要进来只能买在建。

豆先生 04-26 05:10

2016年，写字楼所占比例占的比较大，2017年，到目前为止，我们监测的数据，一季度7.78，二季度还有一些，大家知道的中投在欧洲收购的一个资产包，包括在英国伦敦几个大的中资区购买的项目，首先戴德梁行在里面都有一些参与，包括帮买方提供顾问和市场工作，我们看到很强的势头，最近中央新发了一个文，对海外投资的重资产，或者是娱乐行业做了一个控制。这块我们到今天为止没有办法做太多评价，但是政府现在不太鼓励这种形式的投资去消耗中国的外汇储备，我们拭目以待，看看今年整年的海外投资情况是怎样的。

豆先生 04-26 05:10

中国在海外的投资我们放的篇幅比较小，从2009年开始一路上涨，2014、2015年国家大力鼓励“一带一路”投资，很多重资产投资在海外发生，2016年创历史新高，酒店、开发用地、写字楼都占了很大比例，其实在2015年、2014年写字楼在境外投资比例占的并不是很大，主要还都是中国的中铁建、中交建去海外拿一些土地做开发项目，还有一些是私人的投资人投资一些酒店，有很好的投资回报收益产品。

豆先生 04-26 05:10

上海新兴区域的写字楼比较活跃，像虹桥区域，从去年到今年有很多交易，这也是我们反向认证北京通州、望京这种新兴区域会越来越活跃的间接证明，北京、上海、深圳、广州都一样，核心区资产已经没有了，但是传统核心区在刚刚建立的时候，那时候资产也没有人买。大家如果对现有的楼宇质量要求比较高，可以关注一些新型区域。

豆先生 04-26 05:10

我们帮一个上海背景的，在香港上市的开发商进行收购的公寓项目，70年产权，但是这个楼一共300多套住宅，里面小一半面积是散售的，这也验证了在北京想要找到一个比较理想的资产很难，这种项目已经变成市场上非常抢手的项目。所以，改造类的占了今年78%的是戳，非改造类的只占了22%。

豆先生 04-26 05:10

这两个都是酒店改写字楼的项目，旁边两个案例是北京王府井步行街上面一个商业改写字楼案例，这个楼很大，实际上是比较凹字型的，之前就在银泰百货对面，因为里面有一个算是二房东的租客，导致这个项目一直没有做得特别好，今年盘活卖给了一个私人的企业，未来目的也是把他改造成写字楼，交易单价达到7万多。

豆先生 04-26 05:10

这是北京市场对比前几年最大的变化，今年上半年我们帮一个香港上市的开发商收购了一个很旧的公寓，也要进行后期的改造，先运营再改造，再散售、变现的过程。

豆先生 04-26 05:10

这是是对买家做了一个分析，刚才分析了内资买家占的比重，还有两个数据，2016年开发商占的比重是5.7%，2017年到今天为止北京市场活跃并购收购项目占44.3%，这个是说明几个问题，开发商在受到住宅市场，包括限低价、限房价，不可以销售，只能持有，这些开发商进入北京非常困难，只能通过收购二级项目。

豆先生 04-26 05:10

百分之百我们讲的是内资基金，录入三宗境外股权交易，但是购买人买方都是境内中资背景的，早期在香港上市，或者钱已经在境外了。现在纯外资在北京收购的交易今年到现在还没有，这是北京的一个现状。

豆先生 04-26 05:10

具体说一下北京2017年上半年的投资，2017年上半年北京借住宅市场的光，我们收到了政府很多的控制市场的调控政策。但是实际北京今年上半年的交易量录入到266亿，去年380亿，今年上半年已经远远去年的一半。里面的构成写字楼、公寓、商业、酒店、土地，各种业态全都有，各种业态都有的原因，也是因为整栋好的写字楼的交易很少，北京要进来只能买在建。

豆先生 04-26 05:10

中国在海外的投资我们放的篇幅比较小，从2009年开始一路上涨，2014、2015年国家大力鼓励“一带一路”投资，很多重资产投资在海外发生，2016年创历史新高，酒店、开发用地、写字楼都占了很大比例，其实在2015年、2014年写字楼在境外投资比例占的并不是很大，主要还都是中国的中铁建、中交建去海外拿一些土地做开发项目，还有一些是私人的投资人投资一些酒店，有很好的投资回报收益产品。

豆先生 04-26 05:10

2016年，写字楼所占比例占的比较大，2017年，到目前为止，我们监测的数据，一季度7.78，二季度还有一些，大家知道的中投在欧洲收购的一个资产包，包括在英国伦敦几个大的中资区购买的项目，首先戴德梁行在里面都有一些参与，包括帮买方提供顾问和市场工作，我们看到很强的势头，最近中央新发了一个文，对海外投资的重资产，或者是娱乐行业做了一个控制。这块我们到今天为止没有办法做太多评价，但是政府现在不太鼓励这种形式的投资去消耗中国的外汇储备，我们拭目以待，看看今年整年的海外投资情况是怎样的。

豆先生 04-26 05:10

中国在海外的投资我们放的篇幅比较小，从2009年开始一路上涨，2014、2015年国家大力鼓励“一带一路”投资，很多重资产投资在海外发生，2016年创历史新高，酒店、开发用地、写字楼都占了很大比例，其实在2015年、2014年写字楼在境外投资比例占的并不是很大，主要还都是中国的中铁建、中交建去海外拿一些土地做开发项目，还有一些是私人的投资人投资一些酒店，有很好的投资回报收益产品。

豆先生 04-26 05:10

上海新兴区域的写字楼比较活跃，像虹桥区域，从去年到今年有很多交易，这也是我们反向认证北京通州、望京这种新兴区域会越来越活跃的间接证明，北京、上海、深圳、广州都一样，核心区资产已经没有了，但是传统核心区在刚刚建立的时候，那时候资产也没有人买。大家如果对现有的楼宇质量要求比较高，可以关注一些新型区域。

豆先生 04-26 05:10

城市更新，北京和上海最近这几年炒得比较凶，盘活老旧项目，不管是产权或者是债务上有一些故事的，还是原来的用途和现在的用途有一些差距的，这种项目在上海、北京酒改写、商改写，赋予旧的写字楼，或者商业项目一个新的生命力的机会。

豆先生 04-26 05:10

资产贵，价格高，我给大家一个概念，净租金回报率，上海基本在3.5上下浮动水平，北京现在还能找到4上下浮动的，是这样一个区别。

豆先生 04-26 05:10

上海的写字楼，上海是让北京非常羡慕的市场，上海核心CBD，稳定现金流写字楼资产，这么多定语的写字楼在北京几乎没有过。但是，对应的上海的流动性好，可以交易的资产多，导致它的资产回报率也要比北京低。

豆先生 04-26 05:10

非核心区写字楼，北京非核心区新建的写字楼是现在这个市场上的交易热点，我们在通州区监测到三四个交易，这个交易也是富力地产卖给一个金融机构定制未来自用的写字楼，楼的品质比较好，新楼、资产交易不用考虑债权关系、股权关系、楼宇质量又很棒，在北京市政府所在地，是北京今年的趋势。

豆先生 04-26 05:10

九和大厦，位置比较好，西城区北礼士路，也是建成好几个项目，一直是空置的，被今年市场消化掉了。

豆先生 04-26 05:10

核心区的写字楼项目跟这个完全不一样，北京的核心区的写字楼项目是四环里的写字楼项目，中心大厦是一个乙级写字楼，中兴通讯自己作为自用的，用了很多年，因为环境比较差，楼的品质比较差，想要换到更好的写字楼里，把自用的写字楼卖掉，这属于泛中心区域，在周边并没有特别成熟的商业环境，收购它的人是华润，是开发型类型的买家冲入到这个市场上，这个项目会做外立面改造，做升级。

豆先生 04-26 05:10

北京现在大宗资产交易的类型，酒改写，商改写，自从2014年完成盈科中心交易之后，一直是比较活跃的方向。

豆先生 04-26 05:10

在北京这个市场目前还没有看到，主要原因是可以交易的资产没有，按照外资的要求标准买不到合适它的资产，其实我们看到这个趋势，应该是外资维持在比较小的比例范围之内，但是短期之内有一个回升，回升的原因有很多，比如人民币越来越稳定，中国的发展比较正面，趋势不会改变。

豆先生 04-26 05:10

内资、外资比，一路以来，外资所占比例越来越低，2017年一季度，外资有一些稍稍回笼，我们看到一个趋势，包括在上海、广州的交易，外资陆续回到上海，回到中国二线零售市场行业。

豆先生 04-26 05:10

这个其实验证了在五年之前大家在讲中国零售的故事，中国经济在增长，老百姓消费能力比较强。但是这五年时间之内，中国的零售业受电商的冲击，受快递行业的兴起，其实零售物业日子不是很好过，但是从去年开始很多境外资金回到零售市场上，他们从二线城市，包括广州这样的城市做收购，这是我们看到的一个最大的趋势的变化。其他的包括工业物流，养老地产这些项目也都有一些交易。

豆先生 04-26 05:10

但是，在2016年，我们的投资额度占了一半，比2015年42%还要高，零售物业在2016年以来增长尤为明显，从2016年数据是27%，2017年大连，成都、广州都有不只一单的整栋的大宗商场进行交易，而且这些商业物业交易很大一个特点是外资机构，境外买家、私募基金在做。

豆先生 04-26 05:10

这个是我们做了业态的分析，写字楼、零售、综合体、其他。写字楼是交易比较简单的一种业态，管理比较容易，收的租金全部是净租金，这是一线城市，二线城市，还有很多城市供应量过大，流动性也比较差，写字楼永远占到大宗交易中最大的一部分。

豆先生 04-26 05:10

2017年一季度，我们录入了整个中国大陆500亿交易，这个数字到今天为止已经超过去年上半年，因为一季度的时候很多交易，大多数房地产买卖交易在圣诞节之前，新年之前完成的，每年四季度会是数字爆发的时间。一季度有一个春节，相对来说比较淡，今年一季度二季度加起来超过去年，所以今年的数据还要超过2000亿。

豆先生 04-26 05:10

深圳和广州两个比较不同的市场，深圳的不同单价比较高，租金一直在相对来说不高的水平，但是去年存在比较多，广州对比前几年成交量也有放大，去年我们帮一家保险公司在广州完成了一个交易，收购了半栋写字楼。今年上半年，我们在广州完成了一个很大的商场的交易，广州这个市场也野战军活跃。

豆先生 04-26 05:10

深圳也是比较特殊市场，投资的个人，还有香港炒房的人比较多，去年开始我们在深圳那个市场监测到一些自用型买家买整栋写字楼，包括一些银行机构、保险机构。

豆先生 04-26 05:10

上海保持一贯作风，市场流动性非常好，我们记录有几十单交易，各种业态都有，占了1000多亿规模。北京突破历史新高，达到380亿，除此之外还有一些不允许披露的交易，加起来还超过这个规模。

豆先生 04-26 05:10

2016年，中国房地产市场创了历史新高，得力于2016年初金融市场的好处，市场资金链比较充足，2014年、2015年稳定增长，2016年爆发式增长，基本达到2倍规模，2000多亿，北京、上海、深圳、广州。

豆先生 04-26 05:10

一、2016年商业地产情况

豆先生 04-26 05:10

一是2016年商业地产情况；二是北京、上海写字楼成交的三大类型；三是中国对外投资情况；四是2017年上半年北京市场情况。

豆先生 04-26 05:10

今天这个报告主要是2016年和2017年上半年市场情况，我共分四个部分分享。

豆先生 04-26 05:10

戴德梁行投资部也是借着戴德梁行的全球全中国的资源，我们有很多的信息，我们把它进行配对，寻找到能够赏识这个项目的投资人把他盘活，提升它的价值，这也是为什么今天我们能够给大宗交易市场做一个总结，我们有这样一个机会。

豆先生 04-26 05:10

刚才冯总的案例最近也是我们圈子中传的非常一个传奇的案例，在北京我们经常讲盈科，除了盈科之外，像冯总的这个项目是最近传的比较凶的，这种项目也不是存在一天两天，既然能存在不良，开发商也找了好多机构，然后找到我们，但是实际我们解决不了，找其他开发商也解决不了，这就是房地产开发行业各花入各眼，你这个楼没有主人的楼，其实一直都存在它的价值，只不过看谁能把它挖掘出来。

豆先生 04-26 05:10

十年前，我帮我的老板准备简报，那时候深刻记忆中，在金融街甲级写字楼回报率8%，那时候空置率稍微高一点，但是那时候好多在座的，或者在座周边的同事也错过好多机会。

豆先生 04-26 05:10

随着时代的搬迁，人民币基金开始走强，我们的客户也越来越本地化，并且还是带着国内的客户走到海外去投资。每个人都在问有什么好项目，现在价格算不过来，其实这个问题一直都存在，就跟咱们个人买房一样，谁没骗过人，唯独中介没有骗过你，其他人都在骗你，只有房子没有在降价。

豆先生 04-26 05:10

每个人都在问有什么好项目，现在价格算不过来，其实这个问题一直都存在，就跟咱们个人买房一样，谁没骗过人，唯独中介没有骗过你，其他人都在骗你，只有房子没有在降价。

豆先生 04-26 05:10

随着时代的搬迁，人民币基金开始走强，我们的客户也越来越本地化，并且还是带着国内的客户走到海外去投资。

豆先生 04-26 05:10

刘兵：大宗交易投资部建立有20多年历史，最开始是帮外资机构来到中国的时候找楼，找合作伙伴，那时候所有的东西买方付佣金雇我们去帮他们寻找项目。

豆先生 04-26 05:10

话题：解读《2016中国大宗交易报告》

嘉宾：戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管、高级董事  刘兵

豆先生 04-26 05:10

如果这一轮房地产配资被打压很久，同时对房地产融资打压很久，很多房地产企业会死调。比如房子卖不动了，新融的钱融不进去了，房地产是高杠杆行业，很可能出现违约，那我们的机会就来了，我们不管去收这样破产的房地产企业还是收它的项目，机会很多。

豆先生 04-26 05:10

在未来，如果说现在金融降杠杆趋势持续的话，很多房地产公司会出问题。当年拿地，10%、20%土地保障金拍下去，后面金融机构配资全来了，房地产拿到四证，开发贷全部换掉，1：4，1：5杠杆都有。

豆先生 04-26 05:10

说到资产包，有时候还得和地皮流氓打交道，现在很多做清收的都是原来的公检法各种背景出来的，有很强的催收能力，和他们打交道是很江湖的东西。

豆先生 04-26 05:10

现在觉得每天有各种不正常的电话是很正常的，如果没有反而觉得不正常，一定要有强大的内心，某些一定会崩溃，每天找你麻烦的事很多，这个钱是不好赚的。法律手续要特别干净，要把资产搞活

豆先生 04-26 05:10

这个资产拍下来没过几天，当地总包开了一个大卡车，装了一车垃圾把门撞开，把垃圾倒到门口，说没收到钱，其实我们钱已经给了法院，但是法院给没他，就来找我们，把门也撞了，垃圾也倒进来了，类似这样的事很多。

豆先生 04-26 05:10

这600多户消费者怎么解决的，他们中有很多阵营，第一个阵营，有很多人想都变成烂尾楼的，肯定没戏了，赶紧把钱拿回来，我们通过各种宣传说这个楼就是令人绝望的楼，500多户回去了，把钱拿回去了，还有的是法院判定成公益债权，像这种房地产交易有几种不同的法律界定，比如发生网钱了就是物权，不管谁来接盘都得交给小业主，如果只是签了买卖合同，法院会判成和普通债权是一样的，还你钱就行了，小业主当年买的时候才5000一平米，现在变成2万，很多人不跟，有些以公益债权的形式还他们一部分钱，把事情解决了，还有一些小业主，几十户钉子户很难国，和他们一个个谈，这是非常难搞的事。

豆先生 04-26 05:10

整个项目结果，大家听起来高大上，但是前面有很多很复杂的东西。比如我是这个项目公司法人代表，小业主找到我的手机号，到北京来堵我，在北京两会期间上访，几十个小业主在那天天放小喇叭说我们是骗子。他们应该找运开发商，但是原开发商在监狱中，他们没办法就来找我，在政府静坐，上访。

豆先生 04-26 05:10

整个事情从去年12月6日收购下来，到今年5月份对外展示花了半年时间，中间还过了一个春节，大家知道办四证能在半年之内全部搞定是很牛的，而且还能把烂尾楼的售楼处全部建起来。整个项目盘活了，6个亿收购价，现在有一个房地产企业愿意以11亿收购，短短半年时间已经弄的非常干净了，原来没人敢碰的东西现在变成香饽饽，离阿里巴巴总部1公里左右，西溪公园就在两三公里的地方。

豆先生 04-26 05:10

房地产运营管理问题，最后房地产事情就是运营的问题，这个项目10多万平方米，20栋楼，地下7万平米，我们在南区、北区重新规划售楼处花了不少时间。

豆先生 04-26 05:10

引进了很多资本，改变了这个楼的形象，不然这个烂尾楼烂了这么多年需要一系列运作，我们引进大品牌，大家的信心就比较强。

豆先生 04-26 05:10

前面比较烂的地方改成售楼处，整个售楼处里面放了像阿里新零售，各种好玩的东西，现在阿里还有荷马生鲜，第二家就开在我们这边，还引进了戴德梁行和物业管理公司，引进了中南建设、银泰。

豆先生 04-26 05:10

这就是一个项目怎么从一个烂尾楼变成比较高大上的楼，我们引进银泰和阿里的新零售。

豆先生 04-26 05:10

第四阶段，房地产本身的事情，房地产运营管理问题。这个项目原来规划是商办，一半商业，一半办公，之前政府规划，有一部分不能散售，我们把结构重新调了一下，改成loft，4.8米层高，变成两层的。

豆先生 04-26 05:10

第三阶段，证照变理，因为很多手续不全，我们要把原来开发商四证全部注销，办到我的头上，包括工规、地规、施工许可证、土地证，这又是比较漫长的过程。法院给你出协助通知书，我们协调完第二天就给我们开，然后协调国土、建委、发改委，发改委比较麻烦，杭州那边发改委对处置不良资产没有什么经验，在浙江那边电子商务比较发达，很多材料都是在线上递交，后来我们和发改委沟通，在他们的游戏规则中教他们怎么把这个事弄成，然后和规划、国土变更证照，我们大概花了4个月时间，效率是非常高的，很多公司一年可能都变不了的。

豆先生 04-26 05:10

第二阶段，拍的过程中，也有很多意外，因为这个项目比较复杂，很多人听了比较复杂，各种负面消息很多，但是在当天突然冒出另外三家竞争对手来拍，我们觉得很奇怪，淘宝上都是匿名的，我们想分析这三家肯定对这个项目比较了解，根据我们的经验，第一种可能是原开发商，债务人找一家接盘，第二种可能是工程商找了一家，第三种是对这个项目特别熟的债权人找来的，否则如果不熟会变成二次不良，我们分析对了，是原来的债务人找了一家开发商买这个楼。我们当天晚上知道这个事情以后，大概那个晚上聊了两家，把两家劝退了，他们没参与，另外一家是组织一个基金，是有预算的，比如超过5.8亿得再上报，来不及反应，那时候出价也有策略，我们就拍下来了，过程也很复杂。

豆先生 04-26 05:10

它的资产有债权、物权、股权三种投资逻辑，债权不成立收资产，资产要拍，把资产拍出来，我们和法院沟通，让他尽快形成债权债务重组协议，所有债权都同意以多少价格拍掉以后，债权人全部清偿，事情就解决了，一拍的时候让它流拍了，债权6亿就能覆盖，中间隔了1个多月时间，组织竞调、并购、二拍拿下来，这个资产通过法拍，比如在淘宝上拍，拍下来以后，因为法拍比较干净，从拍的那一刻起所有债务全部切割完毕，在前期做的债权债务重组，让法院形成债权债务重组协议，同意处置资产，这需要和法院沟通。

豆先生 04-26 05:10

这个项目去年9月份收到的时候，我们想收债权，整个项目有6亿负债，包括小业主、民间高利贷，利滚利，大概6亿，我们想能不能5亿收了，最后推动法院拍卖，让法院尽快形成债权债务重组协议，法院破产程序有三种，包括破产和解、重组、清算，把资产拍掉。收债权费很费劲，时间太短，而且600多个小业主，工程商、各种机构收债权都是比较难谈的，后来觉得这个逻辑不太成立，所以收资产。

豆先生 04-26 05:10

欠了银行的钱，民间高利贷肯定是有的，很多工程商帮他们建了这个房子，工程钱也没付，拖在那边，以租贷售，卖了600多套房子，那种40年的使用权卖出去了，形成了非常复杂的债权债务纠纷。小业主闹事，银行、高利贷、工程商全都有了，这不是正常的资产收购，怎么解决。

豆先生 04-26 05:10

这个项目当年是个烂尾楼，浙江一个比较有名的民营企业，在2000年拿了这块地，想办法通过各种融资把地变成了不良资产，2004年停工、烂尾，一直停到2006年我们收购之前。

豆先生 04-26 05:10

举一个案例，去年12月份收的一个项目。是横跨法律、金融、房地产、运营四个维度的资产。传统的存量改造型物业最多跨金融、房地产两个维度，而我们已经跨到第四个维度，法律这个维度。我的理解法律是基础，金融是翅膀，房地产价值的提升是核心。

豆先生 04-26 05:10

第三，退出端。国内资产证券化从8000多亿彪到2万亿、3万亿，传统开发商根本不知道怎么玩，在国外已经玩过它的违约产品，在美国2008年的时候很多资产证券化全违约了，我们大量收购这种违约的金融产品，通过债转股、司法重组把资产获取了，中国现在还在大规模吹泡泡，大规模发展资产证券化。其实很多资产通过盘活以后，可以通过资本市场退出。

豆先生 04-26 05:10

比如我们收的不良资产里，上市公司可能没什么价值，但是有一些土地厂房特别值钱，收购这样困境企业的时候两个思路。第一个思路，看他有没有资产能变性、开发、销售、运营，资产剥离后能不能把负债全部清掉，第二个思路，公司本身主营业务能不能赚钱，搞钢材的，钢材这个行业还是能赚钱的，把这个公司收购，一方面把资产进行处置，还要考虑主营业务有没有做大做强的空间，帮他做大做强，做并购重组，IPO，这和PE逻辑比较一样，做这样公司收购的时候如果不懂资产、PE下不了手，这一块的专长也比较重要。

豆先生 04-26 05:10

第二，现在很多上市公司并购重组，一些上市公司卖了两套房子保住了一个壳的故事，实体经济利润很差，大部分在房地产里赚走，很多上市公司现在基本上是一个壳，二三十亿，四五十亿。

豆先生 04-26 05:10

本身资产在政府和个人手上博弈的逻辑。这种对资产认知要求比较高，和地方政府、国土、规划、发改委、消防比较熟的人就知道有什么猫腻，特别是像北京的楼猫腻特多，如果你对手续比较明白，投完有一个预期。很多金融机构是比较粗放式的放贷款的思路，放羊不管了，出了问题没有人管，其实很多人对资产不熟悉，导致在他手上变成不良。

豆先生 04-26 05:10

如果是干房地产人就比较有优势，比如在顺义一块工业用地，变成工业、仓储、物流得跟当地政府沟通，当地政府想把你这块第设储，300万亿亩，转手招拍挂就是900万亿亩，和政府是博弈过程，想找政府买觉得价格太低，补交土地出让金给政府自己又没钱，想成工业研发类写字楼，政府又说不能闪售，那么你得持有多少年。

豆先生 04-26 05:10

这一轮做不良资产需要打通几个维度，首先，对地产要很熟，我之前看过华融从某个银行收购不良资产，结果到他手上变成二次不良，他对资产没有认知，这个地当年是工业用地，变性变不了，没有流通性，因为认知不清楚，导致放出去贷款后也没有流通性，后来变成二次不良。

豆先生 04-26 05:10

我之前意识到做这个东西需要跨的维度比较多，我们现在组建的团队1/3是律师，1/3是干房地产，1/3是做金融的，需要团队作战，海陆空，空军是金融，陆军是搞法律的。

豆先生 04-26 05:10

作为一个职业经理人到现在，我自己参与过的交易规模已经超过2000亿，包括在香港、美国、新加坡各个地方做的交易。整体来说对跨国市场，包括房地产、PE、私募、股权、不良资产，我们都做过，不同周期里我们做不同的资产类型，房地产一直都没有脱离。

豆先生 04-26 05:10

从这一轮开始，最大核心逻辑在于把资产弄下来以后提升运营，这是最大核心竞争力。

豆先生 04-26 05:10

这一轮已经比较透明，资金量很大，资金荒，钱很多，谁都可以去买，买下来以后能否赚钱看你的本事。这一轮最大区别在于能否把不良资产买下来之后通过盘活、运营、提升，提升它的核心价值，让它变得更值钱，打通流通渠道，不管是资本市场、上市公司，通过各种金融手法实现退出才是核心竞争力。

豆先生 04-26 05:10

整个第一轮投资逻辑就是持有，买下来持有，什么都不管，核心竞争力在于搞定各种政府关系，搞定各种人员把土地资产弄下来就赚钱了。

豆先生 04-26 05:10

这一轮和前两轮最大的区别，在前两轮玩不良资产，核心逻辑在于获得资产，获得完后面不用管，不管陪吃、陪睡、陪玩，只要把房子拿下来了，在那等着就能赚钱，那个时候整个大势是涨的，放在那边别处置赚的最多，当年很多四大资产管理公司不良资产，本来好好的赶紧处置掉了没赚多少钱，完成不良以后，持有到现在赚的钱最多。

豆先生 04-26 05:10

其实很多上市公司根本没有钱还它的利息，传统的产能过剩行业已经资不抵债，就算成不良资产的话规模更大了，整个市场大概是这样一个情况。

豆先生 04-26 05:10

年底会花很高成本，把一个月2%、3%的拆借资金，等到银行第二年授信下来继续玩。像恒大这样的公司大而不倒，因为上面绑定的利益太大了，但是从金融角度分析远远是资不抵债的公司，这里面四大资产管理公司，很多金融机构都在里面砸了好几百亿。

豆先生 04-26 05:10

恒大集团，现在1万亿盘子，9000亿负债，平均融资成本10%，一年要付900亿利息，上市公司一年要赚多少钱，利息都付不了。很多上市公司，包括地方政府我们都觉得在玩旁氏骗局，借新还旧。

豆先生 04-26 05:10

官方报道2%的不良率可能是2万亿，现在国内做的最好的银行，像工商银行坏账率超过5%到6%，这是我们内部给的数据，某些银行坏账率可能达到10%，算一下有多大规模，更不要说不良房地产，全国各个地方都是烂尾楼，还有很多楼高大上的位置，都是当年的不良资产，加上这个存量又是多大规模，再加上债券资本市场，大概60万亿规模，比股市还大，有2/3是地方政府城投债，1/3是信用债，就是企业发的债券，大概20万亿规模，其中包括1/3没有钱还本金和利息。

豆先生 04-26 05:10

这两个泡沫延到2016年底，从2016年底市场重新开始火爆，大家觉得大机会来了，媒体开始炒作，觉得不良资产机会很大。其实整个不良资产真正开始是从2016年开始，整个市场大概是什么样一个概念？

豆先生 04-26 05:10

银行很多核销压力也在这一轮泡沫中全部化解，原来很多呆坏帐已经还不起钱，结果房价一涨，全部都是杠杆，迅速下降。原来可能是60%的杠杆，房价一涨变成30%，很多不良资产都是在升值中慢慢解决的。

豆先生 04-26 05:10

房地产泡沫在2016年起来后，从深圳、上海、北京到很多二线城市，很多不良资产又化解了，本来这个项目欠10亿，早就已经破产了，没想到资产过了一年涨到20亿，从银行、信托融资11亿、12亿，把之前10亿还了，还能剩下不少钱，很多资产泡沫把不良资产的事又化解了。

豆先生 04-26 05:10

2015年6月份，千股跌停，整个股市爆掉以后，机会又来了。但是没想到2015年下半年到2016年发动了超级大牛市，房地产泡沫。

豆先生 04-26 05:10

股市的资产泡沫导致很多公司本来要破产，要出问题了，因为在资本市场上可以定向增发发股票，把很多不良资产化解了。

豆先生 04-26 05:10

2014年，我们觉得机会来了，不良资产大机遇来了，但是没想到国家发动了人仗牛势，2004年开始到2005年上半年股价从2000多点到5000多点的时候很多不良资产都化解了，那时候包括像九鼎，那年就是差不多要倒闭了，很多LP都亏欠，结果创新性做了上市公司股东，市值高的时候达到1000亿，很多LP在基金里亏钱，但是在上市公司中赚钱了。

豆先生 04-26 05:10

从2014年开始，我那时候感觉到机会比较大，参考全球市场，机会来了，但是2014年、2015年发生两件事，整个中国经济在2008年开始改革变化，那时候为了对抗金融危机万亿商家杠杆，几十万亿下去了，从2008年到现在货币投放量超过100万亿，整个中国货币供应量300万亿，可以买下整个欧洲和美国都没问题。

豆先生 04-26 05:10

那时候赚钱赚到手软，就是吃利差，这段时间四大资产管理公司壮大了，包括信达、华融都在香港上市了。

豆先生 04-26 05:10

当时中国创造了世界奇迹，四大资产管理公司某一家人均员工创造利润5000万，这在世界上是奇迹，基本上一个信托部门4个人，一年干2到3单，放出去20亿贷款规模，赚10%利差，2个亿赚好了，一个人创造5000万利润。

豆先生 04-26 05:10

2014年，华融的年报，60%利润来自于放贷款的信托业务，传统的不良资产处置业务只占它20%比例。基本上很简单，从财政部拿的钱3%点几，在债券资产发的债券成本3%点几，贷出去10%几，赚个利差就很开心。

豆先生 04-26 05:10

2008年以后，模式发生重大变化，2008年以后整个中国没有什么不良资产，经济虚假一片繁荣，货币供应量超级大，传统的不良资产都转型了，像华融、信达都转成金控模式，华融下面30几家子公司，横跨进、券商、保险、融资租赁、银行、信托全牌照业务，整个四大资产管理公司从传统的不良资产公司，从干实业的变成金控集团，变成搞金融的。

豆先生 04-26 05:10

第二阶段，2004—2008年，这个时间打破了一对一剥离。原来工行定向剥离给华融，农行定向剥离给长城，后来打破了一对一，我可以拨给这个银行或者那个银行，互相拨都可以，那时候很多股份制银行，农商行已经发展起来，工商银行的可以卖给华融，也可以卖给长城，看谁的竞价高。

豆先生 04-26 05:10

那时候主要以外资参与，比较有名的案例就是摩根史丹利用8分钱买了一个108亿的包，就是用8%的价买了一个资产包，对标的账面价格108亿，整个交易还没做完，现金流主动还钱的就超过8亿，这个项目准了8倍，投资8亿赚了60多亿。

豆先生 04-26 05:10

从这个阶段，1999—2004年是第一阶段，剥离了2万亿不良资产。这一拨参与机构主要以外资机构为主，包括摩根、高盛、ING，那时候中国国内金融机构还不太懂怎么玩这个东西。中国银行金融体系开始从1999年开始，1999年以前没有什么金融体系，现在中国金融体系已经非常庞大了。

豆先生 04-26 05:10

国内参加他这个标准叫AMC，现在四大资产管理公司，华融、信达、东方、长城都是。那时候是一对一剥离的，工行下面成立了华融，中国银行成立了东方，建行下面成立了信达，农行下面成立了长城，把国有不良资产全部剥离出去，放到四大资产管理公司处置，那时候朱鎔基在的时候引进国外资本，包括像中国银行上市、中国电信在香港上市、中国石油在香港上市，这些都是在香港当年上市，其实很多人不太看好中国，那时候中国银行在香港上市的时候要把资产剥离出来。

豆先生 04-26 05:10

那时候朱鎔基对银行进行了改革，成立四大资产管理公司，那时候全球有几种模式，第一种是美国的模式，叫RTC模式（重组信托公司），把当年美国很多坏账银行都剥离到RTC公司，第二种是北欧、瑞典AMC模式，包括东南亚、新加坡，金融危机的时候新加坡、马来西亚都发生了金融危机，他们也成立了AMC。

豆先生 04-26 05:10

在中国不良资产机会是从1999年开始的，那时候中国银行坏账率达到33%，那时候国家银行都叫政策性银行，国家让你贷给农业就农业，贷给海南就海南，贷给北京就北京，不市场化，导致坏账率特别高，曾经达到33%，在全球标准中属于完全可以破产的标准。

豆先生 04-26 05:10

它的前几只基金，从1990年成立到现在，年化收益率28%，这是在任何一个基金很难实现的，因为在不同的经济周期中，能达到持续稳定几十年28%的收益率是比较难的，这就是为什么这个基金能超募，因为回报率比较高。

豆先生 04-26 05:10

从特殊机会角度来看，现在全球最大是的Apollo，管了2000亿美元，大概1000亿美元都是做不良资产的。Apollo最近募了一个单支金，235亿美金，相当于整个中国鼎辉的盘子，也就管了1000多亿，人家一只基金就200多亿美金，因为全球对它的市场比较认可，这是有史以来单只基金规模最大的。

豆先生 04-26 05:10

全球特殊机会，国内叫不良资产，范围比较狭隘，就是叫金融不良债权，国外叫特殊机会投资。在全球范围内，最大私募基金是黑石，管了3600亿美元，第二大的是Apollo，现在管了2200亿美元，也是我的老东家，我原来在Apollo的纽约工作过，做过比较多的不良资产的收购。

豆先生 04-26 05:10

第五种，违约债券和资本市场。因为公司股价被做空，或者发生特殊事件，导致资本市场股票或者债券严重低于它的价值的时候存在一些收购的机会。

豆先生 04-26 05:10

今天的主题是困境房地产，处于各种困境的，还有困境企业的破产重整，包括上市公司和非上市公司，因为欠债、运营问题导致公司破产边缘。比如你是A股上市公司，连续两三年亏损，最后被ST了，像这样的企业也要做收购和并购重组。

豆先生 04-26 05:10

第四种，不良资产。不良资产比其他的稍微再麻烦一点，我们公司做的是泛不良资产领域，房地产只是我们做的一个领域。我们做传统的金融不良债权，银行贷出去的贷款钱收不回来了，打包打成一个资产包，传统做的比较多的是四大资产管理公司，像华融、信达、东方、长城，他们收银行的坏账。

豆先生 04-26 05:10

这种是资本整合空间，就像现在物流地产一样，很多物流地产都是在比较偏的地方，但是现金流好，租金回报率高，单个买太小了，又脏乱差，但是如果收购20个打包在一起，这样卖给任何一个上市公司都有人愿意收。这种是纯粹资本运作空间考虑的投资机会，租金回报率能达到10%，就算降3个点，7%的回报率也是很好的。

豆先生 04-26 05:10

比如你在一个县级市最核心区，什么人民路、解放路，他不叫购物中心，叫百货大楼，但是租金回报率特别高，能达到10%，一栋楼5个亿的话没有流通性，大的机构，像中融、中信、平安不会跑一个六线城市买楼，当地民营资本又没这么多钱买这个楼，就算租金回报率很高，但是没有流通性。这种资产收下来之后怎么退出是大问题，但是如果打包做个资产包发给一个上市公司就可以退出。

豆先生 04-26 05:10

第三种，大家忽略比较多的是存在空间资本运作的资产，资产不见得经营不善，或者是变性，但是没有流通性。

豆先生 04-26 05:10

像基汇（音）资本收购盈科电信大厦，把太平洋百货赶走以后变成写字楼，商场租金3块、4块，变成写字楼变成10块。如果你能把资产性质变了，租金肯定有提升空间。

豆先生 04-26 05:10

第二种，顺义、亦庄很多地方，原来是工业用地，但是土地性质给的可能是五十年，这时候改造成写字楼、酒店有能，土地性质还是工业，但是功能可以是酒店和写字楼。把酒店改成写字楼，在这种情况下，土地性质不变，功能发生变化的也属于可以套利一部分机会的。

豆先生 04-26 05:10

包括几种，一种是经营不善的资产，就是管的不太好，租金低，租客出租率低，租客水平不高，承租能力比较弱，通过改良、运营、变性，或者各种“做手术”，把资产价值提升。把商业改成写字楼，像中融爱琴海那个把商业改成写字楼就是很明显的经营不善的资产，或者是存在变性可能的资产。

豆先生 04-26 05:10

我个人觉得横跨这十几年，中国发展比较快，我在美国、欧洲、香港、新加坡都投资过物业，对全球市场比较熟悉。我觉得中国基本上进入了凭真本事赚钱的时代，之前只要有钱随便买个东西都能赚钱，现在买下来之后怎么把他变好、运营好是核心竞争力。

豆先生 04-26 05:10

存量资产的机会。

豆先生 04-26 05:10

第三种策略，不良资产基金。风险比较大，被定为风险和收益比较高的基金，包括债务重组、操盘水平、运营提升各种东西，跨了比较复杂的法律维度，要打官司、诉讼。

豆先生 04-26 05:10

第二种策略，特殊机会率融资。融资就是我给你借笔钱，我就不参与开发了。比如你当前阳光一百，或者什么上市没上成功，或者中南地产上市没上成功，你缺点钱去拿地，我拆借一笔钱给你，比如20%回报率，拆一两年给你，你有钱了把钱还上，这是以融资为投资目的的。那时候很多开发商利润比较高，承受20%左右的利息不是特别难。

豆先生 04-26 05:10

面积达到80%以后按照销售产生的利润，包括没有清盘的价格，算一个价格回购我的股份。因为外资基金都是有期限的，不可能停车场几十个车位、上铺没卖掉，一直陪你玩十年、二十年，把这个资产甩回给开发商，这种做得比较多，和很多开发商合作。开发商那时候融资环境不是那么好，他们也愿意付一些高的成本，带着一些美元的房地产基金来合作。在这方面走的比较前沿的，像远洋资本是做的比较多的。

豆先生 04-26 05:10

第一种策略，和开发商合作。开发的物业永远比持有型物业利润要高，很多外资基金进来，包括和阳光一百、沿海绿色家园，很多房地产企业在国内想加点杠杆的，拿地的时候先交20%土地保障金把地拍下来，剩下再补40%，就60%，最后再付40%，开发商控股，委托开发商管理，我就是出钱的，基本上是财务投资人，对证照、成本控制、销售结点会有控制，和开发商谈好两三年后回购我的股权.

豆先生 04-26 05:10

第三种是机会型基金，前期追求的回报率是8%到12%之间，第二阶段是15%到18%之间，第三阶段追求20%到25%。这么多年国外外资基金在国内投机会型基金，追求收益比较高的基本上就是这几种策略。

豆先生 04-26 05:10

第二种是增值型的，像五牛基金现在在干的，难度比较大，楼买下来以后还要做一些改造，不管是改变租赁结构，把层高调高，把大堂改一下，要干很多脏活，把楼变得更好，能提升整个物业的租金和出租率，这样物业升值空间比较大。

豆先生 04-26 05:10

现在在市场上买地、买楼、存量资产没有太多机会，被迫进入“干脏活”年代，开始清理不良资产。整个周期，基本上原来在Apollo、摩根史丹利做大宗并购，基本上是三种投资策略，第一种是core plus（音），买最好的物业，等着升值，比如买个国贸大厦、华茂中心、明天广场，楼运营很好，租金很高，即使你什么都不干，持有到现在就能赚很多钱，这种投资人是比较追求稳健的回报，包括国家的主权基金、GIC、淡马锡、NPS，全球最大的主权基金都喜欢买这种东西，在全球范围都一样，不管伦敦、纽约、香港。

豆先生 04-26 05:10

第二轮以资本为主，只要有钱，能买到东西，不管你买什么东西，持有到现在你是赚最多钱的。第三轮资本+运营，最近买下来还能改造、翻新、运营。未来这一轮，可能是运营+资本+法律，跨了不良资产维度，省了很多法律问题。

豆先生 04-26 05:10

从今年开始，中国市场发展比较快，这几个周期我都经历过，现在进入到更复杂的资产类型——不良资产。不良资产和前几轮不同的区别是跨的维度比较多，最早干住宅是小学生水平，基本拿到地就行了，只要拿到地陪吃、陪喝、陪玩，不管你盖成的是什么房子都能卖掉，第一阶段以传统的非常粗犷的房地产投资为主。

豆先生 04-26 05:10

开发商进来肯定比原来的资本有比较大优势，因为他们资源整合能力比较强，这个年代进入到以资产运营为主的年代，对资产本身的认知，改良、运营、提升能力会比资本能力更重要，因为现在不缺各路资本，信托资本、产业资本、财富资本，谁能把资产做好是核心竞争力。

豆先生 04-26 05:10

传统的开发商进入这个市场有比较大优势，他们对政商关系比较熟，对房地产也比较熟，之前干住宅比较容易，没有人愿意干商业地产。商业地产从盖好到建成、运营需要三五年市场，最后还要通过资产证券化市场，或者是其他市场退出。但是现在因为买地太贵了，住宅也没那么多可以开发，他们被迫进入了存量市场。

豆先生 04-26 05:10

从去年开始有一个新现象，现在中国传统的开发商重新进入这个市场，比如最近万科收购的广国投（音），500多亿的并购，最近远洋收购的中银国际资产包，大概六七个资产，还有中粮剥离大悦城的几个资产。

豆先生 04-26 05:10

在2009—2014年那段时间基本在合作，2009年以前的合作模式基本上是外资基金，摩根、高盛、新加坡或者香港比较大的房地产商业运营公司合作，比如搭一个凯德、太古。2009—2013年基本以国内资产管理公司跟资本对接的模式。2013—2016年，五牛、中融这样的公司起来后，很多资管公司都是本土的，比如原来从中粮、华润、太古、新鸿基出来的，有自己的本土资管公司。

豆先生 04-26 05:10

第三阶段，2013—2016年。像五牛基金、鼎信长城、平安信托、中融、诺亚等等，以财富管理+资产管理为核心的企业开始进入这个市场，外资基本上退出了。

豆先生 04-26 05:10

第二阶段，2009—2013年。这个阶段以传统外资美元基金退出，像AIA、AIP、机会资本、光大、安石，这些地产+产业背景的基金发展比较快。这个期间最活跃的是基汇资本（音），在国内买了很多楼，大概十几个，也包括像SOHO这样的公司，在金融危机前后买了很多楼，他们和传统的摩根史丹利、高盛不太一样的是有产业资本，对存量改造比较熟悉。

豆先生 04-26 05:10

2008、2009年募集基金的外资基金大部分都很惨，摩根史丹利原来的房地产基金是全球第二大的，因为这个事情以后基金全部分散，原来那一帮人又成立了一个基金，这个基金最近募的规模比摩根史丹利还要大，那时候给了很多本土基金的机会。 

豆先生 04-26 05:10

2009年以后是一个分水岭，2008年金融危机发生以后，很多美元地产经济被打爆，包括像摩根史丹利第六期基金，45亿美金，当前募了很多钱，在2007、2008年金融危机的时候把大量的钱花出去，很多地方投资的都是在日本或者其他地方。全国金融危机以后房价暴跌，基金亏了很多钱，这样募集基金比较困难。

豆先生 04-26 05:10

分几个阶段来讲。第一阶段，2009年以前，主要以外资基金为主，以投行背景外资基金为主，包括摩根、高盛、ING、雷曼，那时候中国大宗交易还不太活跃，市场还不太大，买的大部分是上海、北京甲级写字楼。

豆先生 04-26 05:10

冯剑云：我跟全宇总的背景比较类似，最早在外资做房地产收并购，全球范围内都做过。

豆先生 04-26 05:10

话题：不良房地产的投资和处置

嘉宾：博思恩资本创始人  冯剑云

豆先生 04-26 05:10

这个行业有巨大发展前景，我们要做的不是明星，最重要的是当好寿星，我们作为投资人，最重要的是能睡得着觉，希望十年后还能站在这里，还能和大家分享。

豆先生 04-26 05:10

后，今天讲的是房地产大宗交易，我们也做了很多大宗交易，大宗交易是有一点点讲个人英雄主义的，两三个人就能干成很牛的事，就能把钱募上来，目前我们基金公司中有一些90后就能做到，他们可能只加入公司一年时间，也发了10亿的产品，并且亲自站提，亲自路演，有一些钱募上来了。

豆先生 04-26 05:10

坦白说，做权益类投资，中国机构投资人的教育程度有待提升，目前能做权益类的真要找高净值客户，我们做到了，而且这个市场是巨大无比的。我们深信中国未来也会有自己的黑石，我们也能做得到。

豆先生 04-26 05:10

我原来在外资基金工作很多年，但是一旦进入到人民币基金，进入到财富管理行业，对我来说是巨大的转变。我能看得到，我们中国人，我们财富的巨大积累。

豆先生 04-26 05:10

我们将由单一固定的期限转向中短长结合的金融化产品，我们会继续拓展细分市场，由个人投资人转向机构投资人。

豆先生 04-26 05:10

第四，由被动合作，以前都是投到开发商，把钱给别人玩。未来我们的人民币基金，我们会越来越重视自己的资产管理能力、增值能力和主动管理能力，这必然是未来大的趋势。

豆先生 04-26 05:10

第三，由单一住宅类转向多元化，多个细分市场，多个资产配置。

豆先生 04-26 05:10

第二，当前人民币基金很重要的转化，传统的类固收基础上会有越来越多同股同权的权益类产品。目前在市场中大部分是类固收，但是我们作为一个走在比较前沿的一家人民币基金，我们已经做了很多权益类产品，而且得到了投资人的认同。

豆先生 04-26 05:10

第一，我们作为本土化人民币基金，专注于高速发展的城市群，积极覆盖快速发展的准一线城市。

豆先生 04-26 05:10

王盛总 总结环节

豆先生 04-26 05:10

对于停车场这块，其实我们投资人也非常认同，这两个方向已经在前线做了很多的预热，根据目前反馈的状况，有大把大把的钱等着投过去，这块也是我们重点关注对象。

豆先生 04-26 05:10

我们有一个方向是产品的多元化，大家如果长期发office产品，长期也是审美疲劳，现阶段会看另外一些细分领域，包括仓储、物流，甚至一些停车场，因为现在在国内，在上海也有个别的停车场基金做的相当不错。

豆先生 04-26 05:10

跟我们类似的公司也在做类似的事情，我们会长期专注于迅速形成的城市体，比如上海周边，杭州，G20之后国际化地位不断提高，和上海也能形成有效的错位竞争，这样的城市是我们非常关注的板块，经济活跃度非常高，交易活跃度也比较高，未来会集中在这些区域，当然包括北京、深圳、广州等等。

豆先生 04-26 05:10

未来五牛将怎么做？

豆先生 04-26 05:10

项目退出要么资产出售，要么股权转让，要么资产证券化退出。我认为要达到资产证券化标准，整体退出也不会成问题。其实到目前为止，在上海的中融碧海蓝天还是丰树、中城，我们都已经陆续收到了一些offer，大家如果有兴趣到上海发展也可以找我。

豆先生 04-26 05:10

中城国际大厦，在上海的徐家汇板块，卖家是国内非常著知名的房地产经营公司，叫中城投资，现在是新三板。出售的时候也是出于他们自己自身的原则，我们进场价格相当不错。

豆先生 04-26 05:10

我们发行的是三年期同股同权的并购基金，这个产品是我们五牛基金目前为止投资人最最满意的一个基金，2.85万，现在周边价格3.7万，目前过了8个月时候资产增值30%，所以现在投资人非常开心，他们希望投更多，更想投到北京来。

豆先生 04-26 05:10

去年10月份和新加坡淡马锡旗下的开发商丰树集团，在上海的敏行商务区收的写字楼，双地铁上盖，而且有12万方商业配套。区位非常好，价格也很便宜，这是当时整个综合体中收的一桩写字楼，我们进场的价格大概2万多。

豆先生 04-26 05:10

后来做的改造方向，一进来就能看得到，现在现场有很多很帅的保安，原来进去就是很凶的保安大叔，现在换成很多美女、帅哥在大门口处。原来的标识牌也比较丑，用的是金属的，我们会换一些比较不错的标识牌。包括原来的灯光，我们进行了改善，在大堂上也做了很多改进，还进行了空间的挖掘，增加了水果吧，也是创收的方式。还有很多，因为篇幅的原因不多多介绍，我们花了很少的钱做了不少的事。

豆先生 04-26 05:10

这个楼各个方面用的都是好货，但是有一个问题，因为原开发不是专业的基金管理公司，也没有请戴德梁行，这是最大的失误。所以它的软性上很糟糕，我们收下来之后做了一些改造，比如原来的大堂根本不是在大门口，而是缩在里面的一个很大的柱子下面，要问去几楼根本找不到人，里面的女生一天到晚在里面玩手机，一圈的花藤围着她，可能原来的开发商比较喜欢丛林风格。

豆先生 04-26 05:10

中融碧海蓝天大厦，是2016年在上海小陆家嘴收购的一个物业，我们收购的楼板价是7.5万，现在基本上成交价在9.5万到10万，资产增值33%左右。

豆先生 04-26 05:10

资产得要增值空间，需要有很多软性、硬性上能够花小钱办大事的地方，能够有效的提高一些租金。全程管控，基本上我们的信息披露是每半年一次。

豆先生 04-26 05:10

投资人要求回报太高，我必须并购，必须得有折价。目前为止我们收购的物业，要么卖家因为财务状况问题，要么因为产品到期，或者有短期确认利润的需求，我们必须为投资人争取一部分利益，基本上我们路演的口号是“买到即得”，买到就是赚到，这也是没办法，如果没有好的价格根本做不得。

豆先生 04-26 05:10

五牛是怎么做的？风控标准集中在一线城市或者准一线城市，比如像杭州这个地方这样的1.5线城市，但是基本集中在上海和北京。因为上海和北京国际化水准在全球商业地产配置中是能够进入到前十名的城市，活跃度是很高的。目前中国一线城市大宗交易活跃度、流动性非常高。

豆先生 04-26 05:10

我们和其他开发商境外基金有很大的不同，这也是没办法，这是资金方对我们的一种倒逼。

豆先生 04-26 05:10

我们的资金来源决定了我们该怎么做，比如人民币基金，五牛基金这种，我们的投资周期没办法太久，我们募过铁狮门产品，五年期，募的很辛苦，中国投资人不太有这个耐性等四年、五年，目前发的同股同权的基本在三年，或者3+1，要求回报比较高，基本在15%。

豆先生 04-26 05:10

物流这块大部分高净值客户非常喜欢，但是可惜出来的货太少，而且玩家基本上是机构投资人，但是我们有兴趣做这块，目前非常热，有项目我们也愿意做，包括在北京，北京周边我们也比较喜欢这个类型，因为现金流好，而且我们对未来资产升值有比较大的预期。

豆先生 04-26 05:10

购物中心现在不太好做，运营成本太高，投资人不太喜欢。目前为止，本土化人民币基金，比较喜欢的还是甲级写字楼。

豆先生 04-26 05:10

而且上海在过去的多年当中吸纳量和供应量双升，很不错，毕竟我们大本营在上海，所以，主要还是集中在上海。但是，我认为北京也是非常好的市场，非常国际化的市场，但是北京货少，抢的人太多。在座各位如果有项目可以找我，我们愿意做“接盘侠”。

豆先生 04-26 05:10

目前主要投资集中在长三角，尤其是上海。上海的大宗交易也非常活跃，尤其是今年上半年，其实大部分还是内资的玩家，外资慢慢不像以前那样活跃了。

豆先生 04-26 05:10

怎么办？我们还是能够活下去的。去年我们在上海收的是中融资产包20亿，同时收了丰树商业城写字楼10亿，今年还在继续往前走，希望今年在北京能有自己的office。

豆先生 04-26 05:10

第二个挑战是类固收很难发，必须同股同权，你得和投资人讲清楚投下去有风险，有各种各样波动，备案难度很大，专业度要求越来越高，尤其在房地产投资这块。中国人民币房地产基金也受监管，尤其房地产这块有很多明的和隐性的限制。

豆先生 04-26 05:10

如果你没办法讲清楚，比如我要投一线城市的超甲级写字楼，这种话是不给你备案的，这就是人民币基金现在面临的很大挑战。

豆先生 04-26 05:10

我们目前面临的一个很重要挑战和外资基金完全不一样，我们没有资金池，所有要投的项目必须是一一对标。我要跟投资人讲清楚，你的钱投的是哪个项目，必须讲清楚。

豆先生 04-26 05:10

第一，我们是受严格监管的一批资管人，有“一法两规七办法”等等，我们受基金业协会监管，我们所有要投的项目、发行的产品都得经过备案进行托管，如果要发类固收，老大们一不开心可能5个月、6个月不给你备案，这也是完全可能的，所以我们是受重监管的行业，我们面临很多挑战。在这种情况下，我们只能进一步进行很强的要求，合规化、国际化、专业化等等。

豆先生 04-26 05:10

人民币基金，在中国的大宗交易市场活跃的并不多，但是近几年活跃程度处于快速上升的阶段。我们面临的监管是非常严格的，我们和外资资金，和本土用自有资金投资的大型机构投资人也是完全不一样的。

豆先生 04-26 05:10

在过往路演中，包括募集过程中，最大的一个单子我募集的是1个亿，小的单子500万、2000万的也很多。目前这个平台人均投资额200万，按照中国私募基金的规章制度要求，起投100万，目前我们的客户群体200万左右，客户群体达到2000多个。

豆先生 04-26 05:10

这是目前本土化的人民币基金所面临的市场和基本的业绩要求，这里还不包含我们的佣金。所以，作为人民币基金的管理人，我们面临的压力非常大，比外资基金要高很多。

豆先生 04-26 05:10

基本上目前为止投资的项目类型都是通过基金产品对外经营销售的，如果是半年以下的基金产品，现金类的这种，包括一些信托计划，基本上投资回报要求在4%到4.5%，半年期年化给到投资人6.5%，一年期9%到9.8%，一年期以上，尤其一二线商业地产，基本回报在15%，否则根本发不动，这也是由我们的投资人所决定的，投资人不是境外大型机构，他们都是个人，他们有很多选择，尤其很多中国投资人不信任基金管理人。

豆先生 04-26 05:10

我们有一个兄弟公司叫海盈财富（音），北京分公司也在我们这个楼里面，有很多客户都是由我们的兄弟公司为我们提供了一个平台。

豆先生 04-26 05:10

中国的全国个人持有的可投资资产总体规模每年在快速增长，大家看一下右边的这张中国地图，大部分的客户集中于北、上、广、深，尤其在长三角，长三角投资人教育程度非常高，路演中质量最高的也是这些客户。在东南，像福建、广东也有这么一个现象，很多中小型开发商早些年拿了不少地，赚了不少钱，但是现在拿地竞争不过央企，大企业，那么怎么办，他们愿意投我们这种房地产基金，他们的钱再去拿地很难拿，富二代又不愿意接班，我们很多LP都是这种情形，而且他们讲究熟人经济，熟人圈子，一旦一个老兄进来了，后来很多朋友都进来了。这些都是我们主要覆盖的区域。

豆先生 04-26 05:10

我们是一家本土化的基金管理公司，我们的募集方向主要是高净值客户，我们的资金来源也决定了我们发展的速度和空间。

豆先生 04-26 05:10

高管团队。我们是非常重视风控管理的一家基金管理公司，合作方也有很多，基本上在房地产板块同股同权和类固收，我说的债权投资基本会选择全国200强企业，国际知名基金有铁狮门，包括去年有一桩并购案是和新加坡的丰树收购了一幢写字楼，我们也有长期的合作。

豆先生 04-26 05:10

五牛基金也获得过多项荣誉，比如“最具实力房地产基金TOP10”，尤其2016年，我们在过去两年当中，在中国有不少并购案例，我们获得了融资中国，还有投中的最佳并购案例。2017年我们收购了中城国际大厦，也获得了融中的最佳并购案例奖。这些都是主办方主动找到我们的，不是我们去找人家。

豆先生 04-26 05:10

在2015年，我们和国际知名的开发商和基金管理人铁狮门，我们在上海新江湾也做了一个FOF，五年期纯浮动产品发行的也非常火爆。这是我们目前已经做到的。

豆先生 04-26 05:10

我们有不动产投资，这是比较大的一个板块，私募股权投资，我们有投博纳影业、美团等等。我们也是多家上市公司的前5名股东，我们在海外有在美国纽约、曼哈顿，还有一个住宅开发项目，我们也投了FOF基金。

豆先生 04-26 05:10

如果人家投100万给我们基金，他们的身价至少在2000万，他可能会去买跑车、名画，投电影、股票，我们的竞争对手不单单是不动产板块，我们要经常解释现在房地产不是进入到白银时代，其实还在黄金时代这样的话题，我经常在路演的时候和很多朋友讲到。包括《战狼》也有发行金融产品。

豆先生 04-26 05:10

五牛基金的业务范围。我们不单单投资于房地产，我们的投资人大部分是高净值客户，我们真正在做的一个事情是资产配置。

豆先生 04-26 05:10

我们这儿的人要求的能力也是非常强的，因为我们要求募投匹配，一半时间在路演。我们不单要会投，会跑项目，还得让投资人信服你，还得让人家掏腰包。所以，在我们这儿的员工除了很会找项目，还要求高颜值、高学历、高智商，这是基本的要求。这是我们的基本情况。

豆先生 04-26 05:10

我们今天还有一个2500万的大单，2万多的楼板价，有兴趣的朋友可以会后和我沟通，100万起投。我们的团队大部分来自于外资基金公司、信托公司、投行等等。

豆先生 04-26 05:10

截止到目前为止完成60亿，并购完成30亿，今年在上海收了中城国际大厦20亿，最近在杭州还投了一个项目，地铁上盖。

豆先生 04-26 05:10

我们在2014年获得私募基金管理资质，2017年我们管理的资产规模超过300亿，基本上每年管理资产规模以百分之30%到40%的速度在往上走，这300亿中至少房地产占到半壁江山，今年老板给我的任务是100亿，这里包括投资和募资。

豆先生 04-26 05:10

我今天要讲的就是五牛基金，用我们的亲身体验讲人民币基金在房地产商业地产投资方面的策略和具体的做法。

我先介绍一下五牛基金，可能在北方的朋友知道的不多，因为我们的大本营在上海。

豆先生 04-26 05:10

从2013年我开始进入到人民币基金，五牛基金就是一个完全本土化，有一点点草根，我们的目资渠道完全是国内，完全匹配的一家基金管理公司。

豆先生 04-26 05:10

当时我在外资基金公司，在2013年前我大部分时间在外资基金公司，这反映了我为什么从外资基金转到人民币基金，完全是因为近几年人民币基金的崛起，巨大的发展。

豆先生 04-26 05:10

为什么今天刘总会邀请我，我也是诚惶诚恐，说老实话，我岁数也比较大了。2007年的时候我在北京做过项目，当时只是30出头，当时安邦那栋楼价格是3.2万到3.5万，长安街凯城大厦当时价格2.4万，金融街大概2万左右。

豆先生 04-26 05:10

等一下我也可以简短介绍一下目前的在线产品，如果各位有钱不妨可以投一投，我们去年投的一幢写字楼，如果今天退出，我们只用了8个月时间，现在至少要达到60%，我们的投资人对我们也是非常满意，稍候我也会讲到。

豆先生 04-26 05:10

在国内大部分人民币基金还是以发类股筹产品为主，场面很大。其实，我出席这样的场面也很多，但主要不是讲课，主要是在路演，我一半的时间在全国路演，基本上每一次出场老板给我的募集底线至少3000万。

豆先生 04-26 05:10

话题：商业地产资本运作与资产管理实践

嘉宾：五牛股权投资基金管理有限公司副总裁 全宇

豆先生 04-26 05:10

2016，2017年的投资热点进行回顾，对未来发展趋势进行展望。稍候的主题发言环节戴德梁行北中国区投资及顾问部顾问服务部主管的刘兵将结合报告对市场进行更加全面深入的解读。

豆先生 04-26 05:10

基于当前的政策与市场背景，从城市资产类别、投资者等各个角度，对中国商业地产大宗交易进行分析，并选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市为样本，深度剖析其投资特点。

豆先生 04-26 05:10

顺应这样一个以存量换新，内涵增值为发展诉求的全新城市更新4.0时代，戴德梁行今年6发布了城市更新4.0的研究报告。今天我们将聚集城市更新竞争中的大宗交易市场，发布《中国商业地产大宗交易市场报告》。

豆先生 04-26 05:10

另外，戴德梁行的老朋友，中粮集团旗下的中粮广场C座也在升级改造后，于今年终全体亮相，除了核心区域的成熟物业项目以外，成熟市场以外的周边商圈，如望京、通州、丰台、丽泽也正在逐步走进投资者的视野。由此可见，城市更新逐渐成为了一个热点趋势。

豆先生 04-26 05:10

2016年底，我们的投资部协助中融长河资本成功购买了太阳宫的百盛项目，目前中融正在对该项目进行优化升级，未来将以写字楼为主的综合体面世。

豆先生 04-26 05:10

同时，北京投资市场可售物业一直处于供不应求的状态，五环之内的可视物业非常稀有。

豆先生 04-26 05:10

2016年，北京的市场表现突出，成交额达380亿元，是近五年来投资上最活跃的一年。核心区域投资额占总投资额的70%。数据表明，北京市场已经从增量市场转向存量市场。长期来看，中心城区供应受限，向支撑该区域房地产价值的继续坚挺。

豆先生 04-26 05:10

这些政策对房地产行业来说都是巨大的机遇，在座的诸位生活工作在北京。今天，我以北京为例，简单谈一谈当前背景下的中国市场。

豆先生 04-26 05:10

随着过去三十年的高速发展，中国大中城市迎来了以存量换新，内涵增值为发展诉求的全新时代。今年的5月份，北京市政府宣布二环内禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地，6月份，广州市政府推出了40条新措施，以加快城市更新的步伐，8月份，深圳市房地产协会城市更新专业委员会成立，为深圳的城市更新再添新的助力。

豆先生 04-26 05:10

2016年，中国商业地产投资创历史新高，大宗交易金额高达2000多亿元，较2015年翻了一番，2017年的大宗交易市场注定备受瞩目，到了今年至今为止的交易额非常活跃，非常高，今年的交易总额有望突破历史记录。

豆先生 04-26 05:10

戴德梁行大中华区副总裁 王盛讲话

豆先生 04-26 05:10

所以，也希望大家年轻的房地产从业人员可以加入我们的组织。我们在北京、上海、苏州、杭州、广州、深圳、厦门、武汉、重庆、成都都有分会，希望大家在协会的平台上多认识一些朋友，多学到一些东西。

豆先生 04-26 05:10

很多老会员都有着行业内的20年、30年，甚至50年经验的人，和年轻人有点脱节。我们希望通过举办这样的培训活动，我们也在学习新的东西。由于IT的发展，变化都比较大，我们每次参加新的活动都觉得落后了。

豆先生 04-26 05:10

我们这个组织是比较低调的一个组织，现在市场上有很多房地产相关的组织，他们喜欢找的会员都是非常有名的，像潘石屹、任志强。我们认为房产这个行业，所谓的房地产专业人士是河里的石头，是永远在这儿的，有权有势有钱的人是流水，是过眼烟云。

豆先生 04-26 05:10

REPA是中国房地产专业人士协会的缩写，2000年的时候一帮在外企里做房地产的人有鉴于国外有一个英国皇家测量协会RICS，中国没有这样的专业组织。所以，大家组织起来，成立了中国房地产专业人士协会。当时毛大庆毛博士，还有搜访的付天全（音）付博士，还有清华的一位博士，在加拿大保佳建筑师事务所的高智（音）博士，还有富强，原来成都土地局的，后来在英国拿了房产相关的博士，还有我，以及张良军（音），第一太平的房伟（音）等等。当时有上千人名单，比较活跃的有五六百人。

豆先生 04-26 05:10

活动开始前先请REPA会长为我们介绍REPA的历史

豆先生 04-26 05:10

而且这个阶段越来越需要专业人士，只有通过自己的专业知识，提升管理能力，赚钱的时代到来了，我们非常有幸身处这个时代，这也正好印证了我们REPA专业人士的价值，同时，大家可以看到主题叫做千亿资本搅动下的资产管理，我们只有做好资产管理才能从中获取更多的价值。

豆先生 04-26 05:10

主持人：有人说中国的房地产正在走下坡路，他们把前面十年叫“黄金十年”，现在叫“白银时代”。但是，我不这么认为，我觉得中国的房地产，特别是商业地产才刚刚开始。中国的房地产从以前简单粗暴的开发到了精细化管理的过程，中国的房地产，特别是商业地产已经度过了从有房子就能挣钱到必须通过精细化管理才能挣钱，而且是持续盈利的阶段。

豆先生 04-26 05:10

首先给大家介绍几位嘉宾：

五牛股权投资基金管理有限公司副总裁 全宇

博思恩资本创始人  冯剑云

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管、高级董事  刘兵

豆先生 04-26 05:10

活动开始啦~

豆先生 04-26 05:10

乐居小探已经提前到达现场，活动马上开始啦~

豆先生 04-26 05:10

REPA中国房地产专业人士协会、戴德梁行联合举办《2017商业地产大宗交易高峰论坛》并现场发布《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》，国内国际行业知名投资机构、基金、开发商投资部门100多家企业共同参与！8月23号14:00，不见不散！