2017中国地产领袖年会

乐居小花菜 04-19 16:39

活动圆满结束

乐居小花菜 04-19 16:39

朗诗集团董事长田明先生发布“中国房地产行业绿色供应链解读”

各位来宾，下午好！这段时间持续多日的雾霾笼罩着中国广大的国土，京津冀多地PM2.5指数一度破千，卫星显示，此次雾霾影响的范围已经扩大17个省，面积十百万（平方公里，每个人都必须呼吸，没有人置身事外，房地产企业国民经济的支柱产业，同时也是能源消耗巨大的产业，我们能够做些什么？

房地产行业与很多传统的高能耗行业相关联，采购品类达到130多种，在相关产业生产过程中，产生的建筑能耗和碳排放量不容忽视。据研究，全世界的碳排放，中国占22%，而房地产和相关产业在中国的碳排放占40%，所以全球的碳排放当中，中国的房地产行业占到8%以上，这个数字击败了全球97%个国家，整个英国国家产生的碳排放还不如中国房地产行业的碳排放多。

作为资产整合者，我们可以通过采购杠杆、推动上游供应商开采资源合法，生产排污合规，生产工艺环保，提供间钢人畜的（住宅产品，降低行业对环境的负面影响，我们优先采购那些达到环保标准的上游产品，让这些上游企业获得更多的市场份额，避免力臂驱逐谅必（，逐步实现经济与环境效益的平衡。去年6月5号，阿拉善生态协会忠诚联盟全年房地产商会（、万科、朗诗共同发起了房地产绿色供应链行动，为持续刚才科学的推进该项工作，我们成立了中国房地产行业绿色供应链行动委员会，作为本次行动的领导机构，由中城联盟轮值主席陈劲松、阿拉善会长陈晓华以及我本人，我具体的负责各项工作的具体推动，截止到2016年底，71家房地产企业参加了该行动，销售额约1.3万亿，市场份额15%，涉及到产业链的相关企业达到两千多家，不同于很多的国际知名企业，如沃尔玛、可口可乐等在绿色供应链单兵作战。

本次活动可能是国际上首例以行业联合的形式全面推行绿色供应链，2016年11月17号，在第22届联合国气候变化大会上，我们正式发布了《房地产绿色供应链白皮书》，中国房地产行业下了大决心，以整合行业之力，推动产业链绿化，承担社会责任。联合国副秘书长兼环境署秘书长艾克里，高度肯定了该行动，对全球气候变化所做出的努力和贡献，认为中国房地产行业绿色供应链行为，对全球应对气候变化开辟了新的方式。

首批绿色供应链采购行动先易后难，我们选择了钢材、水泥重污染控制，木制品甲醛控制等四大类，五个品种。

第一，钢材、水泥重污染采购控制，工业排放是污染最大的排放源，在工业污染分摊比例中，占比最高的是钢铁和水泥，这两大行业又是房地产的原材料的生产、采购密接相关的，其产量的50%由房地产部门采购。我们将联通总包、装机、幕墙等上游企业，对其上一级的钢材、水泥供应商提供排污合规的要求，鼓励优先采购，达到环保部排放标准的企业产品。对有不良环境记录的企业发出整改要求，我们正在制定合规企业清单，未来还将发起高污染企业的淘汰计划。

第二大项，木材来源合法采购的控制，在全球各地有大量的森林遭到非法的采伐，在没有严格的来源地追溯体系的情况下，很多木材通过各种非法途径进入了国内的开发商供应链中，我听说亚马逊森林地球之肺有40%的看法林（用在了中国的房地产行业。我们好说地产行业来自合法经营的木主，（1822），注重追踪将来会逐步扩大到橱柜等其他的木制品领域。

第三，铝合金无个吨华（采购控制（无铬化（1823），这种工业污染对于生产它的工人，周边的土壤、水生物造成巨大的伤害。

第四，室内人造板甲醛控制。我们要求室内人造板生产厂商提供环保的产品，以降低室内甲醛污染，在原材料辅料生产、安装施工过程中，采取有效的监管，在满足国家标准基础上，需符合绿色采购的检测分级标准及控制方案，在生产供货、施工、交付等各个环节，组织严格的化学品安全质量检测，从源头防范材料的风险。 

绿色采购行动方案正式发布以后，71家地产企业高度响应，积极落实，在此期间组织了近50场会议，包括采购负责人培训、供应商培训、工厂考察抽检、行业专家评审，对一千多家供应商进行了线上线下环境检索，最终形成绿色供应链供应商推荐名单，即白名单，白名单是经过我们检测、检索认为可以进行采购的企业。

白名单及其评审标准公布于绿色供应链的官方网站，通过公开透明的评审和（1826），鼓励地产企业优先采购达到本行动绿色采购产品的标准，…以市场机制促进生产结构的优化，实现经济和环境效益的平衡。2017年，我们将持续的跟踪供应商环境表现和整改状况，及时追踪供应商的整改进度，对白名单进行动态管理。我们将不断地扩大绿色采购的清单，如玻璃、保准材料、涂料等等品类（，很快纳入到绿色采购范围，实现更大规模的环境效益。我们还将继续的扩大我们的盟友，将从地产企业当中，从71家逐步吸引更多的企业加入我们。希望今天在座的华本企业成员积极的参与和支持房地产的绿色供应链行动，谢谢大家！

乐居小花菜 04-19 16:39

阳光100置业集团董事长、华本企业家俱乐部创世理事易小迪，朗诗集团董事长、中城联盟副主席田明，帝海投资集团董事长李小明，汉能集团投资董事长陈宏，中国房地产数据研究院院长陈晟，鼎信长城基金董事长章华进行互动探讨。

 今天的代表很特殊，有超过100亿的两位企业代表，有做商业地产的代表，李总，有做中国一流的房地产基金的章总；还有投资银行，做到全中国数一数二的陈总。我直接抛开话题，我们的大主题叫变与不变，今天的房地产环境有一些变化；第二个，当前房地产面临的新环境、新选择，这两个话题，想请各位嘉宾分享自己的嘉宾。

陈晟：上周刚刚参加了一个600亿企业的战略会，很多专家在讨论，整个感觉目前未来的形势，现在大家都在说“黑天鹅”已经说的太多了，基本上现在我们不是“黑天鹅”，基本上在天鹅湖底，到处都是天鹅，导致我们不知道“黑天鹅”的形势有多坏，但是我们企业的老总非常焦灼的事情有几块，一个是180的债务，房地产的债务，企业的债务，可能会比较厉害。第二，我们现在的楼市，我们把它称之为明年的楼市叫“冰冻式”，并不是说很冷，而是冻，我们的交易环节现在冻住了，要查你的钱，进土地的也是在冻，资格把你冻了，不能买。前两天上海刚刚酒店式公寓，全部停掉，不能卖。现在实际上我们的楼市要么是火，要么是冰，但是明年的楼市，叫做冰包火，一线地很少，价格一定会涨，在今年的10月份之前，不能环比有上涨，这种“冰包火”的楼市情况下，用地的措施，对开发商的挑战又会特别大。

第二，首先受启发的情况。房地产的声音真的冲击力下降了，但是跟中国产业有关系的是动不得的，谁也不允许它有任何的破坏，所以我们结合产业的空间载体的房地产做法，可能是我们必须要变的思路。昨天泰和老总讲了几句话，让我印象非常深，我也知道一线地很好，利润很好，我拿得到吗？所以我们现在的变就是要研究如何拿到一线能够有利润的，同时地价又能够保证的，非招牌挂的城市更新的，各个路径的低价的土地，保证我们的毛利率二十几，净利率能够达到十二以上。另外就是城市的选择，有光明城市，有曙光城市，但是也有目光城市等等。在现在“冰包火”的形势下，一定要做的就是应变、应对，当然这里面都是有方法，有技巧的，已经有很多地方证明了，包括城市更新的土地，能够达到百分之三百的操作方式，我觉得都是我们企业家需要思考和应对的。

章华：今天的主题非常好，就是变与不变。其实2016年是一个巨变的年代，可能2017年将会变化的更剧烈。今天大家谈变已经谈的非常多了，我们鼎信也在变，但是围绕上下链条的延伸，已经做了很多的新内容，这些新内容，如果说你是围绕房地产在做上下游的话，这可能是容易成功的。如果你离这块领域很远的话，你需要想想你的核心竞争力在哪里，如果别的领域不清晰的话，进去可能是个陷阱。

我说一下房地产的不变，所谓房地产不变，过去十年中，房地产作为国民经济的第一大支柱产业，利率是不变的，2016年，大家明显看到是在进一步强化，2016年，1到11月份卖了10万亿，到现在11万亿，相比这样的11万亿的市场，还不够大家玩吗，总规模有统计吗？全部总规模算下来一定在三千亿以内，所以我们的主战场仍然是在房地产的开发投资阶段，只是围绕开发商的投资阶段如果做的更好，更符合人性化，怎么样更有品质感，怎么样更有人性，围绕这点去做，我想我们可能有更大的空间，这条路适合在座的大多数。

我们希望围绕多品质的住宅方面，我们希望多做一些贡献，所以我想我们有不变的东西，这个不变的东西，还不如说只是2016年不变，2017不变，可能到未来十到三十年，我们有很大得空间。即使现在房地产每年的增量如果是3%的话，我们仍然有三万亿，我相信大家在未来十年看不到三万亿这个数字，一定远远大于三万亿，围绕变的东西要考虑核心竞争力，围绕不变的东西，我们要强化我们的能力，我们不要轻易地去提变，特别是变化的本质点，因为我们有些能力是很强的。

李小明：房地产市场的变和不变，我是这么认为的，我们从小学到大学上政治课，辩证唯物主义的观点，世界变是永恒的，不变只是其中一个阶段，对于房地产市场来讲，我认为变也是永恒的。刚才讲到未来2017年、2018年，房地产市场应该是巨变，这个变带来两个方面，一个是挑战，或者说不确定性，另外一个带来的是机遇。

首先我说说不确定性，比如说现在中央的政策，对房地产非常明确了，房子是用来住的，不是用来炒的。相对而言，对过去一段时间的房地产高杠杆，快速去化，我想今后可能要进行调整，另外其他传统的做法，例如高负债，比如说REITS，用资产政权化，用这么一些金融工具来应对我国房地产市场的变，这是第一点。

第二点，根据我们做商业地产的人来讲，我觉得也是很好的机遇，高周转、快速去化、高杠杆，可能对质量追求不高了。我们的观点是说要做精品，这样的话，不可能这么快速的去化，快速的销售回笼资金，对我们来讲，变对我们来说是个机遇。

传统房地产业务不变，我认为有几点，第一点，土地为王，作为开发企业来讲，你有土地才具备发展的基础和进一步发展的条件，就像电商一样，流量为王或者客户为王，对于我们房地产企业来讲，土地为王。第二点不变的，我们土地的位置是不变的。第三点，房地产市场怎么跟金融结合起来，因为招牌挂的原因，你拿一个土地可能上百个亿，怎么样用好的金融工具，我认为这是不变的。

陈宏：虽然我不是做房地产的，我们说新经济、互联网、消费是轻资产，但的的确确对房地产整个行业来讲，我有几个看法。

第一，不变，什么不变呢？只要你做高质量的，不管是住宅，不管是商业地产，做的特别好，地理位置特别好，你都有很好的出路。唯一的不确定性在哪儿呢？你的金融成本，如果你的金融成本，从投资的角度来讲，虽然东西卖出去了，成本足够高，你赚不到钱还是有问题的。不变的话，质量非常非常重要，我们办公室在华贸，华贸这一块地，一年大概有一百多亿的销售额，但不是每个商场做的跟它一样，问题在哪儿？一个是地理位置，第二个是在管理，一旦介入管理的时候，我们的轻资产就过来了，我们会看到一些趋势，第一个，在新经济里面，我们认为说一个大的趋势是，大的越做越大，小的非常难做。互联网经济，在社交里面有腾讯，接近两万亿人民币的市值，这个市值刚好跟中国所有的地产商，135家地产商加在一起，上市公司的市值差不多。新经济在VC、PE资本的驱动下，扩张能力是特别强的。

我讲几个跟地产有关的，第一个，我们看到链家，链家现在最近融资的市值已经接近500亿了，再一上市就是上千亿，这样一个公司几年前，大家没有认为说链家是什么样的公司，趋势在于新房会越来越少，但是二手房的交易增加，二手房的交易增加的时候，链家做到1200亿交易额的时候，互联网金融就可以切入，也可以切入到房地产商，原来做的我有用户，我盖一个房子把它租出去，所以新经济逐渐跟传统经济在接轨，不单单是房地产，同样做商场的，也看到一些机会，有的人专门做商场管理，因为他会吸引很多人来入驻。所以在变的过程之中，就看到了新经济中跟逐渐的传统经济链接，像阿里巴巴这样的公司、京东这样的公司等等，市值上几百个亿，他以前就是轻资产，但是慢慢都进入了实体经济，有的已经开始投入在小区里面，各种各样的小店，有供应链体系的公司和一般小的社区管理者，小的优势可能就没有了。

我们在看新经济和旧经济，传统的房地产，REITS（刚刚开始，但是等到REITS发达的时候，你会发现基金的人参与到房地产里面，不只是传统的房地产商，他可以把重资产剥离，轻资产都变成管理公司，我们又看到了巨大的机会，特别是在商业房地产方面，我们看到巨大的发展，但是未来肯定有。具有资本的，越做越大，而没有资本、资源的变得越来越艰难了，所以这个时候要转型。等到传统的企业走到一定规模的时候，市值达到上万亿人民的时候，成为巨无霸的公司，这个时候拼资本的效率我觉得蛮有趣。其实也有很多有创新的房地产商，已经开始介入新经济，不管是并购整合的方式，只是做简单的1+1大于2，我们看到房地产商，在房地产行业里面，有很多跟新经济相接轨，包括利用AR、VR的技术，都可以把用户带到他个环境之中。所以新的技术跟传统的房地产、旅游业进行接轨。

我希望跟华本的接触，我们那个圈里做新经济、技术，跟房地产商做实体的结合起来，能打造一些具有规模性的新经济，特别是与传统的经济相结合的企业。

主持人：陈总讲的是跳出房地产看房地产，但是华本企业家一定与您越靠越近，因为您接近未来的趋势。

田明：去年我们销售大概312个亿，排在50位左右，但是朗诗在房地产行业里面，一定是最绿的，不一定是最大的，我们做的所有的项目全是绿色项目，我们针对华本投放了几款新的产品技术。今天主持陈给的项目变和不变，我觉得变是指房地产企业一定要转型升级。不变，不一定要转行，而是要留在房地产行业里。我这儿要替政府说一句话，最近这次政府的调控，采取了非常严厉的行政手段，看上去不尊重市场规律，很多的企业都在抱怨，但是我认为这次政府的调控是必须的。

我最近一直在研究世界上像美国、日本、香港、台湾这些经济体，他们出现资产泡沫后，都是在整个经济放缓，但是只有房地产一枝独秀，全民开始炒房，房价、资产价格疯狂上升，在这样的情况下，发生了资产泡沫的破灭。2016年，中国的房地产表现出来的景象非常的像日本、香港、台湾、美国曾经在危机以前达到的景象，当时我心里面非常不安，八月份、九月份，房价每个月增长百分之十几，一年翻一番，地价比房价还要高，在这样的情况下，经济肯定要出大问题，所以宏观调控非常必须，现在资产和泡沫已经生成，所以政府在调控的时候非常小心，稍有不慎就会捅破泡沫。

中国房地产过去的发展模式以住宅为主，买一块地，盖住宅，然后零售，这样的发展模式没法再持续下去了，北京、上海、深圳这些城市，现在每成交四套房，有一套是新房，三套是二手房，像中心城市，南京、杭州、苏州等城市，这些城市二手房的成交量大过了一手房的成交量，我们如果搞快进快出的住宅销售，我查了一下美国最大的资产商霍顿，一年的销售是109亿美元，相当于人民币的几百亿，已经占到美国销售市场的7%多，但是美国房地产的市值是高过中国，只是大量的采用资产持有，服务、租赁、销售只占其中的一小部分。而不像中国所谓黄金时代的房地产商，拍地、盖楼、快进快出，所以这些必须转型升级。

我有一个观点，我觉得现在的房地产市场，不是说从上半场要进入下半场，而是要从上一场进入第二场，第一场结束了。所以从这个角度上看，转型升级是必须的，我们要找到2.0时期市场发展的新模式。

不变，其实我们房地产企业应该非常庆幸，我们生在一个长期的行业里面，你看美国、英国，老牌的国家，像新加坡、日本，所有的发达国家经济体，房地产无一例外都是支柱行业，在国民经济当中都举足轻重，所以我们不会像有些风口上的行业，起来的也快，消亡的也快，一下被一种新的技术革命颠覆了，也不会因为人民的生活方式出了一点变化，整个行业全军覆灭，房地产行业一直会存在下去，我们不适应的可能只是过去的那种发展模式，需要调整。但是房地产将长期的存在，所以从这个角度上讲，我们不要轻易的转行，转型不是转行。

易小迪：我觉得下一场不是变，其实很多东西是颠覆了，是全新的东西。想一想我们以前，我们要买到更便宜的地，或者拿到更好的地，我们要借到更便宜的钱，或者我们有更便宜的成本，这都得找人，这很麻烦。冯仑的话说挣了一块钱，惹了两块钱的麻烦，实际上挣钱也不轻松。下一步真正变了之后，就来源于你的品牌，来源于你的细分市场，来源于你的运营，所以真正的挣钱来源不来源于外部因素，我觉得房地产长远发展要有长远的机制。

其实最本质的变化，你要形成一个内部的管理机制，调动每个人的积极性，这个考验才是最难的，更多地要在运营机制上要改。

主持人：面对2017年的第一个蓝天，2017年刚刚开始，每位嘉宾给500位企业家给一个建议。

陈晟：首先要看企业是处于什么状态，今年是12万亿的市场，有三家企业正在想，我现在是三迁移，我要做到一万亿（，还有20家企业在想我要做到一千亿，加起来五万亿，除亿十万亿，就是50%的市场份额，剩下的五万亿在哪些市场里去产生，这是我们未来面临的挑战，需要思考。

章华：2017年，我们高度重视政策的敏感度，从房地产的调控部门来说，价格力度可能是空前的，这一年将会非常严峻，也许机会在2018年，2017年要做好更多的准备。

李小明：我的建议做任何事情要有硬度，不管怎么变，以不变应万变，提高自身企业的管理水平，变的好也好，变的不好也好，只要能够坚持，就一定能够胜利。

陈宏：我认为房地产是一个投资，我希望2017年，如果有不确定性，产生市场价格的波动，会导致亏还是赢，所有房地产商，在这个大形势下，一定要多发展。

田明：2017年，鼓起钱袋子，看好身边人。

易小迪：调动人的积极性，要垂直攀登。

乐居小花菜 04-19 16:39

奥伦达部落创始人、易居国际董事局主席刘向阳做“城市是物质的，乡村是精神的”主题演讲

12年以前我们在延庆和河北怀来交叉处买了个项目公司，股权转让，从那个时间开始，就探索城镇化这条路，那个时间，我们从河南走向全国，手里面有一些钱，另外喜欢乡村生活，从小农村长大。这条路探索到现在13年了，我们有一个体验，就是“城市是物质的”，三十多年以来，农村的人为了挣钱都进城了。“乡村是精神的”，现在城市有钱的人，为了幸福要出城，城市是物质的，农村进城；乡村是精神的，富人下乡。

十几年我们探索的过程，最早我们也找不到路，反正想住到乡下，但是从农村出来就琢磨我们为什么下乡，我们怎么带动我们的客户下乡，慢慢慢慢地找到了一些做法，透过这么多年的实践，目前的情况，这十几年的发展，把原来我们接手的将近两千亩，一千栋独栋的别墅早就卖完了，而且价格卖的很高。后来政府供给了土地，1.1的容积率，我们拆分开，这边做联排，那边做洋房和小高层，这些房子现在又卖掉了两千户，现在已经卖掉了三千户，这个项目做了三千多亩，还有两千多亩，这个项目叫原乡、美丽乡，在这个过程当中，我们就发现其实我们的客户需要的是生活，所以原乡、美丽乡就提炼出了一套生活方式，这个生活方式的品牌叫奥伦达部落，奥伦达部落是会员制，健康与幸福系统。

在这个过程当中，我们跟政府又要了更多的地，后来我们发展，我们原来做的是特色小镇，但是政府要的是什么呢？特色产业小城镇，我们就琢磨着中间的区别，他说你还是做那个，做的特别好，但是现在政府要的是有特色产业的小镇，光让富人来也不行。后来我们就琢磨，特色小镇，我们做的十年的特色小镇和政府所要的特色小城镇中间的区别在哪里，后来慢慢慢慢我们也琢磨清楚了，好像他要农民也参与进来，大量的农地也要参与进来，2说我这个地方有什么特色，能不能由农牧业到工业，后来我们又加上了一个，说到服务业和文化产业，现在我们就琢磨出一个新的东西，就是政府要的特色小城镇，其实应该是一个全业态的，有城里，为了幸福来这儿掏很多钱，跟旁边房地产一样房子的，掏好多倍的价格来买生活方式的这些人，但是要把当地的农民和在这儿工作的人，都把他安排好了，这是政府要的。政府在跟我们的互动过程当中，他发现我们能够做得到的时候，政府开始大量供应土地了。

我们现在主要在延庆张家口区域已经获得了大量的土地，而且这个模式政府特别支持。现在不仅在北京周边，政府很支持，现在很多地方的政府都很支持，很多开发商也想跟我们合作，但是我们的看法是，目前这套玩法应该在环渤海，在广州、深圳、上海三个主要的国际化的地区发展。我们是中城的成员代表，董事长上午闭门研讨会，好多董事长说我们要学，我说目前我们这个玩法在这三个区域是行得通的。我们在郑州有一个超级大的项目，八年了，这个项目拆迁七个村庄，获得土地18000亩，所以这个做法是比较符合这三个经济比较发达的区域。

现在大家都追求幸福，但是拿出一个时间让你幸福出来，一个是路不好走，第二，还放不下对名利的追求，所以在这三个具有国际化的区域，现在三千个业主，有三分之一都有海外居住经验。我们是有地产，探索了十二三年，发展出一个生活方式的品牌—奥伦达部落，会员制，健康与幸福的系统。在这个过程当中，易董事长和张鹏，我们很熟悉，在这个基础上，我们又出了一个基础产品，我们面对企业家，我们认为他的第一需要是健康，第二需要是传承，我们在这个基础上，花了好多心思，也花了好多钱。第一建成传承博物馆；第二的是新生健康医学博物馆，我想通过这两个东西，让全世界的资源进入到博物馆里面，为中国的企业家，我们的健康和传承服务。

我们战略的布局，在最短时间内，在环渤海、在广东、在上海，能够和更多的资本快速合作，我们想快速布局这个区域，先把这个区域放大、落地。我们的操作方式我们有一个基金，和外部的资本做一些投资，我们做列候，其他的资本做优先，然后有奥伦达部落做基金管理，我们来保证你的利益，我们确实赚了很多的利润。因为你想地太便宜了，价格卖的太高了，所以我们能保证投资方的利益，也希望未来做个小广告，投资咱们多多合作。第二，我想进入国家级的中心城市，有十个左右，提前完成这些项目的战略布局。

乐居小花菜 04-19 16:39

当代置业集团执行董事兼总裁张鹏先做“原绿，绽蓝”主题演讲

我今天在这儿播放这个片子，有一个小插曲，昨天彩排的时候，我们的工作人员说，送过来这个片子有点暴力，不适合在公众场合播放，所以我迅速的跟刘志远通了个电话，播还是不播？他坚定地说播，变。我们播这个片子是想刷一下存在感，这么一群人聚到这儿，有“退隐江湖”的，还有领兵作战，我想想都是在刷存在感，“存在感”不是贬义词，是褒义词，因为存在感就是链接，存在感就是社群，存在感就是社交，存在感就是新的商业逻辑和商业模式，所以我们一起刷一刷存在感。

房地产行业其实是最有存在感，现在没有一家企业，现在只说我就是开发商，都已经变成了服务运营商、提供商，大家都在向品牌去靠拢，其实房地产就这么三个平台，今天全涉及到了，跟金融、走出国际化、“一带一路”，不动产证券化、金融平台，房地产开发平台是我们最擅长的。再往后，服务，不管是衣食住行，老幼少、全生命周期，所以我们在这个平台中找到自己的价值。我说“风口已去”，因为风口下面的那么多公司“横尸遍野”，把价值链建好了以后，房地产大约500多个重要的节点，我们在每个节点中深深的挖掘一下，掘地三尺、入木三分，有可能变成新的商业逻辑。

这一两年干了一个这样的事情，今天公司的主题定为原绿、绽蓝，当代是做绿色地产，16年了，大家今年都卖的不错，我看了一看，真的卖的不错，我们也其实不错，增长率48%，结果四周一看，太多的公司比我们卖的多得多，还快的多得多，所以不能只原绿，不能只坚守一件事情，可能要往上游挖掘，你也要往下游挖掘。所以三年以来，我们干了一个价值链也行、平台也行、生态也行，我把它分为投资矩阵、运营矩阵、服务矩阵，比如说我们跟合作伙伴发了一支绿色基金，投绿色建筑，投了六个项目。我们一定不会去做线上O2O，现在我一定要做社区和线下结合的社区服务品牌，我也一定做联合创业，但是我去做社区的创业孵化平台，我也一定不去做垃圾回收商，但是我跟物业结合起来，我们去做社区旧物回收的运营平台，现在已经进入了80个社区，而且每一个商业逻辑都自成体系，自己要去赚钱。

我们有一个好玩的事是51HiTech，它的原形是51VR，51VR几乎跟所有的品牌房地产都合作了，把房地产垂直领域做到了一定的深度，现在已经跟乐视合作做虚拟现实的汽车，已经启动了在纽约所的上市进程，我们不知道他能不能成功，但是一定要往前走，不走只有死路一条。我刚才讲过我们不做联合办公，我跟毛大庆都是好朋友，我们肯定做不过他，但是我找了一个细分领域，做社区内部的绿色创业办公，现在2600个座位，四个店，每个店毛利17%，不高，但是单店要盈利，这就是他的使命。

说到天气，这几天一走出来，都有一种大义凛然、慷慨就义的感觉，当代把过去集中式分户系统，现在研发了除霾、净化的设备，每天数千台的销量，就形成了“百花齐放、万物生长、物竞天择、适者生存”，活着就让它活，死了就让它死，但是企业一定围绕房地产平台，深度挖掘，不断孵化，用孵化的创业去反哺主业。刚才各位专家都讲到了今天是市场最不确定的那一天，我们没有别的能力，只会干一件事情，就是围绕着房地产去做事业。送给大家一句话“心无旁鹜，一念不二”。

乐居小花菜 04-19 16:39

阳光100置业集团董事长、华本企业家俱乐部创世理事易小迪做“房地产进入‘内容时代’”主题演讲

我讲一个老的话题，房企的转型方向。去年一年，房地产形势很好，速度创新高，但是我看来的老板都不轻松，不轻松在哪里呢？房价创了新高，就是没赚到钱，房子低价卖的快的，说明利息拿走了。数字也支持了这点，今年上市公司返企毛利又下降了3%，亏损面积创新高，上升幅度很快，所以这个趋势是不可逆转的，所以老板不轻松，这个房地产不好做了，不好做转型，有很多转法，我这里讲转行不转型的。还有我们在座很多人转不到别的，还得干房地产，这个怎么转？

我觉得有两个方向，我们看看大的房企怎么转，大房企不断扩张，扩张速度惊人，他们靠什么？靠融资，他扩张的方式就是买你的项目，房企的兼并跟工业企业、跟品牌企业完全不一样，跟高科技企业不是强强联合，因为人家要你的品牌，要你的人才，所有房企兼并就看中你的土地，我认为就是合并同类项，大不等于品牌，但是大也是个方向，这个趋势还会两极分化，这是一个方向，他有他的生存之道。

第二，我觉得还有一个方向，今天在这么短的时间讲，我觉得刚才苏鑫讲的很好，还有一个方向就是你要做加法，转服务业。房地产在下一场能够挣到钱，这个方向是什么？大家都在想这个问题，大量的中小房企肯定要找到自己的成长之路，所以这个行业到底还有没有搞头，能不能找到自己转型的方向？我的想法是这个还是能找得到，房地产不止一条发展转型的方向。

这个“加法”首先目标是什么？有人说我转成做文化行业、文旅行业，做其他行业，第一，你做不成，做成了也是杯水车薪，你就是把宾馆服务行业、文化行业做好了，那利率不足以改变你的现状，这是我们的现实，怎么办？咱们不要先盯着大目标，变成文化产业的龙头，咱们定个小目标，这个小目标就是你的房地产售价上升、租金上升，你要盯着这个目标，这才是我们要探讨，未来要想的一两年的方向，还是要变得更强，只要赚到钱。刚才苏鑫讲到了要变成一个更好的服务行业，这肯定是个方向之一。其实张保全讲到了红树林度假产业区，他没有离开房地产，他是重资产加房地产行业，他跟我聊过，他说做度假产品比做住宅难太多了，难是倍都不止，但是他庆幸自己在房地产比较好的时候就转了，风险就是在转的过程中没人相信他，只要做成了产品价值翻两三倍，不会没有人找到我。我是有价值的，自然就会找到融资渠道和发展方向。

大家知道绿城，现在做养老、养生的住宅，其实也很成功，他摆脱了对高地价的依赖，所以有很多的案例，我觉得是我们下一步发展的第二个选择方向。我想这么多的房企老板想的是这个问题，因为你都学前面排十位的人，咱也学不来，也借不到那么多钱，何况现在好多的基金都说，你们房企借多少钱都行，股权我不买，因为流动性再好，还钱可以借债，但是你的股价、盈利能力他不看好，好的小房企这条路也走不通。我想房地产转型，其实本质上就是结合重资产的特征，如何提高房产的价值，提高租金的来源，所以这个方向不止一个，你做不了可以请资产管理人，也可以自己做，但是不是让你真正进入服务行业，是如何提升资产价值。

我们自己也有一个例子，我们将来做商业的时候，你一找专家说不能卖，一卖就坏了，后来发现不是卖了就坏了，是因为你不想管了，所以你把它卖了之后，同样把它管的很好，你把管理做的好，一样有价值。其实你转这个也不难，你要扎扎实实做好一件事，你也会得到很好的效果，所以这种经济效益，转型效益不是小，所以我想转型实质上增加的是企业的软实力，刚才讲的第一个转型是硬实力，靠土地和资金。当你有了软实力之后，即使有人兼并你，看中是你的品牌和服务、引领能力。

这几年，我讲第一件事就是增加企业软实力，否则中小企业是没有出路的，但是只要你做好了，我们觉得这是一片蓝海，资产价值的升值，房地产跟原来不一样，不太明朗。同时我们说的那些大房企，他们没有太高的品牌价值，比如说很大的公司，没有溢价能力，你就不怕，你做的好，比他还贵，所以这是我们的机会所在，增加软实力当然不容易。去年在温州兼并一个企业，我们把房价从13800，卖到35800，价格弹性很大，只要做好了，你是有个性化的，增加软实力，本身竞争是在企业管理、企业品牌，竞争的外部因素不重要了，最重要的是在内部因素，带好企业的人才队伍，跟所有的企业一样，最后回到人才的竞争、管理的竞争。

乐居小花菜 04-19 16:39

高和资本董事长苏鑫做“房地产多远融资的新趋势”主题演讲

大家好！我的话题是房地产多元融资的新趋势。房地产变与不变，房地产肯定是变的，到底变成什么样？我们先说它变化比较大，所以不用下来经常用的一个词—下半场，我叫下一场。我认为它是业态的变化，当然在那个论坛上，王石先生站出来，他说房地产不是服务业，就是制造业，现场做了一个调研，让在座的各位举手，你住的房子有不漏雨的，好像没有几个人，所以他坚定地认为房地产离制造业的完善还很晚，但是我认为房地产确实发生了重大的变化，至少跟金融结合的角度来说，已经跟以前不一样了。

开发商都熟悉资产负债表，我们以前的融资主要还是靠直接的融资，现金流从哪里来呢？一个是存货的高标准，一个是负债端通过银行直接借款，基本上能满足开发商的需求。但是这种模式能不能持续，以前的开发模式是一种制造业的模式，有一个最大的特点就是三高模式—高标准、高毛利、高杠杆，这种方式能不能持续，三高支持了房地产行业这么快速的发展，但是从市场和政策角度，有三盆冰水泼下来，一个是传统的金融钱直接融资给你卡断，土地、面粉已经拍出了黄油价，这种情况下能不能再持续？还有政府提出来房子是用来住的，而不是炒的，这个高标准能不能持续？未来有没有改变的机会？我们先看，如果我们且认为地产在向服务业转型，我们在座的需求无外乎两大类，一类是资产的盘活，一类是获取并购资产。从开发的阶段，我们基本上靠存货快速的消化，资产主要是购买土地。现在来看，存货有两种解决的方案，这个方案就是证券化，如果我们把资产出表，是一个好的商业资产，就通过REITS出表，如果是好的资产，就可以用CMBS，如果我们获取资产长足的发展，不一定非得是土地，可能就是并购一些资产，就可以用私募PE。其实这些证券化的方式，以直接融资为主的创新金融产品都已经出现了。我们可以看三个例子，私募REITS，中信启航都已经做起来了，高和招商、金茂做到了CMBS；在私募PE方面，红星跟高和成立了家居并购中心。

资产负债表，以前更多是在负债端，有传统的融资模式，现在更关注资产端，除了继续关注存货以外，还关注了各种应收账款，比方说购房的尾款，物价费还有租金的收益权，这些都可以做成债权ABS，如果权益类的，可以做成REITS。

其实中国房地产证券化的发展不是一天两天，在11年前就已经有了，只不过在2014年的12月份，一个政策推动了它的市场化快速发展，就是资产证券化业务的备案制，有三个案例，可以看到各种创新的产品出现，第一个，2014年4月份，国内首单私募REITS中信启航；第二，2015年的7月份，万科的项目；第三，2016年的8也许，首单标准的CMBS高和招商、金茂项目。

我举一个例子，到底证券化能解决什么样的问题？这种其中一个CMBS的产品，记住三个数字，40个亿，三年，利息3.3%。这种产品实际上是跟传统的金融贷的竞争，比金融贷有三个好处，第一个，利率是低的；第二，规模是大的；第三，几乎不限制用途。以前制造业基础上的房地产是资产和资金的对接，服务业多了一个叫资产管理人，资产管理人到底是什么样的角色，领导说了不能当妖精，我们就应该追求白马，“白马骑士”，这两者有三个不同，第一个不同，就是理念不同，“白马骑士”追求的是长期的收益；第二个不同，关系的不同，“白马骑士”追求的是合作，而不是谈判对手。第三种不同，是方式的不同。

最后总结一下我的核心观点，第一个观点，房地产的下一场是服务业，不是制造业；第二，传统融资模式以间接融资为主，受政策影响很大；第三，新的融资趋势是以直接融资为主，资产债权化为主要方向；第四，资产管理人要做“白马骑士”，与开发商合作，提供证券化和私募PE的解决方案。

2017年，对地产行业来说，可能是最不确定的一年，合作共赢是我们的方向，这也是华本企业家俱乐部一个会旨，希望大家在2017年，大家合作共赢。

乐居小花菜 04-19 16:39

通江投资集团董事长张保国做“产业链金融背景下的房地产投融资新格局”主题演讲

大家下午好，很开心有这样的机会跟大家做一个简单的分享，今天地产领袖开会，北京的雾霾又散了，说明房地产对中国有多么的重要，但是我们不应该过度乐观，我们知道一个前提，未来十年要稳定经济，就要稳住雾霾。从通江投资集团整个的基金管理规模目前大概300亿，300亿里面有将近一半是配置在房地产上面，我想从金融角度来跟大家做一个简单的探讨。

首先，今天这个会议的主题定的非常好，变与不变是我们几年前探讨的问题，但是今天主办方给了明确的答案，“变”明显大于其他三个字，几年前我们探讨变还是不变，今天这个答案非常明确，必须变。中国经济三十年快速增长，建立在衣食住行上面，房地产也一样，因为我们需要住，所以它有飞速的增长，但是到今天基于2016年的各项调整政策，我们其实可以明确的预判2017年的房子销售量肯定比2016年有一个大幅下降，同时房企的融资会更加困难。

谈到这里，做一个简单的思考，其实我们从近几年投资景气指数，与传统行业关联的景气指数逐年下降，但是和消费升级关联的景气指数都在上升，我们今天处在什么样的时代？这个时代就像刚才所说的，我们处在一个变的时代，这个时代其实是随着衣食住行的基本满足，消费习惯、消费理念等等发生了剧烈的变化，我觉得这个是跟我们在座的每一位企业家密切相关。我经常举一个例子，像快速消费品里面，ZARA的消费数据看出来出现了大幅度回落。今天的中产阶级这个群体已经形成并且在扩大，整个的消费心理和消费理念发生了重大改变。

我们在探讨房价变化的时候，无非几个因素，其一，大家所探讨的是人口流动， 今年从数据上来看，人口流动对房价的影响占比在降低，北京其实逐步在限制人口的进入，但是房价依然在涨。第二，我们经常谈货币超发，我们是一个银行为主导的，做金融市场体系。第三，城镇化率，美国城镇化率达到75%以后，变成一个市场简单的货币行为，汇率跌房价涨，汇率涨房价跌。再一个，制度性的安排，其实在座都是开发商，我们最清楚地价的决定因素实际上是土地供应。从这点来讲，出让金制度。另外一个核心点是公共资源，这个是目前影响房价最核心的因素。有一个笑话说，很多人来北京，为了享受北京最好的医疗服务，但是我们在北京天天吸霾。从金融角度来考虑这点，全球的金融体系有两类，一类是银行为主导的金融体系，一类是以资本市场为主的金融体系，从60年代到现在，将近一百次大的金融危机教育里面，复苏最快的是资本市场为主导的金融体系的国家。另外一类是银行为主导的金融体系国家，比如说像西班牙、葡萄牙，这些国家复苏慢，一次金融危机影响不了什么，但是多次金融危机，每次复苏慢，你必然就落后了。我们现在思考的一点，我们一直在谈房地产的金融化，但是大家虽然已经意识到这个问题，但是我们意识最多的仍然是我跟银行怎么打交道，这个金融化是未来的大趋势，这个大趋势怎么来说？

第一，我想说明一点，传统的三驾马车—投资、出口、消费，已经转变为深度的城市化消费升级及全球化。今天的主题一直在谈去杠杆，真正的杠杆，你问普通老百姓，普通老百姓都没有杠杆，真正的杠杆在于政府和国企。今年一个现象，67个大中城市基本上出现了普涨，说明M2分散，有利于经济均衡发展，如果说个别城市发展了，就必然出现了M2的集中，只能导致一个结果，穷更穷，富更富。从2016年房价的大幅波动，核心点是对于安全资产的配置所导致的，对资产配置的引导带动了2016年房价的大幅上涨。两个方面，第一，对内，其实是流动性过剩，再加上利率的影响。另外，其实是资本管制的因素所导致。

从金融的维度来说一个基本的现象，我们来看究竟怎么转变？其实核心点是地产的金融化，我们今天所面对的是房企整个马太效应在逐步加剧，强者更抢，弱者出局，尤其是今年已经有20个千亿俱乐部，我刚才也说了，2017年房企融资会更难，销售一百亿以下，这些小房企肯定要寻找出路，两种，要么走细分，要么转型。从地产金融化方案来讲，几个方向，其一是轻资产化；其二是证券化；其三，在供应链金融这方面有所作为。或者说走细分，核心点大家消费习惯和消费心理的变化，从过去的上车睡觉，下车拍照已经转变到了从观光度假到了体验消费为主，其实整个地产，我们走细分核心点在于内容，内容应该怎么去运营，这个应该是值得我们认真思考的一个问题。

再一个，从过去的单纯资源依赖过度到复合产业驱动，不单单是这个地方山好、水好，而是综合我装什么内容，我做了多元的联动。

最后一个，从文旅例子上来讲，已经转变为两个核心方向，第一是大体量的度假游；第二，以文化为主题的休闲游。

乐居小花菜 04-19 16:39

路劲集团董事局主席、华本企业家俱乐部理事单伟豹做“一带一路的地产投资机遇”主题演讲

路劲在去年加入华本，作为理事单位，让我上来讲，我说其实我没有什么好讲的，变或者不变，其实路劲不大变。我先讲我在做什么？第一个是文化旅游，第二个是“一带一路”，结果他们选择“一带一路”，给我的议题是“一带一路”房地产的将来，我觉得这个题目很快就讲晚了，因为“一带一路”，未来的五年到十年，房地产理论上没有机会的，我讲一下“一带一路”，一个是新城镇，我今天讲我了解的“一带一路”和我们路劲在“一带一路”的布局。

丝绸之路是起源于古代，是连接亚洲、非洲和欧洲的古代商贸路线。2100多年前张骞出使西域。2013年9月7号，习主席提出了“丝绸之路经济带”的倡议—一带，2013年10月3号，提出了“海上丝绸之路”—一路。

这是提出来的五个走向，除了美洲之外，五大洲的四大洲都在“一带一路”的范围之内，中亚到俄罗斯到欧洲，中国经中亚、西亚到中东、地中海、非洲。海上丝绸之路，我们公司访问了华北、华东、华南，所有人都说它是海上丝绸之路的起点，西北区都说它是门户，华东的那些城市说他们是丝绸之路的支点。

金融支持蛮强的，我们成立了亚洲基础设施投资银行，比较有钱的，对中国企业来说还是丝路基金和出口信用保险基金，工商行、农行、中银、建行及各商业银行都协助“一带一路”的开发。

“一带一路”的内容，政策沟通，就是要和所有沿途的国家和平共处，互相尊重，互不干涉，平等互利，和欧美国家对外的政策是不同的，他们要推广他们的人权、民主，中国不推广这些东西，尊重人家现有的现状。第二，道路联通，也就是基础设施的联通，主要是海陆空，把那些道路航空航运打通，另外一个比较重要的是油气的管道、电网、跨境光缆要打通。第三，贸易畅通，政策、关税、信息互通。第四，货币流通，亚投行等各类互助基金要打通。第五，民心相通，人文交流、文化、教育、旅游等相通。

到2016年8月17号，国家有个报告，已经有100多个国家同意加入“一带一路”，有30多过国家签署了共建合作协议，20多个国家，有国家产能合作。联合国和中国签署了“一带一路”备忘录，这个备忘录已经上了联合国的日程上面，为了指明方向，其实没有房地产，第一肯定是基础设施，能源之间的开发利用。中国这三十几年的开发，主要是外贸，经贸产业核心技术的建设。未来的五年之间，我们的发展方向没有房地产。

我简单介绍一下公司，路劲是1994年成立，1996在香港主板上市，总资产是500多亿，净资产200多亿。我们有三个板块，第一个是公路基础投资，我们联合了法国和英国的投资者，也做基建，做水和电的，这个上市之后，是专做“一带一路”的。另外就是房地产开发，还有路劲产业集团，我们有基金、商业地产、文化旅游和家庭娱乐。

如果把我们的公路部分上市，基本已经成功了，我们做“一带一路”的优势在哪儿？第一，路劲基建有20年公路投资和管理经验，联合了法国和英国的水和电，基础设施方面我们有经验，我们基金部门做了两年半，有强大的融资能力。路劲的母公司在香港做建造，所以我们在工程建造、基建建造有很大的实力和过往的业绩。我们的业态比较宽，有商业、有旅游，集团的多业态对“一带一路”有促进的协同作用。

我们大概布局什么呢？公路我们联通在国家的西南边缘，投资联通国家口岸的高速公路，国内有“一带一路”高速也会投资。港口方面，我们联通了宁波的港口公司，在华北和华南有自己联盟公司一起投资的码头，在外国和迪拜和马来西亚、巴基斯坦的结盟，这个还在讨论阶段。

乐居小花菜 04-19 16:39

盛世神州基金董事长、华本企业家俱乐部荣誉理事长张民耕先生发布中国海外地产投资报告

尊敬的各位领导、各位专家学者，各位同行，下午好！我这个环节演讲的是房地产发展的国际化与金融化，其实国际化、金融化是涉及房地产本质的议题。今年看到，中国的房地产企业，有三个企业超过了三千亿，但是你们看一下，超过万亿的银行企业有多少，而银行企业的利润来源有多少是来自于房地产企业。当年温总理说房地产商的血脉里要流着道德血液的时候，同时我们也感觉到，房地产商的血脉里应该流着金融的血。今天有这个机会我们来说说房地产的国际化和金融华。

第一个题目是我们和仲量联行合作的，中国企业房地产投资的国际化的报告，这个报告从今年开始我们想一直把它做下去，今年应该说做的还是很粗糙，但是我们有这个决心。

报告的第一个方面，房地产是一个全球化的市场，同时也有一个国际化的竞争。为什么说是一个国际化的市场？这个市场的份额极其大，而且这个市场，我们现在说是公开的，是可以展开竞争的，占有这个市场的份额，对于一个国家和一个企业价值都是极其巨大。我们现在初步统计，海外的研究，把住宅地产，自己居住的放到外面，关于经营的地产叫商业地产，经营地产有多大的份额呢？2016年的全年交易量预计是6100亿到6300亿。第二，美国还是房地产交易主要的发生地，2016年的上半年有一个统计，这是第三季度的统计，大概有47%的房地产投资，国际的房地产投资都投入了美国的市场。

是哪些钱往美国市场投呢？我们有一个基本的统计，主要的国际资金来自于中国、加拿大、德国，我们是130亿，加拿大是95亿，德国大概是51.7亿。

这是有一些案例，我们安邦集团是超过10，世界各国其实在国际的全球化房地产市场上，其实都是在争取自己更多的份额。我们经常感觉到一种压力，好像对国外的房地产投资就是资金外流，甚至说不好听的是资金外逃，我觉得这个其实很不对，我们认为全球的房地产市场是一个非常大的份额。在那里面，一个号称世界第二大经济体的国家，是不是应该在这里面占有更多的份额呢？

2016年中国海外房地产投资交易量，已经超过了美国。2015年和2016年，前三季度，十大矿金买入国，2015年的时候，美国还是跨境交易最大的投资商，今年已经被中国所超过。中国的投资商，海外投资的比例，写字楼占到最大的份额，47%。再就是土地。写字楼在海外可能是很不错的资产，土地的购买其实也是非常明智和非常聪明的。中国资本的投资首选地主要还是美国，首选城市还是纽约，其次是伦敦，纽约大约占到18%，伦敦占到16%，香港14%，其实这里面还有洛杉矶、东京，投资量也是非常大的。

我们再看一下中国在这些年，对海外房地产投资方面的增长速度是非常快的，可能今年会有停顿一些。我有一个大概的测算，十年一百倍，十年前我们对外投资的数是论亿计，今年应该是在150亿到170亿，而且大宗地产交易推动了海外投资高举榜首，比方像安邦，买的酒店集团，香港金融管理局，也算在我们中国的份额里面，纽约的办公楼，下面才是德国安联。我们去年在海外投资的奥森项目，也被《纽约时报》所报道。

从中国房企发展的趋势看有两个趋势，第一个趋势，走出国门，中国房企在逐步转变为全球化的跨国公司，全球化、跨国化已经成为大型房企的标准配置，像万科、万达、绿地、中国海外、世茂、保利、恒大、远洋、华夏幸福、当代等，大型的房企把国际化已经作为自己标准配置。还有一个现象，保险公司对外投资的份额加大，为什么呢？因为国际化的优良资产是保险公司应该配置的资产品种之一，而且我们的保监会也允许保险公司，将其资产的30%投入到基础建设和房地产，海外投资可以是5%。所以从现在的现状看，实际上中国的保险企业对外的房地产投资其实才刚刚开始。

另外，作为我们专业上来说，美国的市场是我们投资的主要市场，但是美国的市场变化还是比较活跃，一个就是写字楼的收益率下降的比较急剧，从原来的6.8%下降到4.7%，另外出租公寓保持非常旺盛的交易状况。还有一个，按照中国的眼光来说，一二三线，美国的三线城市，以前不被人们所惦记，不是口岸城市，那些城市最近出现了一个估值相对较低，买的时候比较核算，投资回报相对比较高的特点，这也会成为下一轮中国资本投资的新热点。

乐居小花菜 04-19 16:39

管清友：面对特朗普的因素，企业的投资，特别是海外投资，我们应该做些什么准备？

哈继铭：从特朗普参选、胜选到现在他的一些言论，以及他所选定的一些政府官员等等，种种迹象来判断，他上来之后在国内推行三大政策，一个是减税，包括企业所得税和个人所得税，个人所得税的税收档次很有可能会压缩，从目前的7档，他希望压缩到三档，最高税率从39.6%，加杠杆。第二，加强政府开支，尤其是在基础设施和军费开支上，他所说的基础设施增长是5500亿，但军费开支是9500亿。第三，放松管制，尤其是在金融、能源，甚至制药一些行业，所以我们现在看到特朗普胜选之后，相应的板块都有非常迅速的上升，整个美股已经价格不菲的前提下又出现很大的反弹，利率上扬，导致债权价值大幅下滑，但这个趋势，我们相信可能还会延续一段时间，因为从现在资金的流向来看，凡是大量的资金，由于过去那么多年，债市非常的繁荣，大量的资金堆积到债权市场上，哪怕有一部分出来重新再配置，加入到股票市场上，那对股票又是有一个很大的推动。

第二，无论是减税还是加大支出，至少在短期内可以使得美国经济进一步的加速，甚至于企业的利润进一步的改善，所以对于美国总体股市，我们觉得很有可能在目前2200多点的水平上升到2400以上，我说的是标准是500，所以还是有一定的上涨空间。在行业的配置方面，其实现在许多大的基金，对于美国金融股的配置还是偏低的，远远低于历史的平均水平，如果这个能够回归到历史平均水平的话，尽管金融股最近涨了不少，但是还有进一步的上升空间。

总体来看，我觉得在目前的情况下，依然需要高配美国的资产，美国的股票，除了股票之外，还有一些投资类别的品种、标的，比如说美国的高收益债，尤其是能源企业高收益债，其实很多高收益债在去年跌了很多，曾经一度这个行业下跌20%左右，最终能源行业上涨了30%。眼前我们判断油价至少在可预见的未来几个月，可能有进一步上涨的空间，这个也对美国的能源企业、股票和债权带来了投资的机会。

最后我想说的固定收益的产品是银行贷款类产品，美国的投资品种非常多，银行贷款类产品是可以打包出售的，这种浮息债，本身随着利率水平的上升，这种产品的收益本身也会跟着上升。是不是利率上升到某一种水平之后，会抵消经济繁荣带来的正面因素，最后产生一个负面的因素，就是加息的负面影响超过经济上涨，我们觉得最终会出现这个情况，但不应该在今年出现。

管清友：哈继铭博士还是给出了非常明确的答案。第二个问题，我们未来的房地产长效机制可能是什么？未来怎么影响房地产投资？

周天勇：总体来看，住宅要发展还是有很大的空间，除了几个中心城市房价上涨过高，其他的二三线城市，中等城市还是房价平稳的，随着城乡一体化的推进，大量农民工进入城市，有住房的能力，提供很大的需求。另外，特色小镇建设，我建议大家关注这个事情，这不是一个小事，我们推进千企千镇这个工程，很可能抑制相应就是“万企万镇”，企业到小镇上去发展，带动基础设施、设备投资、厂房投资。另外，农村的基础设施，高铁、高速公路还有城市的公共服务，在这方面还是有很大的需求，所以房地产业，如果能够保持平稳发展，是一个永不衰竭的支柱产业。荷兰，每年房地产投资占到总投资的50%，所以对房地产我们要保持信心，关键是要调整结构。

哈继铭：我觉得中国房地产行业其实从很多年前就应该重视制度型建设，包括一些必要的税收建设。不然的话，可能会造成两个问题，第一个，在没有税收的背景之下，房价暴涨，涨到一定程度，最后都不敢在推这样的政策，因为它会使房价暴跌，所以总是让地方政府不断地在“面包”的基础上，把面粉的价格越推越高，最后形成恶性的循环。但是房价不可能永远上涨，中国的房地产需求也不可能永远前进，人总是要老，中国人老了以后，会和其他国家的老百姓一样，对于房地产投资的兴趣，不会像在年轻的时候那么强大，当那个转折点到来的时候，有可能我们会后悔当初一些制度性建设政策没有及早的推出。

余永定：我非常赞同哈继铭说的，我觉得中国应该建立房地产升级的养老体系，中国应该花更多的力气，地方政府应该出面，组织出租式，有房子怎么把它租出来，特别是法律制定的建设，为什么大家不敢租房子，过两天变了人了，这怎么办，所以这是很重要的方面。

周天勇：其实在座的一些朋友，应当特别关注2016年重大的信息，一个是中央提出的有恒产才能有恒心，包括总书记的一些讲话，包括这次总书记在中央经济工作会议上的一些讲话，我个人觉得，2017年是一个准备年，比如说风险的测试，比较大的改革动作的配套或者比较细的设计。我想十九大以后，肯定要出台一些比较大的改革，土地制度改革和房子的改革是其中之一，我想顺着思路，肯定要在国有土地和集体土地不变的情况下，强化法人、自然人，土地财产使用权。

第二，农村的土地、城市的土地、房子，可能年期制的进一步改革，比如说为房产税的增收创造一个产权，法理上的合理性，以及人们在中国投资预期的稳定数，我觉得中央会考虑这个事。因为这种产权的改革，它带来许多领域的资产、资源的盘活和投资领域的增加，来使我们的经济增长速度往上翻转，包括特色小镇的建设，离不开这项改革。

第三，要逐步的废除或者是润滑行动寡头垄断的机制，从现在来看，房价轮番上涨，行政寡头垄断，把所有的地拿到政府的手里，再有一个人拍卖机制，没有办法使土地价格上涨，我觉得这个机制，有可能逐步的改为市场挂牌，政府监管。

第四，集体土地，不论什么样性质的土地，同地同价进入市场。最后总书记在经济工作会议上讲土地还是要进行管制，规划管理，这个肯定是不会变的。但是前面几项我估计会发生非常大的变化，当然要看阻力多大，我觉得十八大以后，我觉得会发生比较大力度的改革。

乐居小花菜 04-19 16:39

管清友：您觉得特朗普当选，对中国在贸易汇率极端的可能是什么？

余永定：他是一个新闻人物，不像政治人物，我觉得一个基本态度，从更深刻的角度来看，他代表了美国思潮，这种思潮跟美国的衰落和中国的崛起是有关的，很多人都把美国的问题归结于中国，正好有这么一个人，拿中国做替罪羊，那么他就得到了一部分选票。他会改变基本的国际战略，面对这么一种情况，我觉得中国对自己的对外开放政策，不光是政策，战略要进行调整，我们要继续高举贸易自由化的旗帜，我们要推进区域综合合作。但是另一方面，对他应该针锋相对，你给我们玩什么坏，我们要有相应的报复，为什么要这么做呢？因为他是异类，美国很多阶层的人会对他不满意，他可能在美国的统治内部会被孤立，迫使他改变政策，一方面针锋相对，一方面不遗余力。

管清友：面对特朗普突然的变化，有没有可能出现一种比较极端的情况，我们逼迫调整一些重大的战略和规划？

郑新立：美国的基本战略要保持在全球的绝对领先地位，不要让的别的国家在军事力量上、科技力量上接近美国，所以美国在历史上要打击世界的老二，打击英国、德国、日本、俄罗斯就通过我们。现在看来中国逐渐在接近美国，所以特朗普上台之后，拿俄罗斯打击中国，这是一个基本战略。我们要有充分的准备，但是中国不是俄罗斯、不是日本和德国的，我们中国的块头比较大，我想要斗智斗勇，需要打太极拳就打太极拳。军事上我们也不怕他，那么经济上我们更不怕他，特别是美国恶意制衡中国的高科技产品，我们自己的创新来替代美国的进口。劳动力产品，这些年我们通过大量的加工贸易企业，关键在知识密集、技术密集、产品密集，给美国要有一场激烈的竞争，要做好充分的准备，最重要的是把国内的事情做好，国内要保持一个持续的、稳定的增长。刚才余永定先生讲到汇率的问题，我觉得人民币汇率本质上是中国经济走势的反映，如果中国经济能够只跌不升，保持7%到8%的速度。如果经济形势看好，我想我们汇率稳定，与特朗普讨价还价也有了本钱。

乐居小花菜 04-19 16:39

中共中央政策研究室原副主任郑新立、中国社会科学院学部委员、中国世界经济学会会长余永定、中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇、高盛集团投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭、民生证券研究院院长管清友进行互动研讨。

管清友：我们先讨论一下外部环境，然后再讨论一下国内的经济政策和房地产投资。刚才郑新立老师、哈继铭都发表了自己的见解。特朗普当选以后，国内有两种判断，一种认为是特朗普不靠谱；第二种人认为，特朗普是一个商人，而且是成功的商人，一个商人一定会非常务实的，所以很多人判断它是一个实用主义。我想在座的各位，特朗普当选以后，中美之间的关系，对中国经济的影响到底有多大，我们是否为外部环境的变化做好了准备。

周天勇：特朗普当选以后，我们国际战略研究院有一个非常重要的任务，就是他上台会干什么，咱们怎么办？这个事正在紧锣密鼓的研究。我想我们初步的想法，我们研究特朗普出台的一些竞选的政策背景，一个背景是，我们看了美国的进出口总额大概是2000多亿，中国给他贡献了一半。第二，比较了一下发达国家制造增加占GDP的比例，我看了不同的文献，最低的是10%，最高说美国制造业的增加值占GDP的比例大概是12%，像德国超过20%。第三个背景，美国的失业率，最近官方公布的4.7%，但是有好几个版本，我们最近看经济学家们的研究，说在9点多。特朗普本人特别推崇，中国对美国的就业战胜，所以他说要从中国的手里把就业抢过来。第四个背景，他要建设一个强大的美国，我觉得他振兴制造业里面，非常大的是振兴他的军事力量，这可能他现在这种言论的四个背景。

他的目标是缩小贸易差，赤字；第二，回流制造业，把制造业提高到15%或者16%；另外就是解决美国的就业。还一个问题，强大自己的军事工业，对于他怎么达到这些目的？第一个对制造业企业降税，他竞选的时候说从35%降到15%，国内研究有些学者说，美国政府债务这么高，减税好像不大，我们仔细分析了一下美国，比如说联邦政府的收入结构，他的企业所得税只占11%多，测算一下，他即使降20个点，大概影响他联邦收入的5%到6%，影响不大。另外，他跟里根减税不一样，里根是个人所得税、企业所得税双重，虽然有些场合说要减企业所得税，但是估计性不大，如果他降20%的话，这个会造成减税的竞争。

第二，贸易上出台了三个，一个是关税，可能提高到45%，现在中国的关税在美国大概平均20%左右，如果真提高45%的话，杀伤力是非常大的。还有一个是第三方，市场利率的条款，另外采取非关税措施，来对中美贸易开战，我想这是他贸易上的对策。还有一个对策，很可能周边搞起一些事端或者是摩擦，振兴他的制造业。

现在中国怎么办？如果说特朗普上台，他采取非综合性博弈的话，你也不得不出声，首先对美国的粮食，农产品的进口提出一些限制。第二个，服务贸易，中国是有比较大的利差，我们有一百万学生现在在美国大学，我估计要花掉人民币四千亿左右，加上在那儿购房等等，如果我们贬值到底的话，服务贸易可能会缩小利差，比如说还有文化、医疗产品，进口量非常高。第三，我们可能也采取对等的关税措施，你提高我的关税，我们提高你的关税，我们大概出口的17%是到美国，如果不对其他国家提高，但对我们提高的话，相当多的市场，被欧洲、日本、韩国所占领，对我们影响非常大。相当我们国内2017年不得不做的一件事是减税，特别是对制造业减税，现在制造业的成本和美国差不多，如果他再减税，制造业的成本比我们还高。特朗普这么干，有没有什么风险？因为美国制造业的成本，中国制造业的劳动力成本是六分之一，所以会不会有大量的机器人会替代劳动力，达不到理想的方法。另外，贸易保护肯定使他销售价格普遍上涨，通货膨胀起来，会通过加息的措施，他要扩大出口，需要美元贬值，如果美元升值，所有的世界货币都在贬值，他的出口也会受到影响。

特朗普这么干既有危险，也有他的一些想法，我们还在研究这个课题，他上半年出什么牌，下半年出什么牌，我们应该应对，还在继续研究，大体的轮廓是这样。

乐居小花菜 04-19 16:39

高盛集团投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭做“2017宏观经济走势预测”主题演讲

大家下午好！我今天在这儿利用15分钟的时间，简短把我们对今年宏观经济的走势跟大家做一个介绍。

有必要先谈谈对全球经济的展望，最近的预测认为，全球经济增速今年应当是快于去年的，尤其是在美国，甚至日本，经济增长速度有望加速，主要是得益于美国接下来很可能出现的积极的财政政策，以及某些领域的监管放松。另外，日本的经济也很有可能加快，因为日本的货币政策，负利率可能会延续一段时间，在美国加息的过程当中，日元也会进一步的贬值，所以对于拉动日本出口会起到积极的作用。但是欧洲的情况，尤其是英国，可能存在比较大的不确定性，最后脱欧是通过什么样的途径，谈成什么样的条件，现在预测为时过早，英国的新政府在这方面，很有可能在今年三月份启动一些条款，进行谈判。再加上欧盟，包括德国、法国，今年春天都要经历大选，这种“黑天鹅”事件，尤其是民粹主义是不是在这些国家也抬头，动摇人民对欧盟和欧元的信心，这些不确定性可能使得欧元增长略微疲软一些。

但是新兴市场经济我们总体看，增长速度有所加快，甚至包括俄罗斯和巴西，因为大众商品价格趋稳，甚至油价这段时期的上扬，这些大众商品出口国的经济有望见底回升。但是在新兴经济市场当中，中国经济增长速度会出现自然的回落，其实也是一种健康的回落。我们原来增长速度太快，去年的目标是6.5%以上，今年可能我们觉得略微放缓一些，但是大幅度的放缓可能性是不大的，因为大幅度放缓，会使得风险在短时期内瞬间的暴露出来，这个有违背于中央经济工作会议控风险的宗旨，所以我们觉得今年总体来讲，中国经济增长会略微放缓。

谈到美国经济，美国经济放缓，从2009年最低点到现在增速并不快，股市涨了那么多，是不是美国经济出现了很大的泡沫？是不是美国接下来加息，很快的使得美股大幅度下挫，甚至美国经济衰退？我觉得回答这个问题，需要更仔细的观察一下美国经济这六七年复苏，速度较慢的内在原因。

我们看左边这个图，红颜色的线是经济复苏，24个季度之后的轨迹，以往增长速度在3%以上，美国经济过去也经历过衰退和复苏，速度是慢了一些，但是仔细的观察，可能这个慢也有它慢的好处。在右边这个图可以看到，在过去的24个季度，美国经济大力去杠杆，国家、企业和家庭债务总体下降，占GDP的比重，下降34.7%，而以往的复苏是伴随着平均35.4%的加杠杆，从这个情况看，慢有慢的道理，这样一种去杠杆的复苏，它的时间延续的比过去加杠杆的经济复苏强的多，不能因为说美国经济从2009年到现在，周期已经走了八年左右，就判断接下来美国经济已经接近增长的尾声。因为它是很稳健的复苏，是缓慢的，去泡沫的复苏。

通货膨胀在美国接下来很有可能会抬头，我们现在看到工资增长2.9%，失业率已经降到4.7%，我们判断美联储今年很有可能加息两到三次，每次0.2%到五个点，明年会进一步的加息，甚至加息三次。这样的话，就会使得美国的货币政策与美国以外的许多其他国家的货币政策出现背离，结果反映在汇率上，使得国家的货币贬值。中国对于人民币来说，承受的压力一方面来自于境外，还有境内本身的因素，比如说资本外流等等因素，短期内这些问题是很难解决的。我们感觉似乎人民币进一步外流，以及对美元的贬值在今年是一个比较大的概率事件。

这里显示的是美国经济周期，过去也有很长的复苏周期，这次和历史比是第四场，很快会变成第三场，但是这次的速度很慢，美国经济没有什么失衡的现象，像过去，在90年代的时候，经济增长是很好，但是有一个很严重的泡沫失衡现象。在2006年、2007年的时候，房地产泡沫，现在几乎没有什么泡沫现象，所以这是他的优势，在这样的情况下，我们感觉到即便美国加息，也未必使得经济立即出现一个衰退，甚至也未必使得股市大幅度下挫。

我们看一下美国股市的情况，如果把二战后美国股市的估值用市盈率等各种各样的估值指标来做一个综合的衡量，它现在是不便宜的，具体的说，把这种衡量分为十分位数，第一分位数是最便宜的，第十分位数是最贵的，在过去的三年中，一直处于在第九分位数，这和历史规律相比，表现非常出众。进入第十分位数美国股市会出现下跌，但是我们觉得在简单的历史对比当中，我们可能忽略了很重要的因素，就是利率水平和通货膨胀水平，二战之后，到现在70年，美国通货膨胀大部分时间都要比现在高很多，利率水平比现在高很多。现在在低利率，低通胀的环境下，本身资本市场是可以承受或接纳一个较高的估值。

我们觉得在这么一个环境下，再加上美国很有可能接下来企业所得税从35%降下来，具体降到15%还是25%，现在还很难确定，但是降税的概率、减税的概率是很大的，我们认为美国减税的概率要大于加强基础设施投资的概率，与共和党本身的政策趋向是非常一致的。尽管美国现在股市不便宜，比较贵，但是我们认为，今年进一步上涨的可能性是非常大的，而且可能比历史上的，当估值处于目前水平的时候，上涨的概率更大。

接下来我简单说一下，一些重要的指标预测。第一，我们觉得欧元还会进一步的贬值，今年很有可能能看到与美元的等价，一欧元对一美金。第二，日元可能会进一步贬值。还有就是人民币，我们认为很有可能今年贬值到，对美金7.3元，现在是6.8元多，在年底的时候，曾经接近10块，最近又突然升值了一些，这就使得目前的水平比我们预测的目标价，距离进一步的拉大，会产生对冲人民币贬值风险更大的机会。还有就是黄金，总体来说，在美国货币政策收紧，而且美元还有进一步上升的空间情况下，不会大涨。但是目前我们看到，已经跌到1170左右的水平，更何况美国股票是比较昂贵的，一旦市场出现一定的波动，很有可能某些产品，包括贵金属就成为一个避险的工具，所以对黄金来说，如果没有持有的，可能适当的持有。油价，我们觉得先涨后跌的，今年上半年油价应该会上涨，但是需求一直是稳健上升的，但是很有可能特朗普政府接下来对美国的金融和能源行业放松监管，改变监管规则，这样的话，很有可能石油的产量和新能源的产量进一步的增大，看到一年后，我们觉得油价反而比半年后会低一些，但是可能在未来，可能有进一步的上升的空间，所以我们对美国的股票和债权是比较看好的。

乐居小花菜 04-19 16:39

中共中央政策研究室原副主任郑新立做“第四次结构大转换带来的投资机遇”主题演讲

大家下午好！我讲的题目是第四次结构大转换带来的投资机遇。刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，今年的经济工作要以供给侧结构改革为主线，我理解这就是要通过改革促进结构的转换，以结构的转换释放经济发展的动力，结构转换是经济增长动力的源泉。我们善于把握着结构转换的蓄势，就能把握投资的机遇，使自己的企业能够获得发展，改革开放37年，大的结构转换经历了三次，第一次，80年代，土地家庭联产承包和乡镇企业崛起，造就了一大批农民企业家，我们用十年的时间，结束了短缺经济。第二次结构转换，90年代，我们推行以国有企业为中心的宏观管理体制改革，同时振兴电子机械、石油化工、汽车制造和建筑业，造就了一大批支柱产业的跨国公司。我们的四大支柱产业的产值占GDP的比例不到8%，最后上升25%以上。第三个大的转换，上世纪末和本世纪初，我们发行长期建立国债，支持基础建设，当前经济的下行已经经历五年多，正面临着第四次结构大转换，这次结构转换的内容是什么？从投资体制来看，当前我觉得存在着三个突出的问题。

第一，国有投资增长较快，民营投资增长低迷。前三季度，国有企业投资增长20%以上，民间的投资上半年是负增长，前三季度增长2%，民间投资是经济活力的代表，如果民间投资低迷，就意味着经济的增长缺乏活力

第二个问题，投资有脱实向虚的倾向。我们制造业的投资，六月份、七月份负增长，装备制造业的投资增长缓慢，如果大量的资金流入少数的北上广这样的中心城市的房地产，泡沫一涨再涨，那么就会有风险，实体经济的投资低迷意味着增长缺乏后劲。

第三，海外投资爆增，上半年海外投资67%，而国内的投资增长只有8%，只有国内投资的增长才能对国民的利益带来实实在在的影响。

投资结果出现的三个突出的矛盾值得引起高度的重视，跟我们供给侧结构改革的要求是相背离的。新的一年，按照中央经济工作会议的要求，我体会要有四大改革，推动四大转变：

第一，我们要通过建立城乡一体化的发展的新制度，推进城乡一体化发展，包括农业现代化、新农村建设和农民工的市民化。去年12月12号，国家发改委、国家开发银行、光大银行、中国企业家协会、中国企业联合会和中国城镇化促进会，六个单位联合发了一个通知，就是要实施“千企千镇工程，建设美丽特色小镇”。现在发展特色小镇是城乡一体化的突破口，小镇在城乡接合部，依托一个企业，一个产品，一个服务，能发展出一个具有特色的小镇，可能是改变目前城市化走向，带动城乡一体化的一个突破口。去年，由住建部、发改委、中改办在杭州召开了一个会议，建设部已经发布了第一批特色小镇的试点，一共170多个。今天上午在人民大会堂开会，有上千人，有几百个企业和镇联合签订合同，要建设特色小镇，如果特色小镇这个事情能够搞好，把它搞起来，孤立现在在城市里边的企业、学校、医院、科研单位等等，包括银行，到距离中心城市一小时生活圈这个范围之内，和地方政府配合，建立特色小镇，对拉动经济增长，调整城市的布局和结构，特别是对建筑业的发展都有非常重要的作用。

第二，通过投资体制的改革，增加公共产品的供给。现在生产端到消费端全都过剩，但是公共产品不足，包括清洁的空气、干净的水，包括教育、医疗、养老、市政、通讯还有文化等等供给不足，供给不足长期靠财政投资，财力不足就造成公共产品供给不足，现在我们用PPP的方式，引导社会资金和银行带看投入到公共产品的供给上来，包括治理雾霾，我们如何通过市场机制，通过第三方治理，谁污染谁付费，形成一个发展环保产业的市场机制，来治理我们的雾霾。通过PPP的方式，会给我们的企业增加许多投资的机会。

第三，通过继续深化税制改革，通过营改增，为第三产业的发展继续创造一个良好的环境。我们的第三产业现在占GDP的比例已经超过了50%，现阶段，合理的比例应当是达到60%左右，所以第三产业还有很大的发展空间，包括物流等等，主要是生产型的服务业还有很大的投资空间、投资的机会。

第四，通过科技体制、教育体制的改革，以自主创新带动产业升级提供科技的支持，人力的支持。现在我们研发的投入已经占到GDP的2.1%，增长很快，科研成果开始成批的涌现，但是总体来讲，我们的研发能力还不足，科研的投入发展很不平衡。比如说一个城市，每年国际提交的专利，占到全中国的47%，全世界按照申请国际专利排队，排到前十位，中国占了五个，比如说华为公司，去年的研发投入达到596亿，相当于中科院的全部投入，国有企业研发投入需要加强，通过深化国有企业的改革，对国有企业形成科研投入和研发的激励机制。我们的大学同美国比差距很大，特别是培养创新型人才，使大学成为创造成果的基地，差距很大。在美国基础研究的成果70%来自于大学，大学每年成为专利申请的基地。美国评价大学一个重要标准就看你这个学校对产业发展的影响度，也就是说，你这个专业，你这个院校，在多大程度上带动了相关产业的技术进步，在这方面，我们的差距还是很大的，所以改革，科技体制、教育体制，激发创新的活力，通过创新来带动我们的产业从世界的中低端向中高端迈进。

总之，我们把握着结构转换的机遇，从结构转换的大势中，为自己的企业，你的投资经营找到一个准确的定位。只要你投资，你的经营决策是符合这个大趋势的，我相信你们都能够抓住机遇，使自己的企业获得一个充分的发展。谢谢！

乐居小花菜 04-19 16:39

中国社会科学院学部委员、中国世界经济学会会长余永定先生进行“2017的宏观经济、货币与汇率”主题演讲

非常高兴有机会和大家分享我对今年中国宏观经济的一些不成熟的看法，由于时间关系，我会说的比较简短，把我的观点亮出来。

首先，我们需要对中国今年的经济增长速度做一个判断，在2017年，中国的经济增长速度将略低于2016年，经济增长速度范围是6.0%到6.5%左右。为了使我们在改革方面，能够有足够的空间，我相信政府也不会追求更高的经济增长速度。同时我想强调一点，在判断中国经济形势的时候，我们首先要问一个问题，我们现实的经济增长速度到底是高于我们的潜在经济增长速度还是低于我们的潜在经济增长速度？这是一个非常重要的问题

大家都知道，美联储提出了退出政策，美联储判断，美国的现实经济增长速度已经在潜在经济增长速度之上了，这个对我们判断中国宏观经济政策方向是非常重要的。为什么我们认为今年中国经济的增长速度将会比去年低一些呢？第一个，房地产增长速度下降，我跟房地产开发商做过交流，他们一般认为房地产增长速度可能是负的，其实在去年的时候，跟一些房地产开发商朋友交流的时候，他们去年就说，2016年的房地产增长速度将是负的，但事实上是正的，这很难做出非常确定判断的问题。总得来讲，我们认为今年的房地产开发投资的增长速度肯定会低于去年的，至于低多少，这是比较难以判断的问题。

因为中国的房地产投资在GDP中的比重非常高，一种说法是15%，这是比较低的说法，有的更认为房地产开发和房地产开发有关的投资在GDP的比重更大，房地产开发增长速度的下降，必然对中国经济增长速度产生下拉的作用。

第二点，基础设施投资增长，去年基础设施投资增长速度差不多是20%以上，今年基础设施投资增长速度是否可以进一步提高呢？我们认为是比较困难的，所以我们今年会继续相当高的基础设施经济增长速度。还有一个非常重要的原因，就是中国的出口，世界经济现在充满了“黑天鹅”，其中最大的“黑天鹅”就是特朗普，你也不知道他想干什么，至少现在发出了威胁，对中国进行贸易战，对中国的出口增加45%的关税，但是他这个说法未必实现，但是无论如何，至少在初期是要跟中国打一场贸易战，在这种情况下，中国的出口会受到相当大的影响。从基础的角度来讲，我们看房地产投资、看出口都会受到影响，我们会看到今年的经济增长速度应该比去年低一些。

我还想对各种市场的金融状况做一个简单的评述，首先我们会考虑银行体系，虽然大量债权在增加，但是我们的银行体系还是健康的，如果很多问题不能及时处理，以后问题会越来越严重，但是离爆发的危机还有相当一段时间，我们可以充分利用这但时间，处理不良债权。从股市的角度来看，我的感觉今年恐怕不会有太多的戏剧性的事情，因为股市已经跌到三千点左右，很难设想它会进一步的下跌。另一方面，由于中国整个经济宏观形势在下行过程中，在经过2015年的大动荡过后，股市会不会有回升？这是存疑的。债权市场存在着比较严重的泡沫，债权市场总体上来讲，我觉得还是比较健康的。一方面可以说好日子过去了，我们有许多问题需要处理，在今年可能会出一些债权违约的情况，但是从总体来讲，我觉得还不至于会出现一种系统性的风险。所以从这几个基本的金融市场来看，我觉得问题应该不是特别大。

我认为比较大的危险，有很高的不确定性的市场就是外汇市场。我去年做了一些实际调研，经过调研之后，我深深的感觉到中国的民营企业，他们的日子太难过，民营企业本来资本金就不多，特别是民营企业家有一些比较宏大的志向，所以他需要投资，投资很难在短期内得到回报，于是他就要借钱，我觉得我们的金融服务是比较有问题的，当然这也不能够怪金融机构，这跟制度安排有关系。民营企业借债之后，往往不能够继续的借，因为他在短期还不了，这个时候会出现断债的情况，这些企业不得不从社会融资，很快民营企业陷入到高利贷陷阱之中。我看到过非常好的民营企业，这些企业家非常具有敬业精神，但是每天被债务煎熬，这个恐怕对我们中国的经济增长应该是一个非常重要的问题，因为民营经济在中国，特别是中小企业在民营经济中所占的比例是非常巨大的，所以国家应该想尽各种方法帮助民营企业规避风险，加强风控，但是不能把风险降为零，这样就没法支持实体经济了。

宏观经济政策是什么样的呢？从总体上来讲，应该执行比较宽松的宏观经济政策，特别是要执行更为积极的财政政策，因为中国的财政跟其他国家相比还是处在一种比较良好的状态，虽然我们自己需要担心，知道我们存在一系列的问题，但是我们在现在这种情况下，我觉得没有别的选择，只能是继续采取扩张性的财政政策。我们的财政赤字去年是3%，今年似乎可以再稍微提高一些，在这个同时，我觉得政府有必要增发国债，通过增发国债可以进一步完善我们的资本市场。在执行积极的财政政策的同时，我觉得我们的货币政策，中性是对的，但是中性是偏紧还是偏松，这是值得考虑的问题，这很难做结论。我自己倾向于，既然经济速度在下降，既然要执行积极的财政政策，我们还面临外部的压力，在这种情况下，可能执行中性偏松一点的货币政策可能是必要的，只有这样的话，我们才能稳定经济，保持经济的持续可增长。

我谈一下汇率问题，关于汇率问题，中央经济工作会议有一段话非常简单，“要在加强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”，这句话是非常简单明了，但是我觉得我们需要对这句话仔细琢磨，问一些问题，第一个问题，增强汇率弹性指的是什么？是指允许人民币对美元汇率的中间价有比较大的变化？还是指人民币对美元汇率的浮动区间有所扩大？我估计可能是指的前者。

第二个问题，目前的人民币汇率已经处在合理均衡水平上，因而要保持人民币汇率合理均衡水平上的稳定？你说是要保持在合理均衡水平上的稳定，现在是否处在合理均衡水平上？如果现在的人民币汇率还未处在合理均衡水平上，先要过度到合理均衡水平上，简单来说，到底现在是合理均衡水平，还是说现在不是，以后可能是，到底想把它保持在哪个水平上？比如说现在是6.8%，6.8%是合理均衡水平，还是像有些金融机构所预测的，到年底，比如说汇丰（音）认为是7.25%，高盛说的是7.3%，到底哪个合理均衡水平，这个问题要想清楚。

总而言之，我们需要对这些话要仔细琢磨一下，看看政策会向哪个方向走。我自己一贯的观点，我们现在的汇率政策的着力点就是稳定汇率预期，我们认为之所以有资本外逃，是有人民币贬值预期，跑掉就使预期变成了现实。我们的政策着力点是不让汇率发生变动。原来大家认为人民币汇率是会贬值的，但是人民币升值了，为什么升值呢？就是我们抽干了在香港人民币市场的流动性，这个时候，那些人要想方设法的找到人民币去还钱，人人都去找人民币，于是汇率就上升了，抽空流动性的做法有一个很好的结果，就是打劫了这些投机者，这样一种做法，可以说是赢得了一场战役，但不能赢得一场战争，因为没有根本解决问题。人民币之所以贬值，当然是跟预期有关，但是预期并不是全部，它是由许多原因决定的，比如说结构性的原因、周期性的原因，一些信息，甚至我们经常项目顺差在减少，这样一些因素都会对人民币产生贬值压力。所以说你想通过稳定的人民币汇率打消人民币贬值预期，并不能阻止资本外流，不能阻止人民币贬值，这样的情况下，你就要动用大量的储备，你要卖人民币，我就买，我们花了三年的时间，积累了四万亿的储备，我们在两年间用掉一万亿，现在每个月人民币的损失大概是400亿左右。这种速度搞下去，人民对人民币汇率稳定的信心就会丧失，到时候你已经没有弹药了，这个时候你销量了大量的外汇储备之后，不得不人民币贬值。所以我们面临着三个问题，第一个是保汇率；第二个保外汇储备；第三个是国家信誉。你要想维持人民币汇率的稳定，又不想浪费外汇储备，你要加强资本管制，资本管制到底加强什么样的地位，这是非常大的问题，比如说你允许外国投资者把盈利汇回本国，你不能因为害怕资本外流，就不允许把利润流出去，所以说我们要在三者之间，首先要保国家信誉；第二，要保外汇储备，最不值得保的就是汇率。

我一位著名经济学家钟伟的话讲，汇率就是一个价格，让价格变动变动又有什么，为了不让价格变动，花一万亿外汇储备是非常不值得的，汇率贬值会对中国造成风险，但这个风险是可控的，会汇率大部分贬值超过25%，造成四个影响，第一个，银行错配的问题；第二，企业债务问题；第三，通货膨胀问题；第四，主权债务问题。我的建议应该尽快让人民币由市场的供求关系决定，我们不必对汇率问题过于担心，这样的话，束缚我们的执行宏观经济政策，推进改革开放的手脚。

乐居小花菜 04-19 16:39

今典集团董事长张宝全先生致辞

各位领导、各位嘉宾，各位朋友下午好！我是华本企业家俱乐部的老朋友，大概在六七年前，我记得李文明，打过球，参加很多互动，但是我看那次规模比今天小，今天这么多人，确实看到华本企业家俱乐部这么多年的步伐，我今天还看见任志强、易小迪，还有金融的大颚等等。现在中国房地产应当说正处于大分化的时代，这个分化不仅仅面临市场的分化，也面临着政策的分化，产品的分化，企业的分化等等，所以在这种大的背景情况下，像华本企业家俱乐部，对我们来说尤为重要，在这里面我们获得多方的交流，我也很愿意加入到这里面来，和大家一起。

过年了，如果去三亚或者去青岛，去红树林就可以找我，有什么要求可以提，基本上能满足的话一定会满足，谢谢！

乐居小花菜 04-19 16:39

中国民生银行副行长石杰先生致辞

女士们、先生们，各位嘉宾，下午好！民生银行非常高兴受邀参加由华本企业家俱乐部主办的第八届中国地产领袖年会，也非常愿意与大家共同探讨2017年中国地产的新环境、新出路。2016年，我国经济在推进供给侧结构性改革和适度扩大总需求政策引导下，重点领域的改革举措纷纷出台，“三去一补”逐步深入，全球经济稳中向好，虽然从金融的角度来看，目前实体经济还存在一定的困难，但是在全球的形势下，中国的经济保持中高增速，质量结构效益还在提升，非常难得。我们判断2017年，宽松的政策逐步缩紧，防控资产泡沫，构建长远的健康发展基础。

2017年，从银行的角度，从金融的角度，就房地产市场和房地产金融而言，我们有两个基本判断，第一个判断，房地产市场，2017年不容乐观，但也不必悲观，2016年，回顾中国的房地产，应该是波澜壮阔的一年，也是令人欣喜隐忧和沉思的一年，我们做过一个分析，2016年，中国房地产市场最大的特点是差异性在不断地分化，表现在，一，市场差异，就价格来讲不再上涨，而是部分热点城市的增幅过快，这背后有投机心的因素，也有结构性供给失衡的原因。

第二个差异是政策差异，政策不再一刀切，分类调控，针对结构性的供给失衡，根据人口的流动情况分配了建设用地指标。2016年，从银行的角度来看，分化最为严重的是企业差异，2016年百亿的房地产企业达到131家，应该说市场越来越向大企业集中。我们认为2017年的房地产市场将会有所回调，开发投资的增速将下放，企业之间并购重组成为主旋律，但是我们认为，2017年的房地产市场不必悲观的主要原因是，房地产始终都是国民经济的重要支柱，既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落，我们判断房地产不会出现巨大的调整。

就地产金融而言，我们也有一个判断，就地产金融，我们觉得虽有近忧却无远虑，主要是两个方面，第一，地产金融的环境趋紧，无论是房地产企业，还是从事房地产金融行业，要审慎、合规、防控风险。2017年，地产金融环境总体是稳中趋紧。部分城市出台土地限制融资，所以2017年，过去两年的房企融资的宽松环境很难重现，在这样一个调控年，更需要我们在这个市场的参与者，自觉增速监管的要求，审慎合规，坚守道德底线，我们也愿意向业界的房企朋友建议，顺应大时代的潮流，顺应调控的需求，规避风险，认真防范相关风险，因为只有安全稳健，才有百年基业。

二是地产金融市场广阔，需要提升和创新服务。防控风险并不等于不发展，中国的城镇化仍然处在中期阶段，尽管增速放缓，但每年有10亿平方左右的开发建设和合理购房融资需求很庞大，开发贷、按揭等传统业务将保持相当大的体量。除此之外，想与大家分享两个大的机会，北上广深进入了存贷房时代，随着新增土地的逐步减少，城市更新改造业务将会越来越多，无论是房企还是金融机构，对于城市更新都需要进一步的学习和研究，尽快的找到可批量、复制推广的商业模式、引领模式和服务模式。

三是从金融角度来讲，进入存量房时代以后，大量的资产需要流动起来，我们认为2017年，房地产企业资产证券化的前景广阔，近年来国内机构做了不少的探索，例如商业地产的住房公积金证券化等等，我们判断2017年，各种形式、不同层面、不同角度的轻资产、地产证券化应该是地产金融所要探索的重要领域。

以上是我们对地产市场、地产金融的两个基本判断。各位嘉宾，作为我国第一家民营银行，民生银行成立20多年来，始终坚持改革创新，在业务创新能力和市场响应速度上一直处于领先地位，2008年，民生银行设立了专门经营房地产行业金融服务的拥有房地产公司业务，金融业务事业部，目前在26个城市设有36个分部，我们房地产行业金融事业部，按照一个团队、一个市场的理念，一直实施总对总的客户开发与服务。九年以来，我们的扁平化管理、集中经营、统一审批，可以自豪地讲，在房地产金融领域，我们民生银行的专业性强、流程短、效率高，能够比较好的满足房企融资时间短紧的要求，我们的资产质量处于业内最领先的水平。

2017年，我们房地产金融将与投行+商行的模式，继续为在座的各位房企提供全产业链的一站式综合化、专业化的金融服务，我们的产品将涵盖项目层面和企业层面，例如项目融资类的开发贷款，代销业务以及按揭贷款。投资并购类的并购贷款、地产基金等产品，资本市场类的发债融资、股票质押等产品。同时，我们还有各种有竞争力的现金管理产品和资金统管服务。总之，在今天这个会上，我们民生银行愿意承诺，始终坚持“以专业推动创新，以专业成就客户”的经营理念，我们愿意与华本企业家俱乐部各位企业家，愿意与诸位地产企业家携手共进，共创辉煌。

最后，预祝第八届中国地产领袖年会圆满成功，谢谢大家！

乐居小花菜 04-19 16:39

华本机构董事长、华本企业家俱乐部创始人李文明先生致辞

敬爱的任志强董事长、易小迪董事长、张民耕董事长，还有敬爱的各位专家学者们，敬爱的各位企业家朋友们，大家下午好！孔子讲“四海之内皆兄弟”，我们中华民族自古就非常强调友好、善良的民族，所以在我们华本企业家俱乐部，在任总、刘总、张民耕总、易小迪总等等优秀企业家的大力的指教和关心之下，在华本兄弟企业家的信任和支持之下，我们今天第八届地产领袖年会如期举行，感谢大家的支持！

我们华本企业家俱乐部也在阳光和风雨中走过了15年，这15年以来，我一直在感受我们华本企业家的美德和优势，我也预感到我们华本企业家俱乐部这300多位企业家未来前途光明，我总体感觉在华本企业家里面未来呈现出六个字，第一，高增长。第二，高慈善，这也是我们华本企业家未来的基本特征。

第一，高增长。这是我们华本企业家内心强烈的需求，也是中华民族伟大复兴的需求，也是我们中国文化一种基因。《易经》上讲“天行健，君子以自强不息”，所以我们华本企业家大多有深厚的文化素养，有很强的进取的一种心理素质，我觉得我们华本企业家这十多年成长都非常快，符合中华文化这样一种美德。中华文化实际上在全世界表现都非常好，在印尼只有2%到3%的华人，占到印尼经济的70%，印尼全国25个大公司，有17个是华人开的，但是他们华人的表现是非常好的，凭什么表现这么好？就是中华文化。所以我们的企业家在华本超百亿的企业家越来越多，像阳光100、路劲等，我相信未来，还会有更多的企业家超百亿乃至千亿，我相信我们企业家的潜力非常的巨大。

同时，我觉得我们企业家还会有一个基本的特征，高慈善。孔子讲“仁义礼智信”，大学讲“止于治善”，中华民族的血液里面有很善良的基因，就以任总、刘总为首的阿拉善，是中国第一环保慈善平台，任总给我们带了很好的头，所以我们华本企业家要向任总、刘总他们学习做慈善。我觉得做慈善、做公益也非常有利于提升自己的道德信仰，有利于提升整个团队的道德信仰。我也祝愿我们的企业家更多的参与到社会慈善公益事业中去，对自己、对家族、乃至对民族和国家都非常的有益。我希望我们的企业家深深参与到阿拉善，参与到更多的慈善教育事业中去。

最后我再次感谢任总、张总、易总还有各位企业家，各位专家学者对我们华本多年的支持，在此，祝愿大家新的一年万事大吉，事业成功，谢谢大家！

乐居小花菜 04-19 16:39

本次年会的主持人华本企业家俱乐部总经理兼执行秘书长、中国地产领袖年会组委会秘书长刘志远先生为我们介绍本次活动的嘉宾

尊敬的余永定教授、尊敬的石杰行长，各位来宾、女士们、先生们，各位华本新老朋友们，大家下午好！欢迎大家来到第八届中国地产领袖年会的现场，我是今天的客串主持，华本企业家俱乐部的总经理兼地产领袖年会的秘书长。

今天见到大家非常的兴奋，为什么呢？第一，今天雾霾散了，今天能够相聚在一起的人都是有福气的，因为今天是2017年的第一个蓝天。第二个理由，今天我们见到这么多尊敬的经济学家、尊敬的行业大佬，我相信听完这个会以后，我们心中对这个行业2017年发展的雾霾也就散了，所以我们华本管今天这个现象叫做“中国地产领袖年会.蓝”，今天我们有缘相聚在这里，大家抽出宝贵的时间，参加一年一度的大家庭聚会，首先让我们把掌声献给自己，献给身边的朋友。又辛苦了一年，也祝福2017年天空更蓝一点，我们的行业可以更蓝一点。

接下来请允许我作为主办方华本企业家俱乐部向在座的各位来宾、家人，表示真诚地欢迎和衷心地感谢！确实年会的工作量很大，今天到场有550位，都是各个企业的董事长、总裁，所以有照顾不周的地方，尤其安排坐席不周的地方，请大家多多包涵。

接下来请允许我介绍一下到会的嘉宾代表：  
华本机构董事长、华本企业家俱乐部创始人 李文明
中国民生银行副行长 石杰
中国社会科学院学部委员、中国世界经济学会会长 余永定
中共中央政策研究室原副主任 郑新立
高盛集团投资管理部中国暨首席投资策略师 哈继铭
盛世神州基金董事长、华本企业俱乐部荣誉理事长 张民耕
路劲地产集团董事局主席、华本企业家俱乐部理事 单伟豹
通江投资集团董事长 张保国
高和资本董事长 苏鑫
阳光100置业集团董事长 华本企业家俱乐部创始理事 易小迪
当代置业集团执行董事兼总裁 张鹏
奥伦达部落创始人、居易国际董事局主席 刘向阳
万通集团董事长、华本企业家俱乐部荣誉理事长 冯仑

接下来正式揭开年会的篇章，首先以热烈的掌声欢迎本次年会的主办方代表，华本机构董事长李文明先生致欢迎辞！

乐居小花菜 04-19 16:39

现场已经高朋满座

乐居小花菜 04-19 16:39

小编已经到达现场准备就绪啦,我们的活动即将开始

乐居小花菜 04-19 16:39

2017(第八届)中国地产领袖年会将于2017年1月8日14:00在北京国际饭店举行,敬请期待!