价高水深 北京的学区房该买么？

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：好的，谢谢！

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：好的，有机会再沟通，谢谢！

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:好的 谢谢大家！我看今天时间也差不多啦~~今天关于学区房的讨论我们就暂时先到这里！

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：以学校招生简章为准，都写的很清楚，每年有小变化，或者不变。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:好的 谢谢张老师 孙律师~~也就是说 在购买学区房的时候 能够查看到往年这个小区的入学情况 相对来说是比较安全的~~

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：我们见过开发商承诺永久学区的，这种承诺本身就不科学

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：如果是政策原因，那么就不是开发商违约了

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:@孙雨寒律师 孙律师 像这种情况 是不是无法通过法律途径去解决呢？

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:太干货了~~

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：每年的学区划片相对稳定，直观的规律是离学校越近越安全。不会随便变化，就近入学是教育部要求的，不能舍近求远，但也有特例，远近有相对性，理论上距离远的有划出的风险，实际上，定了的学区，划出去的少，新房可能很多是学区没定，开发商只是和学校签了协议，和官方划片关系不大。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:我理解是 这个网友买房的时候 这个房子还在学区内 结果过了几年 学区轮换了 等他孩子上学的时候 这个房子就不在这个学区了

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:最后再解答一个网友的问题 学区房轮换这个怎么把握？比如买了二手学区但划片没有将入手的房子画在内，和开发商没有关系，无法维权，有这种情况应该怎么办？

对于学区轮换 张老师有了解么？@张家齐 

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:好的 谢谢孙律师 主要学区房牵涉的因素太多了 也太抢手 

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：学区房如果是购房人应该注意在违约责任部分约定的高一些，以防止卖方毁约。

但是这也需要因人而异，有的时候如果在这个问题上提到要求太高，可能就不能达成交易了，买方也有损失。学区房这种供不应求的房子就是经常会出现纠纷

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：二手学区房经常会遇到一些卖方违约

比如我的一个客户，海淀的房子，本来想卖掉这个房子，找一个更好的学区，结果一个是遇上房价飞涨，另外就是同样的成本没有办法再买到另外的学区房子，结果就必须毁约，连环单就断了，而下一个买家也是连环单，和卖方也毁约了。一个交易引发了3个纠纷

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:最后还想问问孙律师 在您处理的学区房案件中 最常见的是哪一类？如何去规避这些购买学区房中的法律风险？有真实的案例能跟大家分享么？@孙雨寒律师 

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：得看长线，短期很难

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:好的 谢谢张老师 大家对于学区房的目光终于可以有所转移了~~

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：从长期教育改革的趋势和各城区的历史基础来看，生源质量较好的朝阳，历史教育基础较好的顺义，中关村北扩趋势下的海淀昌平交界带等，前景还是不错的

乐居小薇 04-17 05:49

主持人：是的，我们在采访中也发现 很多家长就是花钱买一个名额，其实并不为了居住。

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：不可复制的资源，性价比高往往是短期的。很多人都在关注下一个机会在哪里。买房入学很现实的一点就是孩子入学年龄是固定的，有机会你也等不了，还是主要看房价和学区质量的平衡点，牺牲房子质量，尽量买好学区的人更多。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:我看很多网友在说 东西海的学区房太贵了 除了东城、西城、海淀，还有哪些区域的学区房是可以考虑的，或者说性价比比较高的？张老师能不能给大家推荐一些？@张家齐 

乐居小薇 04-17 05:49

主持人：确实 很多时候可能不是家长主动去选择买或不买 而是被周边或者说大趋势所影响

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：是吧，拼了学区，还有更多要拼的，可能会比较累。看每个家庭的实际情况吧

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：嗯，量力而行，买学区房是一个很吃力的事，各个家庭都有不同的教育观念。但是，我们了解的案例表明，如果进入到买学区房的圈子里了，很多人难以脱离氛围的影响，会变得很焦虑。现实生活中，不管是孩子的社会上升通道，还是家庭的财富增值保值渠道都很有限，买学区房恰好覆盖了这两个需求，选择起来很被动。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:确实 量力而行最重要 为了学区房 牺牲了太多生活的质量 个人觉得 其实也并不是理智的选择

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：可怜天下父母心吧，一切都是为了孩子，为了孩子的一切。但是我认为在学区房的事情上还是要量力而行

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:恩恩，其实对于学区房，舆论分化还是挺明显的，有些人觉得为了孩子值得拼，而有些人觉得过于昂贵的学区房并没有必要，两位专家也都是宝爸宝妈了，大家怎么看这个问题？觉得为了孩子去买学区房值得么？

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：短期不会，房主的心理还没到这个程度，以前已经习惯了临到签约还加价，除非市场长期低迷，个别业主急需用钱。

过去买学区房的人最后悔的事就是买晚了，供求关系对买家很不利，加上中介的房源垄断明显，价格上很被动。过去，早买，快买可能是少花钱的唯一有效办法。今后是否依然这样，看个人对房价的判断。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:二手学区房现在是不是议价空间会相对大一些了呢？

政策下 市场相对会有一个冷静期 现在入手买学区房 可以说是一个比较好的时机么？@张家齐 

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：会的，认房又认贷对二次置业影响较大，可以变通，但变通的难度加大了，购房门槛提升，让一部分人失去了机会。首付额度是很大的问题，买学区房以中产阶层居多

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:张老师 您提到政策的影响 我看到正好有网友在问 北京317刚刚出台了新政 对学区房会不会也有一定影响？

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:所以购房人在买商品房的时候还是要更加谨慎一些

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：有些楼盘电视上还打过广告，但是经过我们调查，最开始就是虚假宣传，压根就没有学区的事。

所以对于商品房来说，毕竟不像二手房可以通过过往的上学经历去调查学区与否，所以还要自己通过一些渠道去了解一下是否是学区配置。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:好的 突然觉得有信心了 哈哈哈 谢谢孙律师~~

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：我们案件中支持购房人的也不占少数，但是主要还是看证据情况。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:像这种案件 一般法律会更倾向于购房人 还是会更倾向于开发商呢？

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：民事诉讼的话，像一审普通程序是6个月，简易程序3个月，二审还要3个月。

也就是说 ，最快3个月有结果，最慢可能要9个月

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:孙律师 那一般这种案件解决周期是多长呢？

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：可以的，这种广告宣传购房人应该保留证据。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:我刚刚正好看到了一个网友的问题，顺便也问下孙律师，就是有的商品房在宣传的时候会说有学区配套 但后期可能由于某些因素吧 这个学区配套就没有了 这种情况 购房人可以维权么？

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：对于二手房来说，重点要看已有的学区名额是否被占用，一般6年之内如果被占用，那么新的二手房业主会面临不能使用学区名额的现实问题。

乐居小薇 04-17 05:49

孙雨寒：商品房，很多开发商以学区房作为宣传噱头，比如名盘+名校，价格一般高出同地段至少30%，高的更高。对于购房人来说，第一先要核实是不是学区第二这个房子是不是能够如期交付，比如外地甚至北京也有，房子最后烂尾了，那么所谓的学区也都子虚乌有了。这两个问题是在购买商品房学区房的时候，购房人需要去注意的。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:新房和二手的学区房从法律的角度来说，风险如何？需要注意的方面主要有哪些？想请孙雨寒律师来讲讲~~

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:恩恩 确实。可见挑选学区房的时候，其实认准学校是很关键的因素。

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：最近两年我们观察了媒体公开报道的公开数据，北京各城区的一本率差距较大，格局没有明显的变化，很多人买房是被迫的。新房和二手房不是关键因素，关键看对应的是什么学校。

如果对应的学校已经很好，现在中心城区还有少量新房，也是不错的选择，新房的首付门槛还比二手房低一点，因为二手房有按评估价放贷的因素

如果楼盘对应新学校，新学校没有历史升学数据支持，很难区分好坏。现在出现很多名字很高大上的新学校，但实际质量怎样，谁也说不准

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:热门区域的二手学区房现在可谓是一房难求，但同时，也有很多新房也配有相关的学区资源，在购买上，张老师有什么建议？新房 二手房如何抉择？

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:恩恩 东西海也是因为教育资源的集中 所以学区房的价格一直居高不下

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：教育质量差距，尤其是优质高中数量差距，不同城区间差别很大。直接影响高考，尤其是一本录取率

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:恩恩 所以加上家长对孩子教育的重视程度 近两年学区房才出现了水涨船高的趋势

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：关键的因素是教育改革，强化了房子和学校的对应关系，以前有择校变通的途径，现在基本不行了。就近入学是趋势，但学区间的不平衡需要一个过渡期

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:所以每年根据教委的学区划分 学校规划 学区房的市场也会有很明显的变化 。那这两年学区房涨幅扩大主要是什么因素的影响呢？

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：增加较多，2015年前，房价高的学区房较少，主要是少数优质小学对口的。

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:恩恩 我有个朋友 也是为了孩子上学 买了海淀的学区房 不到一年的时间 涨了100万……学区房在这两年的涨幅相比之前会有明显增加么？

乐居小薇 04-17 05:49

张老师：过去的两年，学区房是高速上涨的，翻一倍的情况不少见。尤其是一些过去较普通的学校，变为直升校之后，房价从5万左右涨到十多万算比较正常了，比如，西城德胜学区的裕中西里等

乐居小薇 04-17 05:49

主持人:我们的小编在上周也走访了东西海这三个区域 发现只要是学区房 均价都已经10万往上了……尤其是已经优秀的学区房 更是供不应求

乐居小薇 04-17 05:49

张家齐：价格的走势一直很清晰，就是涨涨涨。举个具体的例子：

房直达在2015年中曾采访过一位家长，当时她买了一套西城的学区房，2-3月份买的，价格是七万多一平

上周问她时，报价已经15万一平

乐居小薇 04-17 05:49

主持人：其实，北京的学区房一直备受家长们的关注，东城、西城、海淀三个区域又因为优秀学校的原因更成为学区房中的佼佼者，那么目前这三个区域的学区房现状如何？近几年的走势如何？首先先请张家齐张老师为大家简单梳理一下~~

乐居小薇 04-17 05:49

首先先欢迎两位嘉宾：

房直达主编 张家齐 

资深房地产律师 孙雨寒   

乐居小薇 04-17 05:49

主持人：今天非常高兴邀请到群里的两位大咖，做客文话地er ，共同探讨当下最备受争议的话题——学区房。欢迎大家~~~

乐居小薇 04-17 05:49

欢迎大家转发提问~

乐居小薇 04-17 05:49

下午16:30，两位地产大咖将准时入场，他们是：

房直达主编——张家齐

资深房地产律师——孙雨寒

乐居小薇 04-17 05:49

学区房在北京一直是个备受争议的话题。近日媒体报道中，北京再次出现单价25万/㎡的学区房，而后过道学区房又遭到封杀，让学区房一时间又成为了舆论热点。学区房这个“高价深水区”你愿意踏入吗？在购买学区房的过程中，又应该如何规避风险，应该如何选择？3月22日，文话地儿第四期，乐居邀请专家问您解读，北京的学区房，到底该买么？