2016中国房地产资产管理大会

乐居小记者

2016中国房地产资产管理大会

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  • 乐居小记者 12-20 17:13

    主持人:谢谢。由于时间的关系,我们其实还有一个非常重要的最后一个环节,麻烦一下工作人员配合我,我首先要非常非常感谢在座的各位嘉宾,我知道你们意犹未尽,但是肚子也饿了,我们的会务组准备的非常充分,因为我们这次的颁奖里把这些为什么获奖告诉大家,但是为了节约时间,我不再念他们为什么得奖的台词了,我会直接念出单位的名字,是为了节约时间给大家吃饭,下午还有更精彩的,最后一环节进入颁奖的环节。我们还要第二个特别感谢的是我们的庆庆哥,因为很难得,在我所有跟你一起开会到现在,这是我第一次看到你从头到尾的坐在这,是因为我们觉得庆庆哥真的是这些年作为我们行业的榜样,所以在这次的评奖里,我希望说一下原则,第一,我们是基于公信力,还有创新性,在这样一个原则的基础上,我们根据这次的主题和未来的房地产发展方向,在过去做到了四个领域,第一围绕资产管理,在这一轮的资产管理有非常多的星星冒出来,因为我们是一个城市更新的时代,下一轮城市更新非常重要,所以我们这一轮会对城市更新非常有贡献的企业,第三是对金融创新,第四,对空间再造有特别的贡献和创新精神的企业我们评选四大类企业奖,还有两大类是我们今年的行业领先人物和开拓人物,为了感谢我们的庆庆哥,我做了一个特殊的处理,你虽然在两个颁奖礼按程序你得走完好多的时间,我想特别为我们的庆庆哥的两个奖项提前颁完以后,有人在等他,首先请你上台,首先他的共享际刚才讲的非常多,所以在今年2016年度城市重塑之星获奖的是共享际,作为2016年度年度行业贡献奖我们评选出了年度领航人物特别奖项,就奖给我们的优客工厂和共享际的创始人毛大庆,我们要特别请出两位颁奖嘉宾张民耕和辛琦。毛大庆为我们的行业作出了标杆,不断的走在创新的道路上,再一次用掌声感谢毛大庆,感谢他为我们带来的成功的案例。

    毛大庆:愿意分享是我们这个行业很重要的精神,我想可能我们现在干得再多,都是未来创新领域特别小的一点事,也许只是一个萌芽,但是没有萌芽也不可能有更好的东西产生,所以我姑且认为这个是给劳动模范颁的奖,过去一年半劳动量增加了很多,所以感谢三个IP,一块给我们干了不少劳动的人颁奖。

    主持人:谢谢,掌声欢送毛大庆。请出今天的颁奖嘉宾,还是再一次请出张民耕还有范小冲、任荣、陈方勇、无央泽轩,首先颁出2016年资产管理贡献之星,他们是凯德中国、阳光城集团、大悦城、新派公寓、上海悦商信息科技有限公司、北京誉翔安房地产咨询有限公司,六个单位请派代表上台。刚才我说了因为今年我们再灌注的特别多的是城市更新和存量资产,那么明年我们会更多的关注我们的资产管理如何为我们的城市的存量资产或者不良资产或者其他的资产通过这些资产管理的创新机构为我们的金融投资人,也为我们的开发商能够解决他资产增值的问题,这些机构都从不同的角度在过往的2016年都有他们特殊的成绩和贡献,颁奖嘉宾和我们的六个获奖单位一起合影。

    王戈宏:庆庆哥说是劳动勋章,是金凤凰,到年底我们在一起各种领奖各种喷和忽悠,但是今天这个奖,我觉得首先感谢佰仕会,感谢我背后的大佬们,没有他们就没有经典,这个奖是真的,非常实在,我们很愿意亲自领奖,当然大庆说了我们启动一个小小的火苗,愿明年的佰仕会和我们的资产管理中国更加好。

    主持人:谢谢,他没有展开说,但是不用着急,接下来获得鸿鹄奖的是共享际、招商局滠口工业区控股股份有限公司、中城新产业控股(深圳)有限公司、上海德必文化创意产业发展(集团)有限公司、上海弘基企业(集团)股份有限公司、北京77文创园。

    刘爱明:其实我这个奖真的是受之有愧,因为只有一年,我今天为这个活动来的,所以也非常感谢佰仕会,去年其实我出来的时候第一个聊的人是方勇,所以有很好的缘分,也希望我们两家都共同成长,共同进步,谢谢。

    主持人:接下来我们将要颁发2016金融创新之星,获奖的单位有六家,第一,中信金石基金管理有限公司、高和资本、清朋华友学子园、光大安石资产管理公司、上海瑞威资产管理股份有限公司、景荣资本管理有限公司。有请代表上台领奖。期待2017年他们会在房地产的金融行业创新。

    曾永:是个养老院,清华不能出现在工商注册的名字里,就是清华的朋友,由我们房地产的大IP76岁的老美女带领我们做的,我们也有链接,我们发了一个养老消费卡,链接了我们在养老机构里面的老人,链接了在社区里面的老人,链接了在景区里面旅居的老人,也是有社群有链接有IP。

    主持人:刚才他说他们有社群,跟我们整个主题特别吻合,这里他刚才说了这个大IP就是前中国房地产协会的聂会长创建的基金,她一直在做金融,走出了自己的一条道路,我相信这是一个方向,所以在这一次我们把这个奖特别给了很长很长名字的他们,接下来颁发2016年度空间再造之星,获得这个奖项的特别多,因为大家都知道今年大家都在玩空间,所以都有各自的招数和特点,首先获得的是纳什空间创业科技(北京)有限公司,XNode创极无限、梦想加空间、创新DNA、云享客、星库空间(北京)创业投资有限公司。有请七家单位上台领奖。大家可以看到无论是在我们的创客空间联合办公还是各类公寓,还有各种的空间里,都涌现出一批很特色的空间运营商,他们将是下一轮的资产再造空间再造和内容的创新的运营商,也祝福他们在2017能带来更多的创新。让我们嘉宾和获奖嘉宾一起合影。

    创享DNA:谢谢,其实挺惊喜的,本身这个奖我觉得受之有愧,这个产品比作汽车我刚刚把引擎研发完,接下来有很多的路要走,感谢佰仕会能颁这个奖,对我们是一种鼓励,对团队也是鼓励,希望佰仕会明年12月份能够再开第二届,我们能够争取更多的奖项,谢谢。

    主持人:谢谢,尤其上海可以到DNA是一个网红的地方,可以遇到非常多的网红,非常漂亮的空间,接下来将要颁发的是2016年度领航人物奖,他们是刚刚走的毛大庆、第二是阳光城集团总裁、还有高和资本、中城新产业控股创始人、纳什空间创始人、新派公寓创始人、瑞威资本,六位代表上台,这是一个连接的时代,

    苏鑫:几年前刚创业,我把50%的精力放在了参加各种会,那时候需要品牌,让别人知道,去年是为了创新,把50%的精力放在了跟8090后泡在一起,明年应该把更多的精力放在和三合一会,现在是一行三会和三会的朋友们放在一起,谢谢。

    主持人:非常感谢苏总,最后一个奖项,是2016年度开拓人物奖,将评出了五位,他们是来自悦商科技 吴弼川、誉翔安执行合伙人 王珂、XNode创极无限创始人周炜、北京多彩投网络科技有限公司创始人张森华、景荣资本合伙人陈琪君。我先帮他做一句广告,但是这个广告是所有演讲里面说到的,在我们下一轮无论是我们的城市更新里的存量资产还是我们的不良资产,还是我们的手上所有开发商的非常多的商业资产,这个过程中都碰到了刚才问的问题,如何满足我们投资人的需求,最后成为一个优良的资产,有一个很好的现金流,在资本市场得到证券化推出,最难的这几年是因为这个行业第一时间短,人才缺,我自己个人的体会是因为缺乏了一个可以量化和计时和过程监控的工具,这个工具其实凯德有过,但是并不是每一个国有的企业能使用,但是今天我为什么把他留下来,我觉得适合我们每一个开发商要做资产管理的和机构做资产管理的人有一个小小的福音,就是我们悦商研发了一个小工具,在另外一个专场会专门介绍资产管理的工具,会给我们明年的资产管理的生态添砖加瓦。

    吴弼川:我这个受之有愧,至于我要说什么,卖关子,下午希望大家来到分论坛来听听我们对互联网会做什么有意思的事情,谢谢。

    主持人:非常感谢,还是最后要感谢的是坐在现场坚持到现在的各位嘉宾,第二我还是要特别的感谢为这次大会筹办的佰仕会所有的员工,到昨天晚上他们干到了半夜,估计三点,为了我们这个布置场地,为了今天我们有这样的自发的活动,因为今天我们都是会员,大家都是自己组织的,我们并不是一个开发商的一个什么大会,所以这些都是他们义务的在付出,我觉得他们非常非常的辛苦,让我们掌声给所有的工作人员,谢谢。

  • 乐居小记者 12-20 16:25

    陈方勇:提了一个很重要的概念,是能力荒,让我想到最近的董小姐案例,被野蛮人入侵,结果都否决,董小姐是没有问题,隔壁老王我们走,就走了,这个其实有一个很大的启发,原来在制造业时代其实你经理人的能力是次要的,原来没有钱没有关系,你不敢做这样的事情,但是现在这个时代对人的认可到了第一为,接下来有请柴志培,中信资本做得很早的一个,志培因为投资的项目在长沙待了一年多,从一个资本端的人士做了应用端,所以其中的过程他很了解,这个问题就抛给志培了,对于中信资本很有能量的企业为什么做这个事情?

    柴志培:我们05年开始做房地产股权投资的,最早都是跟刘总这种万科这样的企业合作,我们作为金融机构来给万科提供资金,最早的几年从金融机构投资来说就是看趋势,很简单,住宅我们认为未来几面发展趋势很好找一些重点城市看一些数据,跟着投就好了,08年开始我们当时对整个中国的金融市场,觉得中国的未来得发展方向不是缺资金的市场,如果作为一个金融机构需要有一定的资产管理能力,也是我们后期来进军投资写字楼管理购物中心包括酒店公寓,这个是本身08年开始的策略。就资产方上午几个嘉宾已经把大的机构看的方向已经说得很全面的,我在这只是说跟大家分享一下从我们来看这几个方向我们自己的一些看法。

    第一个,刚才苏总提的城市更新,其实现在在我来看是变成了一个非常非常大的话题,可能在我来看可能是三个阶段,第一个阶段,最早是苏总最开始做的,收购一些不是很好的项目,通过资产精装修的概念进行散售,是类似开发商的模式,是资金快快速入转,第二个模式也是目前在北京上海出现比较多的,其实是看到了城市物业在不同的物业等级之间的一些机会,比如有一些购物中心改写字楼的,写字楼改公寓的通过这种物业之间的价值差博取一定的利润,但是这里面有一部分可以散售,有一部分通过提高整体的资金收益推出的。下一步发展第三个阶段,我们要拿到一个新的物业以后,要装一些现在还没有的IP业态也好,像刚才苏总介绍的剧场,我们现在也在探讨自己的购物中心在北京上海是不是装一剧场,这个需求是显而易见的,无论是人口调查还是业界的反馈,这是非常好的方向,现在也是给我们的机构提出一定地挑战,为让我们的物业形成一个社区增加它的影响力也好,以前是叫大而全,现在更多的可能是别人没有的我要有,我要有一定的三年或者五年的前瞻性,增加现在的购物中心或者写字楼一些没有的业态和资源。但是整个城市更新其实回过来给我们提的要求实际上就是资产管理能力,这个东西说说简单,我非常同意刘总说的,我觉得中国过去的房地产这么多年,在各个专业培养了大批的专业人士,做住宅的非常专业,做写字楼的也很专业,做购物中心的也很专业,但是如果真的能把这些业态串起来通起来,看到这里面怎么把物业价值最大化,我认为这块的人才是非常非常稀缺的,这块是考验我们大的一个资产管理能力。

    第二个,其实苏总也提了资产证券化,这也是我们非常关注的领域,我觉得资产一点也不荒,资产现在是对大机构荒,对老百姓不荒,北京房子有的是,你随便买有钱的话,以前的机构投资策略是以债权为主,现在的利率市场是下降的,做ABS资产证券化从三年前的优先级6到7的成本现在已经有些成本到4以下了,在我们来看通过资产证券化现在很多经营型物业的财务杠杆已经从负杠杆变成正的了,这是一个非常好的方向。另外就是金融机构现在缺乏可以做资产证券化的产品,所以我觉得作为我们这种基金业好,或者是这种其他的大家合作伙伴,有资产管理的能力的这种机构也好,其实这个未来会是一个非常好的方向。我们的方向就是通过包装一些资产做成现金流的资产,通过资信评级让金融机构进行一部分股权的持有,我们可以通过汲取管理这个项目,通过未来的资产现金流的升级,在略后级收取收益,目前我们来看ABS略后级是不错的回报,是18%,如今的市场我看到房地产投资机会还能达到18%的不是很多,这块企事业一样,也需要整个团队有非常强大的资产管理能力,肯定就包括它的开发能力,融资能力,商业或者写字楼的管理能力,还有未来证券化的能力,这是一体竖线的管理能力。

    第三个我们最近比较关注的还是境外投资,虽然最近人民币美元的汇率相对比较波动,国家对这方面的管理也比较严格,但是大方向来说,国内现在有这么多的资金资源,境外的资产配置是一大趋势,这也是我们布局的模块,但是这块也需要我们有一个境外投资的资产管理能力,不但要投出去,要在境外管好,你还要让钱安全的回来,这个对我们来说也是一个新课题,我们也在这块做工作。总体投资方向来说这三块是我们比较关注的。回到刘师兄说的产业园,我们在长沙也做了一个广告创业园,摸索了很久,后来我发现产业园更像一个生态圈,如何让生态圈的人在里面能够茁壮的成长,说得白一点就是各取所需,我们研究政府为什么要支持产业园,一些小公司为什么要来,可能要便宜的房租或者政府的政策,我们先头做一个创投的基金,为什么小的公司会来,小的公司产业基金聚集了以后会有更多的投资机会,最后我们是做了一个生态圈的改变,大家只是把各自的需求在投资项目里面得到实现,这是去年开园目前有一百多家企业,运行情况还是不错的。

    陈方勇:他提到了这些年对机构的看法,机构名称是在不断的变化,后来叫投资机构,就是你能不能投到好的项目,现在叫资管机构,重视资管能力,也在考量自己的能力,不是靠牌照,这是一个很好的趋势,然后接下来请我们的机构资深的前辈任荣总,他是很有情怀的,特别强调他的后面要加一个原汉威资本的创始人,这是一个没有完成的梦想,因为在那么好的平台,任总有很多的抱负是要施展的,但是过去就过去了,现在时代任总又重新做了一个新的,这个我还不太明白。

    任荣:没有什么背后的什么原因,不过回到你刚才说的董小姐的事,我觉得报纸上现在到处都是野蛮人的字,我非常反感,我觉得管理层也好,必须要善待你的股东,尊重你的股东,你没有资格叫野蛮人,而且野蛮人这三个字据美国的一本教科书,这个书上对野蛮人的解释也不是我们今天感知上所解释的,当你的管理者拿到投资人的钱或者股东的钱反过来叫野蛮人的话,是一个完全没有道理的不对等的说法。我觉得中国不缺资产,资产很多,为什么会出现所谓的资产荒?这里面真正的原因是在于中国资本属性,我不知道这个比例是92还是96,看了两个不同的数据,这个债还有一个特征,就是非常短期的,我们当时做的投行的债五年期,后来发现没有人买,我们做三年期,24个月12个月做了9个月,后来我说不能做了,因为这违背了房地产本身的属性,如果存在就是有基础,那中国市场冲刺的就全是短期的债,很多人问我说我现在开始做股了,我节问他很简单的问题,有回扣担保吗?有,有固定收益担保吗?有,那就随便你怎么说,意思不同,你承担的风险就是你的债,换个名字而已。所以中国不缺资产,更不缺好的资产,中国是因为资本不支持,长期承担风险的资产管理人或者同质行为造成了有些人说我们真的很缺资产,什么样的资产最好的?国企的资产,只要有国企的资产收益可以拿到非常的低,这个才真的造成了资产的荒,这个荒已经长期存在了,国企已经把做债两个字做到了极致,各种方式都可以做,表内表外都已经玩到了极致,造成的问题是我们现在的资产管理人没有得到尊重,没有得到重视,上次我参加一个会我就提到这个观点,我要怪中国的资产管理人能力不足,因为你过去没有资本培养他,我当年做基金,第一次是5到7年,得到了非常稳健的回报,如果当时我们做债,我需要拿出一部分资金养一个资产管理团队吗?我第一次就是跟刘总做业务,我们两眼一抹黑,他们也不是特别清楚,所以大概拿着字典我们在合作做一个债,我当时在德国的投资银行,那个时候我就开始认识,那个时候我们会需要拨出一部分预算经费做资产管理吗?最多派一个人一个月过去看一看,因为我到期就拿钱走了,我们有厚厚一本文件保护了我们的所谓利益,保护两个字也要打引号,所以对我来说我不需要做资产管理方面能力的培养,只有当你真正的要做长期并且是资产承担风险的时候,那个时候我们才说,发现找不到一个人真正的可以帮助我们分担管理者的资产,这个时候才发现这个能力就是今天和未来越来越有价值的。刘总刚才说的是在资产荒的背后是能力的不足,我补充,能力的背后是因为没有资本的支持,几乎一分钱也没有,资产管理在前面加上两个字,要独立,资产管理人是一心为了投资人管理他们的资产,而不是为了自己的股东,容易在自己的企业产生矛盾,因为股东的利益和你的投资人利益不是未来都是一致的,这是中国出现的很奇特很有意思的现象,这个现象对未来的不管你做工业园区什么都是一个大有可图的点,因为绝大多数人是逆水行舟的做法,所以门是窄的,我们才需要奋勇进取,进去的收获是大的,前面是很艰难的,谢谢。

    陈方勇:非常感谢任总,任总点出一个本质,为什么中国谈了这么多资产管理,但是缺乏资产管理,因为资金的属性资本没有支持这个环境的成长,后面请一下时总,他说从信托行业跳过来的,当时他的一步我认为非常有前瞻性,现在也事实证明扮演了很重要的角色,虽然都有不同的说法,其实当时我们对他们进入地产行业有很大的期待,短融长投这是最大的问题,所以我没有必要养资管团队,所以没有人耐心的做培养的事情,最近各种妖魔鬼怪的言论又出来了,对显资是一个立空的感觉出来,听听时总对这个事情的看法。

    时宝东:非常感谢有这样的机会参加这个盛会,也听到了很多新的东西,确实题目又很宽泛,找到一个安全的投资方向,这个是最难的问题,实际上大家投资就想要两件事,第一要安全,第二要收益,所以实际上随着一年多的资产荒,大家都想投什么,股票不行了,债又出现了逆水性的跌谷,到底投什么安全?现在显资从主席包括副主席几次讲话可以看出来,从投资上应该说还是没有大的变化,放在前端,管着后端,大类资产配置上也是非常明确的,只不过就是在去年把蓝筹股比例提高到40%又回到30%,唯一的变化就是在这,还有在股票市场上投资,以后举牌尤其是想要控股的话要出台一些随后的政策加以限制,总的来说资产配置角度没有大的变化。

    另类投资这一块,大的方向还是不动产和基础设施两个方向,不动产依然是不允许投资住宅,其他的都可以投资的,基础设施是在行业上全部放开,除了那些受限制行业,资产配置角度讲通过大量的资产配置获得安全稳定得回报这是总的监管方向。我个人觉得不存在所谓的资产荒,资产并没有改变大量的资产存在那,荒就在于息差上,因我们的负债成本和我们的收益出现了问题,你的负债端的成本没有随着快速的下降,而资产端的收益快速下滑造成了负的利差,本来是负债成本低,收益成本高,正的利差可以给企业带来回报,现在造成负的利差出现了所谓的资产荒,你愿意存在银行购买国债,这算安全的资产是没有问题的,但是都买这些东西的话,你的企业两天就要倒闭了,因为为你一直在亏损,所以荒在收益不匹配。还出现一个很大的 问题,现在期限差信用差和流动性都趋向0,这个很可怕第一年期和十年期的收益差别不大了,信用等级的不同的,3A和2A的收益也在向一起靠拢,有流动性和没有流动性也没有太大的差别,三个问题不解决资产荒会持续下去。我觉得下一步可能我们投资方向上作为显资性保,追求安全稳定和长期的回报,可能关注的就是现金流,任何项目能够带来稳定现金流的就适合长期的投资,只要追求这种有稳定现金流的资产就没有问题。

    还有一个,就是不要太寄希望于资产的利差,那么就是说你总是追求低买高卖的机会,可能没有那么多了,追求的什么?就是本身带来的合理的社会平均回报有效的资产,产融结合,脱需就时,只有金融资本和产业资本结合起来,扶持实体经济产业发展从中获得合理的回报,这是可能将来金融资本应该追求的一个方向,而不能通过短期的低买高卖赚取利差获取长期的安全回报,这样的资产将来会越来越少,我觉得如果要追求这样的一个长期稳定回报的话,一个是如何扶持实体经济,还有一个,尤其在房地产行业,如何通过高效,资产管理人能够给资产的拥有者带来稳定的现金流,就尤为重要,实际上我们一直在强调,在不动产行业未来一定会出现仅仅是提供资金的,那么领域一些是提供各种各样专业的服务的,其中最为关键的就是在整个的不动产持有期间,如何能让它获得越来越好的资金回报,这样的一个资产管理是我们最缺乏的,所以能参加这样一个生态链的不动产的会,实际上我想目的也就是能够在其中发现好的资产管理人,和他们结合在一起才能为保险资金代来一个长久的回报,谢谢。

    陈方勇:谢谢,他提了很好的概念,你也说了最近的案例,去了美国建厂了,比在中国建厂成本还要便宜,显资进入万科没有反应,进入格力就有反应了,包括前面几位提到了,最后蒋总的发言挺好的,工业地产园区地产是一个窄门,大家都觉得这是一个最少肉的一块地方,没有人愿意做,但是突然至今已经到千亿级别的企业了,刚才也说了平安都在关注这一块,突然发现工业地产园区地产这块原来很小众的产业变成了一个资本关注的一点,因为蒋总是普洛斯第一个中国员工。

    蒋莉:我参加的都是产业地产园区,我今天第一次感觉好像跨界了,很多的内容听起来也非常的新鲜,也有很多的启发,我整个的职业生涯都是B2B,原来做了12年的开发区,物流园区,政府,做从项目招商开始做到管委会的副主任,在招商的过程认识了当时全球最大的工业地产商中国的总经理梅志明,就是新普洛斯的创始人,现在叫GLP,我在那个时代认识了中国区的负责人,当时还是一个美籍华人,谈项目的过程就发现这是一个规律,做产业地产的通常都愿意在政府的开发区挖人,今天华夏幸福还是依然如此,因为大家有这样的背景,对企业对于区域经济更了解,那么证明普洛斯当年挖我挖对了,我成为普洛斯北京第一个员工,那时候也年轻,当时他们认为这是一个不可能实现的事情,因为当时我卖给他的地,比另一家他的竞争对手,当年叫ABM,为了30%的土地价格,容积率加了一倍,要求马上就开工,所以当时北京的第一个双层仓库是我加给普洛斯的,后来这个大包袱扛在我身上,政府说你这个人人品不错,并不是因为要去那个公司把地价做低了,把优惠条件都给了外企。

    外企反而因为你给他这么大的一个门槛很难逾越,很多事情在中国都是摸着石头过河,大家都没有经验,我就懵懵懂懂,因为读了MBA觉得是一个好的机会,有挑战也不怕,就成了普洛斯中国在北方区的第一个员工,从那开始第二年过来做了两百多亿的项目,我也是几十个公司的法定代表人,我们这个公司从头开始就是你要去买地投资,去建,出租,我们是持有物业做资产管理,所以这是一条龙的,那么在2011年我从美国回来,我中间去美国总部工作三年半,回来以后也看了整个美国的产业地产包括住宅,因为我个人有爱好,喜欢收藏,所以我最喜欢去的就是豪宅,这个可能是跟地产跟未来得形态,今天的中国跟未来的发达国家是有很多共同之处了,我到一个最好的城市都会看它最好的商城是什么样的,所以由于我个人的爱好我做的很多的事情都是考虑大家是不是喜欢,包括当时2008年给奥运会做了奥运物流中心也是中心的,奥组委用了我们两年十万平方米的物业,大量的人在这工作,最后感受我们的合作是完美的,这个评价让我非常的开心,两年在里面运营非常舒服,那你一定是满足了它的需求,所以今天我来参加这个会,我们的安全投资在哪里,我觉得其实就是需求,需求在哪里,哪里就是安全的,而且你是最早发现需求的,所以我自己看我是可能中国最早开始做开发区的,最早做物流园区和产业地产的,也是最早做航空城的。

    我刚刚离开12月1号普洛斯,离开航港发展,我成立了一个新的公司,叫绿色航空城投资管理有限公司,做一个航空小镇,因为航港发展是中国第一个大通关模式的跟机场合作,要懂航空物流业要懂产业地产还有政府的产业监管,也是中国第一个空港型的园区,所以这样的跨界壁垒就高了一点,你还要有大量的资金和有经验的资管人别人才会相信你做这个事情,我也是在普洛斯唯一一做航空工程的管理人,我在北京做了四年项目的管理人,现在中国的第一个雏形,是跟我们真正看到的阿姆斯特丹那样的微软和BIM都在那,整个的产业业态今天在中国好像是呼之欲出,还没有一个真正意义上的航空城,大家生态里都是独立的,没有连接起来,但是有巨大的需求,大家看到的新机场包括机场的扩建,在今天的时代是前所未有的。机场变成了城市的引擎,实际上是因为这样的交通枢纽的位置,未来中国制造2025,中国的整个产业升级,包括我们出行的商业人群,时间和环境是大家首先考量的,它的成本和效率就会最优,所以新的机场城市正在诞生,但是谁来懂跨界做的这些事,好像我突然就发现了一片蓝海,所以我会是中国第一批做这个事情的人,我们只是加了一个PPP一级基础技术设施开发,我们要做全部跟机场的业态和产业圈相关的,我们以周围来打造一个凌空经济的全新的区域,会成为一个城市新的发展的动力,不用再像现在打补丁。

    我今天也是在开政协会,我跑出来,顺义那边要做航空中心的核心区,绿色国际港,我是顺义的政协常委,我连续三届大家都在讨论这个问题,都在打补丁,因为时代发展,但是这好像是一个永恒的话题,我一直很受欢迎,因为我有一些新的东西能跟同行交流,我们一个组的货运的老老大,所有我行业的人都在,所以大家很容易在这里面进行交流,所以我觉得生态是就每个人来看能不能看到这个需求,是不是一个未来真正你是有价值的做一个连接,然后大家愿意在这工作,大家愿意在这生活,这是我的理解。

    陈方勇:谢谢蒋总,就最早的计划咱们把对话结束,在这个生态的时代里,你最想怎么链接?

    刘爱明:跟客户,肯定跟客户产生链接。

    柴志培:我觉得要我说的话应该是志同道合的人。

    任荣:这个问题很难回答,我觉得各种人都需要链接,但是未来得道路从明天开始,如果再有一个类似的会我们再回过头来看,未来得12个月我们发生天翻地覆的变化,会有巨大的挑战在等待着我们,我们只是其中非常小的一部分,所以不要改变你们的想法,因为这个市场会有很多的机会出来,这个市场会不一样。

    时宝东:资本肯定是需要很有能力的人链接在一起。

    蒋莉:我们希望跟真正有见识有远见的领导者产生链接,因为我是2B,我的一边是政府,当地的政府的一把手非常重要,他能够决定生态的走势,他是真正的总规划师,还有产业链行业链里面的领导者,他可以使这个企业在一个最合适的环境里急剧的快速的发展,所以我觉得是领导者。

    陈方勇:谢谢各位,我们希望明年我们还能开第二届的会,我们希望2017年不要再有这么多的黑天鹅了,我们所有人找到自己最心以的对象。

  • 乐居小记者 12-20 16:22

    圆桌讨论:资产荒时代,还有什么安全的投资方向吗?

    嘉宾主持:

    陈方勇  佰仕会创始人

    对话嘉宾:

    刘爱明  中城新产业控股创始人

    时宝东  合众资产管理股份有限公司副总经理

    任  荣  HREI创始人、汉威资本CEO

    蒋  莉  航港发展董事总经理、前普洛斯中国高级副总裁

    柴志培 中信资本房地产投资执行董事

    主持人:非常谢谢,虽然你抛出的三个问题总是说没有答案,但是抛给大家的是思考,至少我记住了第一个抛给你的轻资产和重资产,怎么把轻资产变重,是非常重要的品牌,如何把品牌沉淀做的有价值才是真正的重,第二是把重资产变轻,必须走金融化的道路,是不是可以这么理解?

    苏鑫:我记住了。

    主持人:我自己的解读和理解。苏总透过这三个问题抛给大家的是思考,我觉得三个群体,刚才说了都是三个群体中的一员,其中有很多的新朋友,也希望加入我们三个群体里成为我们学习型的人才之一。在最后两个环节请出我们的陈方勇,也是我们佰仕会的创始人,我想今天大部分来的都是佰仕会的会员,谢谢你们支持我们,所以昨天我们说你一定要告诉我们的新朋友,因为今天来了不少的新朋友,要告诉我们的新朋友佰仕会是做什么的,第二,我们老朋友特别希望知道在未来得2017年这么一个变化的时代,佰仕会将要做什么,我希望你要透过这样的平台告诉我们的新老朋友。

    陈方勇:非常谢谢在这么因为的雾霾天来赴生死之约的朋友,我特别感谢晓兰姐,她抱着很严重的颈椎病,打了止痛针的,我非常感动,她昨天晚上不让我睡觉,拉着我一直聊到12点,说你今天得给大家一个交代说佰仕会到底是什么,我后来睡不着就写了一个文章,把这些文章写完了,刚才庆庆哥讲的时候,我一直在点头,讲的很多点确实是我这些年很看重的,也是我为什么会一定要写这个文章的感觉,因为昨天我去看四个空间,可以说名字大家一定要去看,四个空间我都知道,但是我都没有看过,昨天因为晓兰姐来了,她说你得带我去看看北京的空间有没有好玩的,他们带我去看的,这四个空间完全颠覆了我以前对空间的认知,原来我们看空间都是看组合看业态,但是昨天这四个空间给我们一个很大的感受,其实就是刚才说的时代的到来,这是一个时代让你想做改变的一个时代,就是这个时代我刚才在想开始做佰仕会想做的事情,真的没有想好,真的不知道商业模式是什么,不知道未来怎么赚钱,他们老担心我你做这个事情怎么养活自己,养活家里人,但是这个事情到了一个肿胀到一定要干的事情,我听完演讲我想我必须拿个知条写笔记,这是一个大变革的时代,相当于火到电的时代,是一个人的时代,是一个关注人本身的时代,这是一个知识有用的时代,我们不要做知道分子,要做知识分子,我们现在洗脑,但是我们不知道自己要干什么,我们需要有用的知识,需要为知识付费。

    这是一个精神有用精神追求的时代,我们已经过了物质匮乏时代,我们要为精神付费,要追求更好的精神时代,这是我对这时代的理解,这个时代发生很多的颠覆,我们的题目开始说的时候到底是的还是怎么着,他觉得我们现在很乱,各种新的概念出来很乱,他觉得叫混沌和迷茫,但是我们改成颠覆,佰仕会到底要做什么,其实我特别搭上了两个我们认为非常有同理心认同的两个社群,一个易居沃顿,还有万商,我们三个社群人高度重叠,还有我们社群人各有分工地社群的三个兄弟,老丁今天是为了开会专门来的,实际上这些人有一个共性,我们干一件事当初的初心没有功利,佰仕会我一直在问一个问题,可能这问题会不断的修正,我刚刚说为了搞这个大会,经过六年或者两年的时间的沉淀聚焦,我们慢慢的聚焦到一个点上,我记得我们之前说的地产大使馆时代到来了,这个时代有很多的点会让地产行业发生很多质的变化,我们这里只提四个点,我们有四个方面的奖,四个方面的奖是我认为地产行业未来最值得关心的泡沫点,这就是城市重塑,空间再造,资产管理和金融创新,这四个维度,之前被单点提过,但是四个维度组合起来我们叫地产大使馆时代的到来,要是做地产大使馆时代的社群,我们要把这个社群里面的人,我们要打造一个生态圈,在里面有机的成长,在你这里面每个个体可以找到自己发展的方向,得到必要的助力,不是一个独立的存在。开始的我们的宣传片从微信得到启发,每个人都很孤独,但是我们如果掌握了链接的方法我们会变得很强大。最后,晓拉问我明年要干什么,其实我们要干的事情就是三个强化,第一个叫强化IP,佰仕会已经形成自己独特的特点,我们专注地我们会前沿独立公正,这个IP我们会不断的强化,不断的传播信息,佰仕会未来还会有线上的智库,在这里面得到最有用的价值,我们不要浮光掠影的东西。

    第二个,强化我们的链接,我们赞助商有一个很特别的悦商会做技术支持,我们会用它打造一个线上线下打通的智库,因为很对不起,很多的加入佰仕会的付费会员,很多外地的,这次雾霾因为工作原因或者飞机原因耽误了,大家不能到现场,所以当时我们确实忽略了互联网工具,所以我们在明年会把线上平台做到一个类似的,把佰仕会的知识有效地分享到所有的会员包括对佰仕会感兴趣的人们手里。

    第三点,强化落地,佰仕会也要交答案的,明年要落地做一些线下的转化,佰仕会干得下去,会干得越来越好,刚才讲了很多的困局和困顿,最后落地,我邀请了几位朋友,现在有请大师兄刘爱明,中城新产业控股创始人,合众资产管理股份有限公司副总经理时宝东,捷登投资创始人任荣、航港发展董事总经理蒋莉、中信资本房地产投资执行董事柴志培。

    因为这个题目源于我之前去腾讯做过一个关于房价的讨论,说房价到底还能不能涨,房地产确实都说要价,但是老百姓希望跌,其实无论是谁最大的昆剧就是没法投,任何东西都是空的,我们谈未来得时候谈未来到底投什么。先有请在我旁边的刘爱明,他去年干了一件很伟大的事情,从房地产圈彻底转到产业了,提出一个著名的理论,这个是从基督来的道路,在很多人走这条路的时候我要走最小路,虽然很难,但是是代表未来的路,请他来给我们讲讲他的路。

    刘爱明:其实这个时候还坐在现场的才是真爱,因为时间比较紧我就简单的说说,其实我刚才在下面也认真的想了想,其实资产不荒,实际上是能力荒,你看周围的城市,像北京四环以内的资产不荒,其实生意模式说到底没有变,咱们谈的能力是服务客户的能力,原来商场是一个经营方式,用这个方式服务客户,现在庆庆哥用了另外一个方式服务客户,让客户很满意,其实本质就是这样,当然他这个当中看到了一些时代的变化,我刚才跟庆庆哥在下面聊,这个时代机会太多了,房地产到下半场才好玩,上半场是不好玩的,上半场就一个模式,我们搞了二十多年房地产,总结了一个字,慢,说它制造业一点不为过,还是一个低端制造业,万科一年几十个亿,下半场我发现一个字概括就是经营的营,就是你要服务客户了,所以下半场更像服务业,用我的思考举例子,其实机会是非常多的,满眼都是机会,其实我不太愿意谈风口,你说戈宏做了公寓这个讨论毫无疑义,公寓永远会存在,经营公寓的品牌不一定,你今年的品牌能不能存在,这个是本质问题,就是你非要说它是风口,那过十年呢?其实过十年这公寓还在,只要你品牌,中国现在的品牌太少了,我们看经营者,你说像我们酒店,中国应该出现一百个经营酒店的品牌,没有,这么大的一个市场,我觉得核心是在这,机会非常多的,我用我的事儿举例子,大家想着很难,但是大家可以看到机会,我是搞高科技的产业园区,只在深圳上海北京搞,轻的重的项目都有,小十个项目,这个生意怎么做呢?其实思考我的逻辑非常简单,为什么客户要到你的园区来?你给客户一理由,这个理由我们给不出来,现在所有的园区能给理由就是税低,税低是政府的理由,不是你的理由,我能给你申办奖项很多的服务,这些理由你都知道不是痛点,真正你去问客户能到你园区,你给一理由,你到我的园区生意好做,可以吗?这个理由就很充分了。

    我们接着往下说,换一个角度无非就是产业的转型升级,因为所有的客户今天做生意都很难,到你的园区生意就好做。我们接着往下思考,转型升级无非就几个方面,技术、资金、市场、常规的服务,我们谈任何一个产业的转型升级就从这谈起,这就谈到了技术,技术可能是首当其冲的,任何一个企业要转型升级我们说产业的企业,它去转型升级,技术首当其冲,中国的市场上有多少人为企业客户提供技术服务的?客户非常需要的服务我们没有人提供,例如中科院你翻它的职责没有这一条的,没有为企业提供技术服务的,是搞研究的,最近中央在提要服务实体企业,我们的学校是为企业服务的吗?没有,我现在就在干这个事情,就为整合资源为企业提供技术服务,所以我是用这个例子,实际上我们中国人这么大的市场,大把的客户需求,根本无人提供,每一项都是一个机会,不要谈风口,就每一个细节都是一个机会,在中国任何一个小的细分市场都是一个绝大的机会,因为我们有13亿人。

  • 乐居小记者 12-20 15:55

    主持人:非常感谢张总,可以看到他后面有大量的数据和对下一轮里面困境资产的解读,因为刚才我们正在解读你的很多的东西,没有看清楚你就结束了,我觉得都可以看到几个大的数据,下一轮里面无论是不良资产还是困量资产还是存量资产都是要面对的资产,这资产如何在我们手上变成有价值,如何在资本市场上金融上被认同和推出,才是我们真正要考量的,抓住这一波浪潮的机会,接下来有请高和资本的董事长苏鑫。

    苏鑫:年底的会太多了,参加各种场合,最近参加了财经的会,发现每个会的氛围都一样,都是高大上的酒店,外面都是雾霾,不一样,那边都是西装革履,我们感觉到的这边更多的是年轻的心态,学习的氛围,不是说我们的年龄像,而是说心态是年轻的,这个可能是代表了地产行业的未来,学习的心态,在最后有一个姓叶的香港人,是我一个好朋友,连普通话都说不太清楚,从上海飞过来参加这个会,所以我建议给姓叶的这位朋友,给外地来北京的所有的朋友,给今天我们参加会的所有的朋友,给自己的学习精神鼓掌。方勇让我提一个问题,到底是轻资产还是重资产?后来我想了半天答不出来,应该说我比庆庆哥还努力,到上海我还没有写完,带了两个提示页,我怕讲不明白,因为所有都是问题。

    第一个问题想明白又想出来两个问题,一个是房地产到底是制造业还是服务业?互联网+还是+互联网?我把方勇提的一个问题衍生出变成三个问题,提给我自己,同时也提给各位,因为这个问题真的是很大,当然我希望我不是一个演讲,我是一个讨论,我希望大家能记住这些不断提醒自己的一些核心问题,可能会伴随着我们未来地产行业五年或者更长时间创新改变发展,我们整个过程就是不断的思考问题的一个过程。先讨论第一个问题,所以还得允许我拿着这个纸随时的看一看,要不我就忘了如何思考这个问题。

    第一个问题,到底房地产是制造业还是服务业?恰巧在年会上我提出一个观点,首先房地产已经不是下半场了,是下一场,下一场到底是什么?我隐约感觉不是传统的模式,不是制造业的模式,可能是服务业的模式,我就提出一些观点,比较巧,王石也在做,他就站出来说你说的不对,因为房地产就是制造业,为了证明我把他的观点记录下来了,他提了三个理由来证明房地产是制造业,第一,我可以做一个统计,自己住的房子没有漏雨的请举手,看来都是你自己开发的项目,漏雨的请举手,你住的小区漏雨,不一定你的房子,还好,我们买房子都是比较审慎的。那天在财经的会上绝大部分都是漏雨的举手,所以王石说,你看中国离制造业太远了,漏雨问题都解决不了,还应该是制造业。

    第二,从国外的经验来看,日本住宅就是产业化的,都是组装的,所以我们离制造业还远。

    第三,中国有很多的机会,大家都准备万亿了,万亿以后的程度就增长不够了,一带一路我们的制造业模式可以输出到国外,所以他坚持认为而且非常鉴定的认为,至少万科还是要把房地产作为制造业来看,而且要坚持走下去。

    同样,我也有自己的思考,我觉得他可能是一个服务业,为什么是一个服务业?第一个,传统的制造业的高周转的模式受到了挑战,不能再持续下去,后面我会讲观点,还有一个原因,就是从趋势来看,成熟的发达国家其实到了下一轮以后,地产更多的是金融,更多的是服务,大的开发商已经非常非常少了,难道房地产换的一个名字叫不动产?我们房地产更多的是建房子,不动产才是它的核心。第三点,就是前面的三位演讲嘉宾都已经说的很多了,我们面临整个社会的起点的改变,出现了一个起点,社会、经济、技术,同样,房地产怎么可能不随着社会,不随着技术而改变呢?不出现拐点呢?这是不可能的。

    我们看一看为什么我们说传统的开发模式不可持续,我们传统的开发模式靠什么赚钱?就是三高模式。高利润、高杠杆、高周转,而这个三高模式,在现有的政策环境下和市场环境下,有三盆冰水泼下来,不可持续,所有的土地,因为招标化的模式面粉达到了黄油的价格,我们的高利润从哪里来?不存在的。高杠杆,每一次地产调控政府很清楚就是龙头搞,而且龙头在明年的上半年我相信我们每一个人都感受得非常压力大。第三个就是政策,未来房地产的一个最主要的政策取向就是住宅重新回到他的居住属性,当然以前没有一个长效机制,未来一定通过税收和金融的各种手段变成一种长效机制。所以看待这轮地产调控,确实跟以前不同了,第一,它是政治正确想到地产调控,所以力度超过了以往,所以会出现公安参与整个的协调,时间是跨界的,下一届政府一定是延续这条路来走的。最根本的是它不能持续,我们就举苏州的例子,苏州的开发商要想赚钱,他们新的地王,必须在去年房价涨一番的基础上,未来三年再翻一番才能赚钱,如果经济都是L型,动力在哪里?

    第二个问题,命题作文,轻资产还是重资产?刚才几个专家都讲了,答不出来,轻资产有轻资产的好处,所以大庆可以站在这,55亿轻资产,可以高速的周转,可以快速的做规模,但是它也有它的问题,它没有享受资产升值带来的红利,重资产,戈宏代表了,好处享受了红利,但是他高速增长就会受到一些压力,增长的速度就会慢。我们想会不会有一种折中的思路?能不能让轻资产更重,让重资产更轻,把两者结合在一起。轻资产的核心是品牌,戈宏做三年做的有价值的是什么?是品牌,最终的价值是品牌,品牌是很重的,这个是需要精力时间商业模式的打磨的,所以这是轻资产做重,重资产做轻,因为你周转太慢,靠自有的资本进来发展是不可能的,怎么办?就是金融化证券化,这两者结合才能符合可能未来的行业发展的一个方向。

    们看一下第三个问题,互联网+还是+互联网?这个也是大家一直在问的,互联网+还是+互联网?最早的时候很多的朋友都认为应该是互联网+,因为所有的行业都互联网+,地产行业也不例外,后来发现服务部可替代,需要人跟人信息接触,需要信用的传递,所以后来转过来说+互联网,如果综合起来来看,会不会两者都需要,首先思想应该是互联网+的,尤其是对我们那么传统的一个行业,有这么多几千亿销售额的公司,甚至未来上个亿的销售公司会出现,这么传统这么成功的企业,其实最需要改变的是思想,互联网+本旨还是意识,要告诉自己以前的模式不错很成功,但是未来不一样,以前的成功很可能成为你未来失败的一个核心的原因。+互联网,因为地产独特的属性就是服务,这个服务和信用的传递是靠人和人的,包括链家,之所以做得好实际上是把两者轻、重,互联网+和+互联网,把思维和服务两者结合起来,所以这个话题也没有定论,总之在现有环境下,我们先用互联网+改变自己的思维,可能才会有+互联网的可能性。

    我回到这个话题,这三个问题集中在一起我们可能会找到一定的行业未来发展的趋势,甚至可能是解决方案。既然地产原来的开发模式不行,新的模式是什么不清楚,有争议,那我们对比一下其他的行业,有没有经历过类似的互联网,互联网以前是PC时代,现在我们感受到的是移动互联时代,我们想一想由PC时代那些耳熟能详的大企业,新浪、搜狐等等移动互联时代什么样的企业产生了,是一些不知道的小企业,以前的大的地产公司如果走老路还能不能发展的这么好?我们在座的各位可能都是很新的一些模式,不可能每个都成功,但是一定会出现5%、10%这些人这些企业未来是整个行业的先导,未来有几百亿的市值,我们看移动互联就是如此,移动互联转型过程有一个非常有意思的产品,就是智能手机,大家想一想如果没有智能手机,没有需求推动,你所有的服务,所有的触网有没有可能?是不可能的。那么地产行业转型改变,下一场有没有这么一个产品,它足够大,同时把未来的核心的方向结合在一起,我想了想,如果有的话至少城市更新应该是,城市更新就是移动互联时代的智能手机,因为它把我们创新的两个核心方向,内容创新和金融创新很好的结合在一起,没有需求推动的创新,没有足够大规模的创新是不可能支撑的。

    把这三者之间连在一起,就是三轮驱动,驱动房地产行业制造业向服务业进行转型,我们更形象的比喻,相当于一个骑车的赛手,两个轱辘就是证券化和轻资产运营。那么城市更新就是这个赛手。因为有了需求的推动,把两者结合在一起,为什么这两个对城市更新有互动的作用?城市更新延伸出来几个问题,第一个,它的商业本质到底是什么?难道只是改改硬件吗?不是,城市更新的本质是租金的提升,这是它的本质,城市更新的推动力到底是什么?是消费升级,没有需求,你做改变有什么意义呢?你怎么可能提高租金呢?那么如果做到这两点,靠什么?就是要价值提升,而价值提升就三种方法,第一种改硬件,第二种装内容,内容是靠创新来的,是靠在座的各位,是靠传统地产行业转型而来的,还有第三种。这就是轻资产运营,为什么轻资产运营可以带来价值,因为它提高了租金的上涨,而未来商业地产的定价是靠租金来定的,就是所谓的证券化的基础是靠租金或者说现金流,是靠现金流来决定的,如果租金上涨了10%,它的资产的价格就涨了10%,但是倍数不一样,是20倍的关系。这些都是问题,这些问题梳理起来其实不容易,而且是在实践过程当中不断的需要打磨。

    回到现实看一个案例,这个项目明年就在上海建成了,是上海第二号的项目,第一号项目是迪斯尼,第二号项目是梦中心,四十万的平米在徐汇边江,这个项目有几个特点,改变了我们所传统认知的城市更新,要么是推导了重新开发,要么是一个楼做一个简单的改造,国外的经验来说是一个片区的,是要装内容的,是要促进城市消费升级的,这个项目是具备了,是我们跟国开金融投资,40万平米,总投150个亿,那么沿江是亚洲最早的水泥厂,水泥厂保留下来,垂直的方向可以看出是新建的楼,这里面除了写字楼和商业以外,是有一个影院,亚洲最大的IMAIX影院,一个音乐厅,五个影院,城市更新是一个片区,不光是有新老的保留,而是把原来的内容工业痕迹的内容保留下来,把文化加进去。

    还有一点就是资产和金融的结合,可能未来的城市更新只要大的片区你都会面临这个问题,在你投资的时候就是基金化的,建成了以后你投入证券化退出,这个链条从我们的模式可以看得很清楚,是未来商业地产必走的道路。三个问题都没有答案,但是希望大家都能去思考,这个答案伴随着我们的创新整个过程,最后我提三个概念,我相信未来得几年大家会更多的关注这三个概念,第一个,资产管理,讲的比较多,但是资产管理到底是什么?宏大的概念我们就不讲了,我讲我这五年其实基金在做的事儿就是资产管理,最核心的体验,第一,它是全流程的,我们做了一个梳理需要12个月,不是单个的,是全员的,是一个全过程,所以资产管理说吸收容易做起来很难,是一个很重的东西。第二个概念叫社群思维,我们看到很多的地产创新都已经走到这里面去,做的最好的一个案例,而且我们地产公司都可以学的,社群思维核心就是消费升级,消费升级最后就是社群思维,你只有社群才能做到这一点,所以房地产和互联网结合,我的观点是你用一个特定的空间,一个调性的空间来圈价值观相同的人,这就是它的本质,商业模式你都可以演绎出来。

    第三个,叫信用脱媒,第一个可能是我们刚才讲的城市更新用的比较多,第二个系轻资产运营用的比较多,第三个信用脱媒实际上是证券化,就是因为以前我们对商业地产的定价是散收定价,是价格比较定价,这种方式在西方的国家是不可能用的,就看现金流,既然是资产,就是你都带来多少资产现金流,所以无论股还是干,信用是脱媒的,不考虑谁来拥有,我们原来的经营带是谁来拥有,央企拥有利率下浮30%,民企拥有同样资产上浮30%,证券化要脱媒,要看你本身的情况。这个是未来我们在座的各位创新能赚到钱,金融内容创新能赚钱,金融创新能赚到钱的本质是这个,如果没有信用脱媒,我们就没有赚钱的基础。

    未来到底是什么,没有答案,但是有一点,什么人能在未来的海洋里游得更好,就是有学习心态的人,有年轻心态的人,有互联网思维的人,地产行业这些学习和创新是需要一些大家互相支撑,互相学习的,是需要一些社群的,今天这三个社群我们记住他们的名字,佰仕会、易居沃顿、万商,代表这个行业的社群,也带来这个行业的未来。

  • 乐居小记者 12-20 12:03

    社群经济的关键词,必须要让你的产品真正的具有创造力、存在感和幸福感,让用户感觉到这三条以及他派生出来的元素,让他感觉到新鲜感、成长感、安全感、贡献感、连接感、我们在过去的一年板都得到了验证,联合办公最高阶的思维模式就是连接感和贡献感,人人再一个地方办公,人人连接,我们把社群居住办公IP放在一起的时候,那种强大的幸福感是难以用传统商业解释的。所以今天我说任何一个创新性的产品,都是创意产业,以后都是创意产业,任何人任何一个新内容都是IP的制造者,今天陈方勇就是在做他的IP,我们是来跟他链接的,我们做IP他来跟我们链接,每一个都是IP,上面的三个人是三个IP,大家都在做IP,未来IP是什么?是找到一群有着共同精神价值观共鸣的人,慢慢的找到在这的共同精神价值沉淀下来才会形成IP,沉淀不下来就没有IP。那么制造了IP以后,不断得用你的IP强化附加给你的用户,你的用户在为你形成强大的传播力,慢慢形成一个大的利益共同体,就是新经济的运营模式,你现在看是不是你干得事儿?

    所以,能不能制造IP是考验未来新经济推动者最重要的能力,如果考验你的团队和自己没有IP能力就别做了,做了也白做,没有用。一个IP的沉淀是要很长的时间,非常不容易,光炒作没有用。所以社群之上,未来会产生C2B的商业模式,会是更高阶的产品,会反向倒逼采购,拥有很强的溢价能力,C2B一定是在C端足够黏性足够强,你的IP特别强大的情况慢慢才会出现C2B的商业模式,这个现在是为国际商业领域广为探讨的一个模式,我其没有看到非常成功的。

    所以之后我们总结,从功能消费到精神消费,我在想我们这一代人我们希望在解决困境,实际上我们肩负着一个历史使命,就是我们能不能转成重资产的土地开发的价值创造逐渐到服务价值创造,我们能不能制造对未来的消费群体,无论是老年人年轻人找到精神共鸣的空间产品,这是我们这一代被赋予的历史使命,我们现在退休又太早处在半道上,必须探讨这个话题。这里面有很多案例,有很多熟悉的名字跟logo,这些人都是一些IP,这些品牌都是IP这些IP的背后都有大量的标签粘贴一在IP的上面,他们拿这个标签再去贴给他的客和用户,这是我们今天这个时代产生,为什么产生这么多的IP?怎么在五年前没有人谈呢?所以无论我们把公寓和办公混在一起,其实万变不离其中,桌子一点都不重要,重要的是跟谁住在一起。

    昨天所以去看了我们新的产品,只是我们在做揣测和试验的产品,我们试图把工作、工作端、居住、娱乐、消费放在一起会产生什么化学反应,效果远远超乎我们的想象。在空间再造过程三件任务不能忘,一个是我们能不能赋予低效空间与流动性,我们是不是能够推动城市的消费升级,是不是能够制造品牌的人格化,前面这些话我都谈过了,我就不一一展开了,最重要的是品牌的人格化,企业品牌一旦人格化你就会迅速定位到用户的精神刚需,像一个导航器吸引原来无感的用户,让用户从不闻不问到主动参与,从不理不睬到真心热爱,这是我们未来做品牌人格化必须考虑解决的问题,任何一个做品牌的能不能做到人格化的品牌,这是你生存的本事。昨天他们看了,我们在里面引入了六个IP,都是很好玩的,这是一个英国IP在北京创业的IP,七百多万粉丝在北京创业六年,专门给外国和中国大厨子做孵化,是一个美食孵化器,我们到里面去了以后基本半个北京外国人都到那个空间里了,我们根本不着急客户,是找没找到IP。这个是更神奇的一个用户,我完全不能理解,这是一个线上两千万人的读书社群,我们IP团队找到他们以后,把他们弄到我们里面,现在基本上人满为患,天天晚上爆满,就为了书我也不知道他们为了什么,天天的在里面聚会,这一帮子人就成了旁边美食孵化器的客户,美食孵化器的外国人加入到书社,IP的混杂运营未来是培养新IP的非常有意思的地方,所以城市的化学实验室就在我们这些新空间里慢慢会产生。

    一个小场地,三千平方米,开业三十天,活动九十五场,接待170个团体,我们探测器记录11900人,门都快被挤烂了,所有的商户都很高兴,因为都是在里面吃喝,这些IP我们都有股份,我们跟这些IP没有股份就是分成,以后搞实体商业租金就远去了,分成和大家相互的利用变成重要的收益方式,刨带装修成本,六个月就盈利了,上面的客房没有一天不是爆满的,办公室一共79个工位,400多个会员,以这种相互的吸附力是难以名状的,我也不知道里面的化学作用还会有多大。

    我从联合办公优客工厂出发做共享际,未来还会做更多混杂的生意,我想这里面超级IP的五个重要的特征你是不是能够制造独特的内容能力,你是不是有自带话语的价值,是不是有高效的流量变现,是不是有持续人格化演绎的品牌,能不能运用互联网的新技术,这是非常重要的,最后制造的是体验感、临界、社群跟数据。优客工厂到现在一年半的时间平台上的办公人数两万人,59个场地开业,入驻企业一千多家,这些聚集程度再过三五年会形成质的变化,慢慢就会形成质的变化,所以创造新产品,体验感是第一位的,体验感是你能不能让你的产品能不能被感知,你的用户能不能觉得你的产品可以超预期,这两个是非常关键的东西。我们对社群运营有着25个字,产品即场景、分享即获取、跨界即链接、流行即流量,这是对做新空间产品必须记住的25个字。我们的商业路径,从人格化品牌出发,孵化小众社群,内容引爆制造流行文化到定义城市生活方式,这是我们的思维路径,我们反正做空间产品这条路径是必须要经历的。在这样的背景下,你的盈利模式就变成很多元,远远不仅仅是一个租房子的概念,你有好多的地方获取你的盈利点,我们可以将来作为一个新主题谈在空间应用有多少的盈利价值。

    我们希望做的空间城市再造,就这三句话,重构体验、重构价值和重构链接,重构就是原来所熟知的传统的空间应用。最后总结一句话,我们最好的空间商业模式,无论我们探讨什么商业模式一定要照应城市跟人的发展的本质,如果我们不理解用户和未来的这批人,不理解谁用,做这些空间都是没有价值的。

    最后,一定要落脚于文化与情感,这是未来的商业模式上必须要做的事情,如果你还是一个冷冰冰的物体是没有用户会去用你的。我们在创业一年的时候我的员工变成了一句话,现在变成我们的公司宗旨,为了平行世界的人,能够相互遇见,再一次特别感谢方勇,我也花了很大的精力准备这个PPT,也是过去一年半我们自己对这个问题的认识和心路历程,最后告诉大家我们要认知这个时代真的变了,变得慢慢越来越不被我们认识,所以你敢于不认识自己,敢于否定自己,敢于完全玩一个新东西,这是这个时代赋予我们的难得的机会,不玩白不玩,玩了就有可能玩出花,建议大家尝试,谢谢各位。

  • 乐居小记者 12-20 11:59

    2014年我在美国代表万科走访美国的46家华尔街和纽约的投资机构,当时要调研从投资界的眼光看待什么样的不动产形式是值得被投资的?当然不是看怎么买地,什么样的不动产形式,这里面我发现一个重大的思路的不同,当然我在改革的时候他们也是这么讲的,其实大量的是从资本市场以及从经营的手段上去产生价值的,让资产升值,这是我们长时间在唠叨的,但是一直密谋做的,中国仍然是不容易,但是今天到了这个时间段,我们又谈这个话题的时候,我觉得已经到了被倒逼无奈必须要研究这个问题的时候,你看万科104亿,海淀拿了一块地,70年不能卖,104亿钱付进去,我说怎么办呢?逼着你就得想用金融手段处理这件事,有什么金融手段呢?手段也没有,于是出来一个众筹。这些问题我相信都太粗浅了,将来必然倒逼中国房地产和不动产市场一定要用金融化的手段处理这些问题。金融化的手段的前端又是什么?就是今天陈方勇谈的主题,就是我们用什么内容,用什么样的经营,用什么模式来填充我们盖了这么多的房子,而让这些房子变得有价值。所以我想谈的第一个主题词,轻资产坚决不是没资产,轻资产和轻和资产的结合,所以我想这两年以来我做联合办公以后,不断的卷在各种各样的话题里,什么二房东、轻资产能不能挣钱、轻资产不挣钱、轻资产好、重资产不灵了、没有追资产轻资产也不行了,天天就扯来扯去,实际上全是扯淡,首先轻是讲的你蒙不能用不要买地不盖房子的方式有手段来给这个房子注入它的生命力和内容,但是回头它还得附着在资产上,没有资产往哪倾?所以这是一个资管者和资产持有人之间未来的一个新的合作模式的产生。这里面必然有一个媒介,就是苏鑫这样的资本的推手,所以资本、资产、和资产经营者会生成一个新的生态链,这是我们未来城市会面临的非常主要的产业面,这是一个不可回避的问题。

    所以在这个时代里有人在研究金融产品以及用金融手段推动产品和模式的诞生,有人专注产品和模式和内容的制造,有人在研究我怎么让我的资产跟内容结合。这三波人其实都存在,我们看看这个话题背后有什么内容。

    首先我们看看空间内容变迁的背景,大家谈了太多,房地产这一次的调控的背景,绝对不是哪个中央领导又要调控了,又要讨好老百姓了,是因为整个国际局势的变迁,中国汇率问题的压力以及中国实体经济能力不足的大背景下,我们不能再让货币泡沫继续衍生的情况下,必须要遏制太多的现金和太多的M2继续流进土地和房子,于是遏制这是扎口子的事情,口子扎的是不让外汇和人民币外流等等。面临的四个问题非常简单,是一个房地产量变到质变的问题,是一个从销售红利变成向服务要利的过程,是一个大都市圈的过程,大都市圈是合理的,人口老龄化极速发展的过程大都市圈一定会出现的,最好的案例就是东京和首尔,这都是我们老龄化国家看到的不可逆转的事实。最后一个就是存量,是今天大家必须关注的问题,我们过去二十多年的房地产的急速发展,给中国积累了多少存量?156万亿的存量资产,这些存量资产里面可以挖掘的未来的不动产的价值是不得了的,是海量的,我们相信如果中国实体经济能够复苏,中国的存量资产的春天的到来是早晚的事情,这里面会囤积了一个巨大的市场,今天我们做轻资产运营的,做内容再造的,实际我觉得我们挺艰苦,因为挣钱不容易,但是总要有人往前走,也许当我们退休的时候也没有挣到多少钱,但是后面继续做这个事儿的人有可能就会接到果子,所以向存量里面要价值是必然的事情,远远不停是众创空间和青年公寓,未来的老年公寓在存量市场要价值也是必要的,我们的大的背景时代真的是变了,我们从城市化人口大量流动到城市人口已经密度骤增的时代,从什么都供不应求到了不得不要去库存的时代,我们从一个基础设施不足到产能过剩的时代,今天在座的人估计80%都是这一类的,从50到80前半段的三代半人,我们基本上存在的时代和我们都有一个共同的经济短缺和资源不足的时代,但是大家注意85后、90后的这帮人是生活在资源过剩、信息极其密集,他们是活在互联网带着新经济、带着新知识出生的一代人跟我们有着截然的不同。

    前些天记者采访我说了一段话,我说为什么选择走上这条路,因为我看到一个世界在裂变的过程,我要选择停留在裂缝这边还是跳到那边,这不是一个平滑过渡的时代,是一个裂变的时代,我们未来会看到有一帮人站在裂缝的那边,可能是我们的消费者可能是我们的用户,而我们站在裂缝的这边,我们够不着他们,这是很有可能出现的,因为我们跟他们的知识,跟他们生活的时代是一个裂变的时代,所以我们必须知道我们面对的客户已经不是以前的熟知的客户了。所以这个是我们下一阶段研究城市不动产、研究城市变革、内容在座非常重要的思想准绳。

    我们再看一看,这是最近被探讨的非常热门的一个话题,大前天的北京青年报整整一版叫做租赁经济的到来,租赁经济这些数都是几家研究院统计的数字,主要是链家的数字,我们做了很多的对比深信不疑,可以看到一些非常有意思的,首先是规模化,租赁经济的规模化逐渐在到来,我们看在未来的十年,中国的租房市场的租金的GMV将会接近到三万亿,租金人口2.3亿人,到2030年,租金将GMV达到4.6万亿,租金人口将近3亿人,这里面的推手有几波人,大家注意有几波人推动这个事情,一个是我们未来的这一批人,他们对于房屋的拥有使用权的诉求会远远多过拥有权的诉求,因为这些人都不缺房子。他们只是因为要用,要有事儿会用这房子,不用就不要,所以未来这是一大波人。第二波人是我们这帮人,我们这帮人会成为银发经济的主体,我在2013、2014年做过好多次的演讲,一直在谈人口学的问题,我前两天写了文章关于人口学和房地产变迁的问题,1966年到1974年我们出生了2.94亿的人口,我是落在高峰的高峰里面的,这2.94亿人当逐渐步入银发经济的时代,我们谁还会去买房子养老?我估计我们又会回到一种新的群居时代,几家人一块养老,孩子都不会管你,怎么办?那又是一帮推手,所以这个GMV的被有好几波推手之在推动这个GMV数字的变化。

    第二集中话,我谈到大都市圈很有关系,大家看看租房市场的集中化和今天房地产的价格的集中化又是呈正相关的,2015年4个一线城市租金GMV包裹2900亿元,到2025年接近10000亿元,到2030年将超过16000亿元,2015年TOP10租金GMV占全国比重42%,TOP20占55%,TOP30占63%,集中趋势明显。这些地方房价高,租金继续高,这就是一个很有意思的下面,所以规模化、集中化,我们这一批熟知房地产抢地很熟的人,最后我们回到轻资产运营也好,资本和资产的结合也好,资产证券化也好,内容制造也好,围的还是这一堆城市。所以跟你们说,为什么做轻资产运营我跟刘爱明这套人有优势,因为我们以前就是琢磨这二三十个城市,现在还是,那点老本事还是有用的,除了看地现在开始看房子。

    我们再看人也发生了变化,人的理念变化和消费理念的变化是逐一递进的,刚才我提到了客户理念的变化催生了消费需求的升级,这句话的背后是什么?我们老谈消费升级,我们限于我们不要再去日本买马桶盖,这要消费升级?其实远远不是这样的。消费升级的背后最大的动力是从功能性需求、事务性需求向精神性需求的升级,这里面我还举这两波人的案例,我们看看今天物质不确需、食物不缺乏成长起来的年轻人,他在消费一个东西的时候,他的消费主张为什么会出现IP经济、网红经济、粉丝经济,这些东西意味着精神的共鸣跟他们的共同话语话题的产生,他再也不用为这个事情功能特别好,我一定要买,功能好不见得一定要买,有可能这一个IP会引发一个产品的爆点,所以功能性消费向精神性消费的进步。我跟爱明老了以后,我在万科做两个养老产品,做得都很辛苦,我们对客户的估计都是不对的,什么活跃长者,不活跃长者,我们真正实操的时候发现活跃长者根本不进来住,进来住的是已经快站不住的人,所以我们对客户的估计都是不足的,但是再回头看我们这一帮人,真正会出现活跃长者,真正会出现为了共同的一些话题而住在一起的养老院,这个时代到我们老的时候一定会到来,所以这一批人1966到1974这一批进入银发消费的人关注的远远不是功能,而是精神,因为这些人都不缺钱了,我们要的就是精神的聚集。所以从功能需求向精神需求的演进,这是消费升级背后最重要的推手,于是消费升级引发空间内容的变迁,这是递进的层次,因为消费要升级,因为消费不仅仅是功能了,于是空间的内容不能满足这帮人的需求的时候,空间内容就会产生新的内容,这里面包括这些年全地球出现的各种各样的空间内容,我们说联合办公只是里面极其微弱和微小的一个细分领域,只是满足了一批年轻人要在一起工作的精神追求,想把学校的氛围和社群的氛围移到工作氛围里去的精神需求,所以联合办公有市场也是精神需求的产生,而不是功能需求真正的推手。

    内容的变迁又会导致城市空间的再造,这句话是我为方勇写的,所以我们叫回到城市空间的再造上,我们再看见的城市以后可能真不是我们熟悉的城市,所以我今年在伦敦设计周非常受气氛,mini汽车开始做房子了,我说你做房子干吗?他说车不是空间吗?他说其实以后的空间静止的空间跟移动的空间可能都是城市的空间,我们再也不认为这是汽车了,都是功能空间了,所以这样的城市我们这一代可能真的不认识。

    这个是国务院发展研究中心的今年的总结报告,国务院发展研究中心总结中国城市消费升级,主要研究了消费主体的改变,也印证了前面我谈的这番话,他们写了四行字,他们说新生代的消费者将成为生力军,前面讲了太多了,85、90后的一批人,我把它总结成为叫屏幕一代,是活在线上的。老龄化社会引发银发消费主体增加,我想这个是毋庸置疑的,2026年就是一个剧增的时代。二孩政策,我希望未来这帮人会刺激中国新经济的增长,但是今天看仍然非常微弱,我一直鉴定认为中国计划生育政策取缔的太晚了,我们早五年甚至早十年认识这个问题都更好,但是今天取缔总比不取缔要强。农村消费的增加,这个特别有意思,我前两天在李善友的学院也是一帮开发商聊中国的房地产变革,好几个人探讨在农村身上找新内容,像民宿等等的产品。我一个月前到客家土楼跑了一个马拉松,南靖县,真的是风景秀丽,但是交通极其不方便,我一到里面去中信资产的领导和当地的县政府就问我,马上把我拉去看楼,我说我是跑马拉松来的,他说你也顺便看看房子,我说我看什么,他说你看王公权都搞开发了,我说他搞什么开发?带我进去看他开发的产品,真的很棒,在南靖县的弄了三个土楼,改造成各种各样好玩的民宿,进进出出的全是外国人,不能想象,旁边全是养猪的养鸡的农民,楼里住着一堆外国人,在我来看简直是脑洞大开,后来打听这是他私奔的地儿。

    挖掘民宿的价值,未来在农村消费是了不得的一件事,可能又是一个万亿蓝海,所以中国太多没有被开采的矿闲置在那个地方,我们脑子里就是地,从地里跳出来看外面有的是东西可以干。

    这个也是国务院发展研究中心列举的八大消费变化,消费方式的改变,我认为其实这些国家研究机构现在思想还是比较先进的,这些话能写下来都是不容易的,个性化特色差异性消费的方式,感觉晓兰说昨天我们做的产品是典型的个性化特异的消费方式,定制式、选择性、买手制消费方式,都值得研究,多种业态融合型消费方式,现在我们干的事情从联合办公加上了联合居住再加上IP网红运营,你怎么定义这个房子?昨天去看,我说一定要找人去给他讲讲,听完以后我们还是总结不出来这是一个什么东西,总结不出来什么东西的东西,未来会大量的存在,就是业态融合型的消费方式,昨天你们看了一个书店,有意思吧?那个书店在我的一个空间里租了一个面积,成本大概四五块钱,每个礼拜推荐一本书,我说你怎么挣钱?他说根本就不靠这挣钱,人家是一个线上两千万人的社群,是在你这要找一个空间搞活动的,在这搞线下的事儿,将来把线上的生意线下化,未来是一个巨大的商业蓝海,两周之内两个文章,讲亚马逊进入实体商业做购物中心,第二个是阿里巴巴开始做购物中心了,大家看了以后都很奇特,一个搞电商的天天跟王健林说线下要死,但是你们真的去研究一下,他们开的根本不是我们理解的原来的购物中心,里面所有的人都不是租户,所有的商户都是用户,所有的人都是背后都是自带流量的用户,跟我们原来找来的商户都是不一样的概念,所以线上线下未来的结合的新的实体商业一定会逐步的产生,这里面谁掌握IP,谁是真正未来的主人。移动互联网、微信微商的消费方式,智能消费、智能购物,更便利快捷的消费方式,更注重体验和精神层面享受的消费方式,这是发展中心写的,就是消费升级的主旨。

    最后我们总结一下消费结构的改变,大约就四点,生存型向享受型转变,传统小飞象新型消费,单点式小飞象网状新增长点消费转变,物质型小飞象服务型消费,这都是我们做轻资产运营城市空间再造的时候必须要懂得的发展趋势。最终必须回到这句话上,就是一个从功能消费向精神消费转变的过程,两百年三次技术革命,极大的刺激人们智慧的爆发,人口翻了八倍,劳动生产力翻了九十几倍,这个过程里人们变成的强依赖技术的一帮人,我们慢慢退出的是对个性对精神的消费的需求慢慢变成被技术绑架的人。今天技术再一次飞跃的时候,尤其链接方式又一次发生根本转变的时候,人们开使用新的方式在弥补功能时代的精神饥渴,在这里面找商业机会是未来不可限亮的商业空间,我今天强调很多遍功能消费向精神消费的改变,大家知道电改变了人的链接,但是电链接的是物质和物质,但是互联网链接的可是人跟人,脑袋跟脑袋,思想跟思想,我们仔细想想看互联网有没有改变我们的思想,每天早上一屋子人有多少是早晨一起床就先去手机上扒拉屏幕的,你也不明白你扒拉它干吗,因为你已经产生了信息强迫症,你怕被信息抛掉,你怕被人抛掉,怕有人跟你说话你没有看见,也没有有用的话。这就改变了链接,我们莫名其妙的被改变还不承认。所以这样的改变会带来大量产品的改变和内容的改变。

    最后一个话题,所以在精神消费的时代,精神消费的孵化器是什么?是社群,这个社群我们说精神为王的时代,人对精神的追求成为主流,社群思维是这个时代最高段位的思想方式和能力,没有之一,所以我们不懂得找到社群培育社群就没有客户,这是下面新经济必须要懂得的道理,社群是精神商业的孵化器,实际上大家知道没有互联网的时代就有非常强大的社群,宗教,各种宗教,呢时候人传递的信息多慢,布道得靠人走,但是在那样的时代都能凝聚起如此强大的社群,靠得就是精神,所以我们想新的商业时代刺激用户成为你的用户的时候,如果你不能制造精神的产品,你是很难刺激到用户的,WeWork的成功,我就找他们的两个创始人,我说我要开始干这个事了,我说你觉得做一个联合办公最重要突破的核心抓手是什么?这人脱口而出一个英文词,他说ETHOS,我翻了辞典以后发现还是不懂,中文翻译叫共同的精神默契,一个很哲学的词,一个做联合办公的人跟我讲,经营这件事最核心的是你能不能作出ETHOS,就是精神的默契,社群建立的基础,而社群投射到商业上是客户获取的来源,所以最终组建社群是未来新商业模式非常重要的一件事,我们说社群自古有之,但是被今天互联网进一步强化以后,会产生众多商业模式的到来。

    链接与交互,空间就是载体,是社群活动投射的载体,即空间在物理方式上让社群链接起来的商业手法,空间只是一个链接的基地,但是链接产生的商业模式是空间里面的真正新内容。我们有理由相信,我们说社群经济正在到来,大家可能这四句话我就不一一念了,最核心的我认为社群经济将慢慢会人类历史上全新的经济形态,如果我们不懂得运营社群,不能真正掌握刚才的那批新的商业精华,最终他们不会跟我们在一起,他们会组建自己的社群找到他们需要的产品,所以今天我们所有的人在这想听到我如何做新内容,请大家先学会新社群思维。

    我梳理了社群企业跟互联网企业的区别,有着众多本质性的区别,社群经济和互联网经济也有众多的本质区别,但是我认为社群经济是在互联网经济之上,而且是慢慢应用互联网思想真正产生的经济模式,而互联网本身不是经济模式,仅仅是个工具而已。所以大家一定要知道社群经济,这里面的所有话都值得大家探讨,我们如果做空间产业必须要懂得这些问题。社群思维我认为将很快取代互联网思维,三两年之内,不会那么热衷的谈互联网,但是谈社群思维是这个行业越来越热的东西,互联网在社群思维的体系内,曾经奉若神明的互联网思维也是不存在的,只是一个方法论,社群思维也有在救活房地产项目的先进案例,所以不是没有案例,有很多的案例可以验证。

  • 乐居小记者 12-20 11:58

    主持人:非常感谢丁校长给我们分享的最枯的数据,却带给我们应该最有价值的一些信息,确实我们中国的未来房地产何去何从,大量的数据后面可以看到我们每个人都在思考和选择,无论怎样,我想今天我们丁校长给我们带来的资讯我希望在17年能给你们的企业和给你们自己有一个很好的方向和帮助,昨天下午我到了北京以后,我去了我们最新的产品共享际,原来给大庆哥的题目是能不能让他这样的情怀落地,但是当我昨天看到他的产品的时候,我觉得已经不需要给他限制叫情怀落地,我给他的朋友圈写了一条,我们的亲情哥再一次超越了自己,已经让他的情怀早就在地上跑了,比我们跑得还远,至于怎么跑,有请庆庆哥。

    毛大庆:谢谢各位从外地来北京帮我们分担压力,活在这样的空气不仅仅是肺不舒服,心塞。看了中国的地图,鸡的心脏跟肺部已经黑掉了,看不见了。确实是迷雾重重,今天早上分享一个有意思的话题,可能今天会上陈方勇想主要阐述的问题的主旨,但是讲这个事之前,刚才早晨我跟丁总在交流的时候我们提了一些问题,大家可能都感觉这一两年不仅房地产业,各个产业都觉得过得很奇怪,包括无论是我们的经济生态、政治生态、国际生态都特别器具,奇怪难以描述,就是找不着位置,找不准方向,看不清未来,这里面有一些东西我这两天做报告的时候想跟大家分享一下,我们往往看一个局部,看一个产业,看房地产,以及我们谈轻资产这些话题的时候,其实我们很容易陷入到一个我们自己的命题里去,但是我们忘记了一个时代的历史大背景,在这想跟大家分享几个跟报告无关的事情。

    第一个问题,大家要注意最近美国的一些状态,早上丁总也跟我分享了沃顿商学院院长的报告,有几句话是值得关注的,第一个,川普是把中国做成了汇率操纵国,加上前几个文章说未来一年之内美国的制造业的成本会全面的跟中国拉齐,我在万科的时候过去三年做过分析,当时意味2018年美国70%的地区的制造业成本可能会拉平或者超过中国,2025年美国全部的制造业成本超过中国,对中国来说创造期非常短,但是我们看到美国一个连一个可能的动作来看,可能速度还会加快,意味着整个制造业的水平有可能美国会提前跟中国的竞争更加加剧,包括大家谈的曹德旺的文章,表明美国经济的调整与全国货币的经济的调整来得更为严峻。为什么我讲这个话题?其实世界的振荡,往往都是有一些规律的,往往都伴随两件事,一个是技术,一个是货币。大家记得1944年,我们人类货币上一次全球货币大的振荡跟盘整,如果现在我们面临一个可能性的时候,再往上一次就是1944年的布雷顿森林体系的建立,二战结束以后美国一把把黄金跟定价体系脱钩,使得外国的外债一笔勾销,美元从此确立了地位,绑架了欧洲的这些国家,这一次我们有理由相信也有可能相信,一只大的黑天鹅可能会飞出来,就是美元的重新走强,刚才早上我说不仅仅是针对中国的,全球的跟美元关联的货币都会受到严重的波及,最先甩出去的可能是印度,但是中国会遭受相当严重的波及,包谈到的五万美元的换汇的问题,13亿的人口1%的人去消纳年度的五万美元的换汇,中国的外汇储备基本上消失了一大半,外汇储备是很微弱的,所以这是一个比较注意的问题。

    第二个问题,也要注意,上一次国际大的振荡,包括资产的价格的重新盘整,上一次人类社会发生全球资产价格重新组合,其实是发生在重大的科技发明跟一大堆的科技突破之后,大家可能要注意,一次大战爆发的时候,其实是欧洲的工业国家完成了大量技术转型和知识飞跃的时代,这里面我讲一个故事,我去年10月份在美国东部跟真格基金拜访当地的创业投资机构跟创业者的时候,非常巧合的在午餐会碰见了一个人,这个故事我讲了很多次了,见到爱迪生的曾孙子,第四代传人,我跟他聊到了一些话题,比如中国的大众创业、万众创新,你看见这么多的年轻人,因为他上午跟我们一起听路演,这么多年轻人在做独角兽的梦,在做改变世界的梦想,你怎么看待这样的世界现象?他跟我说,其实毛先生你知道历史上第一个媒体报道,冠以独角兽的人和词是谁?就是爱迪生电器有限公司1822年的时代周刊报道这个人和这家企业是独角兽,独角兽是希腊神话里面的动物,是头上一角刺破天庭改造世界的,说这个人是改造世界的。第二,他跟我说,人类科技史上,有过一次重大的密集的技术突破跟知识更新的时代,就发生在35年到40年间,1870年到1905年,这35年里,人类的科技史上出现了92项重大的科技突破,而这些突破大量改造了人类甚至于前面一万年的生活规律,比如说围绕电的各种发明创造,以及蒸汽机飞机等等,密集的出现在了35年里,之后的一百多年,我们今天用的所有的都是都是那个时代的发明创造,他说这样现象的出现,在自然科学里面今天难以解释为什么那个时候出现了这样一堆东西?唯一能够解释的是1821法拉第跟赫兹发明的电磁波,导致了成千上万的当时的年轻人跟科学工作者围着电在进行创业,这里面有一个非常值得我们关注的,跟我今天谈的话题有密切关系的就是一个词,叫链接,链接的改变改造了人们的生产关系、组织关系、劳动生产力、劳动生产效率和单位生产能力,这个是不能忽视的东西。五千年乃至一万年间人们的链接方式非常传统,跟我举一个案例,他说过去的时代里男人跟女人表达说我爱你,这个链接跟媒介的方式,你说是什么?书信不是媒介,得有人传递这个信息,什么人传信息?说鸡毛信,马、人、还有跑马拉松的,这就是那个时候的媒介,这样的媒介持续了一万年,1821年特别是发现了电报电话以后媒介变成了电子,三五分钟就完成了,今天的链接比电时代又一次飞跃变成了互联网,乃至移动互联网未来的变化,人类媒介的变化,技术的突破,导致了大量的新的难以想象的事情的发生,所以在1870年到1905年出现了大量的科技黑天鹅,随之而来的就是世界政治格局经济格局的黑天鹅的出现,一次大战爆发到二次大战的爆发,世界的格局重量话语权发生了重大的变化,我要跟大家说一个问题,我最近一年多的时间我看了很多事业科技史的文章,我觉得有必要回顾上一次的重大的技术突破跟知识更新带给我们全人类的变化,才会知道有可能今天爱明总我们又处在那个时代里,我们生活在这个时代里的人,往往我们看不见我们生活在这样一个时代里,但是有可能我们又是那样一代人。我现在特别想采访一个人,就是活在十九世纪前半段到二十世纪前半段的一个人,我想知道他的心里状态是什么?他从采集照明是用火到非常自然的意识到采集照明要用电,这样一个跨越时代的人是经历了怎样的振荡的心理投射到我们这一代人?

    还有一个数字大家要知道1750年是人类简史一个非常重要的时代,到2000年,是我们对人类近代史的定义,人类近代史的人口数量,1750年全地球的人是7.7亿人,在人类社会一万年里最后的250年是前面的将近一万年的人口总数翻了八倍,就在250年里面,我们250年里平均85年人口数量翻一番,农耕时代1400年到1500年翻一番,8000年到9000年人口数量翻一番,大家要知道科技和技术的突破会带来世界上如此之大的变化,所以所有这些问题都是今天我们谈到的跟房地产有关系,跟城市有关系,跟我们的生活状态有关系,如果我们不理解这个问题,我们只会把思想停留在前面谈到的房地产时代的话,我们会远远的被时代抛掉,也不知道到哪里去。我们不了解时代背景和世界背景很难谈时代往哪走。所以我鼓励很多的年轻人应该多看看人类科技史和人类简史,知道我们经历过什么样的振荡,知道今天又处在什么样的振荡里。

    丁祖昱用大的观告诉大家传统的房地产的玩法还能玩得下去吗?刚才说实在玩不下去了。那就不玩了。不玩了是不是代表这个行业没得玩了,恰恰认为这个行业又开始了,脱台才能换骨,可能这是一个大的金矿,可能产生一个不得了的又以万亿为单位的市场,不是房地产市场,这个问题我们中国人特别不敏感,中国人对不动产的概念特别不敏感,尤其我们这一代人,我们已经长期经历了土地是租赁的,房子是租来的,其实我们的房子今天买的住宅哪个不是租来的?土地只有七十年的使用权,仍然是租来的,我们没有那种观念说这房子的地是永久的,不动产是我的,我们早该没有这观念了,所以在这样的背景下,我们很容易寄希望于这个行业的挣钱和发财来自于地,这是我相信所有的房地产人,包括当年我在万科都一样,我23年搞房地产回顾自己脑子里天天想的就是地,我们想的就是地,我们在一块谈的都是地,怎么拿到这块地,举牌的时候怎么不让他跟我抢,少一手就少好几千万,我们的利润都从地里来的,哪个会想从房子里面来?更有谁想过从服务里面来?远远就不会想从经营里面来。所以只要地便宜,这个事儿就好办。举牌的时候手稍微一哆嗦举两下多少套房子的纯利就出去了,这就是中国的房地产。


  • 乐居小记者 12-20 09:50

    首先是从土地资金开始限,今天除了北上广深,一部分的热点二线城市也开始严查土地资金来源,这两天看到三线城市佛山也都开始查土地资金来源,这可能会对接下去的地价会产生直接性的影响,因为我个人认为没有任何一家房企今天能够靠自有资金保持今天的增长,不可能。拿土地全要靠自有资金拿是不可能保证现在的增长速度的。所以今天更多的房企会选择并购,我们也看到今年拿地比较多的一些房企用的措施方式都是并购的,并购不参与闲置资金,查资金来源哪家能够全靠自有资金拿地呢?今天的土地成本已经早就成为了中国分地产行业当中的第一成,土地成本第一位,第二位前一段时间是税,现在是利息成本,因为房价特别高,北上广深利息成为第一位。第三是相关的税费,第四才是建安费用,如果没有全装修帮助,建安费用可以忽略不计,今天加上全装修和建安费用才能在北上广深排上第四位,所以资金今天是对企业特别重要的。地价和资金之间又有密切的联系。

    如此严格的调控措施之下,如果市场还能保持相对的稳定,那我们可以这样认为,中国房地产今天的基础还是相当的稳固的,或者说在这些城市当中基础还是相当稳固的,到底有哪些城市是比较好的?我可以给大家看一下。

    到底有哪些城市,我觉得可以中期看,这个表大家把90%以上我认为好的城市都列出来了,我觉得最重要的两个指标还是面积和金额,就是容量指标,除了容量指标还有一些指标,比如房价指标、购买力指标、城市基础设施建设或者是整个城市经济方面的指标。容量指标一个是面积,一个是金额,两者都是非常重要的,面积还代表了套数,金额代表购买力和总量,从面积上来说,今年前几位的城市我都非常看好,第一位是成都,第二武汉,第三天津,成都和武汉现在都是以2600万套高居前两位,到11月的时候,特别是武汉,武汉的增长比成都更快,因为成都长期处于这样的位置,但是成都又有一个特点,成都的房价相对比较低,虽然面积排在第一位,金额只排在第九位,成都目前90%成交的房价总价只有100万以下,90%的房子是100万以下的,所以成都是很幸福的,我们在北京上海开会一说到这个数字大家觉得成都的房价好象不要钱,一百万在北京一个卫生间都买不上,今天三四环一套房一个主位肯定买不上,买个客位还可以。第三位很重要的一个城市,我看好五年,天津,天津现在面积排在第三位,金额在第五位,我至少看好,武汉和天津我都看好五年,而且天津这一轮房价上升我到目前都认为天津还是在把之前被压抑的房价慢慢的回到它的正常范围,都很没有开始它的整个房价的快速上升期。过去是因为天津离北京太近了,整个风头被北京盖住,今天也是因为天津离北京非常近,各种各样的资源又能够回到天津了,当然这两天由于雾霾的问题,天津问题比北京更严重一点。

    第四是重庆,量大的,但是重庆确实是不涨的,爱明原来在重庆一家公司工作,后来离开了,就是因为重庆房价不涨,他在重庆买房亏了,我有一个朋友十年前买重庆的房子,今年想抛,结果别人说你按照十年前的房价打九折我帮你卖掉,你能够找到一个二线城市十年房价一点都不涨的城市,也唯有重庆了,但是佛山就很牛,一个三线城市两榜都上,面积榜第五,金额榜第十,今年青岛也不错第六,第七是长沙,长沙我个人觉得它经过了差不多三年左右的蜇伏期,也是房价老不涨,但是我觉得长沙可能会迎来一个三年左右的发展期,长沙现在也遍地都是工地,全线堵车,长沙的市场我也相对更看好一些,但是长沙、成都都有同样一个问题,是一个幸福程度很高的城市,房价比较低,大家吃喝玩乐,晚上该吃饭的吃饭,该打麻将的打麻将,你分不出这些人是白领金领还是一个普通的无业游民,因为大家的生活方式都差不多的,所以在这种城市当中房价上升非常困难。

    第八位也是我非常看好的杭州,我也至少看好五年以上,第九位是郑州,第十位南京,这三个城市是最近一年二线城市发展速度最快的城市,杭州和南京相对更好一些,我看好的时间更长一些。再看金额榜,前十位当中北上广深都出现了,面积榜一个都没有,上海商品住宅一到十月份过五千亿,北京也有三千七百,都是领先比较多的,杭州排在第三,所以为什么我说G20开完以后杭州旧貌换新颜,可能恢复到2009年以前的杭州,引领中国房地产风气之先,第四位南京,第七八分别是广州和深圳,这里千万别小看广州和深圳,广州加佛山的量是4000亿,已经超过北京了,广佛本来就在一起,深圳加上东莞和惠州也是4000,北京加环北京五千亿,所以北上广深四个地方及周边全部加在一起到年末可能是两万亿,中国商品住房今年到年末大概是十万亿,四个城市及周边就是两万亿的市场,就紧贴着,不是周边几百公里的城市,是同一城市圈里面的客户群体或者同一大城市的客户群体,那么两万亿集中度是20%,比企业要高,今天企业前三强,恒大、万科和碧桂园也很厉害了,三家企业1.1万亿,但是市场集中度是11%,现在四个城市20%,回过头来,我们今天在少数城市布局完全可以把中国的整个市场拿下的,我刚刚说这四个城市之外还有八个城市都排到了准一线城市或者把广州也纳入到准一线城市。在这十二个城市布局,中国房地产未来发展就是这十几个城市,前四个占了20%,也别小看企业前三位,我也得出一个数据,这三个企业都报了1万亿的目标,三年有可能完成,如果真的达到这些市场占有率30%,那更了不起,三家企业占整个中国房地产市场30%,那时候一千亿我认为才是主流房企的门槛,差不多20房企在一千亿以上,那么整个前20强有可能占整个中国房地产总容量的50%,12个城市占整个中国容量的50%,20个城市占中国容量的50%,终于回到晓兰让我讲的内容,听完这两个内容以后还做什么房地产开发?没有道理了,因为二十强垄断了50%,十二个城市50%,今天还有什么机会呢?你最多就是一个补缺的机会,这也是我佩服爱明总的机会,他就不和这些所谓的主流房企抢他的利润非常微薄的住宅开发业务,去做产业地产了,我就理解为什么毛总把北京万科做到不能再高的情况下不做房地产开发了,反正就是不做原来的传统的东西,这也是为什么今天要来谈资产管理,这也许是中国房地产下一轮真正的体会,因为前一轮的机会到今天我们已经看清楚了,没有机会了,这个机会被少数企业垄断了,被少数城市垄断了,中国大多数城市未来都将陷入到所谓的去库存,所谓的微利润这样的时代,我再给大家看一个表格,这就是中国房地产真正的豪宅,就这些,一千万以上的就在这,五万以上的就在那,你看一下五万以上的,上海17700,北京9500,三个城市加在一起44000套,剩下的所有城市一直到广州除以10,北京的套数除以10是广州,前面是四万多套,后面加在一起三千多套,不用看了,中国的房地产有什么好做的?没有一家的房地产非常难做,再看十万以上的,上海一千九,深圳一千二,北京五百八,三个城市加在一起3700套,后面杭州加广州56套,剩下的15套,加在一起才70套,就除了北京上海和深圳之外没有十万亿的市场,还有什么做的?

    当然,资产也是没有地方可做的,今天能够做资产管理的就是房价最高的城市,就是在上海深圳和北京,如果你一定要再去做,勉强再做的话,我们从这个表可以选到的城市,广州、杭州还是勉强可以做的,因为它还有一定的量,就是从它的高价格上面来看的,高价格还有一部分的量,如果没有价格拉开空间的话,资产管理是压力很大的,没有溢价的空间,因为中国今天不是看稳定回报的,稳定回报很低,实际是需要把稳定回报和溢价空间两者共同来看待的,当然这是我的观点,也许你们来判断的话可能更强调投资回报这一块,可能运营这一块,但是我们还是认为在中国这样一个特色情况下要把两者之间结合起来,所以实际上回过头来,我们今天假设能够在上海深圳和北京做布局,今天多留一些资产的话,可能比卖资产效果来得更好,这句话是爱明告诉我的,我听进去了,如果五年前大家就把这句话听进去,也许今天这家企业是中国的首富,过去五年你只要不卖房放到今天你就是中国首富,这就是资产管理,谢谢大家。

  • 乐居小记者 12-20 09:26

    第一篇章:混沌已逝?

    主持人:丁校长直接进入我们今天的主题,因为他每次都用很多的数据,在邀请他做这次演讲嘉宾的时候我说能不能围绕我们的主题进行地产资产管理,我从来没有专场听过你讲中国的房地产有关的资产管理的角度,从数据化来讲,我特别的期待,大家用掌声来让我们的丁校长演讲,其实他现在的职务都知道叫易居企业集团的CEO,掌声有请。

    丁祖昱:感谢今天有这样的机会跟大家交流,一方面还是讲讲房地产,另一方面讲资产管理,刚才也说了今天时间有限,今天就不放PPT了,首先我想讲前两天开的中央经济工作会议,开完以后可能各种各样的言论就出现了,无非最重要的言论就是因为领导讲了一句话,房子是用来住的,不是用来炒的,这句话就衍生出很多的联想,最近这两年很多的朋友都给我发微信在问我,是不是房地产税又要攀升了?房价是不是又要暴跌了?我发现一件奇怪的事情,几乎每半年你都会看到网上在传房地产税要征的信息,马上联想到的就是放假要跌了。事实上这次中央经济会议领导讲了这么多话,和房地产相关的绝对不是这一句话,这些话全部结合起来看你看到的还是对整体行业未来健康发展的预期,或者是一种要求,无非看到的是房子投机这一块,过去还说抑制投资,今天投资已经很少提了,提的是投机的抑制草案,草房绝对不是投资,是投机,今天所有做资产管理的,如果不能投资的,那我们还做什么?如果我们今天行业或者领导都不让我们做房地产投资了,那你就不要再做资产管理了,就没有价值了。所以我想上来先把这次中央经济工作会议大家的一些误解先撇除掉,没有这回事,没有对行业的大力控,只是对以前相关政策的解释解读,对未来行业发展的要求这次提的比较明确。

    当然,具体措施可能还是会出现,比如说你要防止短期的炒作,也许会在一些税收方面做一些新的安排,过去都讲过两年内可能转让要多收一些税,只不过执行的过程陆续的又被取消了,有可能在部分城市也会被恢复,这是说有可能,但是这都是房子炒作,对投资这一块没有太大的影响。

    另外,信贷这块最近比较紧,包括按揭最近也比较紧,领导专门讲了对自住型需求消费的支持,自住型消费,我觉得两套房大多数也是自用的。这些在短期以后的交往过程恢复以后,后面的信贷这一块对按揭这一块的支持我觉得应该会慢慢的恢复到正常,这是我对中央经济工作会议的理解,对短期市场的判断,我觉得短期市场这次的调控给大家的感受比前几次调控要好,我不知道大家有没有这种感受,二手房还是一如既往的像前几次一样调整的速度会比较快,成交量下滑的也比较快,放假也有所松动,我们从这次热点城市的一手房情况来看,大概有三四个城市有一些明显的下滑,成交量和房价都有明显的下滑,大部分的城市成交量略有下滑,房价非常坚挺,当然这些不一定对外讲,现在讲房价非常敏感,过去晓兰知道我2013年12月6号写微信的,13年末开始写的,写了三年了,过去两年只被删过一篇文章,还是因为标题写到了领导人的名字,后来知道领导人名字最好别写,过了半年被删嗲的,莫名其妙。最近一个月被删掉两篇微信了,都是提到了房价,房价现在是一个敏感词,是不能提的,所以你们直播也别提这种房价的敏感词,提了到时候不让你播。

    事实上,确实这一次房价没有变动,一手房的房价没有变动,统计局的数据涨幅有所下滑,只是说的涨幅松散,没有说今天下跌。所以在这种情况下,我个人觉得中国房地产进入到了一个更加坚挺的时代,前几次调控以后很多楼盘我就不点名了,有一些企业会带头的降价,到目前为止我都没有看到任何一个大企业带头降价,没有出现这样的影响,非常有意思。如果今天要来判断一个城市短中期的市场好坏就看这次调控对这个城市的影响,如果影响特别大,那么个这个城市本身的房地产基础是薄弱的,短中期是很有压力的,如果这一次到目前为止很多城市今天房价仍然非常坚挺,成交也是相对来说有所下调,但是还是相对在一个正常的范围内,我觉得这些城市未来三五年都是很看好的。这次的调控很奇怪很有意思,但是调控政策本身是很严格的,是用四个限,基本上把能够用的行政手段都用了,第一个是限购,这是除了限制城市数量比上次少,限购条件要比上次严格得多,都按北京的相关要求做限购,而且在市场秩序方面管得很严,不能作假,现在作假被查出得非常厉害。第二个是限贷也是历史上最严格的,南京和苏州都是要求二套房首付80%,就是不让你贷款,上海现在二套房条件限制也是很严格的,全国买都算二套房,哪怕没有贷过款,首付也算,首付七成,今天的信贷政策也是历史上最严的。第三是限价,也是历史上最严的,今年北京你看到成交量成交金额其实比去年同期上升的幅度是最低的,原因就是预售限制很严,最近一段时间基本拿不到预售证,因为你报上去的价格,北京基本打七折,上海打八折,深圳打八折,广州打九折。北上广深四个城市报上去的价格都要打折,但是你接受打折可以拿到预售证,不接受就拿不到,北京报15万,批给你10万,你没法接受的,四五万卖的价格你就拿不到,上海也是同样的情况。所以最近这段时间由于通过限预售证进行限价,反过来如果你有看中的项目,今天又拿到预售证,我建议你就买下来,因为政府帮你打折打掉了,你原来找关系托朋友,托到开发商那里搞个九八折就不错了,今天不用,政府直接帮你把八折打完了,今天拿到预售证限价已经做到最极致,通过限也许可以控制短期的房价。第四个最严厉,是限资金,但是执行到什么程度还有待观察。

  • 乐居小记者 12-20 09:20

    作为我三家其中一员的代表,我自己的理解,无论是从他们三个现在的发起人来看,都是我非常敬重的三位先生,他们都有一个共同的东西,就是坚持,无论是最小的,我不知道是不是泽轩,但是你们坚持的时间最长,走过11年地没有断过,举办他们线下的而且是非常落地非常关注在商业地产运用领域,到现在五千多名校长了。还有丁校长,因为我非常敬佩他,无论是他个人在马拉松上面的坚持还是他每天早上的评楼市,每个人我相信都在关注,他用五年打造了易居沃顿的平台,聚集中国房地产界将近一千名的各路人才,这个平台真的是精英荟萃的地方,最后当然还是我们佰仕会通过陈方勇将近两年的时间,用他的坚持,他在坚持一种专业和专注,在做一种社群创新,到今天为止,已经严格的控制了有118名的会员,但是有两千多个周围粉丝群,每天分享我们房地产最前沿的信息,所以今天他们三家走在一起,有共同的属性,坚持在我们房地产特殊的行业在坚守着,他们三方的资源能够在未来得中国房地产有一个非常好的携手和协同,所以我想今天我接下来想要请出三个机构的创始人、丁校长、陈方勇、泽轩,请三位上台,这是我们一个特殊的仪式。

    用这样的球启动未来三方的合作,我们希望未来三方无论在房地产金融还是房地产资产管理,我们都有一个三方的资源共享,推动我们整个资产管理朝更好的方向发展,一会儿按球表示三方合作正式开始,一、二,开始。掌声,谢谢三位地三位都先留步,刚才我的非常多,三位我非常敬重的现在都是我的弟弟了,刚刚说了一下庆哥,我非常敬重的三位代表不同的角色和不同的精神,我想从我的边上每个人说几句话,为了我们这次的合作,为了明年更久的资产领域,给一些祝福。

    丁祖昱:今天已经是一个整合的时代了,只有大家携手与进才能让中国房地产发展得更好,我们这个行业的人不团也起来,其他行业的人要消化我们的。

    陈方勇:房地产就像今天的天气一样,有很多的迷雾,这个时间特别需要我们坚持,需要团结,需要我们认定一个信念,很多实行是可以改变的。

    泽轩:用连接产生动力,用生态链打造真实的活力,这是我们的想法。

  • 乐居小记者 12-20 09:06

    主持人:掌声不够热烈,因为雾霾太重了,今天见到我庆庆哥见我说今天冒这么大雾霾的来到现场都是真爱,生死之交,今天我不知道已经到了PM多少,指数250用了一个很特别的数字,今天确实非常特别,北京的雾霾特别特别严重,但是这么多的人这么早就来到了现场,无论是生死之交还是真爱,你们今天带着这种心情来到这,就像我昨天发的蓝色的天空一样,我们的心里有一点蓝色,我们希望透过雾霾看到希望,所以今天你们来到这里我想为什么我没有站在鲜花后面,因为我昨天拿到了这样一份报道的注册会员的时候,我一看80%、90%都是老朋友了,我觉得我就应该用一个非常轻松的方式站在这里和大家进行交流,把这个台留给一会儿精彩的演讲嘉宾。

    应该说是两天前,我遇到了一个易居沃顿的老校友,他遇到我说你干吗去主持,我们专业的主持人都没饭吃了,我就去问主办方陈方勇,我说为什么这次叫我来主持,为什么不请一个电视台的主持人来主持?他给我的回答让我比较开心,第一句话说,因为很特别,这次的会议是三联合主办,一个是佰仕会,还有沃顿,还有万商俱乐部,你是一唯一的跨了三主持的代表,对啊,三个主办我在里面都有角色,所以第二我们的韩小姐就跟我说,因为我们的经费有限,把有限的钱用在大会里,你有克服一下,所以小韩妹妹真的是把我推上这台。因为在这里我们这场大会真的是众人拾柴火焰高,都是靠大家同心协力的支持今天才相聚在这里,我也愿意站在这里为大家主持这次的年会。因为我在想这场大会里,应该在三天前第一财经的记者给我发微信说,你也太有意思了,这么一个大会里面的抬头为什么不是职务?是一个商业地产一姐,从没见过这样的称呼,如果我把易居沃顿的学员或者万商俱乐部的会员写上去太重了,要好几行。第二,因为我觉得这个身份特别亲切,这个称呼让我见证了中国商业地产走过的十几年,是最好的经历和见证,今天站在这台上走到了2016年的最后第十天,大家能够冲破雾霾了解到底我们未来的房地产的走向,今天都来为我们每一个人寻找一个出路,我想今天冲破雾霾,我们的主题叫做混沌中我们怎么寻找怎么重构我们的明天,主题构造中国房地产资产管理生态链的大会,今天也很特别,可以看到有一些嘉宾是由此以来我见过阵容最强大的演讲和对话嘉宾,将近50名,我们一直想压缩,还是没有办法,每一个人都希望能够在这里将他们体会和经验进行分享。

    我看到佰仕会的大部分的会员都从全国各地赶来,由我们易居沃顿的导师和学员有非常多的代表也赶来了,还有万商俱乐部的成员。

    以下为部分参会嘉宾,名单排名不分先后。

  • 乐居小记者 12-20 08:58

    2016首届中国房地产资产管理生态链大会——混乱中颠覆&迷茫中重构,于20161220日在北京万达索菲特大饭店隆重举行!

  • 乐居小记者 12-20 08:58

    即将过去的2016年,对房地产及相关行业的人士来说,必定是五味杂陈的一年,有狂热、有严冬、有欢笑,也有眼泪。但迷茫、混沌中总会有一个清晰的存在。在2016年将要过去的时候,佰仕会联合易居沃顿、万商俱乐部,共同发起“2016首届中国房地产资产管理生态链大会”,让我们一同见证中国房地产金融创新的未来。

主持人:谢谢,由于时间的关系,我们其实还有一个非常重要的最后一个环节,麻烦一下工作人员配合我,我首先要非常非常感谢在座的各位嘉宾,我知道你们意犹未尽,但是肚子也饿了,我们的会务组准备的非常充分,因为我们这次的颁奖里把这些为什么获奖告诉大家,但是为了节约时间,我不再念他们为什么得奖的台词了,我会直接念出单位的名字,是为了节约时间给大家吃饭,下午还有更精彩的,最后一环节进入颁奖的环节。我们还要第二个特别感谢的是我们的庆庆哥,因为很难得,在我所有跟你一起开会到现在,这是我第一次看到你从头到尾的坐在这,是因为我们觉得庆庆哥真的是这些年作为我们行业的榜样。

所以在这次的评奖里,我希望说一下原则,第一,我们是基于公信力,还有创新性,在这样一个原则的基础上,我们根据这次的主题和未来的房地产发展方向,在过去做到了四个领域,第一围绕资产管理,在这一轮的资产管理有非常多的星星冒出来,因为我们是一个城市更新的时代,下一轮城市更新非常重要,所以我们这一轮会对城市更新非常有贡献的企业,第三是对金融创新,第四,对空间再造有特别的贡献和创新精神的企业我们评选四大类企业奖,还有两大类是我们今年的行业领先人物和开拓人物,为了感谢我们的庆庆哥,我做了一个特殊的处理,你虽然在两个颁奖礼按程序你得走完好多的时间,我想特别为我们的庆庆哥的两个奖项提前颁完以后,有人在等他,首先请你上台,首先他的共享际刚才讲的非常多,所以在今年2016年度城市重塑之星获奖的是共享际,作为2016年度年度行业贡献奖我们评选出了年度领航人物特别奖项,就奖给我们的优客工厂和共享际的创始人毛大庆,我们要特别请出两位颁奖嘉宾张民耕和辛琦。毛大庆为我们的行业作出了标杆,不断的走在创新的道路上,再一次用掌声感谢毛大庆,感谢他为我们带来的成功的案例。

毛大庆:愿意分享是我们这个行业很重要的精神,我想可能我们现在干得再多,都是未来创新领域特别小的一点事,也许只是一个萌芽,但是没有萌芽也不可能有更好的东西产生,所以我姑且认为这个是给劳动模范颁的奖,过去一年半劳动量增加了很多,所以感谢三个IP,一块给我们干了不少劳动的人颁奖。

主持人:谢谢,掌声欢送毛大庆。请出今天的颁奖嘉宾,还是再一次请出张民耕还有范小冲、任荣、陈方勇、无央泽轩,首先颁出2016年资产管理贡献之星,他们是凯德中国、阳光城集团、大悦城、新派公寓、上海悦商信息科技有限公司、北京誉翔安房地产咨询有限公司,六个单位请派代表上台。刚才我说了因为今年我们再灌注的特别多的是城市更新和存量资产,那么明年我们会更多的关注我们的资产管理如何为我们的城市的存量资产或者不良资产或者其他的资产通过这些资产管理的创新机构为我们的金融投资人,也为我们的开发商能够解决他资产增值的问题,这些机构都从不同的角度在过往的2016年都有他们特殊的成绩和贡献,颁奖嘉宾和我们的六个获奖单位一起合影。

王戈宏:庆庆哥说是劳动勋章,是金凤凰,到年底我们在一起各种领奖各种喷和忽悠,但是今天这个奖,我觉得首先感谢佰仕会,感谢我背后的大佬们,没有他们就没有经典,这个奖是真的,非常实在,我们很愿意亲自领奖,当然大庆说了我们启动一个小小的火苗,愿明年的佰仕会和我们的资产管理中国更加好。

主持人:谢谢,他没有展开说,但是不用着急,接下来获得鸿鹄奖的是共享际、招商局滠口工业区控股股份有限公司、中城新产业控股(深圳)有限公司、上海德必文化创意产业发展(集团)有限公司、上海弘基企业(集团)股份有限公司、北京77文创园。

刘爱明:其实我这个奖真的是受之有愧,因为只有一年,我今天为这个活动来的,所以也非常感谢佰仕会,去年其实我出来的时候第一个聊的人是方勇,所以有很好的缘分,也希望我们两家都共同成长,共同进步,谢谢。

主持人:接下来我们将要颁发2016金融创新之星,获奖的单位有六家,第一,中信金石基金管理有限公司、高和资本、清朋华友学子园、光大安石资产管理公司、上海瑞威资产管理股份有限公司、景荣资本管理有限公司。有请代表上台领奖。期待2017年他们会在房地产的金融行业创新。

曾永:是个养老院,清华不能出现在工商注册的名字里,就是清华的朋友,由我们房地产的大IP76岁的老美女带领我们做的,我们也有链接,我们发了一个养老消费卡,链接了我们在养老机构里面的老人,链接了在社区里面的老人,链接了在景区里面旅居的老人,也是有社群有链接有IP

主持人:刚才他说他们有社群,跟我们整个主题特别吻合,这里他刚才说了这个大IP就是前中国房地产协会的聂会长创建的基金,她一直在做金融,走出了自己的一条道路,我相信这是一个方向,所以在这一次我们把这个奖特别给了很长很长名字的他们,接下来颁发2016年度空间再造之星,获得这个奖项的特别多,因为大家都知道今年大家都在玩空间,所以都有各自的招数和特点,首先获得的是纳什空间创业科技(北京)有限公司,XNode创极无限、梦想加空间、创新DNA、云享客、星库空间(北京)创业投资有限公司。有请七家单位上台领奖。大家可以看到无论是在我们的创客空间联合办公还是各类公寓,还有各种的空间里,都涌现出一批很特色的空间运营商,他们将是下一轮的资产再造空间再造和内容的创新的运营商,也祝福他们在2017能带来更多的创新。让我们嘉宾和获奖嘉宾一起合影。

创享DNA:谢谢,其实挺惊喜的,本身这个奖我觉得受之有愧,这个产品比作汽车我刚刚把引擎研发完,接下来有很多的路要走,感谢佰仕会能颁这个奖,对我们是一种鼓励,对团队也是鼓励,希望佰仕会明年12月份能够再开第二届,我们能够争取更多的奖项,谢谢。

主持人:谢谢,尤其上海可以到DNA是一个网红的地方,可以遇到非常多的网红,非常漂亮的空间,接下来将要颁发的是2016年度领航人物奖,他们是刚刚走的毛大庆、第二是阳光城集团总裁、还有高和资本、中城新产业控股创始人、纳什空间创始人、新派公寓创始人、瑞威资本,六位代表上台,这是一个连接的时代,

鑫:几年前刚创业,我把50%的精力放在了参加各种会,那时候需要品牌,让别人知道,去年是为了创新,把50%的精力放在了跟8090后泡在一起,明年应该把更多的精力放在和三合一会,现在是一行三会和三会的朋友们放在一起,谢谢。

主持人:非常感谢苏总,最后一个奖项,是2016年度开拓人物奖,将评出了五位,他们是来自悦商科技吴弼川、誉翔安执行合伙人王珂、XNode创极无限创始人周炜、北京多彩投网络科技有限公司创始人张森华、景荣资本合伙人陈琪君。我先帮他做一句广告,但是这个广告是所有演讲里面说到的,在我们下一轮无论是我们的城市更新里的存量资产还是我们的不良资产,还是我们的手上所有开发商的非常多的商业资产,这个过程中都碰到了刚才问的问题,如何满足我们投资人的需求,最后成为一个优良的资产,有一个很好的现金流,在资本市场得到证券化推出,最难的这几年是因为这个行业第一时间短,人才缺,我自己个人的体会是因为缺乏了一个可以量化和计时和过程监控的工具,这个工具其实凯德有过,但是并不是每一个国有的企业能使用,但是今天我为什么把他留下来,我觉得适合我们每一个开发商要做资产管理的和机构做资产管理的人有一个小小的福音,就是我们悦商研发了一个小工具,在另外一个专场会专门介绍资产管理的工具,会给我们明年的资产管理的生态添砖加瓦。

吴弼川:我这个受之有愧,至于我要说什么,卖关子,下午希望大家来到分论坛来听听我们对互联网会做什么有意思的事情,谢谢。

主持人:非常感谢,还是最后要感谢的是坐在现场坚持到现在的各位嘉宾,第二我还是要特别的感谢为这次大会筹办的佰仕会所有的员工,到昨天晚上他们干到了半夜,估计三点,为了我们这个布置场地,为了今天我们有这样的自发的活动,因为今天我们都是会员,大家都是自己组织的,我们并不是一个开发商的一个什么大会,所以这些都是他们义务的在付出,我觉得他们非常非常的辛苦,让我们掌声给所有的工作人员,谢谢。