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京商办市场存量及客户画像发布会

豆先生

京商办市场存量及客户画像发布会
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  • 豆先生 03-29 08:32

    我们深知好租平台的发展与在座各位嘉宾的关注和支持密不可分,未来我们会发布更多更全面的数据报告,我们也期望此次数据报告的发布能够为商业办公领域带来新的发展机遇。再次感谢各位来宾的出席,我们的会议到此结束,感谢!

  • 豆先生 03-29 08:32

    如果说你这个业主只有这一栋写字楼,可能你做这件事情要付出很大,未必能收到自己预期的效果。但如果你是一个开发商,全国都有你的写字楼,写字楼很多,还是一件很值得探索的事情。

  • 豆先生 03-29 08:32

    现在我们提到概念“共享”。我觉得,对租户来讲,空间的共享对传统办公楼里的客户来讲,可能现在还不是他最重要的。我觉得对他们来讲,一个很重要、需要的共享是信息的共享和资源的共享。什么概念?我的意思是说,大家都知道,产业是具有集聚效应的特点,所以客户是基于产业而居的,所以写字楼是分商圈的,同一个商圈里的写字楼,同一个写字楼里的客户,他们之间的关联度肯定是非常紧密的。如果我们能打造一个平台,如果说你让一个客户自己通过自己的努力去打通这个楼里其他客户之间的渠道,这是很不现实的事情。但如果从业主的角度考虑,我给他建立一个平台,住户之间的资源可以实现信息共享,让他在这个平台当中能找到自己上下游的客户或者资源,哪怕是一个对他带讲也是价值很大的一件事。所以我觉得作为写字楼的业主来讲,可以在这个角度思考、研究一下。

  • 豆先生 03-29 08:32

    对企业来讲,它最核心的资源是什么?人的资源,保证它的竞争优势,企业必然有它的竞争优势。必然要保留住未来这波最新兴的力量,至少在办公空间的创造方面要跟上他们的思维。像我们是中国金贸,我们的最顶层就是央企,我们自称是属于私企化的央企,属于市场化的央企,走着市场化的冲口比较高。像我们这样一家央企的企业,今年在传统办公空间里,专门拿出我们自用的空间拿出一层对客户打造自己的空间,站在客户的角度来讲,他们对空间的变化一定是有需求的,我们拿空间改造什么?让员工能够更开放,有它更娱乐性的功能,让会客的空间、娱乐的空间,开会更开放性的东西,我们会用上很多科技技术能力,包括人脸识别都会用。包括我们在直饮水方面的使用,在节能方面的使用,照顾到员工切实的感受。从现在开始,已经是提上日程的一个很重要的办公的发展方向。

  • 豆先生 03-29 08:32

    第二方面就是人的变化,现在是90后已经走上了历史的舞台,他们的见识、视野、思维跟我们之前已经有巨大的变化。这是为什么在这一轮互联网大潮之下催生了很多的概念,就是共享这个词为什么会这么受欢迎。对这一波年轻人讲非常重要的观念

  • 豆先生 03-29 08:32

    李华臣:我觉得现在讨论互联网的办公空间肯定是基于目前两个点,第一个是技术,要知道现在的科技日新月异,AI如火如荼。跟物理空间的结合肯定是越来越紧密,这个紧密不单单是对我们业主来讲,对于管理效率的提升,对于客户来讲,我们界面肯定也有很大的提升。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我跟大家介绍一下,可能很多人对我们楼不是很清楚。朝林广场在亦庄,听到好租的同事讲到亦庄的时候发现亦庄的供应量这么高。现在来亦庄,包括来我们楼里很多的客户,我发现他们的需求也是分两个极端,一个是我需要很大的面积,另外的一种真的就是我需要一个比较小的空间,但是我觉得你的楼宇品质非常好,我可能主要是用作接待。因为我们那边离政府的管委会大楼很近,他觉得我这样做一个政府的接待,这个楼宇比较好,给我的来访的客户也会有一个好的体验和好的感受。所以我们还是更关心客户的感受,还有就是现在年轻人越来越多,我们也会经常看到很多新潮的东西,经常看到他们研发那些机器,还有很多新的点子在里边。我们发现这种高科技的东西,可能会更适应现在一些年轻人,一些新潮的人。

  • 豆先生 03-29 08:32

    因为现在大家都在讲感受,包括现在有很多智能化的东西在楼宇里面的应用,其实也是让客户感受会更好一些。现在很多,像客户拜访,可能最传统的还是到了之后,在楼下拿出身份证来,然后输身份证。其实大家每次可能去拜访的这个人觉得很不舒服,觉得我只是来楼里拜访我的一个客户,为什么还要拿我的身份证,身份证其实是很隐私的证件,现在都应用一些比较高科技的东西,应该会发一个二维码过去,直接扫二维码,他就可以直接去他要拜访的某一个楼层,这样会舒服很多,最起码他在进入这个大楼的时候会感觉,好像没有被人在查我还要掏身份证这个环节。

  • 豆先生 03-29 08:32

    还有另外一个,我们自己楼里的一个客户入驻之后,我们要去做正常的客户拜访,当时客户非常热情带我们去参观他的办公室,他整体租赁的面积应该有1000平米,但是我们看到他自己做的员工茶歇应该是有80平米以上,做的特别漂亮,沙发特别舒服,摆了很多很多好吃的。当时跟他聊,你拿这么大的空间做员工的茶歇会不会浪费面积?他当时就跟我讲说,我们一定要注重员工的感受,我们很关心我们的员工。其实每个企业都在关注自己员工的感受,对于我们业主方来说,就像前面两位讲到的一样,客户的感受是我们做商业地产要考虑的基础。

  • 豆先生 03-29 08:32

    赵薇薇:我也想先讲一个故事,我上周的时候去了一趟中粮,他们当时告诉我一个特别好玩的事情,到了之后我发现,以前张总的办公室拆了,他搬到一个小桌子那儿办公,那个地方变成了一个大冰箱,员工可以在那里用下午茶的地方。

  • 豆先生 03-29 08:32

    刘永:刘总的发言,大家把握两点:一、科技。二、社交。你会知道我们未来的办公会是什么样子的。    

  • 豆先生 03-29 08:32

    基于场景,我觉得郝总提到的体验很重要,就是关注用户的需求、关注用户体验,海底捞,这种感觉的服务是很好的。但是我们同样要想到我们的未来在哪里。

        未来办公会存在一定的趋势,既然知道这个,我们提早准备就好了。

  • 豆先生 03-29 08:32

    今天上午我跟两个经济人在聊这个事情,我说一个可怕一点的词,共享办公的确具有一定的颠覆力。我们今天所看到的很多行业被颠覆掉的原因,我们知道过去写字楼,刚才郝总提到了关于服务,从硬件到软件、到人文,这些服务的的确确在办公行业来说,咱们华贸做的真的很好,非常地漂亮,体验那么好,客户关系做的那么好,这是我们同行业学习的榜样。但是,依然行业是在发展的。也就是说,未来这个场景会发生改变。我们过去存在甲方、乙方,相信在座的各位,尤其是做经济人的非常理解什么叫甲方、乙方,甲方、乙方就是我现在的坐姿我是甲方。所以在这种场景存在以后,互联网是反着延伸的,互联网应该是这样坐的(不翘二郎腿)。平等、独立、开放、分享的精神,而不影响是这样的(翘二郎腿)。这样会产生甲方思维,产生不关注用户的体验,最后用户一定会抛弃你,因为未来企业的趋势是大企业规模逐渐缩小化,因为技术进步了。当大企业那些都想让他们来入驻,那些大企业越来越少。我们在大企业里就不可能签这么多小企业。不是说小企业品质低,我发现越小的企业越高,为什么?人员少素质高,要的是效率,有效率就有竞争力,有竞争力就可以PK掉对手,所以他才能存活下去。

  • 豆先生 03-29 08:32

    当移动互联网发展以后,我们在思维上的改变,办公是为了什么?办公是为了最终的社交、交易,每一个企业最终的盈利靠什么?靠交易、靠收成,靠通过社交产生商务需求、商务连接形成上下游的产业链条。这才是办公真正的目的。那么,我们从思想上,从现在连接工具而改变的是这样一种新的办公需求。所以如果我们今天的为办公提供场景的人,今天为办公提供服务的人,没有想象到未来是什么样的趋势,那么一定会被淘汰。

  • 豆先生 03-29 08:32

    今天的共享办公是具有一定的前瞻力量,因为它的技术模型的存在使它加上办公以后,它存在了一定的技术优势,存在了一定的成本优势以及存在了一定的连接优势。

  • 豆先生 03-29 08:32

    所以我们大家在选址的过程中,或者帮着开发商做设计的过程中,基本上都按照这两种场景设计的。第二个场景是人的思维环境,今天的办公和过去不一样,因为技术发展了,随着互联状态技术的发展出现了远程办公,我们知道拿着微信,我刚才坐在这儿处理了无数工作,可以不用在办公室办公。所以在去年的春节之后,我就把办公室取消了。原来挂的总裁办公室,把牌一摘,共享了。移动办公,拎着一个包,我的包就是我的办公室,移动办公会成为一个未来。所以今天当共享经济兴起之后,现在我们所看到的共享经济碎片化加了无数种行业。那么在共享办公这个行业,这两年是躁动期,我相信业内人士都感受到了。所以这是一个不断迭代过程。

  • 豆先生 03-29 08:32

    第二个硬场景,随着互联状态的发展,又出现了,我们过去更多的知道Google,看到Google那么多场景,我去Google的时候,的确挺震撼,里面吃随便,全免费,玩全免费。可以把你变成孩子一样的坐滑梯下来,这种场景现在国内有些在学,包括联合办公也在学习。也就是说这两种场景的出现是今天的硬场景,谁也逃不了。

  • 豆先生 03-29 08:32

    刘天飚:今天来的开发商、经济人都是业内人士,所以咱们聊稍微抽象一点,上升一点理论层面。我是这样想的,咱们做办公,办公是什么?办公是底层,就跟吃是一样的,TO C吃穿住行,办公是TO B的,没有办公就没有社交、商务等所以基于办公一定是基于两种场景。第一,真实人存在的场景,我们是一个真实的人,所以我们坐在某个地方,这个硬场景是一定天然存在的。第二是抽象的人的思维的场景,这两种场景缔造了整个办公的场景。所以先说基于人的硬场景。这个硬场景在过去N多年来,从工业化时代之后,N多年以来,办公场景一点点演变,从早期的小作坊到厂房里边有一些办公室,后来逐渐走向了写字楼,实际上真正的以美国曼哈顿为代表的写字楼的经济,包括今天CBD楼宇经济都是延伸出来的。这种场景是什么场景?是由于第三产业的发展,所以创造了一种纯商务场景,这种场景在今天的世界上就是这么一种场景,你现在看到很多五星级酒店,五星级酒店里边为什么那么多商务人士喜欢到五星级酒店会客、谈事儿?因为它商务、正式。

  • 豆先生 03-29 08:32

    刘永:刘总,你在美国生活,经常去美国生活,你聊一聊未来办公是什么样的?客户什么样的需求。

  • 豆先生 03-29 08:32

    另外,刚才无论是曲总还是各位同事都介绍了现在客户各个不同类型客人的需求,我们再研究一下,比如说医药公司有什么样的动向,比如说现在的金融公司有什么动向,可能这一部分是学习。再有一个,要拉长我们和客人之间的交流时间,而不是说就是看看租约。比如说下半年有什么到期或者是怎么样跟你交流一下,可能我们更拉长一些。我所谓的拉长就是说我们得研究这个行业,再研究这个客户,再研究他的一些动向,早早地定一些方案。总之我觉得这个拉长都和刚才刘总说的未来的趋势是比较相关的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我觉得这是一个最核心的,也就是说以人为中心而发展的各个不同品质的人,我们都要面临着客户在空间上,在设备设施上,在服务上的一些新的需求。我觉得这些一方面我们可能得学习一下,比如说升降办公桌,我们去他们那里开会还不会使,还偷偷学了一下。我们肯定得学铬一些技术,然后我们自己也得改变一些。

  • 豆先生 03-29 08:32

    另一方面,我们准备好,要以一个原来物业水平或者硬件水平的大厦去适应客户新的一些需求。包括但不限于空间、设备等等。这是心理准备要做好的,同时我们可能要加强一些相应的技术力量,大家基本上可能都是聘请的物业公司,它在人员的配备、部门的设置方面,都要有相应的一些调整。我随便举一个例子,我觉得这十年,比如说其他硬件设施没有太大的变化,但是弱电方面的突飞猛进已经不是原来物业公司的配置可以满足的,所以我们需要物业公司在这一方面工程师要特别强大。实际上,我们从业主到物业公司应该是做好所有的准备来适应客户的需求。

  • 豆先生 03-29 08:32

    另外,我感觉到刚才刘总说的世界头大,取消老板和员工等级,这一点我们在华贸十年前就感受到了。80%外资工资在我们华贸租写字楼的时候,你都会看到玻璃幕墙这一侧全部是开放的区域他们老板或者是一些合伙人的空间都在走道,在那个时候,我们已经接触到了所谓的在国外更多的平等,更多的共享的概念。我想这个也是我们的趋势但是我们不仅仅是取消了老板分别,更多的可能是取消了部门之间的壁垒,大家更多的跨部门的合作。因为我们华贸的写字楼里,还知道我们兄弟的一些楼里面,都出现了客人在租约期间或者要续租期间,要做的第一件大事都是要根据自己公司的业务发展和员工的交流需求对办公空间进行不同的升级改造,那个升级已经不是说去换一个椅子或者换一些会议设施,是在部门之间的沟通,在员工的工作便利性这些方面,还有在一些洞见的组织方面。还有刚才刘总讲的,更多的移动办公方面做一些革命。所以,我觉得至少咱们在一线的城市,如果说考虑这一点,对我们有什么实际的影响,我觉得首先我们的意识得跟上,客人的发展,过去说发展得扩租,肯定得多雇人,这样就可以销掉一些面积这种简单的结论可能不是很直接了。

  • 豆先生 03-29 08:32

     郝群:我觉得首先先启发一下想象力,科幻片什么的,未来办公,因为大家都是从业人员,我前期主要是做开发,后期才侧重管理。所以做开发商可能会相对有一线式的角度思考未来的发展。人类商务生活肯定是要持续,现在中国的经济也是非常强劲。所以,只要是经济发展,办公环境就永远在发展。但是我觉得无论怎么样发展,趋势肯定离不开人,而且是更多的考虑人的需求。不管你今天是在CBD还是在亦庄,还是在开发区,都是要都是要有人的活动,所以我觉得人是核心,这是最主要的观点。也就是说我们所有的空间,包括我们的设备设施包括我们的配套,都是要紧紧围绕着人为核心去考虑它的科技进步还是服务品质的提升,这是一个大的趋势。

  • 豆先生 03-29 08:32

    现在我们的办公人员因为社交化需求有很大的变化,想问一问几位老总,未来办公会是一个怎么样的?我们的客户有哪些新的需求?

  • 豆先生 03-29 08:32

     刘永:首先跟大家简单介绍我们这几位嘉宾,为什么要请这几位嘉宾?因为我们这个环节并不讲租赁的,我是想讲未来的机会在哪里?因为我们未来肯定有很多的变数。所以我想先简单地介绍几位嘉宾,第一位我身边的是郝总,郝总以做客户服务为名,客户服务做的非常棒,我们今天肯定会谈到客户服务。第二者位是刘天飚刘总,从美国回来,特别了解美国而且可以说是联合办公中国的第一人。赵薇薇赵总,我们亦庄最好的写字楼,在我看来,服务水平最好的写字楼,他们都是酒店式管理,进去之后你会感觉,就像到了一个非常高级的酒店一样。我们说六星级酒店都不为过。华臣总是金融街的,最好的写字之一,这次我们请了三位比较有代表性的写字楼,再加上联合办公的最早的领军人物,我们想聊一聊未来写字楼会是什么样的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    对话环节:2017商办市场的挑战与发展机遇

  • 豆先生 03-29 08:32

    做完以上的分析,在我们看来,综合各个层面的数据看来,北京仍然是一个经济快速增长,整体经济面看好的城市;仍然是一个保留了足够强的人口竞争能力,保留了足够强有潜力的人群的城市;整个城市写字楼的空间供给仍然保持足够的体量,保持足够的更新迭代;价格一些核心的指标仍然保持健康向上。所以我们认为,楼就在那儿,企业就在那儿,需求自然也就在那儿。北京仍然会是一个蓬勃健康发展积极向上的城市,这是我们的判断

  • 豆先生 03-29 08:32

    把刚才讲的内容汇总一下,汇总出一个相对大家能够更容易记住的,核心商圈、核心商圈周边以及新兴商圈典型的客户特征是什么样的。比如核心商圈我们认为意向面积是中等面积,公司规模大概在20-100人左右,意向单价是4元,客户身份一般是财务、审计这样的特征,行业就是IT、金融和服务。在核心商圈周边一般是100-500平米,IT为主,对应的客户身份很多就变成了财务审计这样的身份。到新兴商圈就看到,意向面积变成两极分化,要么是100平米以下,要么就是500平米以上。这里的身份大多变成高管和CEO,用房选址周期也变成在一个月内,而不是像核心商圈周边和核心商圈基本上在一个月左右的选址周期。

  • 豆先生 03-29 08:32

    不同区域的选址客户在上半年的需求紧迫指数是什么样的?最紧急突发的就是双井和总部基地,这两个区域的客户恨不得上午提出需求,下午找到,这就是我们所谓的紧急突发。最不紧急的是CBD、百子湾、清河、亦庄,可以认为那些区域是价格相对较高,需求面积较大,所以他们会把整个的选址周期拉扯非常长。

  • 豆先生 03-29 08:32

     核心商圈、核心商圈周边和新兴商圈不同面积的变化情况,我们把2017年和2016年相比,发现在核心商圈和核心商圈周边300-500和1000以上这部分的面积供给其实是在减少的。也就是说这些商圈在慢慢调整自己的供给,在应对这个区域里出现的一些可能是新兴的,规模没有那么大,但是能够承受这个区域价格和租赁条件的一些新兴企业,或者是原有的一些企业出现了缩小面积的情况。这其实跟刚才三位大佬讲的情况也符合。

  • 豆先生 03-29 08:32

    从装修状况来看,亦庄和金融街的毛坯交付比例比较高,这是很有意思的特征。金融街属于北京最高等的区域,亦庄属于典型的新兴市场,但这两个区域都呈现出了毛坯交付最多。反倒是一些像CBD、中关村这样的商务区更多的追求精装修。

  • 豆先生 03-29 08:32

    细看在北京租赁办公产品供给情况是怎么样的,我们仍然用面积中位数和装修情况看。丽泽和周边区域提供了非常多的中小面积租赁,但CBD、金融街、望京、亚运村这四个,整个价格第一和第二梯队区间的商务圈整个面积中位数相对比较高,都在200平米以上。刚才我们看北上广深的城市区域分布图,北京大概全城中位数大概在170平方左右,四个核心区域是200平方左右。在这个区域的客户面积承受能力和价格的承受能力仍然是远高于其他区和全城平均水平的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    也就是说客户希望租一个一天多少钱的写字楼,这是客户的预期。我们可以看到非常明显,在一些新兴的商圈,客户在底价区,比如说1-2元、2-3元的占比仍然是显著高于核心商圈和核心周边商圈,这个符合大家常识的判断,首先外溢过去的一定是包含了很大一部分,对于价格相对比较敏感的行业或者比较敏感的企业。

  • 豆先生 03-29 08:32

    这里其实可以分成几个阵营,第一条高高在上的就是金融街,金融街是北京顶级区域,平均租金在18-20元/平米左右,上半年有一个微微下降,但整体仍然远高于其他商圈水平。第二就是亚运村CBD、中关村,客户需求热点相对仍然比较集中的区,大概保持在10元/平米左右,整个变化不大。第三就是5-8元/平米,包括望京、丰台、亦庄、丽泽这样的区域。

  • 豆先生 03-29 08:32

    整个2017年上半年写字楼存在的空置的供给分布,从区域上来讲是什么样的情况。下一张图看一下客户上半年意向租赁的分布热力图。如果我把两张图叠加一下,你会发现中关村仍然属于相对供不应求的区域,房源相对较少,客户的需求相对较多。但是像亦庄这样的区域,产业园区供应量巨大,但是客户的数量都相对比较少,整个这样外溢和外迁行为完成仍然需要比较长的时间来做。

  • 豆先生 03-29 08:32

    北京的一些核心商圈的供给情况(图),蓝色柱子代表月供给面积,橘色代表去化面积,灰色代表去化率。亦庄、CBD以及周边区域仍然保持着每个月最大的供给面积,望京其次。在去化方面却是两极分化,望京CBD这样的核心和次核心区域仍然保持着比较快的去化速度,但是亦庄整个的去化速度依然是比较慢的。这里要提一下望京,望京在今年上半年,整个的去化率是超过CBD的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们聚焦到北京,看北京的供应面积、价格、客户需求有怎么样的变化。

  • 豆先生 03-29 08:32

    租赁价格这一点刚刚李总和苏总讲的时候都已经提到了一些。从好租的数据来看,去年下半年整个北京的整体租金情况出现了一定程度的下降,但是今年上半年整个的价格走势还是比较走强的。6月份北上广深这四个城市跟去年比都保持增长,除了深圳5%,北京是3%,上海5%,广州6%。整个价格还没有反映出来一个明显下降的趋势。

  • 豆先生 03-29 08:32

    上海和北京整个还保持着还算不错的,整个去化率和去化情况。深圳是这些城市里面上半年整个去化速度最快的,平均去化率到19%。北京、上海的去化率有所降低,这是整个在供给和去化的变化情况。

  • 豆先生 03-29 08:32

    根据我们的数字看到,北京、上海、广州、深圳的月供给情况和月去化情况以及去化率的变化情况。北京单月的平均供给面积大概在1388万平方米,仍然是这四个城市最大的。但是,上海的增速非常快,已经到了1259万平方米,两者之间的差距跟去年相比在今年上半年进一步缩小了。

  • 豆先生 03-29 08:32

    2017年上半年,全国写字楼开发增速出现触低反弹的趋势,大概4.8-5%的样子。全国写字楼开工的面积则是去年12月以来一直呈现的负增长。具体看整个体量最大的北京、上海,整个开工面积持续在低位。从办公室供给来讲说明什么?说明整个京沪两个城市从去年下半年开始,办公用地、办公空间这个市场整体已经开始进入到存量市场了,这是一定会有的趋势,未来不会有那么多大量的新增供给出现了。但是,会有一些机会出现在旧的项目改造,类似于这样的项目上。

  • 豆先生 03-29 08:32

    刚才三位大佬跟我们讲的时候,也提到了很多核心商圈周边以及新兴商圈这样的概念。我们看到,核心商圈是不是已经有很多客户外溢了?但是根据我们的数据我们发现,核心商圈的客户量依然是最多的,但是新兴商圈的客户增速是最快的,保持非常非常快的增速。这代表了什么?代表了外溢行业产业变迁、外迁这样的事情正在发生。也可能有一个潜台词代表什么?如果保持这样的外迁趋势,代表我们真的在核心商圈里这部分房源、空置未来确实会有更大的压力在。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们更直观一点看,整个从2016年1月到2017年6月,我们看到市场上整个客户的新增走势是什么样的,是不是直接下降或者断崖式的变化?我们发现其实并没有。如果刨掉春节前区域,从2016年1月到2017年7月一年半的时间里,新增的选址客户走势仍然保持向上的竞争态势。当然,春节前后会是一个明显的换租旺季。

  • 豆先生 03-29 08:32

    是什么行业的人拿走了这么大额的整体投融资?我们看到,从行业大角度来看,第三产业仍然是投融资的绝对主力。(图)颜色比较亮、区块比较大的全是第三产业。如果我们细看北京,服务行业、文化娱乐行业占比是最高的,两者相加起来大概占35%。

  • 豆先生 03-29 08:32

    如果细分看北京,我们会发现,中关村仍然无疑是整个融资的中心,中关村以及周边去融资占比接近35%,一片并不大的区域。所以在那个领域出现了一些新兴企业是值得我们去关注的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    整个2017年上半年全社会的融资情况,常规增资量大概在11.12万亿元,这是2017年上半年的融资规模,比之前同期大概增17%,整个社会发展资金,有资金去让企业壮大,占据资金量还是足够的,仍然保持增长。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们看有多少企业还在这个城市新兴在冒出来,这些新企业以及跟他们发生的投融资的情况,这些其实代表了一种经济命脉。我们能看到,企业是拿到更多的钱,在北京有更好的发展还是说在萎缩。

  • 豆先生 03-29 08:32

    整个法人单位从业人员的数量分别是什么样的?这是一个更细致的纬度。如果从从业人员数量方面来讲,农民牧鱼、采矿业,这些典型的第一、第二产业法人单位数量都在快速下降,是一个明显的下降趋势。也就是你可以认为,这一类企业其实是在缩小规模的。但是在一些第三产业单位其实是在快速增长的,这其实几乎从一个细分数据印证了第三产业人口快速增长,整个城市的经济活力仍然是足够的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    回到三产的从业人口。第三产业的产值代表了一个国家的经济活跃程度,同时也是跟在座的所有人,跟我们从事的商办服务领域息息相关。我们看到,虽然整个总人数在停滞增长或者负增长,但是从事第三产业的人反而在快速增加,而第一、第二产业的人出现了负增长。所以你可以认为,所谓“逃离北上广深”被各种政治明令驱逐在北京的人,更多是停留在第一、第二产业的,所以这个人口的负增长并不可怕,它代表了只是一个城市的新陈代谢,代表的是它一个产业和人口结构的更新换代而已。当然,需要我们做出一些调整去应对这样的趋势。

  • 豆先生 03-29 08:32

    近三年我们做了一个常住人口的学历抽样调查,我们会看到,北京有没有受到所谓“逃离北上广深”的影响,说一些受教育水平高、有很好潜力的人都陆续离开北上广深,有没有这样的情况出现?我们发现,整个三年,差别不大。证明我们没有真的像大家说的那样流失掉了很多城市的精英、社会的精英,他们不再为北京做贡献了,我们发现是没有这样的情况。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们确实看到,从2016年开始,整个北京市常住人口增长幅度出现了非常大的下滑,大概去年只增长0.1%,这个接近于不涨。上年数据还是0.9%,接近9%。所以整个人口的不增长趋势是非常明显的,而且是非常突然的出现了。

  • 豆先生 03-29 08:32

    人口是大家普遍关注的,因为其实一个城市的人口流入还是走出,一个城市的人口分布非常直接的决定这个城市的活力,我们也从各种小道消息听说北京上海在控制整个人口增长速度,甚至说北京政府今年收到指标,每个区都要领一个指标,今年我要清除掉多少万的外来人口,占多少比例。这是坊间流传非常多的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    人口篇

  • 豆先生 03-29 08:32

    从2013年开始,我国的第三产业增速首次超过了第二产业。在一线城市,第三产业的发展已经成为重中之重了,这其实是一个非常利好的。在座的开发商朋友、房东朋友,租你们空间的,在使用你们楼宇的大多数是来自于第三产业的。所以第三产业发展代表着跟我们更相关的相关性。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们从GDP中拨出来,全国TOP10城市中第三产业增长是怎么样的?为什么看第三产业?因为大家其实非常清楚,如果我们来衡量一个城市经济的发展程度,是发达还是次发达还是不发达,其实第三产业的占比和自己的增速是一个非常非常重要的指标。如果看一些国际化的都市,公认的,像东京、纽约、伦敦这样的城市,他们的城市GDP中,第三产业的占比一般都会超过90%,这是典型的国际都市、一线都市的代表性的现状。

  • 豆先生 03-29 08:32

    (北上广深)最近十年排在前四,总量大概是占12%,各个整体增速变化差异是不明显的,但是整体趋势从2006-2016年连续十年其实一直还在涨。我们粗暴认为,只要GDP总量和增速保持这样的情况,我们会认为整个经济情况不会变得非常差。

  • 豆先生 03-29 08:32

    第一个看整个经济发展的趋势,看GDP,这个数字虽然虚,但其实代表了整个经济发展的是什么样的。这是我们不得不看的,2016年中国十大城市列了北上广深、天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州,中国GDP排名前十的城市GDP总量约为十七万五千亿元,占全国GDP总量大概24%,接近1/4的体量。

  • 豆先生 03-29 08:32

    第二部分我们看经济篇。如果我没有记错的话,陈总刚才讲,接下来的日子会变成什么样?变好、变坏,确实需要整个经济的体量、经济的走势配合,如果发生特别特别不好的情况,就会发现像2003年那样,再便宜也没有人要的楼出现,我们看整个经济情况为什么会有巨大的风险。

  • 豆先生 03-29 08:32

    还有一个政策是什么?今年5月17号,北京市委研究讨论了“北京市总体规划(2016-2030)”,再次明确,要把北京建设成政治中心、国际交流中心、文化和科技创新中心,所以未来整个北京的产业建设会围绕着这几个中心去建设。这对于整个行业的变化、行业的形态也是一个不得不去看的政策。

  • 豆先生 03-29 08:32

    还有一点我们不得不提的是所谓伟大的雄安新区,这个作为政策一定要提一下。雄安新区被定义成继深圳和浦东新区以后一个最重要的全国新区,是一个千年大计。这样的市场下,北京作为非首都的功能也会迅速地外溢,去迅速推进整个京津冀一体化,这样京津冀一体化、城市群这样的政策,其实对于整个北京上班市场外延、外溢是有巨大的促进作用。可能我们在接下来一段时间也会看到会有这样的变化趋势,可能不仅仅是说所谓的CBD、金融街外溢,也会出现北京作为首都的外溢。可能会首先出现中介偏房地产市场的,后面会不会有其他的企业,我们通过数据再看。

  • 豆先生 03-29 08:32

    通过这个组合拳,住宅利率被迅速降温。在住宅领域调整的过程中,捎带手我们这个市场被误伤一下,针对商办领域推出不能擅自改用图,新增面积不能低于500平米,已售出的不能再次售卖的一些政策调整,包括不对个人投资做贷款。等等这一些其实都让整个的商办交易市场被迅速地冷了下来。但其实跟我们看到的数据没有关系,因为商办市场虽然有这样的调整,但是这个政策针对的还是商改住的项目,对于一些正常的项目并没有受到影响,整个租赁的需求仍然平稳,部分区域是火爆的。

  • 豆先生 03-29 08:32

     如果提到政策,今年应该是整个房地产市场,至少是我开始作为一个门外汉开始接触房地产市场以来,大家最频繁地提到政策的一个念头。虽然我们做商办,但是我们捎带手也提一下住宅。今年应该是整个部分政策调整最频繁、最严格的,在全方位地落实,习大大一句话说“房子是用来住的,不是用来炒的”这样一个定位。所以我们看到一系列密集的组合拳,最后连离婚这个事也都要关注了。离婚不满一年、两年是不能享受第二套房子的首付,贷款利率也做了很大的调整。

  • 豆先生 03-29 08:32

    二,很多看到的租赁数据,我认为是一个结果数据。就像结果这个样子,但中间这个结果是怎么达成的?中间的过程是什么样子的?比如说我们可以看到,一个租客(网红直播)最终没有选择金辉大厦,我们看到结果是没有选择,但中间的过程为什么没有选择?这就是所谓的过程数据。我们只有知道了过程数据,才能做出相应的调整和改善建议。苏总知道这个过程,如果他不跟大家分享出来,可能大家不知道为什么没有选择。大家没有想到是因为技术员工原因。

  • 豆先生 03-29 08:32

    一,五大行可能主要关注的是非常核心,整个品质上相对高端的楼宇。我们可能关注面会更广一点,因为确实我们看到有很多所谓的外溢行为,包括整个的供给情况出现了很多核心商圈周边、新兴商圈甚至非核心商圈一些供给和特征出现,这些其实是需要我们整个来关注的。不然的话就变成说,大家就像围城一样,关在一个圈子里,是关在一个小圈子里的数据。

  • 豆先生 03-29 08:32

    好租作为整个办公空间领域中介服务商,我们会提出自己的数据。如果让我比较两者数据的区别是什么,我觉得主要有几点。

  • 豆先生 03-29 08:32

    好租创始人兼CEO曲先洋发布《2017上半年商办存量数据》《2017商办客户画像数据》

  • 豆先生 03-29 08:32

    金辉是一个福建的企业,也是一个闵商,在去年的排名上进到前40强,现在大概销售额在500亿的水平。本身是房地产驻联开始为主的房地产企业,最近的三五年我们大力发展商办地产,我们也会拿地,除了北京之外,西安、重庆、上海、成都等等很多方面都有很多的商业地产会投到市场里来。

  • 豆先生 03-29 08:32

    收获主要三点:

    一、渠道。

    二、推广方式。

    三、团队。

  • 豆先生 03-29 08:32

    什么会有这么大的比例?我们都知道银行的付出能力高,稳定性强,但是也不至于高到30%,15000平米它可能租到好几千平米,为什么要这么高?整个现在目前大望京商业区,整个第二CBD的区域,金辉大厦是在我这些楼里面第一个入驻的,它现在如果不抢占我这样的地方,可能等别的银行过来,对于他们来讲,未来的竞争就没有优势了。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我楼里面写字楼的客人需要什么我就招什么。品牌,你觉得什么是大众最受欢迎的,最能接受的,那就是我们想要的。其实从整个的招商来讲,遇到的难度并不大。我的金融类的客人其实也就是银行,占到30%。

  • 豆先生 03-29 08:32

    它其实是一个客户需求,这就是一个客户需求。当时从整个的招商策略上来讲,金辉大厦这种配套商业我们要做的就是配套,定位的很清晰。

  • 豆先生 03-29 08:32

    整个商业配套大概15000平米,从比例上来讲,40%是餐饮,这个是目前不光是写字楼配套,更多的商场,甚至购物中心把餐饮比例从原来的40%提到50%,这是非常高的比例,为什么这样讲?大家都在讲餐饮的辐射能力强,经营能力可能会考验很大。

  • 豆先生 03-29 08:32

    因为我要做经营,我要给老板交数字,不光给我要出租率的数字,还要收益数字。这是我们要考虑的问题,不是一味地追求高大上或者高大美,五百强或者什么怎么样,并没有这样的区分。每一个客户都有值得我们尊重,值得我们要的东西。这个其实是我们做这个楼,现在目前我们回过头来看,整个金辉大厦运营现在这个样子的一些感触。

  • 豆先生 03-29 08:32

    另外一个数据,整个金辉大厦170米高,分高、中、低三个区域,我们是72000平米的可租写字楼面积,一红有38个租户,基本上平均租赁面积将近2000平米。这是什么概念?我有2万多平米的客人,也有4、5万平米的客人,同样也有几百平米的客人。我们会在做整个楼宇经营的时候考虑,每个客人给我带来的东西都是不一样的,我有的就是独立。

  • 豆先生 03-29 08:32

    比例的问题,整个金辉大厦最后签约,我们现在目前的出租率是98%,大概还有最后的2%。整个数据统计,内外资比例是60%和40%,内资客人占60%,外资占40%。他们其实都是一些比较好的科技类的企业入驻金辉大厦,另外很多内资客人也是以科技为主,比如说小蓝车。科技IT类公司最后占到整个楼的成交面积的80%。整个金辉楼里IT和科技类的公司会占到80%的比例。

  • 豆先生 03-29 08:32

    从好的楼搬到稍微差的楼,他们中间做一些内部的交流,几乎是不会存在CBD外溢的客人,非常少,凤毛麟角。

  • 豆先生 03-29 08:32

    最后的结果怎么样?金辉的客户到底从什么地方来?我可以很坦率地告诉大家,金辉大厦只有一个客户从CBD过来,而且面积非常小。并不是说我的硬件标准达不到他们这样的需求,也并不是说他们有什么样过分的要求,它其实是真的过不来。并不是说我们设想当中很多的事情能够做到,我的区域想做哪些东西可以做到,但是CBD外溢非常难,基本上本身CBD现在的供应量也很大,很多的内部竞争都会在CBD区域内部消化。

  • 豆先生 03-29 08:32

    第一,CBD外溢,可能跟大家一说起来,望京的客户从什么地方来,我也看到有一些项目经理,可能跟开发商讲,我是望京的项目,你告诉我望京的客人从哪里来?CBD外溢,离的很近,CBD客户又是世界五百强,也是你想要的,租金你们比CBD便宜一点。整个望京区域客户的性质,我提到了IT、科技。中关村一定是一个主流的区域,它会有很多的IT科技类的公司会过来。燕莎三元桥,离望京最近,可能直线距离非常非常近。下一点就是望京本地地缘性的特质。这是我们当时做的四个设想。

  • 豆先生 03-29 08:32

    企业的规模是世界五百强还是初创企业还是中间的企业,或者是哪些行业,比如说科技类、IT、制造业。他从什么地方来?其实我们大家做一个项目或者一个产品,都会想我的目标客户是什么?我的目标客户从什么地方来?只有知道我的目标客户从什么地方来,可能才可以定后面所有的经营策略、推广策略。我们做了很多的设想。

  • 豆先生 03-29 08:32

    金辉又适合哪些类型的客户?我们回到自己自身的产品,回到我们的区位,回到我们一些行业的特点,我们刚才说的IT、科技、传媒、制造业,我们也都知道,可能制造业的公司对于自己的硬件上面是有独特的需求,很坦率地讲,我们可能在一年多以前,去谈很大的一个制造类公司,其实是从嘉诚广场要迁到望京,他们对于整个平层方面的需求,不是单层2000平米可以满足的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    行业在望京区域给人更多的印象,最早十几年前可能是韩国人更多,有些比如说从事写字楼市场工作的可能会知道,一些IT、高科技、制造业的公司会有很多。

  • 豆先生 03-29 08:32

    老板跟我们讲,我们甚至可以有一些更好的要求,我们对客户上面是不是可以有一些更好的把握。所以我们可能会把我们的客人定在世界五百强包括大中型企业,初创型企业可能并不是金辉的目标客群,这是我们当时从客户规模的角度考虑的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们知道了望京这样市场的规模,金辉是需要哪些规模的客人?从整个金辉大厦大概是将近12万平米,我们是一个独栋写字楼,写字楼加商业,我们这个楼从硬件设置、从老板的期望值上,包括当时处的地理环境,整个大望京商务圈里唯一接近地铁的,有这样得天独厚的优势。

  • 豆先生 03-29 08:32

    后来随着望京SOHO的进入,有大批量的初创类型的企业涌入到望京,随着不断地发展,其实更多的是一种中型的内外资量的企业,组成了整个望京区域市场规模。

  • 豆先生 03-29 08:32

    望京区域的客户都有哪些?其实刚刚我们讲到了,比如说一开始从政府层面做招商引资的时候,很多的大型制造业,包括偏科技类的制造业已经到望京了,他们很多是世界五百强,这是一类客人。

  • 豆先生 03-29 08:32

    所以我们说,一个商圈的形成需要时间的积累,同样客户对于你这个商圈或者对于整个商务氛围的认可也同样需要时间。

  • 豆先生 03-29 08:32

    后来,可能在三五年前,随着SOHO中国的进入,望京SOHO的T1、T2、T3,带火了整个望京区域的市场,有很多的企业都会向望京去涌过来。到了再下一个阶段,可能就是以金辉,包括我们旁边的绿地、保利,以及未来会出现供应的中航国际、美联中心,我们这边会形成一个朝阳区政府设定的第二CBD,这也是目前望京大商务区,会形成一个整体的写字楼集群形成整个望京区域的写字楼。这是整个市场的形成。

  • 豆先生 03-29 08:32

    从金辉的角度跟大家更多地分享我们可能会遇到哪些机遇或者挑战。我们先说望京整个商务区域形成的氛围。从1992年,国家来设定北京望京区域的形成,在当时的市场上,北京望京区域可能就是一个新航,包括像国家招商引资招商过来的望京国际花园以及望京创业中心只能说他们去代表望京当时的一些商务市场他们并没有形成一个完整的商圈。

  • 豆先生 03-29 08:32

    从未来的供应上来讲,像酒仙桥区域也会有一些楼入市,中国电子的主播大厦,包括科技中心还会有其他的项目入市加剧整个望京区域的竞争。

  • 豆先生 03-29 08:32

    很坦率来讲,整个望京区域,现在看甲级写字楼加上目前没有建完的,可能加在一起也就不够32,跟传统CBD还是金融界限来来比,整个楼宇的数量上来讲,差别蛮大的,不能完全代表整个区域市场的表现。

  • 豆先生 03-29 08:32

    苏涵:跟大家分享一下新型商圈可能会遇到的机遇和挑战。主要分三个方面,占用大家一点时间,可能会跟大家分享一下目前望京市场上的一些表现,另外从金辉大厦的角度,从金辉大厦开始租赁一直到现在,我们遇到了哪些事情,我们又做了哪些方法。最后,可能有一些收获和反思也跟大家去分享。

  • 豆先生 03-29 08:32

    望京金辉大厦营销总监 苏涵演讲

  • 豆先生 03-29 08:32

    在这种前提下,如果有严冬,等到严冬来临或者等严冬过去的时候,你只要把这些基本工作做好,就算你不能还像严冬到来之前那样体态丰盈,但至少你可以不伤言趣,更不至于因此而丢掉了性命。

  • 豆先生 03-29 08:32

    总结一下,只要我们能够把我们本身的这些基础工作做好,练好内功,让我们的服务更加极致,让我们的项目情况更加健康,让我们的客户更加满意。

  • 豆先生 03-29 08:32

    另外,我认为尤其是在这种特殊的时期,的确更需要加强同行之间的互相交流。像过去一样闭关自守已经完全不适合现在的发展趋势了,反而是同行间的广泛交流可能更能帮助我们去解决问题。

  • 豆先生 03-29 08:32

    所以说新鲜事物是我们需要很敏感地去对它有了解和学习的东西,我们不能还按照传统的模式来经营我们的写字楼。

  • 豆先生 03-29 08:32

    另外再说到人工智能,可能现在人工智能这个话题特别敏感,我们也应该意识到未来人工智能会给我们这个行业带来什么样的影响和冲击。比如像人工智能里面的人脸识别技术,我们也可以去了解一下,看它是不是能够帮助我们更加有效地做这个人员管理的工作。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们也应该学会预测经济因素和政策对行业会发生的影响,因为这个同样也是为了帮助你去调整自己的战略。

  • 豆先生 03-29 08:32

    同时,我们会发现,对外界信息和资讯的了解,可以让你所谓的与时俱进,你不会被这个市场所淘汰。

  • 豆先生 03-29 08:32

    同时,我们也要去非常敏锐地关注客户的动向。我们在大的层面需要对整个行业发展的现状以及未来的趋势有所了解。因为我需要根据对这些发展趋势的了解,去判断我是否需要去做一些应对的措施。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们需要全面地去了解外界都发生了什么事情,比如说我需要去时刻了解这个市场的动态,我要知道这个区域的供应量和吸纳量发生了什么变化,我要知道这个区域内的客户结构是不是发生了什么变化,我也需要知道外区域的新能工艺对本区域的冲击程度有多大。当你对这些情况了解得很透彻的时候,自然知道怎么样调整自己的运营策略。

  • 豆先生 03-29 08:32

    然后是创新。我们需要在我们做好上述基本工作的前提下,做一些创新的工作。我们可以让创新来驱动这个资产的价值,来保障我们的竞争力。

  • 豆先生 03-29 08:32

    一方面我可以跟我的客户维持一个良好的关系,其实在另外一方面,在我对我客户了解得越多的时候,实际上我也在很有效地规避或者预防一些潜在的风险。

  • 豆先生 03-29 08:32

    在这种时间段,我们更应该更紧密地去和我们的客户保持一个很好的关系。我们应该去更加深入地了解租户的需求,我们也需要更加贴心地帮助我们的租户解决他们的问题。同时,我们也应该更全面地去了解我们租户的一些情况。我们这么做的一个目的是什么?

  • 豆先生 03-29 08:32

    预防性能维护也一样,很多事情在运营的过程中我们要想在前面,不能等事情发生的时候措手不及,不知道该怎么应对。而是把许多预防性的工作,我们应该在前面把它考虑到。

  • 豆先生 03-29 08:32

    其实我们往小了说,它确确实实降低了我们的能耗,换句话说也降低了我们的运营成本。这个说白了就是利润。所以,我们如果把这些事情做好,从某种意义上说,它已经大大地提升了你的竞争能力。

  • 豆先生 03-29 08:32

    能源管理也一样,其实说到能源管理,我们大家也应该必须要意识到,能源管理是行业的发展趋势。从高大上的层面来讲,我们节能、环保、绿色是为了保护我们赖以生存的地球。

  • 豆先生 03-29 08:32

    另外说到设备的升级改造和能源管理的问题。其实,尤其是对于我们现在的存量项目来说,设备设施升级的这个事情是一定要做的,否则未来大批的新能源工业入市,和他们打仗你肯定没有任何的还原之力,不能为了节约成本,去把这些应该有的改造计划给削减或者终止,反而更应该说拿我们收益的一部分完善办公楼的硬件设施,让我们的客户享受一个更好的办公环境。

  • 豆先生 03-29 08:32

    咱们的专业运营管理人才的缺乏。所以说我们也要在内部加强我们自己内部的培训和学习。提升我们所有运营人的综合素质,包括高效工作的技能。

  • 豆先生 03-29 08:32

    首先我们还是应该把我们自身内部的基础工作做好,把我们现有的运营管理流程做一个梳理和完善。这样去提升我们的工作效率。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们要不断地提升我们的服务品质,营造专业的客户体验,通过精细化的管理降低我们的运营生发,深挖我们自己的竞争力。

  • 豆先生 03-29 08:32

    其实有一句俗话叫“打铁还需自身硬”。我们只能说通过如何去完善我们自己内部所谓的流程,提升我们自身的品质,如何通过精细化的服务,让我们客户有更卓越的体验,让我们的项目能够适应这个市场的变化。这些是我们需要去做的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    大概在两年前我们行业里边也有一个同行间的交流活动,两年前在北三环的环贸中心,当时大家讨论的主题是“关于疏解首都非核心功能会对传统写字楼带来的影响”。当时在讨论会上,大家讨论的很激烈,讨论到后来核心的问题变成,假如说真的有写字楼的寒冬到来,我们应该怎么办?

  • 豆先生 03-29 08:32

    还是去提高代理佣金,或者说把我们计划要去做的升级改造、能源管理、客户活动等等的费用给削减呢?做这些事情真的有效吗?真的能够帮助我们来应对这个危机吗?

  • 豆先生 03-29 08:32

    因此我们会发现,在2017年,市场压力和竞争就会变成CBD写字楼区域一个特别关注的话题。我们作为运营者来说,我们应该怎么做呢?我们是应该去降低租金?

  • 豆先生 03-29 08:32

    一、从去年第四季度开始,租金下滑这个趋势已经开始显现,到现在愈发明显。

    二、空置率在逐渐加大,而且空置周期也在逐渐变长。

    三、市场活跃度降低,改善的迹象不是很明显。

    四、未来会有大量的新增供应量入市,势必会是一个非常竞争的态势。

  • 豆先生 03-29 08:32

    从第一太平第三方机构的报告上可以看到,提到北京甲级写字楼市场空置率继续攀高,租金下滑,很多业主提高了佣金加大刺激的力度。这些情况我们从运营的角度,不得不去面对的一个情况。我们来总结一下,整个CBD写字楼市场出现了以下几个特点

  • 豆先生 03-29 08:32

    空置周期,在过去几年,我们会发现,一般空置周期都会在1-3个月,最长不超过4个月,空置面积基本上会被消化掉。但是现在的现状是,这个空置周期在不断地延长,甚至有的项目某些面积空置时间已经超过一年以上,说明一个很明显的问题,也就是说我们CBD的市场活跃度降低的程度是很大的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    李瑾:今天,我跟大家分享的话题是站在业主的角度,如何在激烈的竞争条件下,我们应该采取什么样的应对策略。

  • 豆先生 03-29 08:32

    万通时尚置业总经理李瑾演讲

  • 豆先生 03-29 08:32

    主要我想说的是,竞争和挑战永远都在,我们避都避不了。要坚信,随着不断提高我们本身项目硬件的设施设备质量之外,我们丰富软件的服务,提高我们服务的质量,用一个灵活的租赁策略和谈判方法,我认为最后只要积极面对挑战,前景我相信还是一片光明的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们的经验,过去北京以前是很恐怖的,拿我们自己香港的例子来说,我们香港最贵的写字楼,IFC2现在香港最贵的写字楼,2013年再便宜都没人要,你不收租金都没有人进来。所以我相信这个还是要看市场。

  • 豆先生 03-29 08:32

    当然,空置率在大量的供应量出来的时候,也很自然的,空置率上升的压力非常大,这个的确是。不过,这个也很看整个经济走势是怎么样的,一开始说过,的确还是有些优质的企业,他们对写字楼的需求还是在的。所以这个的要很看大环境怎么去配合。

  • 豆先生 03-29 08:32

    最后,短期预测。未来几年,都说北京市委所谓优质写字楼供应高峰快要到来了,其实已经来了,竞争加剧是避免不了的,已经在竞争了。参考那么多代理行的数据,你再做一个前面CBD整个租赁市场的判断,CBD甲级写字楼租金下滑的压力非常大,摆在面前的事实是这样的,不过我认为,CBD甲级写字楼的租金应该还能保持持平,我不认为会出现一个很大的下滑。

  • 豆先生 03-29 08:32

    另外,借助像今天这种大型的会议、平台,跟同业加强沟通,了解市场的信息,针对性地调整我们整个租赁的策略。简单说就是随机应变,顺应那个市场。

  • 豆先生 03-29 08:32

    这一点真的是挺重要的。所谓的租赁谈判,我们很相信,我们谈判当中应该采取更灵活的方法。在过去一两年里边,我们是不断去整合我们楼里面的面积。

  • 豆先生 03-29 08:32

    除了硬件上面不断地优化,我们其实花了很多的心思增加软性的服务。我们在过去,特别是在过去一年,我们举办了很多演出、聚会,甚至一些流动的活动,我们希望增进更多租户、员工之间的互动和沟通,拉动整体的人气,增强写字楼工作的白领的幸福感,主要是在我们大楼里有归属感。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们最快在明年会推出,使用高科技的手段,包括利用一些一端终端平台,来加强我们楼宇的管控,也让我们租户在楼里面可以更便捷,提升他们整体在楼里面需要各方面服务的体验感。在明年就会陆陆续续推出来。

  • 豆先生 03-29 08:32

    硬件的升级也是很重要的,我们从2009年到现在,8年的项目,我很自信在座的如果有来参观我们的项目你会觉得不像是一个快10年的项目,跟新的是一模一样的。除了不断的提供公区环境,去年我们停车场做了一个大翻新,商业区域里洗手间也做了大改造、大更新。

  • 豆先生 03-29 08:32

    除了调整业态之外,怎么样去谈客户?在谈客户、选择客户的时候,其实我们注重那个企业或者那个机构能给楼里面其他的租户带来的便利,是否客户之间是可以有业务上的往来或者是合作的机会。所以我们不单单只关注租金,同样也很重视企业的品牌、行业发展前景。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们要引进他们,其中最主要的原因是希望更丰富租户文化艺术的体验,也体现了我们大楼人民的情怀。所以在有限的商业面积里面,这种配套面积里面,我们尽量去满足我们那些租户的需求,也希望提高他们在楼里面舒适的程度。

  • 豆先生 03-29 08:32

    为了提供各种餐饮的选择,我们也增开了很多有特色的餐厅,在那么一点点面积里面。在去年我们有一个精度艺术中心,在去年在楼里盛大开幕,这是对公众免费开放的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    随着宴请需求之外,其实我们楼里很多客户也对大型的活动、会议、商务会议需求也挺大的,所以我们引进了一个比较高端的商务会所,刚刚在试营业,欢迎大家来现场参观。

  • 豆先生 03-29 08:32

    针对楼里面一些商务、宴请需求,引进了高端的餐饮品牌新溶剂店(音),非常棒的一个租户,他们的确是一个非常好的餐厅。他们老板让我们告诉大家,环球店是北京所有新溶剂店(音)性价比最高的店,欢迎大家来消费。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们经常也会跟楼里的客户做调研,客户公司的员工,包括他们在消费上的习惯等等一些信息促使我们从2014年开始,对我们非常有限的商业面积进行了一个比较大规模的调整。

  • 豆先生 03-29 08:32

    其实他们对于优质办公室的需求还是在增长的。所以,我们还是要按这个市场情况调整我们招商的策略。我们引进了很多种不同行业的租户,我们现在是世界一流的领先企业有很多专业咨询的公司,还有一些科技的公司,我们这样做的话,的确是优化了我们整个租户的构成,其实也实现了风险的管理。

  • 豆先生 03-29 08:32

    跨国企业、金融企业是我们WFC主要的目标客户,也是我们租户主要的构成。因为今年经济大环境不好,一些企业去缩减他们的面积,也有租金的压力,但同时,可能也有国家政策的导向之下,其实也有一些很优质的国内企业,包括金融企业,还有一些高科技的企业。

  • 豆先生 03-29 08:32

    从什么地方看见我们是让客户区接受呢?2015和2017年调高了物业费、管理费,普遍客户都是非常支持和配合的。而现在租赁前期团队现在专注于2018年下半年客户续约动作,个别2019年初的已经开始在做了。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们粗略统计过,从2014年到现在,平均每年按面积来算,每年平均超过75%到期面积客户是续租的,所以续租量还是属于比较高的水平。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们有一个特点,WFC体量大,25万平方米,写字楼是18万多平方。我们过去两年平均每年到期面积是5-6万平方,也就是说每年差不多一座楼,所以如果我们的焦点不是在续约的话,全靠找新客户,不现实。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们在面对挑战的市场里,加上有很多那么强的竞争对手,我们一直以来一贯是很重视维护、楼里面和客户的关系。我们采用的方法是用最积极的方法争取他们居住。因为大家也知道,一个客户续租跟你找一个新客户相比,成本低很多。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们环球2015-2016年,很明显空置率涨的很快,的确是我们做的非常非常累的一年。但是,只要做得对,后边从2016年下半年开始,我们空置率也很明显的在下降,我们现在的空置率是低于1%。我们平均的成交价基本上在市场价上,但是我们觉得我们在CBD里是最便宜,甚至价格最好的项目。

  • 豆先生 03-29 08:32

    根据代理方提供的数据,我们可以看见,在2017年第二季度,CBD地区写字楼空置率大概在5.6%-5.7%的水平,平均成交单价在370-380的水平。

  • 豆先生 03-29 08:32

    所以,难免会有一点镇痛。我相信,在座的一些同行也应该感受到了,在过去一两年,我们楼宇的租户,特别是外企,他们可能受到冲击,他们在预算上紧缩得非常厉害。我们也能看见很多优质的客户、租户在选址搬迁这一方面,他们的态度是越来越谨慎。

  • 豆先生 03-29 08:32

    2015-2016年大环境经济不好,不景气,包括我们国家也在进行深化改革,我们整个经济处于一个转型升级的阶段。

  • 豆先生 03-29 08:32

    在过去两年多里边,在CBD甲级那个区域里边,我相信很多业主、同行,包括WFC,的确面对不少的挑战。

  • 豆先生 03-29 08:32

    陈炜中:刚才主持人说,环球金融中心和万通中心不在CBD核心区域,改正我们是在核心区的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    京环球金融中心(WFC)租务总负责人 陈炜中演讲

  • 豆先生 03-29 08:32

    北京CBD写字楼租赁市场的判断及续租策略。

    作为CBD最具代表性的2栋商业写字楼,WFC、万通中心对于上述话题可以说是最有发言权的,两栋楼位于CBD区域非核心位置,但租金都达到了核心位置的水平。

  • 豆先生 03-29 08:32

    主题演讲环节

  • 豆先生 03-29 08:32

    所以在7月21号做了一个类似的活动反响很好,我觉得我们应该利用大数据分析,找一些项目,大家通过数据分析、典型项目的现身说法,能够给大家解决问题、提供帮助,我觉得我们这个论坛就做成功了。

  • 豆先生 03-29 08:32

    其实我们在7月21号已经办过类似这样的活动,希望办成一个系列,为什么?因为在跟我们的会员沟通过程中,我们会一直在说,近期市场环境确实不好,我们该怎么去应对?我们不能提高佣金,我们还有其他的方法吗?

  • 豆先生 03-29 08:32

    同时,我希望我们努力做到,让学员学到自己想学的知识,认识到自己想认识到的人。争取做最落地、最实战的培训。

  • 豆先生 03-29 08:32

    用三句话给我们学院做一个广告,我们以课程为载体精心地设计我们的选题,精心地挑选老师,希望给大家营造一个很好的知识分享和社交平台。

  • 豆先生 03-29 08:32

    在这里简单跟大家介绍一下,我们这个学院也是联合了美国的加州伯克利分校和英国剑桥大学土地管理学院,希望给大家提供更好的培训平台。

  • 豆先生 03-29 08:32

    而现在市面上仅有的大概就有1000个资产管理人才,1000个资产管理人才里面可能有500个是懂的,另外500个还在摸索的过程中。所以我听到这里就有一个想法,应该做一个资产管理培训学院。所以从2015年开始,我开始在做这个学院。因为这个学院也是现在对外,以前都是在后面的。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我在2015年接手REPA的时候,REPA还是一个很小的小团体,在这几年把它发展为一个全国有几千会员的商业地产的组织,其实做REPA这个平台的过程中,我也听到我们很多的业主或者是一些专家跟我说,这个行业特别缺资产管理人才,大概缺口在5000个左右。

  • 豆先生 03-29 08:32

    刘永:首先感谢几位嘉宾,马上要分享,我觉得他们的分享非常价值。另外感谢世鳌国际的刘总给我们提供了这么好的会场,更要感谢大家,欢迎大家来参加我们这个活动。

  • 豆先生 03-29 08:32

    作为国内首屈一指的商办地产领域学术研究中心,依托中国房地产专业人士协会、国际设施管理协会、英国剑桥国际土地学院等国际国内知名学府和地产行业协会,为全国3000多位商业地产运营管理人士提供专业实战的培训、交流与考察活动。接下来有请REPA中国秘书长、中国建筑运营管理商学院院长刘永上台致词

  • 豆先生 03-29 08:32

    除了这次发布的报告,我们还有一个小小的小成果希望跟在座的分享一下,我们做了一本《2017年北京写字楼行情指南》,一个小地图。

  • 豆先生 03-29 08:32

    在我们的共同努力之下,我们完成了这样一份《2017上半年北京商办市场存量及客户画像报告》。

  • 豆先生 03-29 08:32

    回到发布会本身,在这里我也感谢一下我们这次的合作伙伴,中国建筑运营管理商学院和36氪。中国建筑运营管理商学院是国内首屈一指的商办领域的研究中心,36氪是中国最主流、最权威和影响力最大的互联网商业媒体之一。

  • 豆先生 03-29 08:32

    大家可以想象一下,如果有一天我们能做到这样,我们是不是会打开一个新的视角,会挖掘出里面新的金矿。这就是希望我们通过自己的努力,也通过大家对我们的帮助不断去前进的过程。

  • 豆先生 03-29 08:32

    如果我们能够把这里面所有的角色、所有的过程通过信息化的方法去建立好数据连接,我们深度地交叉去分析里面的数据过程,我们就能够把整个交易过程以及它背后的一些交易逻辑更加清晰地、更加淋漓尽致地展现出大家。

  • 豆先生 03-29 08:32

    在座的可能就有很多的不同身份,有些可能是开发商朋友,有些就是普通的房东,有一些像我们这样中介的服务人员,还有一些上下游的服务人员。但无论是谁,都是整个交易链条里不可或缺的一个关键的,起到至关重要的一个角色。

  • 豆先生 03-29 08:32

    数据对于我们商办服务领域到底意味着什么?在我看来说,它不仅仅意味着说我们怎么去获取客户,获取一个什么样的客户,这其实只是我们认为数据中的一个层面或者一个纬度。

  • 豆先生 03-29 08:32

     经常听到有人说地产的黄金时代过去了,接下来可能会迎来白银的十年。但我认为,如果我们能够把大数据和我们的产业做深度地结合,我们甚至有可能去开创地产的白金时代的十年。

  • 豆先生 03-29 08:32

    证明说,至少我们没有选错道路,我们仍然在一条正确道路下前进,也非常高兴说有这么多朋友关注我们,能够帮助我们一块儿进步。在座所有人的支持是我们能够前进的动力,在这里再次感谢大家!

  • 豆先生 03-29 08:32

    所以今天看到在座这么多嘉宾都愿意来参与我们的发布会,愿意来听我们分享我们一点点小的成就和心得。作为一个互联网出身的地产门外汉,我还是表示非常开心。

  • 豆先生 03-29 08:32

    我们坚信地任务,未来在任何领域,当然也包括我们在座处的商办服务这样一个领域,一定是商业和数据智能的时代。所以我们一直坚信地走在这样一个道路上。

  • 豆先生 03-29 08:32

    当今社会,整个大数据是高度强度社会分工,高度强调大家的互联互接,信息化时代一个必然的产物。

  • 豆先生 03-29 08:32

    希望能够通过我们不断小小的努力,每一次小小的尝试,能够慢慢地在在座各位的帮助下,慢慢掀开商办地产里数据的面纱,我们一块儿发现里面的金矿,能够让这个领域变得不太一样,变得更加性感起来,这是我们的使命。

  • 豆先生 03-29 08:32

    所以我们才会非常重视整个交易过程中、交易进行中的数据内容。

    所以我们一般都会定期圈内发一次数据报告,今年上半年会发一次。

  • 豆先生 03-29 08:32

    看到今天会场坐的还是挺满的,刚才主持人介绍了好租。我补充几句,我们是一家2015年7月开始涉足商办服务领域的公司,目前履行做商办地产租售中介服务,我们的特点是希望用中介的身份在这样的市场里构建整个数据能力,通过这样的数据能力提升整个交易链条的效益,这是我们的使命。

  • 豆先生 03-29 08:32

    曲先洋:尊敬的各位来宾,各位业内朋友、开发商朋友以及各位媒体朋友,大家好!非常高兴我们能作为主办方之一邀请这么多朋友一块儿来参加“《2017上半年北京写字楼数据发布会,我谨代表主办方好租再次欢迎大家的到来,谢谢大家!

  • 豆先生 03-29 08:32

    好租创始人兼CEO曲先洋上台致开场词

  • 豆先生 03-29 08:32

    好租自2015年7月涉足商办领域,启用互联网+商业地产创新模式,借力数据和技术优势,战略版图扩至北京、上海、广州、深圳、成都、西安、武汉、杭州、天津等重点城市,迅即成为国内最大规模互联网办公服务平台。

  • 豆先生 03-29 08:32

    本次活动的主办方代表,他们是:

    刘永:REPA中国秘书长、中国建筑运营管理商学院创始人兼院长;

    张丽君:REPA中国干事长,中国建筑运营管理商学院学员部部长;

    曲先洋:好租创始人兼CEO。

  • 豆先生 03-29 08:32

    本次活动的嘉宾:

    陈炜中:北京环球金融中心(WFC)租务总负责人;

    李瑾:万通时尚置业总经理;

    苏涵:望京金辉大厦营销总监; 

    郝群:华茂集团资产管理部总经理;

    赵薇薇:朝林广场营销总监;

    赵峥:北望金辉商业管理有限公司总经理;

  • 豆先生 03-29 08:32

    CBD商圈部分开发商佣金策略调整为1.5-3个月,以此吸引代理,加速楼宇去化。据显示,北京写字楼空置率自2015年来一直处于上升态势。专业人士表示,如果我们看得长远一点儿,市场的压力还会更大!

  • 豆先生 03-29 08:32

    目前中国经济进入了新常态,GDP增长从高速转向中高速、经济结构不断升级,从而影响产业结构调整。同质化高品质楼宇集中入市与经济持续下滑的双重负面效应叠加,导致2017年北京写字楼市场遇冷,空置率逐步上升,租金下滑。

  • 豆先生 03-29 08:32

    开始啦~

  • 豆先生 03-29 08:32

    今天发布会主要流程:

  • 豆先生 03-29 08:32

    乐居小探已经到达会场,活动马上开始!

  • 豆先生 03-29 08:32

    北京市场增量如何?非别配置在哪些区域?北京市场租赁去化率如何?不同区域的价格区间是多少?不同区域的产品有何种特色?受市场欢迎度如何?市场成交最新情况?租户来源于哪里?不同区域的租户构成有哪些?

    这些疑问,在2017年8月18日14:00,《2017上半年北京商办市场存量及客户画像报告发布会》一一为您解答,敬请期待!

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