楼市惊蛰之北京房价会降么？

乐居小记者 04-19 20:40

今天的文话地er第一期“北京房价会降么？”就为大家介绍到这里，未来我们还会陆续推出更多系列，敬请关注。

乐居小记者 04-19 20:40

网友提问：现在网友对环京区域的置业关注度很高，请问各位专家，环京区域哪块适合投资，未来环京区域的发展潜力如何，房价会继续上涨吗？

韩乐：环京的市场我认为去年和今年也改变了很大看法，去年的时候环京的市场启动，房价上涨速度非常快，成交量很高，去年这个时间我认为是有一定的泡沫成分，投资需求过大。但是今年看到北京市场确实对于供应的体量，包括外溢的需求，我又认为环京又有了坚实存在的需求基础，比如说对于没有北京购房资格或者实在无法承受北京房价的客户，他可能是不在环京选择无法置业了，所以环京还有一定的支撑性。

如果要是从投资的角度，也不能光看环京新房的价格，其实有一个环京二手房的指标，你会发现很多环京区域新房价格很高，二手房价格确不高，可能买一个二手房都比新房投资角度更值得。所以我觉得环京还是要去看，如果自住的话，大家喜欢新房子，价格高一些也可以承受，但是自住的话，新房首选需要做一个分析。

另外环京市场还有一个对于开年之后的市场变化传导，现在在北京后续会有对于商住类、公寓类的政策，如果对商住产品有了购买门槛限制，可能又抑制了一部分有需求的客户买不了。那可能会进入到环京，反而增加了环京的需求，这个因素也值得考虑。

崔秀程：环京市场的确有一些坚实的基础，但是也得区别对待，类似燕郊、大厂、香河这样的地方，现在的投资需求已经基本满足了，现在燕郊成交均价3.5万左右了，购房者的性质已经改变了，基本上都是改善性的需求作为主导力量。而像固安、琢州、永清、霸州这些地方，后备储备力量非常大，供应很充足，我们的系统监测来看，去年的某一时间段，固安每周都会出十几宗土地，这个供应一旦出现的话，基本上会满足很大的市场的需求。

就像我刚才说的那些区域，虽然价格很高，但是如果设想你在这个地方投资买房，那么你的接盘者会是谁，投资的第一个需要想的就是未来谁接盘，当你买到这个房子的时候后续还有很多很多的房子在建，人们为什么不买那些新的房源，而是买你手中的房子。分区域的投资一定要看配套还有供应，以燕郊为例，现在没有新房供应，已经进入到二手房市场，但是交通优势已经完全确立了，平谷线设了三站，这是一大利好，未来的房价有可能上升，这样的情况下进行一些投资活动，有可能会有一些收益。

此外，环京市场置业一定要看准五证齐全与否以及落宗情况。

乐居小记者 04-19 20:40

接下来是乐居汇总网友在互动区的问题，对专家进行了提问。

问题1：网友问，专家怎么看待北京房价，未来会继续上涨吗？

崔秀程:未来市场对信贷政策的敏感度将更高，以现在北京的房价情况来讲，买房不用杠杆的可能性实在太低，以朝阳为例2016年朝阳新房的套均价都已经达到1000万每套，如果不适当利用杠杆，将很难实现理想置业。

如果但从供需结构看，北京的房价长期是看涨的。以上面土地供应的问题来看，简单粗暴的计算一下，今年住宅用地计划供应260公顷，也就是有260万㎡的供应，就算全部用来做住宅，按照100㎡一套计算，也仅有26000套，够8万人居住。最新数据也显示，2016年末，北京常住人口达到2172万，常住外来人口807万，也就是说这种量级的供应也就够常住外来人口的十分之一需求。

当然，这都是粗略估计，而且还会有意外发生，比如和2016年一样实际供应量没有实现计划量。另一方面，以房控地一直是政府层面的方针政策，因此土地供应的逐年递减情况还将持续下去，土地供应减少住宅就不可能增多，住宅供应的速度一直跟不上人口的增速，市场上供不应求的局面长期得不到改善，这就是房价上涨的一大因素。量力而行应该是所有购房者的信条。

韩乐：今天一个朋友跟我说要在上海买房，他有上海购房资格，但是上海的楼市最近确实是想买到新房也很困难，基本上看了上海市场的房子之后，低于1500万的已经找不到了。其实放眼北京市场，现在如果在北京买新房，想买到一千万以内的，也很困难了，这两个市场也代表了一个很鲜明的特质，就是一线城市的市场确实是不存在泡沫。

我觉得对于购房者而言，买房不能像炒股一样，追涨杀跌，还是应该立足于自身的需求，不能抱着抄底的心态买，房价已经到了高点，要观望，这样的心态都不正确，要满足自身的需求或者改善的前提下，任何的时候出手都是必要的，或者应该的，如果你抱着投资的需求，反而可以去预判一下未来的市场涨跌。

但是现实情况，我们看到很多购房者为了结婚或者换房，都是有真实需要的，但是总是在以自己的眼光去预判市场，猜测市场，或者赌市场，这个实际上是增加了自身的困扰，我觉得买房要尽早的做决定，买完了之后有一个比较安静的心态，只要没有买之前，拖的时间越长越纠结，心态越焦躁，这是没有必要的困扰。

乐居小记者 04-19 20:40

主持人：有人说，信贷紧则房价跌，信贷松则房价涨，三位老师怎么看信贷层面的后期因素？是否有收紧的可能？

崔秀程：我个人认为信贷政策的收紧与否，都要看政策的调控效果是否达到了政府的预期，按照目前新房市场的表现，预期已经达成，市场运行稳定，无收紧必要。二手房市场如果按照孔老师所言。并没有出现过热的表现，政策的调控效果卓著 那么出现信贷收紧的概率也不大。

韩乐：信贷这块有可能收紧，但是力度不会太大，一个是利率折扣可能会减少，比较大紧缩可能刚需方面信贷不会有明显收紧的趋势。影响比较大的可能是首付，信贷的因素现在跟前些年效率是不太一样的，现在的信贷收紧我觉得市场敏感度在降低。

据我了解可能现在北京的很多银行今年的信贷额度确实比去年有比较大的缩水，带来的可能直接后果估计是未来的放款时间长，对于信贷资格的审核可能更加严格，可能会对部分的资信不是特别优质的客户会带来购房的障碍。

孔丹：说到信贷，这是一个很重要的因素，从2010年楼市调控以来，北京的调控还是很给力的，每次楼市出现波动都是因为信贷的放松导致的。所以这一点还是很明显的可以看到，每次楼市调控几乎要达成一些房价回落，信贷的放松都是打断了调控，未来的信贷还是会收紧，整个信贷政策都不会单独为楼市而出台，他们考虑的是整个宏观经济，不会单独的考虑楼市的情况。现在国家也非常重视信贷对楼市的影响，所以未来就像大家所说的一样，如果楼市的预期不是太好，或者未来房价下降的政治任务完成不是很理想，也会收紧，也许不会出台一刀切的信贷政策，更多的引导资金在信贷方面和房地产进行一个协调。

乐居小记者 04-19 20:40

主持人：我们来说说土地市场，2017年商品住宅用地计划供应260公顷，较上年下降7成。韩老师您觉得，土地的紧张对后续市场有着怎样的影响？

韩乐：现在我唯一比较担忧的是新供应的土地都有非常严格的条件，所以从土地供应的政策来看，供应的是自住房比较多，而一小部分的商品房又有限价的要求，而且限价的幅度也比较大。所以可能这代表着一个土地供应的转向，要加大自住房的供应，相比较而言，商品房的供应会减少，所以可能商品房对于新房来说土地供应影响还是比较明显的。

如果要是按照现有的土地供应的政策和土地供应的体量，市场后期会带来几个影响，有一部分的刚性需求在仰望北京二手房的价格，或者对新房出现的地段不满意的客户，有可能会延时购买，或者比较着急的客户会换一个环境或者区域。

对于在售的新房来说，又有了上涨的动力，因为供应的减少竞争。土地增加虽然可以缓解北京市场的需求，但是更多的是解决无房或者首次置业的市场需求，对于改善的客户来说，自住房不是目标市场，所以还会流转到新房市场和二手房的市场，所以我觉得可能二手房成交量的变化，改善性需求的增加，也是印证了市场需求的特征。

乐居小记者 04-19 20:40

韩乐：孔老师怎么看待近一周上门量的增加？看房的持续增多，是不是代表着未来二三个月成交量的增加？

孔丹：其实不光是门店上门量在增加，门店的交易量也在增加，昨天出的市场分析是关于近期交易量增加的分析，这个增加其实是很正常的，因为有很多的购房需求是930前后已经达成交易意向，由于交易量很大，现在网签排队比较滞后，所以也是有很多需求在谈判的时候比较耗时间。现在一对一的买家没有，很多都是三四家在一块，一个交易达不成，三四个家庭都会陷进去，战线拉的很长。

所以现在的交易还是930前后已经达成交易意向的客户在释放的一些需求。春节前后，一月份假期前后，中国老百姓的习惯是再大的事情肯定要放一放，所以可以看到一月中旬之后交易量回落的很明显，现在很多的交易的单子还是要释放一下，所以我们可以看到近期上门量，交易量还在有所增加，但是即使增加了，我们也可以看到现在的工作日的日均交易量不过400套，现在的交易量虽然比春节前好很多的但是整体还是很低迷的，这个并不能说楼市调控无效了，楼市开始回暖了，这是不现实的。

交易现在还是比较低迷的，我们预计17年的交易量会比16年最少少30%，这已经是相当乐观了。所以现在交易量的回暖并不足以引起大家的欣喜，因为现在的交易量还是原来交易的释放，我们还是要等这些对手盘达成交易之后，市场真正的走向，有可能未来的交易量会再跌下去一些。

乐居小记者 04-19 20:40

孔丹：接着刚才说的市场规律，二手房这边还有一个特点值得关注，现在的二手房市场很多都是“对手盘”，好多的购房需求都是930之前就已经达成交易意向，他们的身份是多重的，既是买家又是卖家，他们不希望房价下跌，也不希望房价上涨，就希望房价按照原来达成的价格稳定成交就OK了，如果这些对手盘不被消化掉的话，北京的二手房市场很难迎来新的议价周期。

所以就可以感觉到还是要等两三个月，过往已经形成的交易需求，对手盘消化殆尽，新的买家和新的卖家他们在重新进入新一轮的议价周期，那时候北京二手房价才有可能迎来新的一轮的回落。

当然，16年的市场也是出乎所有人意料，意料之中，但是房价涨幅的幅度的确在预料之外，未来会在17年慢慢的消化掉这些预期，会逐渐的回落。这次的楼市调控不是那么简单，也不是这么快的就会解除限购、限贷，这轮的调控可能持续的时间比较长。党中央国家都很关注楼市，这次调控是很难得的一次政府抓住市场再次出台楼市调控的难得的长效的契机。

如果政府这次再因为各方面的原因放弃调控，还是为了刺激经济，货币放水，有可能楼市长效机制出台的时间又会滞后，这对整个房地产市场健康平稳可持续发展有所不利，所以2008年和2014年都经历了非常好的时间窗口，稳定出楼市非常好的出台长效机制的时期，但是由于各种各样的宏观经济，国外经济的干扰，所以我们也是错过了最好的机会。

这次应该是从中央还是比较坚决的要抓住这样的难得的契机，把楼市调控的长效机制出台。

乐居小记者 04-19 20:40

主持人：上周刚陪朋友看了套方庄的二手房，90平630万，在我记忆中方庄二手房的价格都是4万左右，看来现在大涨了，孔老师对于目前的二手房市场怎么评价？

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹：北京新房市场因为土地规模市场供应越来越少，北京、上海这样的城市二手房供应将是占大头的，整个市场走势二手房应该是真正的风向标，代表着楼市真正的走向。

二手房这边现在看房价基本是趋稳的，但是也有一些网友或者部分朋友发现近期个别的大户型房源涨幅过快，业主的报价上涨，房价也出现了区域性的波动。

但是二手房和新房不太一样，新房政府管控的手段比较直接，也比较多。所以新房的价格控制非常理想，但是二手房这边都是小业主，你知道他们的报价不管政府那套，即使政策出的太严格，大不了不卖也不降价。根据过往的历史经验来看，政策收紧出台之后一般三个月到半年，二手房市场的房价就会出现比较明显的回落，所以从这次楼市行情来看，从去年十月到现在基本上楼市调控已经五个月了，如果未来两三个月交易量还是持续低迷的话，二手房的房价也会有区域性的回落，有可能会演变成全市的普通的回落。2013、2014年北京的二手房价普遍回落10%左右，这次应该三四月份房价也会有明显的回落。

乐居小记者 04-19 20:40

韩乐给网友们提供了一张图，关于春节之后北京新房，纯商品房成交量的变化，基本说每周都在攀高，可以看到市场回暖非常的迅速。

乐居小记者 04-19 20:40

主持人：这么看来，能否说二胎家庭已经提前布局改善大三居了？

崔秀程：二胎政策对市场的供应和成交结构影响较大 而且目前来看北京三房以上的供应并不充裕，有这方面需求的购房者应适当加快入市节奏。

乐居小记者 04-19 20:40

崔秀程：经过我的观察，北京在新房市场方面出现了一个有趣的现象，非常值得大家注意。即三居户型的成交量首次超过二房，据我机构统计，2016年北京三房户型的商品住宅共成交了25000多套，而二房则成交了23000多套。2017年这种成交状态还在持续，北京新房市场的风向已经改变，越来越多的购房者倾向于购买改善型产品。

乐居小记者 04-19 20:40

主持人：非常感谢韩老师的答疑解惑，主城区确实是不少刚需的考量区域，崔老师，有网友点名要你这边回答关于普宅的现状的一些看法？

克而瑞北京高级分析师崔秀程表示：我就从新房的成交数据方面为大家解读一下普宅市场。

据克而瑞北京机构数据统计，2017年首月北京商品住宅供应了1349套，环比减少了73%之多，而在成交均价方面，为39771元/㎡（去年12月的数据为39307元/㎡），环比微涨，因此从商品住宅的成交均价上来讲，北京首月实现了房价环比不上涨的目标。在930政策的不断发酵之下，以及恰逢春节这个楼市交易淡季，成交量方面也有大幅下跌。二月份至今，成交量也仅为2929套，成交均价也只是环比微升的态势。总体来说，年后的新房市场呈现价稳量跌的局面。

乐居小记者 04-19 20:40

主持人：2017年开年，北京普宅、豪宅市场呈现怎么样的趋势？二手房市场有何变化？

地产营销人公众号出品人韩乐表示，

主持人提出的问题是三个市场，普宅市场，豪宅市场和二手房，我分别说，北京现在的新房范围非常小，都在五环外，在门头沟、昌平、通州、房山这些地方，主城区传统概念里面的住宅已经没有供应了。这是一个明显的特征，而且现在的价格都在五万以上的均价，而且还有继续增长的趋势。

豪宅都在五环内，豪宅今年最大的问题就是拿不到预售证，拿不到销售证的原因可能是因为政策，有限价的要求，豪宅就减少了入市的供应量。具体说这些产品什么时候推出，没有一个时间表，可能取决于市场的环境，也取决于开发商自身的预期，所以整体来说，豪宅的供应是下降的，对于购房者来说选择也是非常少的。

二手房这块我研究并不多，我只知道二手房开年之后开房量和成交量都不断的创出新高。而且据我的观察，去年的930之后，北京楼市二手房实际上一直没有停止上涨的结构，虽然成交量去年年底春节时间有所下降，但是其实整个均价还是在稳步上涨的，我看到的数据是2017年1月份，二手房的成交均价环比又上涨了20%多，我大概测算了一下，930到现在，北京的二手房大约均价上涨达到10%左右，最近二手房成交量的爆增，我感觉还会继续上涨。

所以我觉得对于购房者而言，对于网友的购房需求而言，如果现在在市场上选择新房的普宅嫌地段不好，位置太远，更多的应该放在城区里面的二手房去选择，而且选择的速度要快一些，要迅速一些。如果要是想买品质更高的豪宅，现在还得等等，等项目推盘的信息，当下是比较好的一种置业考虑。

乐居小记者 04-19 20:40

线上提问已经开始，小编会马上为您带来专家的详细解读。

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今天是文话地er第一期：北京房价会降么？

北京的房价一直是购房人关注的热点话题，2017春节过后，北京楼市遇冷，关于房价走势的舆论层出不穷，文话地er首期，我们就来聚焦北京房价，不管是新房还是二手房，不管是普宅还是豪宅，都有专家为您解答。

活动时间：2月28日上午10点至11点

本期文话人er：

韩乐 地产营销人公众号出品人  

孔丹 伟业我爱我家市场研究院经理 

崔秀程 克而瑞北京高级分析师 

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如何向专家提出购房疑问？

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