第九届中国产业地产发展论坛

乐居小主播 04-26 21:35

今天的直播就到此结束啦！小编要飘走吃饭了~下次我们再约！

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论坛进行到这个阶段，主体阶段顺利结束！

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米思南：谢谢大家，祝论坛越办越好，我们会大力支持论坛的工作。

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刘亚玲：产业地产的运作是非常有难度的，行业内的人士如果想做好产业地产，一定要做到细心、耐心、精心，这是我们一定要接下来再接再励的地方。最后祝愿房讯网、祝愿中国产业地产发展论坛越办越好，成为行业内的最好的交流平台。

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袁红兵：感谢房讯网刘总给这样的机会。我们是做产业的，为地产公司捷波服务的，我们未来有20到30个园区的计划，包括北科建也是我们的合作方，你们做大园区，我们在里面做产业。产业地产地产是基础，产业是灵魂。做一个有灵魂的地产，方能百年常青。

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郗龙飞：核心应该是我们对产业地产保持敬畏的心，真实的了解企业的需求，为企业服务，打造产业或企业上下游的生态圈，希望房讯网越办越好。

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元喆辉：非常感谢这个论坛。筚路蓝缕、以启山林，产业地产是中国未来发展的希望，我们在做的不仅仅是我们自己的一点事业，其实是对这个城市、对这个国家做的贡献。

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最后进行圆桌对话的几位对此次论坛进行了一句话总结

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一些企业来到中国参加了很多的技术对接，不同阶段的企业来到中国的方式不同，比如说现在有技术成熟的加速企业，还有一些有技术有团队，需要更多的支持的孵化加速，在不同的国家还有不同的产业领域，智慧城市，生命健康，总的来说整个产业地产的落位还有招商运营，对于万科和在座的各位来讲，在这个行业里面都应该抱着一个很好的心态迎接和拥抱他们，践行这个城市和企业的时间合伙人，在不同的视角上可以得到一些相对满意的回报。

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更重要的是想在技术转化方面对园区和产业的促进做一些尝试，在一些科技创新比较有优势，而且比较有竞争力的国家看了一些案例，比如欧洲国家开放式创新的园区，发现真正的创新的国度或者科技引领的市场里面，大多数的企业都是碎片化办公创新的力度特别快，占领市场的需求特别明显。

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产业链上如果只是空间链上跟企业和产业服务，被复制和超越的机会可能就会特别多，所以万科在一些产业园的定位上做一些不断的尝试。比如说做一些开放式创新的园区的产业落位，有两个方面，一个方面是国内的技术和产业联盟、加速过程中会帮助这些企业更好发展，更好的做一些城市的配套服务，以及自己作为一些技术参与的工作。

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他表示，对待产业地产方面，有重产业，轻地产的思路，就是如何思考作为一个地产开发商，作为一个城市配套服务商，如何和城市和产业以及这里面的细胞发生一些关系，有益、有效的推进这个城市发展的思路和想法。

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最后进行分享的是万科北京写字楼和产业园区事业部的总经理元喆辉先生

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最后进行圆桌对话的几位业内专家进行了合照。

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第四点是交通和配套的问题。

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第三点，结合第二点来说，人员是否可以有效补充。我们看到很多企业搬迁员工流失率达到15%，甚至20%以上。

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第二点，一个新的企业搬到新的区域，成本是否会大幅度降低，比如说房租、装修、能耗，运营模式等等方面，包括政策，一个新的企业到陌生的区域肯定关心是否有配套的相关政策。

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他归纳总结了四个要点：

第一点企业搬迁到新的区域是否可以存活，是否有市场。现在大的企业去新的地方就是占便宜，要政府政策和订单的，所以到新的区域，上市公司，大企业去就是要地的。政府是否愿意给企业一些订单，让他来，以前成熟的区域到陌生的区域，给他们订单，PPP的模式或者政府购买服务的形式。

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后面进行对话的是北京天洋基业投资有限公司副总经理郗龙飞先生。

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他的感悟是搞科技园区、产业园区，定位非常重要，到底是选择什么样的企业到园区里面去，并且对入园企业能有什么好的帮助，都非常重要。接下来公司可能还要继续搞这样的园区，但是搞得比较小，是往小而精、小而美、小而强的方向去发展。下一步公司可能会在房山、密云布点。

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他介绍了公司在林萃桥，奥北科技园的园区的招商运营体会。

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下面发言进行分享的是北京国泰创业投资有限公司副总经理米思南先生。

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要真正做产业运营商，要深入到产业链的内部，产业地产深入到产业链条里面去，拥抱产业，你才能够实现产业和地产的融合，才能够实现产融共赢。

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最后，袁红兵董事长强调，产业地产是地产商与产业运营商的两方携手的双人舞舞台，不能单纯以地产的心态来做，一定要是产业跟地产结合的心态来做。

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远创从产业链上面去帮助它，因为从现在做的试点情况来看，一个园区运营得好，运营收益可以是租金收益的两到五倍之间。

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第三个问题，产业怎么留住。原来地方政府或者园区做产业，没有考虑到运营问题。现在从住宅市场里面看到，招拍挂的时候招的是自持率。一个产业园区怎么样运营好，首先想的是，怎么让产业园里的企业活得好，企业活得好，产业园才能运营得好。

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第一个问题，产业在哪里。对大的企业而言，自己本身有能力自己拿一块地、盖一栋楼。第二，从外地拉企业，做招商运营太难，远创的做法是，产业就在本地，两类是招商的目：一，本地现有企业；二，本地新创企业。

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第一，产业在哪里。

第二，产业或者企业为什么要进到园区。

第三，如何留住产业、留住企业。

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他从三个问题切入探讨了如何破解招商难题的问题。

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下面进行对话的是远创资本控股的袁红兵董事长。

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同时在运营过程中，还关注到了企业职工。

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企业比较关注的另外一点是金融，经开在这方面专门成立了融资租赁公司，专门为企业提供金融方面的服务，在目前招商过程中起到了非常大的促进作用。

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第三点，在运营上。经开已经有17年产业园区的运营经验，经开整体转型也是从园区建设方、开发方，到目前做的高端园区的运营服务商。这是最新的定位，整体也在做高端产业的综合运营服务，这是目前大的公司战略。

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第二，在招商渠道和招商方式上。产业园区最早的招商渠道更多是政府主导的园区。产业园区可以分两类，一类是政府主导的园区，一类是企业主导。经开的项目虽隶属于亦庄经济技术开发区的下属企业，但更多是企业行为。整个招商过程中，市场化更明显。

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所以从空间感、立面感、整个园区的规划设计，都有非常独特的属性。

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首先，招商运营最基础的条件。产业园区最基础的是做产业地产时的空间。很多企业来到园区后，第一看到的是产品，产品的好坏对企业的选址、园区的感官来讲非常重要。经开很多园区在空间设计上都请了中建院的工程院士崔凯崔总。包括智慧园项目，都是崔总的设计。

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首先发言的是北京经开投资开发股份有限公司招商中心总经理刘亚玲。她从产业园区的实践和运营里介绍了经开的成绩。

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参与对话的嘉宾有：

    元喆辉  北京万科写字楼与产业园事业部总经理

    郗龙飞  北京天洋基业投资有限公司副总经理

    袁红兵  远创资本控股集团董事长

    刘亚玲  北京经开投资开发股份有限公司招商中心总经理

    米思南  北京国泰创业投资有限公司副总经理

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下面进入了圆桌对话环节，主题是“无边界服务——产业地产招商与运营”，对话环节的嘉宾主持是北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅先生.

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最后是电商优势，是渠道+。通过传统营销模式和传统营销模式的融合，优化交易的流程，最大化改善用户商办选址的体验。目前是两种合作的模式，包括按效果付费+全盘绑定、前期广告费+带客成交、商办地产电商营销解决方案。目的就是对成交负责。

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数据优势，基于十几年房讯网优势为核心的大数据智能化、精准化、场景化、效果化的整合营销解决方案，包括关注指数平台，数据应用平台、买房与租房行为漏斗分析、用户满意度，通过做这些工作实现数据的工作。

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通过培训、讲座、公开课、顾问、咨询、标准编制、会员服务等形式，影响IP，进而影响潜在的客户群体。

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社群优势，他认为这是IP的概念，去年12月成立房讯的商学院，是一个定位于专门服务于商办地产行业的创新型的商学院。

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聚合优势，通过跨界打造媒体矩阵，梳理用户的瞄相和标签，获得精准、潜在客群。产品服务方面有媒体的矩阵，有12家新媒体的资源，包括PC端和移动端的。

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另一个是中国写字楼综合体发展论坛，2004年开始做，已经是第十三届。商业地产投资专业博览会，每年两次，从2012年开始，目前做了九届。

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活动的优势，包括今天产业地产论坛在内，房讯网已经从2009年开始连续每年一届，做了九届。

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蜂巢的媒体优势，房讯网的新闻在百度和其他的搜索平台上面权重很高，发布一分钟之后，在百度新闻里面可以找到，尤其是新闻的搜索。

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这个系统能够相互连通、相互渗透，再搭配大数据的运算团队，敏捷的反馈能力和惊异化的整合营销策略，确保客户营销推广得以快速传播、快速推广的同时，带来更加稳固的可量化的营销效果，这是蜂巢的内涵。

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后面他介绍了蜂巢计划，蜂巢计划由媒体、活动、聚合、社群、数据、电商六大基于大数据的产品组成一个六边系统。

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房讯网的目标就是为企业用户提供最佳的选址体验，跟其他房地产网站不一样，其他房地产网站是住宅方面，用户是偏向于个人，而商办更多偏向于企业。企业跟个人的概念完全不一样，也就是房讯跟其他门户网站不一样的地方。

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三，一线城市目前有改造潜力的商业资产已达到一千万平米量级，从增量逐步跨越到存量，城市更新时代已经到来。在存量改造持续升温，如何激活日益稀缺的包括核心区域的商办市场，也是一个挑战。

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二，北京商办限购，标志着商办地产回归基本面，从个人投资主导向机构投资主导的转变。根据全联房地产商会写字楼分会的统计，目前北京商办类库存体量超过两千万平方米，如何消化也成为目前面临的一个挑战。

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一，国家统计局数据显示，2016年末商品房待售面积6.95亿，其中在库存近三成的商办这块，超过了2.5亿，如何消化商办库存是目前面临的挑战之一。

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首先他介绍了商办地产行业面临的一些挑战。

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下面发言的是房讯网董事长刘凯先生，他发言的主题是“‘蜂巢计划’助力商办地产去库存”。

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他表示，课题组计划在年内如期高质量完成导则编写工作，送审、结题等，希望这个技术文件能够成为广大开发企业、工程建设单位、运营管理者实用的工具书，进而提高中国商业写字楼的总体水准。

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下半年导则还有大量的工作要做，工作组计划在今年结题，还有半年时间。

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现在导则有九章五十节160余个条目，不含附录，附录有很大篇幅，有一些没有编入正文的内容，包括一些分项的专项技术，包括材料、部品、机电、设备都有大量应用。一个典型的写字楼设计单位就有几十家，供应商更是不计其数。所以不含附录的正文部分已经20余万字，但最后成稿的导则不会有如此大的篇幅，还要去粗取精。

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这个导则不同于一般的规范、标准，也不同于一般的技术规程，他希望以开发的全流程、全生命周期的视角研究商业写字楼的问题，为业内包括房地产开发商，包括承建商，也包括运营企业，也包括承租商业写字楼的贸易公司、企业提供使用的技术文件。

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因为第三产业将成为中国经济增长的主要动力，贸易、金融、科研、服务业的发展将蕴含对商业写字楼市场的强劲需求，而国内对商业写字楼的基础研究仍然欠缺。

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中国经济在转型、中国房地产也在变化和转型，而商业写字楼也是转型过程中的一个重要的组成部分。

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导则的目标和愿景，是为正在转型的中国经济做好准备。

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陈音介绍了房地产商会和中国金属结构协会共同承担的住建部的课题：商业办公建筑建设与运营管理技术导则。

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下面发言的是当代置业董事兼首席技术官陈音先生，主题是“商业办公建设与运营标准的构建”。

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唯有房地产主动的、积极的承担政府的责任，融入国家新一轮脱虚入实大的机构里面，房地产才可能得到永生，而且持续健康的发展。这也是亿翰智库最近思考的观点。

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这一轮B2G有可能是房地产业最后一轮自我的救赎，B2G改变了房地产行业的利益结构，是帮政府在分忧，跟政府肩并肩一起做事，改变了房地产整个行业的角色定位。

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他总结到，B2G模式将是房地产行业自我的救赎，房地产行业从一开始政府扶持房地产，到现在大家把房地产基本当成一个工具。这些年房地产的形象，在国家政策中经常是背黑锅，负面的报道越来越多。

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第一是B2C，商业、文旅、养老、社区等等，都称之为B2C模型，偏重于运营的。第二，特色小镇、古镇、产城、产业园、PPP，都称之为B2G，都跟政府有关，称之为资源主导的模型。第三类是住宅，住宅既有B2C也有B2G的功能，市场很火。

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他说，当前房地产行业如果简单划分，可以把所有细分市场拆分为三个领域。

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最后，他提出了一个理论，是亿翰智库提出来的。去年亿翰智库对整个行业发布了年度性的研究成果，整个中国房地产行业在2016年已经出现一个阶段性趋势，他称之为“资源的壳，市场的心”，也就是说，土地、资金、人，土地、资金是最基本的生产要素，而人是市场的分量。

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所以分税制到了今年23年，当年是集权模式，未来一定会进入分权模式，当前各个地方特色小镇、古镇开发轰轰烈烈，集群和分权之间会形成一个税收的剪刀差，这是B2G模型很大的政策的资金引导基础。

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第三，当前税制结构是一个国家非常重要的组织结构的建设，一个国家的税制结构更多是完成这个国家的二次分配，要把富裕的地方富裕的人所收纳下来的税转移到贫困的地方或者穷人身上，通过这个来实现国家财富分配的均匀化，降低基尼系数。

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第一，所有资金不许往一线和核心二线走。第二，外汇管制。

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第三轮美国的减税，美国明确欢迎高端制造业回流。所以国内2015年开始放了很多资金到房地产行业，包括开始调房地产，但是调房地产的时候发现了资金的两个走向。

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第二波，美国的换届，总统选举。美国在全球的权重比较高，影响了中国。

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美国次贷危机把制造业等搞垮，从2008到2015年期间整个房地产行业进入了新的周期，他称之为一个供过于求的阶段，是第一轮。

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第二，2015年6月份开始全方面放开了已经停了八年之久的房地产公司债的竞争，2015到2016年全年放了将近一万亿的资金。为什么在这个时间节点上会做这个动作？其实跟美国有关。

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第一类是B2C，商业、文旅、养老都是B2C，偏运营。B2G，主要是政府端的。这些年看的比较多的特色小镇、古镇、产城、产业园、PPP，都称之为B2G的模型，都属于政府端的模型。

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陈啸天表示，房地产行业发展到今天已经开启了一个大幕就是B2G。

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下面在论坛上进行发言的是亿翰智库董事长陈啸天先生，他发言的主题是“当前房地产市场与企业战略"。

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大面积玻璃幕墙的采光天井，改变了传统写字楼智能平面采光的问题，阳光犹如光柱从天井直射到办公空间，让每个房间都明亮、通透，打破人与自然的隔绝。

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生态办公空间，是对传统办公格局的迭代和超越，房山超级蜂巢的设计理念是将人与自然的距离最大程度的拉近，协调人、空间、环境的关系，亲近阳光。

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智慧运营平台，通过外部大屏展示、移动app等方式，将政府发布的各项政策、产业发展、新闻资讯、园区动态、共享资源，提供了全方位服务等内容，向入园企业发布及提供服务。通过组织各类运动竞赛、创意市集、艺术活动等多项跨界活动，实现园区管理模式升级，构筑产业生态圈。

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如今很多产业园区运营商都有一个共识：做好运营，才能让园区保持生机和活力，才能为企业人才提供良好的服务，构建一个良性循环的、开放的产业生态园区。

房山超级蜂巢打造的是智慧运营平台，将政府、企业、人、运营商、供应商形成服务生态圈，助力企业发展和转型升级，实现资源共享互联。平台包括六大内容：智慧基础设施、企业发展服务、创业孵化服务、人才服务、金融投资服务、健康服务、人文社区。

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第一，从开发商角度看，从重建设到重运营。第二，从建筑本身角度看，从大拆大建、设计死板到低碳、智慧、人性。第三，从园区构建看，从单一性能到配套完善、功能齐全。第四，从产业发展看，从提供空间到提供服务，打造生态产业链。第五，从城市发展看，从圈地盖楼到产城融合与城市共同发展。

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如今的第四代园区有几个显著的特点。

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产业园区作为经济创新与发展的重要载体，核心特征和经营模式一直在不断迭代，从1.0、2.0、3.0演化到如今的4.0阶段。

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王将魁表示，智慧园区是智慧城市的试验田与先行者。

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接下来发言的是北京天洋基业投资有限公司总经理王将魁先生，演讲的主题是“产业筑城 智慧建园”

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最后，他总结到，做产业园区，即便出身于地产，但是不能陷在地产里，把园区的基本功能、产业孵化功能破坏。所以园区企业要成功，要从地产思维结合互联网思维，再叠加投行思维，把房地产开发项目变成一个产业孵化的平台，才能形成自身的行为模式、自身的出发点，能够让政府接受、让客户受益，这是思维方式的转变。

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六，建设与管理，更加注重绿色生态，管理服务智慧化。

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五，金融支持，金融对于园区的成败事关重大，所以在金融的供方和金融的需方，园区企业搭这个平台，包括直接组建各种基金，为园区的建造环节和企业的成长环节提供各类的金融工具和自身的盈利机会。

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四，产业运营，注重发挥平台功能，园区企业盈利模式多元化。

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三，产业培育，注重产业生态打造，实现产业集群化。

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二，产业招商层面，注重产业定位差异，产业招商精细化。

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一，策划规划上更加注重土地集约利用，功能更加综合化。

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接下来他介绍了北科建在运营层面的趋势

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四是园区国际化融合。国际化融合两层意思，一个是园区间的建设需要借助生态、智慧等，比如在北欧、新加坡有很好的园区规划和城市发展理念，可以借鉴。这是国际化的一方面。另一方面在国际孵化中国的制造，这种产业转移也是很好的方向。

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三是产能融合功能，原来的园区简单的从研发到制造，或者称为产业功能区，但是光有产业不行，产能融合给本区域带来了复合贡献。

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二是园区之间的融合，主要是园区之间的密切合作，形成了区域的网络，这点在长三角20多个城市里，园区经济发展得比较明显。

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园区建设运营层面四个方面的特征比较明显：一是园区内企业之间的融合，包括产业集群化内部的融合，园区的特征就是尽可能以专业化、集群化聚集园区，容易形成产业质量的提升。

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趋势四，产业园区融合化特征更加明显。

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趋势三，产业园区作为对外开放的排头兵，全球化布局加速。

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趋势二，产业园区作为先行先试区，政策创新加速。

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其次是在增高上，就是产业结构、比重、功能首先体现在了体量和质量上。

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趋势一，园区在提质增效方面有两大特点，一是“瘦身”，一是“增高”。瘦身主要体现在园区进行整理、优化、升级，也就是腾笼换鸟。在90年代到2000年这十年发展的园区，是以制造业为主，而不是进行专业划分。但现在，需要以创新、以成果转化为目标的园区就需要高精尖产业，所以需要对原来的产业进行更换，产业就要瘦身。

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存在以下一些问题，一是产业层次不高，创新能力不强；二是服务功能发展滞后，城市配套功能不足；三是区域分布不均衡，园区间缺乏合作互动，园区孤立现象比较明显；四是政策优势减弱，营商环境有待改善。靠政策优惠的现象也在进行新的方式改变；五是土地空间饱和，粗放利用和污染现象未有效遏制；六是管理机构行政化，组织运营活力不足。

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产业园区在总体发展趋势上还有一些大的宏观趋势。第一个趋势是产业园区转型升级、创新发展进程加快。

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资源配置转变，由粗放式发展向集约化发展。产业结构转变，由制造业为主向高端制造和服务也相结合转变。环境建设转变，由注重硬环境向更加注重软环境转变。招商方式由成本领先土地招商向服务领先的产业集群转变。运营方式转变，由载体出售向载体自持运营转变。这些变化对从业者提出了新的挑战。

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第一方面，增长方式，原来产业园区全国都是重规模，现在要重质量。

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郭莹辉强调，国家的经济趋势影响到了产业地产的发展态势，对产业园区的影响有下面几点。

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下午产业地产发展论坛迎来了一些新的来宾，下午的嘉宾有北科建集团董事长郭莹辉先生，北京天洋基业投资有限公司总经理王将魁先生，亿翰智库董事长陈啸天先生，当代置业执行董事陈音先生，北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅先生，北京万科写字楼与产业园事业部总经理袁红兵先生，北京天洋基业投资有限公司总经理郗龙飞先生，远创资本控股集团董事长袁红兵先生，北京经开投资开发股份有限公司招商中心总经理刘亚玲女士，北京国泰创业投资有限公司副总经理米思南先生，房讯网董事长刘凯。

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现在是下午阶段，第一个发言的是北科建集团董事长郭莹辉先生，他发言的主题是“产业园区发展趋势”

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上午阶段的发言结束啦，接下来是论坛下午阶段，下午将有更多业内大咖一起分享他们的一些独到见解。

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最后，他介绍了一下左邻的几个竞争力。他指出，这套平台能够把统一的用户和支付，还有统一的管理，进行统一，同时有一些大数据分析。既然做平台，就有开放接口，第三方的一些公司，包括园区和写字楼，本身如果有开发能力，可以基于这个平台开发出更多的应用。

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他说，左邻所有服务连接客户、园区、园区运营方、企业和人，后端移动物业管控平台，更多的是连接人和设备，园区内企业和员工提出诉求的时候，填一个物业报修时，需求到了运营方，内部可能有一套自己的OA系统，这两个系统之间往往是隔离的，左邻在一个平台上整合以后，整个业务流转和整个业务发生过程，可以在一个平台上进行闭环。

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他认为未来五年时间，可能大部分写字楼和园区内实体卡将不会存在，大家都会用手机方式替代。

第三类服务是企业服务，面向最终在写字楼和园区里面的企业所提供的服务，有两大类，一类是产业类的，一类是行政类的，产业类的服务因为非标准，所以导致园区在这里面扮演的角色非常尴尬，事实上有些产业服务也可以标准化。另一类是完全非标准的，比如投融资，还有一些金融类服务，这种情况事实上通过服务联盟方式解决。

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第二，互联装发展了20多年，现在在地产行业，作为一个产业园区，或者说地产行业的后来者，去跟移动互联网相拥抱的切入点是什么。

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他介绍到，作为IT行业看房地产行业，两个问题比较困惑。第一是既然以客户为中心，那么左邻是否在园区和写字楼里面真正做到了以客户为中心，对客户的了解有多少，对他们的需求的辨别和对他们企业里面的发展现状和问题，是否能够真正洞悉。

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接下来发言的是左邻联合创始人兼COO彭海星先生。

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演讲的最后，他表示，希望未来跟行业里的各位前辈更多交流，以便能够更好地理解这个行业，用自己的方法在这个行业里做一些踏踏实实的事情，能够再去化，在客户服务、产业园区的升级建造上，能够做一些探索，对这个行业做一些贡献。

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空间服务离不开软件服务，作为中间服务提供商、作为连接器，他表示，好租运营城市有超过一千名线下服务团队人员，这些人除了线上连接以外，线下帮助做供给、需求方和好租之间连接，也是好租能力的一部分延伸和外援。

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再向下延伸，就是做整个企业的整体解决方案，尝试用自己的平台能力，去整合各个供应方，在这样的场景里，实现整个闭环的服务。

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除了线上以外，线下也会通过长期的市场活动、营销类活动，聚集到更多的房东、供给类、客户需求类群体，阿里巴巴、百度、腾讯、小米、京东、滴滴等知名企业，都有好租帮他们做空间类服务的成功经验。

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接下来他介绍了好租的工作逻辑。首先，把客户的决策，以及客户的收集整理成本，更多地向线上延伸。

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他认为，目前，整个产业园的供需痛点在于平均控制率43%点多，也就是说当前整个产业园区供给是过剩的，同质化更严重。

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第四，利润率不高。

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第三，成交周期长。有小客群、大客户特点，必然造成整个成交周期长，让整个产业园去化，包括为客户提供更好的服务这一点变得更难。

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第二，大客户，通常来讲产业园区面向中大型客户做，投资逻辑决定是需要的客户群体更大、更集中，最终决定了精准找到客户更难。

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他罗列了产业园区的四点市场特点:第一，小客群，因为产业园区通常会有产业行业，包括企业客户属性一些定位，它不太像正常空间一样，面向大多数客户群体都可以做的招商。

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他指出,整个全国国家级的产业园区有五百强，省级的大概有一千家。整机产业园区产生的GDP超过15万亿，大概占整个全国GDP比重超过23%，所以产业园区在空间类产品当中，包括GDP的占比当中非常重要.

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目前是好租创始人兼CEO曲先洋先生在做主题为“互联网+如何拥抱产业园区未来”的演讲。

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她预测，根据房地产市场调控政策，整个大的宏观经济形势，企业可能土地购置面积还会有所下降，销售价格既不会大增，也不会大减，房地产企业大大好于制造业，有一个平稳发展的趋势。

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具体表现上，房地产行业总体购置面积、购置价格回落，企业的融资难度有所增加，商品房代售面积下降，企业综合盈利水平、融资难度分化现象比较明显。房地产行业总体运营比较平稳，企业土地购置面积稍微回落，商品房销售合销售价格，企业盈利水平和经营水平持续得到改善，企业融资难度增加，地区差异化情况比较明显。

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在房地产方面，关于企业家信心指数，她表示，从2015年起，就已经开始调查，样本量是536家。2017年第二季度，房地产信心指数是62.1%，总体与一季度持平，波动比较平稳。

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她首先介绍了房地产企业家信心指数的概念。

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目前全联房地产商会副秘书长王玉清女士在预测中国房地产景气指数二季度的表现。

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对于中小房企来讲，必须有核心资源，比如土地，要有核心产品，别人不能复制。

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对于大企业来讲，要紧跟市场，合作共赢，减少竞争，准备预案，如果市场一旦出现下行，必须有所准备。

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大房企未来逻辑加速跑，通过降价抢夺更多的市场份额。降价不期而至，房价下降10%，成交量下降10%，土地购置面积下降，新开工面积下降，投资下降，联动上下游下降，拖累整个国民经济，房大落变成新重点，过去房地产操作模式就是限房价上涨，未来也会限房价下跌。

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他预计今年保持正增长，但是明年或者后年，如果进入限制性发展阶段，可能变成负增长。这种情况下，房企现金流很可能会枯竭。

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他提出了一个新概念，房地产进入一种限制性发展，新一届政府开启新的经济周期，与房地产无关，一线城市限制人口、土地供应，三四线城市限制土地供应，包括农村应该限制土地供应。城镇每年人均住房面积增加1.2平方米，农村人均住房面积增加1平方米，这个逻辑本身是错的，因此导致未来三四线城市限制土地供应，房地产限制金融改革。

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他认为一二线城市调控还会继续持续，所以调控标准不会改变，将长期执行，调控执行时间越久，意味着住房市场发展周期会被拉长。

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未来房地产依然取决于政策面，政策面取决于一二线城市，仍然严调控，三四线城市必须继续去库存，房地产未来的走势首先取决于政策面。

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第四，城市居民住房改善居住条件意愿不会改变，大城市住房商品房占比只有30%，住房面积其实成套的商品住宅面积占的偏低，投资者买房保值意愿不会改变。

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第三，很多中小城镇的城镇化已经接近尾声了，小城镇的土地供应规模难以持续增加。

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第二，大城市土地供应逐年减少，不会改变，供求关系维持长期失衡，导致房价长期失衡。

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对于未来的预判，欧阳捷先生提出了几个大趋势：第一，基本面不会改变，城市化趋势不会改变，都市圈将成为城市化的新引擎。

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还有一批更多三四线城市，仍然在自然的去库存路上，因此整个销售面积，虽然有一定的增长，但是增速在慢慢下滑，而房价其实没有上涨。

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这些城市过去库存消化掉，现在供不应求，研究这些城市全部限价、限贷，供应、需求、房价受限，因此未来很可能被控制。他提出一个观点：未来房地产可能进入一个新概念。

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一二线城市房价反弹压力依然很大，这种情况下，如果把限购、限贷、限价全部放开，必然失控，导致泡沫风险必然爆发。调控仍将持续。三四线城市也在分化，2015年提出一个观点，四大分化，城市、板块、楼盘、企业分化，城市分化非常严重，板块分化更是如此。

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他提出，人都是在往大城市走，大城市土地价格、人均用地面积就会减少，意味着土地单价在提高。大城市土地价格上涨，全世界所有城市无一例外。只能抑制需求，匹配更低、更少的土地供应。这是调控的逻辑，延后改善，限制刚需，匹配土地供应越来越少的局面。未来一二线城市土地供应不会大幅度增加，未来住房供应难以大幅度增加。

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另外，他强调，过去在外围郊区摊大饼的建设方式，已经渐渐被抛弃，所以现在大城市在建新区的模式，越来越少，为什么会减少？实际上未来所有的二线城市，都会走总量控制、增量递减、存量优化、流量提效的道路。土地供应越来越少，要集约利用，要提高土地的单位产值，提高土地的利用效率。

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一二线城市有没有可能增加土地供应？非常难。4月1日发布了一篇重要的文件，住建部和国土资源部发布的通知，明确提出，低于12个月的去化周期的城市，要增加土地供应，直至大幅度显著增加。另外高于12个月甚至更多的，去化量更高的城市，要减少土地供应，甚至断供。

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从供应量上来说，一二线城市目前整个成交量明显下降，今年1-4月份，销售面积比去年同期下降20%，什么原因导致的？第一，调控见效了，因为限购、限贷，导致有资格的购房人变少。第二，供应减少，因为有资格的需求在下降，同时供应再压低，导致供应减少之后，市场上能推出来的可售房源逐步减少。不排除另外的问题，一方面土地供应逐渐减少，另外一方面高价地越来越多，使得限价令下难以开盘，延迟入市，最后捂盘惜售，导致供应在减少。

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他分享的是三个方面的内容：当前形势、未来预判、房企业策略。

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目前是新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生发言阶段，主题是“当前房地产市场形势与预测”。

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最后，他总结，发展产业园区需要政策措施放权，给中小城市发展权力，进行行政权力调整，规划上不能更多地限制；加强环境基础设施治理，进行各类的制度性改革；重点是产业园区不一定和行政区划吻合，园区远离城市，自行选择向小城镇、村庄转移，利用互联网、物联网发展，形成共享空间。

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他强调交通基础设施的完善是产业空间挪移的重要条件，京津冀通过轨道交通的完善，增加边界性和联通性，降低成本，欧美发达国家产业工业从中心城市向远郊区转移，前提是交通，大概有两种交通供选择，一是公路交通高速公路，一个是轨道交通，如何解决交通配置是大前提。。

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第三，园区发展模式是不是符合时代的要求。一堆企业在一起成本高，还是有些企业单独选择发展空间，大的企业选择独立的发展空间，是不是可以允许一些企业，通过中介寻找更便宜、更廉价的发展空间。

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第二，产业园区不一定在中小城市，也可以在小城镇，甚至可以在村庄。现在公共监督力量，社会监督力量，远远超出政府监督力量，特别的发展时期，用新的思维方式解决这个问题。

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第一，产业园区选址不一定要和行政空间相吻合，要另辟空间。

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跨界融合，使产业园区、产业地产模式找到新的发展空间。

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根据北京的特点，服务业产城融合，未来融合应该以服务业为主导。

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工业远离城市是不可避免的规律。要去做产业园区，要重新选择它的发展空间。而且不一定要和行政空间相吻合。过去产业园区都需要和中心城市、高等级城市，和市长、市委书记所在的地方放到一起，未来不一定。产业园、工业、企业远离城市同时，也要远离行政区，这是一个发展趋势。

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简而言之，这三个阶段也就是，低成本引进企业，低价出让土地，政府大量补贴，房地产开发进行补偿。

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第三个阶段，政府效率大幅度下降，转变企业经营产业园区，企业降低招商引资成本，增加谈判归能，强化市场化管理，对园区管理和服务，通过房地产开发权益，解决公司经营权问题。

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这一阶段，产业园区发展主导，传统的乡、镇、村变成地市以上，由于政府主导了这次洗牌过程，产业园区由政府过度参与，导致发展当中特点是粗放，政府不讲效益。

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第二阶段，97年以后，实现了最严格的土地保护政策，对传统的工业园区进行了一次大清理。

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他分析了产业园区发展经历的三个阶段，第一个阶段分散，村村点火、村村冒烟，工业发展速度快，但成本低，工业的发展水平也低。

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但是最重要的不是劳动力成本，是土地成本，80年代研究中国乡镇企业也就是特色小镇前期的时候，广东、江苏、浙江、山东、福建几个沿海城市，县以下占全省70%，原因是土地利用，乡村村村点火、冒烟，提供廉价劳动力，导致工业发展成本实现跨越性发展。

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李铁先生认为，产业园区发展要经过几个阶段，中国经历了一个最重要的阶段，低成本。低成本和中国国情有关，劳动力成本低，大量的农民工支撑了中国的工业经济，形成廉价劳动力的丰富的后备资源。

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北京50公里半径，把河北周边纳入进去，有24个小城市，30公里半径更低了。过多关注主城区发展，周边中小城市发展严重短缺，北京的病基本上是主城区的病，拥堵、房价高等等，北京对周边的带动能力不足，特别是对河北的带动能力不足。

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央企总部，北京90家，天津和河北是零，很能说明问题。提到京津冀协同发展，那北京对周边的城市带动到底有多大？大中小城市分布，可以看出北京的发展特点以及与周边关系。东京有一个主城627平方公里，895万人，和北京差不多，但是周边一大批中小城市，5-20万人口，东京周边84个，韩国相对少一点，首尔面积不到900平方公里，人口一千万左右，周边中小城市不是特别多。

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因此，产业地产，针对三种不同的结构，要做出不同的分析，北京服务业外溢，天津和河北问题是产业园区选址问题、发展什么样产业问题，河北更多的是怎么样进行结构转型。

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他表示，京津冀人均财政收入、人均GDP差距也很大，意味着公共服务差别特别大，区域间反差，来北京打工的人，寻求就业机会、发展机会；产业结构差距也很大，北京后工业化，没有经历过完整的工业化时期，但因为是国家的行政中心，更多的是服务业管理，服务业增加值达到80.3，达到发达国家的水平，世界上五个发达国家，美国、日本、英国、德国、法国，这些国家占比基本上80%以上，天津二产和三产比重相差不多，这意味着天津处于工业化的中后期，但是也没有完成城市化向服务业转变，在某种程度上，整个工业发展结构、产业发展结构和河北有同构性，也就是说河北和天津有类似的地方，当然河北更粗放一些，天津发展水平更高一些。

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李铁先生分析了产业园区的发展现状和规模,最初先分析了京津冀协同发展中的一些问题，他指出京津冀是1.2亿人的大的行政区域，发展水平、城镇化水平差距都很大

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台下观众

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目前是中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁先生发言阶段，他发言的主题是京津冀协同中的产业园区思路

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总之，目前的市场格局下，产业之间已经不再是简单的投入产出的关系和上下游关系，所以新的市场需求也推动了产业地产的规划、开发、招商、运营体系的跨界与融合。

今天的论坛主题就是跨界与融合：产业地产的白银时代。随着住宅市场进入白银时代，产业地产实际上也会遵循住宅市场，进入一个新的时期。

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他认为产业地产的升级正在产业地产投资跨界、产业地产内容融合的方式进行，传统产业地产拿地、投资、招商和运营体系面临着跨界、融合，呈现五大趋势：

    第一，多元化市场主体的跨界与融合。

    第二，资本市场与产业地产的跨界与融合。

    第三，以互联网为纽带的产业地产跨界与融合。

    第四，产城融合推动产业地产的跨界与融合。

    第五，产业结构调整，同时也带动产业地产的跨界与融合。

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刘凯认为，当前住宅市场进入了一个涌现时代，随着通州副中心的建设加快，还有京津冀协同发展的稳步推进，以及雄安新区规划出现，市场力量正在以前所未有的速度，影响产业地产发展脉络，无论政策层面还是市场变化趋势，产业地产已经成为政府企业资本关注的焦点，未来以产业集聚为特征的产业地产，将着力探索发展模式、运营模式、招商模式的新变化、新趋势，实现产业地产的转型和升级。

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碧桂园、恒大、万科等且积极推进特色小镇运营模式，大型开发企业，商会运营多元化板块，教育、健康、养老、旅游、科技领域频频发力。作为行业组织，贯彻政府经济发展新政策，倡导房地产作为新兴产业发展载体，推进地产与产业金融的平衡发展模式。为此，我们先后发展成立了产业园区分会、特色小镇分会，发起成立养老产业基金等各类产业基金，商会搭建这些平台，为了更好地推进产业地产结合，并完善产业地产发展当中的产业链资源的整合。

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产业园区成为国家新一轮发展的重要抓手，也是房地产行业转型发展的重要方向，作为房地产运营商的企业正在频频受到地方政府的青睐，地方政府引进有产业园区资源的投资机构。

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赵正挺表示,2017年，政府正在积极推进经济结构改革、供给侧改革，与此同时，十三五规划的重要一年，产业政策围绕传统产业转型升级，培育新兴产业创新发展，培育产业政策深化落地，精准发起，各项政策出台，有利于产业结构不断地优化，为产业地产市场平稳发展、运营创造了良好环境，在房地产领域，行业进入长效发展新常态，引领中国经济转型发展的重要载体。

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现在是全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯致辞阶段

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今天到场的领导和嘉宾有

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家 李铁

新城控股高级副总裁 欧阳捷

全联房地产商会秘书长 赵正挺

全联房地产商会福监事长、中国建筑系统门窗联盟执行理事长 孟繁军

全联房地产商会副秘书长 王玉清

好租创始让兼CEO  曲先洋

左邻联合创始人兼COO 彭海星

北京丽泽金融商务区控股有限公司总经理 郝永昶先生

全联房地产商会会长助理、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长 马俊清

全联房地产商会写字楼分会副会长、北辰写字楼管理公司 裴晓红

全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长 刘凯

共有将近六百多位开发商、产业园区、商务园区还有金融机构、代理公司、物业公司、投资公司，包括企业客户和建材布品公司的代表，以及来宾，来到会场

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目前是主办方领导全联房地产商会秘书长赵正挺先生登台致辞阶段

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现在论坛正式开幕！

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本次会议的主题是：跨界与融合：产业地产的白银时代

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会议一会儿就开始啦，让我们先看看会场情况

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该论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

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作为产业地产行业一年一度的顶级盛会，论坛的每次年会均汇集了产业界、地产界、金融界及学术界最具话语权的权威人士，围绕当年中国产业地产最新动态设定主题，各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨，并形成对当前产业地产发展的共识。中国产业地产发展论坛每一届年会主题都凝聚了主办方的心血与智慧，更成为每年中国产业地产行业中最炙手可热的话题，论坛也因此成为中国产业地产市场的风向标。

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中国产业园商务区发展论坛源于2009年6月，已连续成功举办八届年会，由全联房地产商会、房讯网联合主办，是中国产业地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛。论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦产业地产行业发展进程，每年六月相约北京，探讨行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、企业转型等行业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国产业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。