北京

地产金融年会大佬聊楼市走势

乐居小记者

地产金融年会大佬聊楼市走势
乐居依法对直播内容进行监督,禁止传播违法违规、封建迷信、暴力血腥、低俗色情、招嫖诈骗、违禁品等不良信息,坚决维护青少年群体精神文明健康。如有发现您也可点击右下角举报按钮进行举报。

评论

精彩回顾
分享给朋友:
4272 0 0
  • 乐居小记者 03-29 07:12



    高和资本董事长 苏鑫

    苏鑫:房地产已经进入到服务业时代

        苏鑫:各位朋友,中午好!在演讲之前我先说一下感受,新地产这个论坛我每年都参加,博鳌我每年也都参加,两个论坛的感受是不太一样的,博鳌论坛外面是白云、蓝天,穿着花里胡哨,休闲的海南服,讲的都是大势,很放松。最后的结论就是房地产永远一片大好,永远都是黄金时代,温度也热,所以我们容易群情激愤,有调控,也有悲观的时候,我们说的话都是一样,说都是政府做的不好。

        新地产不一样,首先环境就不一样,我们是在北京,北京是没有日月背景的地方,我们穿的都是西装革履,我讲的都是很理性的话。所以这个论坛有一个特点,很理性。所以我的话题沿用这样的风格,题目是文豪起的,比较大。
        我先提出一个话题,可能是很有争议的“开发模式的终结”如果再加一个定语“传统开发模式的终结”,或者“制造业传统开发模式的终结”。
        很多人跃跃欲试,想批判我,别着急,我讲一下我的逻辑。
        传统开发模式是制造业的开发模式,有三个特点:高利润、高周转、高杠杆。
        我们看一下历次调控,都会把这三高模式泼上三桶冰水,针对高利润,如果土地政策招拍挂一直延续下去,是面粉都拍成了黄油的价格,高利润的基础还有吗?针对高杠杆,保险、信托、银行,所有的资金渠道都关闭,最近是不是这么做?针对高周转,政府有新的政策,使住宅回归它应有的消费属性,是用于居住的。
        这三盆冷水下去,传统的开发模式的三高特点会怎么样?这里面有一个小的问题跟大家分享,这一次房地产的价格涨的这么快,在局部的二线城市背后到底是什么原因?有各种说法,一种是说钱太多了,比如说M1、M2增速如何如何,第二种是实体经济不好。第三种是老百姓没有投资渠道,对不对呢?从趋势、结构上来说肯定是对的,三股力量。
        但是这一次我们的政策上有一个背景,就叫去库存,而在去库存的大的背景下,中国经济太差了,需要找一个东西烧火。在去库存的大背景下,把2010年遏制住的房地产投资属性重新打开,重新激发。住宅当然有两种属性,消费属性和投资属性,但是如果把投资属性快速的激发出来,结果是什么,首先是刚需,然后是快速的改善需求,第三就是投资。投资就会造成更多的需求,房价会上涨,就会吸引更多人来投资,投资属性就会被极度的放大,放大以后投机就会出现。
        所以只要是资本品,就一定有泡沫,不可能没有泡沫,使它泡沫小,可控,只有刚才两位领导讲的方式,一定要限制它,必须让房子重新回到他的本质是居住属性上来。
        我觉得未来房地产行业,传统模式会不会终结我不知道。但是这个行业的属性一定会发生变化,就是由制造业变成了服务业。
        昨天大家都关注美国大选,高和投资群里也非常热闹,几乎所谓的精英都没有判断出来,后来我反思了一下,为什么屌丝能够逆袭成功,为什么经济学家判断都是错的,为什么精英判断都是错的,但是社会学家,这些屌丝预感到了变化。就是因为这些精英都高高在上,不接地气,不了解市场。所以如果我们要看待行业的未来,关键是要打破以前的观念,重新取势,看这个势是不是发生了真正的变化。
        同样,我们看到势转变,这个时候还会看到机会,还有很大的机会,PC时代出现了伟大的搜狐、新浪,但是没想到十年光景行业变成了移动互联时代,曾经伟大的公司没有那么伟大了,反而是一些小的公司茁壮成长。
        这个行业由制造业变成服务业,我们就可能有机会。
        势,我说三个:第一个是城市更新。城市更新开启万亿新市场,有三个特点,第一个规模足够大;第二个是多方共赢的市场,政府得到税收,老百姓得到城市面貌的改变,得到愉悦,得到消费的提升,投资商可以赚钱;第三个是符合政府推动的供给侧改革。因为城市更新的动力不是开发商,不是投资商,而是消费升级,是消费让它变化。
        以前我们在一个区域,有很多酒店,过剩了,但是可能变成写字楼,可能变成服公寓或者其他的东西,一样可以给这个城市的消费者需求提供更好的服务。
        在北京二环,左边的图是破旧的购物中心,右面的图是改造的外立面,写字楼底商,因为小的购物中心对电商的影响,因为它靠近金融街,中关村,有大量的需求,把业态改变是不难的,难在什么地方,我们想想办公到底是干什么的。办公是给人提供服务的。
        所以这里面还要做一些内容的创新,联合办公我相信大家都非常关注,我们也很关注,在大庆初期的时候我们还投了一些,不是说这个市场一定很大,但是一些服务理念一定会重新洗牌传统的办公行业。因为这个楼不可能是创业者租得起的,它一定是新兴的行业,金融、IT有一定规模的企业。
        以前他们住在什么地方,是在传统的办公楼里面,传统的办公楼有服务没有?没有,因为只有物业服务,没有跟办公相关的需求的服务,针对这些企业我们能不能给他们提供一些服务,我们提出来一个理念,HI WORK,轻奢的办公生态,我们希望这个生态体现出来的是轻松、高效、奢侈的感觉。
        怎么做,就需要装内容,第一个,我们装进了一个HI会,很多中小公司不需要那么多的会议室,很浪费,我们能不能集中起来,只要APP,很容易进行预定,而且会议室不光是一种,有商务、有轻松的风格,提升效率,降低了租金。因为你的面积使用率提高了。
        第二个公共空间,HI办。我们发现很多创新性公司都是没日没夜的,传统的写字楼有一个特点,一到六点空调就没有了,我们能不能提供一个加班的地方,周末也可以用。甚至你有外来的企业合作的时候也可以租用灵活的办公空间。
        第三个空间HI咖。这个楼是购物中心改造的,大堂是在二楼,通过滚梯上去,相对封闭一些,这个咖啡厅不是简单的卖咖啡,而是把咖啡做一个场景,让楼里面的员工,青年人互动起来,可以认识。制定一个规则,中午12点到1点,一个人喝咖啡十块钱,两个人同时买五块钱。
        HI  BAR,在楼的屋顶可以看到非常的湖面,西海,在北京不是每天可以看到,这里边可以搞一些活动,可以搞一些论坛,交流,这样的好处是就把外面的商务资源带给这边的租客,新的思想带给租客,让他们有更多的交流和生意的机会。
        第二个趋势,REITs+CMBS,我也提出一个问题,为什么中国商业地产发展的不好,为什么大的开发商都要把房子卖掉?有两个原因,第一个原因就是我们都是从制造业过来的,所以制造业有它的优势和弱点,变成服务业是非常不容易的,意识转变很难。
        第二个原因,金融不支持,跟商业地产相关的金融除了开发贷就是经营贷,经营贷怎么评估价值呢,怎么贷款了,控制利率呢。看你企业的自信程度,跟经营的现金流没有关系,跟资产的价值也没有什么关系,都是象征性的,关键看企业,再差的资产,只要是好的企业可以贷很多的钱,利息还可以降下来。
        我们就想能不能找到一些金融工具,让商业地产可以更好的发展,从国外的经验来看,证券化当然是非常重要的工具。REITs和CMBS,股实际上在中信证券两年前拿自己的物业做了一个尝试,现在也有一些资产在做。
        债券的东西一直没有突破,今年下半年我们做了一个国内首单的CMBS的产品。它带来的价值到底是什么,第一,对资产的利息、估值和能贷款的额度,已经不关注企业的信用,而关注资产的信用,相对于传统的经营贷来说,投向、资金的使用更灵活,经营贷限制的非常严格。第二个能够贷款的额度可以增加一些。第三个,利息会下降,经营贷只跟一家银行谈,证券化跟多家金融竞标的,流动性更好。
        地产的金融创新还有很多,这是大的,小的也有,在北京一百万可以买什么东西,原来可以炒住宅,现在不行了,其实核心商业,写字楼还是不错的,但是需要一两千万,我们能不能变成一个小的基金,单套也可以做成基金,变成REITs,首先稳定的租约,每个季度分红,又有资产的上涨,一定规模之后可以进行市场么的交流,交换。
        商业地产,甚至住宅的一些金融创新还有很多的机会。
        第三个趋势,轻资产运营公司受资本的追捧,我们画了一个列表,矩阵横向代表服务链条的次序,纵向代表资产的类别。在房地产行业里面由制造业变成服务业的时候,你发现提供内容的公司非常重要。一方面我们可以自己做,像万科一样搞搞“八爪鱼”计划,还有一种方式可以投资别人。
        在今年上半年,我们就和翰同资本一起做了专项的房地产投资的基金,投到这些公司的股权里面,比如说大家熟悉的魔方、居住服务业的。办公交易类的优办,商业交易类的乐铺。
        种类来说,居住、办公、商业、养老、停车都可以,从横向的服务链条来看,服务、交易、运营,在短短的一年时间,这个基金投了七家企业,
        这些企业未来会不会成为小米,我们不知道,但是传统的轻资产的服务运营的公司快速的规模上涨,我相信一定会出现百亿级,几百亿级的公司。
        资产也好、城市也好、价值提升的方法无外乎几类,第一个改硬件,第二个是装内容,第三个是促流动,改硬件就是改变外部的形态,大家都容易做。装内容是核心,促流动是靠金融创新支持。
        借鉴仇部长的架构,取势、明道和优术,房地产已经进入到服务业时代,提升资产价值是根本,创新的方法很多,大家很难找到。很关键在于需要突破思维模式,需要改变,谢谢!
        
        陶红兵:他讲的跟我们常规的地产开发内容不一样,我相信对很多的企业家有很多的借鉴意义,一开始的内容就应该放在第二个板块里面,魔幻地产批判,因为是对过去传统地产开发模式一上来就做了批判。
        前面文豪说不请漂亮的女主持人,但是不代表我们没有漂亮的嘉宾,有一位嘉宾不但漂亮,而且地产金融年会我印象当中已经参加了十届了。每一次都可以带来很多的精彩内容,而且她和其他的嘉宾不同,很多都是政府部门出来的或者是开发商,或者是行业内的从业者,她是专门的研究机构。
        第二板块的第一场有请清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹博士,有请。分享的题目是“销售复苏难掩结构矛盾,四类企业等待整合”


        清华大学应用经济学博士,北京贝塔咨询中心合伙人 杜丽虹

       杜丽虹:地产行业的几个重要的结构性问题

        杜丽虹:今天很高兴有这个机会和大家做一个分享,连续的降息确实推动了房地产的复苏,2013年3季度以来,个人房地产加权平均利率已经下降了240个基点,使购房者的刚需购买力提高30%左右,一线城市平均的房价上浮已经超过了30%,超出的部分还有另外一个原因,宽松货币政策也刺激了房地产的复苏。过去二十年,只有2009年四万亿的背景下,货币增速超过了这个速度,2009年的时候,固定资产投资增速在30%以上,今年前八个月,固定资产投资增速没有上升,还下降到8%,显著低于过去20年固定资产投资增速的19%的水平,货币供应增长了25%,但是固定资产投资只增长了8%,超发的货币去哪了?我们说超发的货币通过个人住房贷款进入到房地产领域。今年一到八月,新增的个人中长期贷款达到3.6万亿,同比增长的90%,个人短期贷款的同比负增长,下降了33%,非金融企业和政府组织的贷款同比也是下降了13%。也就是说在新增贷款中,除了个人中长期贷款是在增长之外,企业贷款和个人短期贷款同比都是减少的。
        我们知道个人中长期贷款其实绝大部分都是购房的贷款,个人中长期贷款的占比从04年的22.8%提升到今年前八个月的40.5%。
        所以我们说宽松的货币政策在客观上为本轮房价的上涨背锅。人民币汇率的波动加大也使得房地产成为了重要的投资工具。本轮房市的复苏也出现了地区间的冷热不均的现象,货币现象在投资发达的地区被放大,而西部和东北部城市是被抑制的。
        除了地区间的分化不均,目前的短期繁荣的背后隐藏着地产行业的几个重要的结构性问题。
        我们说第一个问题,就是商业地产市场的供过于求,截止到今年八月底,全国累计施工中的办公楼面积相当于年销售面积的9.2倍,累计施工中的商业营业用房相当于年销售面积的9.9倍,我们看到施工乃至库存的面积达到销售面积的9倍,这个水平比2014年的峰值有所下降,但是绝对数仍然很高,而且达到了住宅市场的库存的2.5到3倍。
        这其中有一部分以自持为目的,但是不可否认在中国商业物业大部分仍然是以销售为主,这样就形成了巨大的供给的压力。
        尤其在一些二线城市,当前的商业物业的在建面积超过了年销售面积的30倍,这是我们看到的中国地产市场的第一个结构性问题。
        第二个问题是高起的地租成本侵蚀了行业利润,中国的市场在楼市下滑的时候地价也是上涨,销售的复苏更推动了土地市场的疯狂。截止到今年二季度末,北京的居住用地地价同比上升了13.2%,达到了5.3万一平米。上海居住用地的平均地价同比上升了26.5%,达到了4万一平米,深圳同比上升17%,达到了4.5万一平米。广州同比也上升了14.6%,达到了3万一平米。二线城市当中,厦门、南京、济南、合肥、郑州等城市同比地价涨幅也都在10%以上。
        所以我们看到目前的华东地区,一二线城市平均的地价绝对值超过了1.4万一平米,截止到今年二季度同比涨幅达到了14%。其次是中南部地区,一二线城市平均价格达到了1万,同比涨幅也超过了10%。与之相对的西北和东北地区,平均地价在2000左右,涨幅在2%,沈阳、兰州、昆明城市还是负增长,三线城市平均涨幅也只有3%。总体来说,目前各个城市地价在销售价格中的占比都是比较高的。
        除了地价的上涨,我们说房地产行业最重要的几项成本,土地成本还有税收成本和资金成本,这三项成本当中似乎只有资金成本随着基准利率的下降在降低,但是由于土地成本的上升,导致行业的投资回收周期延长,这就使得在单个项目上的信用成本上升,持有期的资金成本上升。结果整体的利息支出占比仍然是居高不下的。
        目前地产上市公司利息支出加上资本化的部分,平均已经占到当年销售额的10%左右,还有11%的上市地产公司利息支出占比超过了当年销售额的30%。5%的公司利息支出占比超过当年销售额的50%。
        除了土地成本的上升导致的持有期的延长带来的利息成本的增加,还有一个问题是信用风险的暴露,2014年以来,商业银行的不良贷款率在持续的上升,信托也在频繁的暴露出一些违约事件。今年6月,资产证券化市场上也出现了首单违约事件,这些都使得信用的利差在扩大,从而使得一些财务状况不佳的中小地产企业面临着信用风险和信用利率不降反升的压力。
        在土地成本和信用成本的双重压力下,地产企业的利润率整体呈下降趋势,2015年以来,销售复苏也只是使得这个下降的趋势暂时减缓,但是仍然没有出现利润率的回升。
        高地价不仅侵蚀了利润,也使得地产企业的前期投资压力增大,投资回收周期延长,特别是一些土地成本在当前售价中占比很高的项目,企业会被迫推迟开盘,从而使得投资周期进一步拉长,目前地产行业投资物业占比的上升也导致了资产周转速度的减慢。
        我们知道利润率和周转率的成绩就是企业的投资回报率,由于两项都呈现下降的趋势,所以地产行业整体投资回报率也在下降。2015年上市地产公司平均投资回报率降到8.3%,今年上半年年化以后进一步降低到7.5%。虽然同时期的资金成本也从去年9.3降到今年上半年的7.9%,但是由于投资回报率也在下降,所以仍然有48%的地产上市公司投资回报率低于债务融资成本,这些企业实际上是股东用自身的价值补充债权人的收益。
        大概有50%的公司年化投资回报率5-10%,20%的公司不到5%,70%的地产上市公司投资回报率都不到10%。
        从而出现了48%的企业当前的投资回报率已经低于债务融资成本,这是第二个结构性问题。高企的地租成本侵蚀了利润率。
        第三个问题,行业内普遍存在的短债长投的问题。由于土地成本和土地物业的占比上升,地产行业投资回收周期在延长,当前的地产上市公司平均回收周期是33个月,低谷中的还有可能延长到54个月,四年半的时间。而全国地产企业平均的投资回收周期已经达到了五年。但是地产企业平均的债务资金期限只有2.5年,就意味着当债务到期的时候,项目的资金还没有回笼,使企业面临着再融资的资金缺口。我们做过一个测算,大概6成企业都会面临再融资的问题。有1/3的企业再融资的资金缺口在一年以上。
        因此,虽然2015年以来的销售复苏,缓解了地产行业的短期财务压力,但是实际上中期的资金缺口仍然在扩大。这个图里面紫色的柱子就是中期的资金缺口,2016年中期上市公司平均的中期资金缺口占总资产的26%。
        所以我们说今天的地产行业面临着三座大山的考验,第一个是商业地产的过量供给,第二个是地租成本占比过高导致行业的投资回报率逼近债务融资成本。第三个是行业普遍存在的短债长投的问题。
        三重压力下,地产行业的中期财务风险在上升。
        我们也做过一个测算,当前的地产上市公司平均能够承受的最大的降价幅度是23%,低谷中会有80%的企业面临着财务困境,只有20%的企业能够在低谷中保持健康的财务状况,从而成为行业的整合者,所以在这里我们再次看到了二八原则。
        80%有财务问题的企业按照他们的财务困境类型大体可以分为四类,第一类企业本身的运营效率没有问题,负债率也不是很高,投资回报率也能够覆盖债务融资成本,只是由于债务期限比投资回收周期短,从而导致企业在流动性紧缩的背景下面临再融资的压力。
        这个例子是一个真实的例子,他的周转率存量的资产是0.279倍,是跟行业平均水平相当,在不使用财务杠杆的情况下的营业利润率是25%,要比行业平均水平高出三个百分点。相应的这个企业的投资回报率要比行业平均水平高出2.8个百分点。要比他自身的债务融资成本高。
        这个企业的负债率也不是很高,带息负债的比例和净资产的比例都和行业平均水平相当,所以在低谷中能够承受的最大的降价幅度达到24%,行业平均水平相当。这个企业的主要问题在于债务期限是2.9年,平均的投资回收周期是3.5年,面临半年左右的再融资缺口,对于这类企业,只需要通过适当的债务再融资就可以化解危机。
        第二类企业,本身的运营效率也没有太大的问题,投资回报率也是比较高的,但是由于负债率很高,导致了债务融资成本更高,低谷中的抗冲击能力比较弱。这个企业的周转速度达到了0.4倍,要比行业平均水平高出40%,他在不使用财务跟杠杆情况下的利润率也相当,由于周转速度更高,投资回报率要比行业平均水平高出四个百分点,也比自身的债务融资成本高,但是这个企业的负债率很高,带息负债占到总资产的53%,要显著高于行业平均水平。相应的它的净资产只有20%,占比低于行业平均水平。因此,他在低谷中能够承受的最大降价幅度是17%,要比行业平均水平小,所以低谷抗冲击能力比较弱。
        针对这类企业,需要通过适当的引入股权资本,降低负债率和债务融资成本,从而提升低谷抗冲击能力。
        第三类企业,本身的运营效率就有问题,投资回报率比较低,但是资产质量还是不错,只是低周转和高负债下利润空间被财务成本侵蚀,这类企业非常适合被优质高效的企业并购,以提升他的周转率和降低债务的融资成本,进而释放资产本身的盈利空间。
        这家企业的周转速度只有0.1倍,意味着投资回收中期长达9年,显著低于行业平均水平。其实这企业如果不使用财务杠杆,利润率可以高达35%,由于投资回收周期很长,持有期的利息成本非常高,利息支出已经占到年销售额的28%,显著高于行业的平均水平,使得他在使用财务杠杆之后的利润率只有6.4%,相应的投资回报率只有5%,不仅低于行业平均水平,还要低于自身的债务融资成本。
        实际上这个企业负债率并不是很高,带息负债的比例跟行业平均水平相当,净资产占到总资产的40%,但是由于他的大量的利润被利息成本吃掉了,所以真实能够承受的最大的降价幅度只有17%,也要低于行业平均水平。
        当然了,在期限结构的匹配上问题更大,债务期限平均3.2年,平均投资回收周期长达8.8年,意味着面临五年的资金缺口。
        这个企业看上去问题很多,投资回报率已经低于债务融资成本,低谷抗冲击能力弱于行业平均水平,债务期限和投资回收周期严重不匹配。但是这个企业如果能够被一家优质、高效的企业并购,只要使周转速度提高高行业平均水平,在利润率不变的情况下,由于周转更快,利息支出的占比会从原来的28%大幅降低到11%,跟行业平均水平相当。相应的使用财务杠杆之后的利润率也会提高到24.5%。
        投资回报率从原来的5%提高到13.4%,高于行业平均水平,也高于自身的债务融资成本。
        在这种情况下,即使两项都不变,可以承受的低谷中的最大降价幅度从17%达到36%,投资回收周期缩短到3.3年,对于这类企业如果能够通过被优质高效企业并购释放周转效率的空间,包括降低一点债务成本,本身的利润空间可以得到很大的释放。
        第四类企业,本身的运营效率和资产质量都不好,资产的利润空间已经被高成本的土地吃掉,这类企业就只能进行资产层面的折价出售,至少在20%到30%的水平。
        这个地产企业2015年的周转速度只有0.134倍,意味着投资回收周期达到7年,利息支出相当于年销售额的52%,对于这类公司,即使提高周转速度也无法扭转亏损,只有通过资产或者股权的折价出售,但是由于公司的负债率很高,所以股权的折价出售空间也不大,甚至有可能净资产已经是负的,而且由于持续的亏损,每年的利息占到销售额的一半以上,所以股权的价值还在快速的流失,这类企业真实的股权价值已经难以估量,在这种情况下,唯一的办法就是将资产分拆出售。而且相对于公司层面,整体的股权转让,资产层面的债务结构相对简单,转让协议比较容易达成。
        上述四类企业当中,第一类和第二类企业本身的运营效率没有太大的问题,而是需要通过外部的再融资化解财务困境,其中可以通过债务融资化解风险的第一类企业占到上市公司的13%,需要股权再融资化解危机的企业占到上市公司的20%,这两类企业加起来大概有1/3的企业可以通过债务或者股权的再融资化解危机。
        但是,还有将近一半的企业不仅面临财务困境,本身的运营效率出现了问题,平均回报率低于债务融资成本,对于这类企业已经不能化解危机,必须通过资产或者股权的转让释放盈利的空间,这其中资产质量比较好,可以通过优质企业并购实现盈利空间的企业大概占上市公司24%,还有22%的企业是第四类企业,通过分拆资产出让化解危机的企业。
        总体来说,在未来的地产格局当中,80%的企业会面临着低谷中的财务困境,其中四成的企业可以通过外部的股权或者债权融资化解危机,剩下的将近一半的企业必须通过资产或者股权的转让才可以化解危机。
        但是由此也会产生一个行业整合的机会,从而推动这20%的优质企业的增长。这就是我们今天跟大家交流的主题,就是销售复苏难淹结构矛盾,四类企业等待整合,谢谢大家。
        
        陶红兵:谢谢杜博士,今天的嘉宾都是非常认真的准备了很多精彩内容。难得开一次会,所以我们更多的是享受精神食粮,午餐推迟一下。下面有请新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁演讲,他的题目是“产业地产批判、噱头华丽PK产业扎实”    
            陶红兵:谢谢李总,讲得非常精彩。
        刚才李总和杜博士的发言风格完全不一样,杜博士像大学教授讲课,数据详实,观点总结逻辑非常清楚。李总讲得很鲜明,每一句话、每一招一剑封喉,一句讲出来了,特别是最后一句,老板有毛病才多元化,得罪了很多人。
        杜博士讲要有一些并购、整合,缺钱的,股权、债权、并购、分拆。80%的房地产开发商都面临这四类,其中50%是要被并购或者分拆的,我们还是很紧张的。举了四个例子,每一个例子都有一个具体的现实中的开发商,其实我知道他们是哪四家。
        下面这位嘉宾的题目我一直觉得印错了,因为他说迎接“痒点时代”,我以为是痛点,后来想是跟他从事的工作有关。有请新派公寓创始人、CEO、赛富不动产基金合伙人王戈宏先生。
        
        王戈宏:谢谢大家!这个论坛是中国现在唯一一个大家饿着肚子听的论坛,确实不容易。我回国之后做房地产,这个论坛伴随着我成长,但每次都把我放在吃饭前、吃饭后,吃饭前是特别饿,吃饭后是没法听。我们来的人包括苏鑫、高总我们都是没法见面,在北京不见面,都是跑到国外见面,冷不丁在第五大道见个面,但是这次论坛我们把时间全推掉,把会议、把什么都推掉,来论坛,但是论坛给的时间太少了,嘉宾们给了这么好的PPT,我们只能精简。
        刚才张总说了各种死,今年A轮很多死了,我们新派公寓现在活着,华住刚投了我们,现在很多公司O2O A轮死了,我为了不证明我死了,把这一轮投资叫A-轮。我把不死的理由给大家做个交流。
        我叫痒点时代。其实文豪给我的题目非常惊悚,他说把故事讲成了事故。最近有很多把故事讲成事故的公司,包括我们知道很大的一个向马斯克学习的一个企业,前两天他写了一篇信,可能是事故,很多人在议论。毛大庆说,当人们在议论创业模式的时候其实是没有资格的,当你真正像他一样做的时候,可能没有他做得好。我们老在说痛点,其实痛点已经成为过去,痒点才能真正创造的价值。
        当下的痛点,其实很多,我们现在关注的美国大选之后非常重要的事,我们自己这一年来发生了很多痛点,第一是民生的痛点里面人民币贬值,已经非常快了,银行利率已经快负了。我前几年说,把人民币赶快换成美金,把房子赶快卖掉,去美国买房子。结果上周在曼哈顿上东区买了还是租了一个非常大的房子,这是我们之前就预料掉的。第二是消费的痛点,奢侈品和高价房都是谁在买。前几天微信上说,现在所有的在全世界顶尖品牌中国纷纷出现一个重要的现象就是关店,LV等等很多在关店。大家注意一个现象吗?由于我们的海淘、去国外购物,现在所有的中国的奢侈品店就像试衣间一样,很多白领跑到里面,把吊牌一拍就去国外买了,所以奢侈品现在已经没人再买了,所以出现大量的问题。再就是高价房,我个人很奇怪,为什么这么多10万一平米、20万一平米的涌现,中国房地产一个大牛还说会出现30万一平米。很多大佬们把房子已经卖掉了,去外国买,他们已经买不起了,为什么这样的价格还会出现,这是关乎房地产的痛点。
        现在有一个很重要的趋势,趋轻避重。现在所有的大佬们都在轻资产,但是轻资产好不好做,这是个问题。另外是全世界都在做文创,从英国、美国、台湾转了一圈,发现文创这个东西全世界已经开始做了。台湾著名的书店,我这次才知道去了台湾它并不是书店,而是个开发商,书店就是个噱头,是靠它的书店吸引了大家进行了文创的创新,最终是卖房子挣钱。第三点就是可运营性的资产成为了稀缺产品。现在由于各种物业、各种形态的产生,我们现在拿楼已经拿不到了,我三年前做楼盘比较便宜,现在在全中国各地好地段已经拿不到楼了,有连锁酒店两块钱,公寓三块钱一平米,毛大庆联合办公四块钱,整形医院五六块,月子中心七八块。房东除非傻了,才会把房子给我们做。我们讲REITs,只有你拥有了这栋楼,才可以长期运营。我在CBD买了一栋楼,赚的钱是我所有轻资产赚的钱的总和还要翻两倍。
        二房东模式已经消失了,已经没有红利了。轻资产你没有资产如果做轻,这是很大的问题。好地段都在国字头手里,但是这些轻资产品牌是没有资产的,所以这是个很大的需要研究的问题。没有资产证券化,我们都谈到REITs,没有资产证券化,轻资产就举步维艰,美国如果没有REITs,就没有美国商业地产的今天,这是一个轻资产的痛点。
        前段时间有文章写得非常好,中国这30年来的发展在全世界给人一个印象,made in china是很次,产品越来越次,价格越来越低。前十年、二十年我们中国在世界上非常好和非常坏的形象就是,我们比你便宜,我们比你成本低。但现在已经过去了,劣币驱逐良币的时代迅速过去了,我们下面应该怎么做。
        我把文豪给我的很惊悚的题目没要,我用了痒点。我发现新派公寓做对了。现在突然间发现,其实痛点还没有解决的时候,痒点时代已经全面来临。
        什么引发了痒点?痒点为什么会产生?痒点就是需求,需求有两个很重要的东西,一个是人,一个是趋势。消费是人,消费者,消费者会不会有什么变化?当人变了之后,我们过往的观念可能会发生根本的改变。这个是一个统计数据,不一定对,是我们从网上抄的数据,但是有很好玩的地方。大家注意,这两年中国的独居人口已经到了15%左右,比1990年的6%上升了两倍多,很可怕。最可怕的是现在单身的人群占到了1.8亿,这是美国人口的2/3,单身人口我自己觉得可能不可能,后来发现我们新派公寓住的100%是单身人口,单身的消费跟家庭是不一样的。更可怕的是,30岁以上的未婚三高女青年现在是十年前的两倍,这些人是三高,高收入、高学历、高颜值,他们有很高的消费能力,但是不愿意成家,这种消费在改变。
        现在消费主体出现了三化,年轻化、单身化、标签化。现在很有意思的现象是,是白领的三个特别重要的趋势,爱美、怕死、缺爱。促生了直播,怕死是健康产业非常有希望,缺爱。大家会研究为什么出现这么多消费的产业?因为消费者变了。
        中产阶级在中国从来没有做成一个话题,我在美国的时候,美国支撑的是中产阶级,这次选特朗普的其实都是白领、中产阶级。我们的中产阶级现在去买马桶、买德国的刀具,我们出现了滴滴、出现了uber、出现了共享经济。在做新派公寓的时候,体会到很重要的一个现象,现在能定价的都去淘宝杀价、去双11买便宜货,那么如何让企业有更高的定价权呢?现在消费者、中产阶级开始为了难以定价的元素支付高价。很重要的一点是设计,设计可以创造简直。第二是品牌,第三是时间成本的降低,第四是情感,尤其是情感,你给这个空间里注入一定的情感因素,会发现你的开价可以随便开。我现在的公寓比周边价格高,因为我们在这四个方面做了大量的工作,所谓的痒点。痒点时代就悄然来临。
        长租公寓为什么成为房地产业的痒点?我是先行者,热闹现象,2016年有三个全面进入。公寓论坛我不愿意去,去了一次是工商联举办的,我现场就炮击万科,以万科为首的开发商们全面进入。你干吗要八爪鱼,这是坏事。凡是多元化的企业都会死得很惨。但是我觉得是好事,因为一个产业只有巨头们开始燃脂的时候,才证明是真正的万亿。光是我们怀着情怀的人来做,不是好产业。所以万科的进入是好事。更可怕的是,这些资本已经没地方可投了。对不起,得罪了在座的搞资本的人,全面进入了长足公寓,难道这么好玩吗。
        连锁酒店品牌运营商全面进入,当一个市场上最主要的元素都进入一个产业的时候,不热是不行了,所以去年中国的长租公寓有三个标志性历程,我2012年做的,我当时谈了投资人都不看好我,只有阎焱义不容辞把我投了,现在大家都觉得是好产业,是启蒙期。前两年是资本期,尤其是雷军搅局,搅到最后成了一个最大的产业,今年是巨头的加入。
        我自己把长租公寓的定义叫,不是房子,不是房地产,是一场睡在哪的战争。这个睡其实是核心,而不是你的空间和你的房子。为什么?因为我们在座的所有开发商,30年来你们一直在为家人盖房子,盖得越大、越远、越贵,但是现在开始了如何为年轻人盖房子的时代。年轻人就住在都市中心。纽约、巴黎为什么那么有朝气,就是年轻人睡在那。
        新派公寓是在被别人定位是高端,因为我的位置特别好,故宫和CBD,今年15%是90后,我非常诧异,租金很贵,一月八千块钱以上。90后现在租房的比例达到70%以上,这群人是有车有房的人,他们不要,他们要租房住。我们在座的大佬们、精英们,你们买着别墅,但是全部回归,回到都市住,住到公寓里,精英的回流,使得房价再也降不下来了。
        消费趋势在变。租房子将会变成真正的刚需需求。58前段时间有个公布,未来中国年轻人2/3都会租房子住,我觉得是对的,因为年轻人干吗要买房子。另外就是买不起房子,都市的房子就不是让你买的,租是新刚性。但是中产阶级对品质和时间的需求,进入了真正的轻奢时代人们为轻奢愿意去消费,三里屯开了一个奔驰的lifestyle,老板说他做的是轻奢,而不是奢侈。三里屯的奢侈全部失败,但是轻奢成功了。
        我们的领导说,中国真的不要为了房子,再让人们去有违理想。住要住理想、住方便、住身份、住健康、住情感。痒点变了,痛点是财富与资产、生命,痒点是一种追求,所以现在住关乎这四个方面,没有一个是关于房子。
        另外一个特别大的趋势是小趋势,我在做新派公寓的体会,在CBD其实做的都是40、50平米的一房一厅,但是我专门做了小空间,15平米的一房一厅、20平米的一房一厅,从开业到今天一直没有空过,一直有人排队,因为总价特别重要,你住在都市里一定需要小。这几个图片,是我正在准备聘用的香港设计师,这个设计师很顶尖,他的名字特别有名,他自己32平米的房子他住了32年,他就把这个房子不断去改,他说在香港真是靠小,所以靠小能做出大感觉,这是未来很重要的趋势。这是42平米,这是改造的楼。这是32平米,他的房间。注意看左下角的屏幕,他把他的窗户做成了一个可变的屏幕,白天是窗户,晚上一变就是一个屏幕,可以看电影、看电视。这里面做了大量的处理。32平米住在里面相当于80平米,所以这个我觉得是对现在中国设计师一个重大的挑战和机遇。这是24平米的,这是真正的牙签楼,一梯一户,牙签上去,那是240尺。
        重新定义睡在哪。去年有一个评选是世界青春城市评选,北京根本不在之内。因为年轻人不住在背景市,雾霾中都是朝阳大妈在打太极拳。北京要想成为国际都市,让年轻人住进来才是我们在座所有开发商的己任。这是我们的梦想,希望尽快可以实现。
        住位置、住产品、住社区。我们新派公寓创造的痒点绝对不是广告,是因为我们三年前就做了。刚才张总问我跟同行是什么区别?这就是区别,我们没有宣扬,但我们很低调,我们住户对我们特别认可,这就是我们第一个痒点。
        这个楼开了三年,就在这里对面,三年没有一次洗过,因为我是中国算是最早一批用了比利时,防火、保温、自洁功能,只要一下雨,洗得干干净净。我在门口用了透水石,在我的门口鞋是干净的,都是别墅在用,我引进了公寓。我的屋顶是看整个CBD的全景,这栋楼在CBD卖2.2万一平米,住宅产权,当时卖了三年没卖掉,我说我一平米加一千块钱买下来,现在均价是八万块钱,这是住宅产权。另外我把我的楼梯,大家知道那都是放垃圾的地方,但是我是让它跑步楼梯,铺上地胶,让大家跑步。我们开了无人超市,我们的东西都不用花钱,你随便拿,拿完之后刷二维码付也行,不付也行,到现在为止,是100%支付率,所以刷人品,不刷脸。我们这是uber station、宝马电动车,你把车随便开,开到四环以内,随便的地方都行,客户觉得很酷、很环保。
        我发了一个微信,11月1日提前供暖,我连续三年11月1日供暖,我说北京市什么时候像新派公寓这样供暖,租户可以穿着睡衣在大堂、楼梯随便跑来跑去,全部地暖,我让我的租户都享受到春天。
        美国家庭里都会配个马达,我们楼里住了80%的海归,其中70%是单身美女,为什么美女特别喜欢我们的楼?因为我们的楼进到里面之后没有一点臭味,因为所有厨房的有机垃圾,通过这个马达全部榨成水所以这个楼里没有有机垃圾,走廊是香的,大堂是香的,而且大堂用的香味,放着爵士音乐,所以很多女士到了前台看了房间,基本就不走了,八千九千随便开,然后付亿全年。所以痒点创造的是什么?
        我研究了一个现象,每个人上班会把垃圾拎到门口,垃圾桶拿手拎开,男的无所谓,女的就得拿纸巾擦,还得再拎开一下。所以我就决定要做地埋式脚踩垃圾桶,显得非常酷。
        另外大家都在谈app,我们是最早实现app的一键生活。我们一键缴费、一键交友全部都实现。另外我创造了ODM,就是大数据运营系统,公寓很奇怪,人们需要的服务时间就三个时间,早上走、晚上回来和周末。我就把这三个时间配备人,其他时间连人都没有,所以做公寓是边际成本递减的行业,现金流非常好的行业,你做出这么一个东西之后,会发现你的复制标准全部价值都产生了。
        另外,我挑剔的社区,我拒绝了九类人,一开始,不是现在。包括50岁以上的单身大叔,包括抽烟的、养宠物的都对不起了。我们是满租的,现在是形成了这样的实景照片,三高人群,高学历、高颜值、高收入。现在是高颜值的人群涌现有希望的行业,高颜值不会涌现煤炭行业,高颜值的人群涌现好的居住,我们的人群创造了很多价值,这个价值带来了很多效应,其中一个效应是北京银行把提款机放到了我的大堂里面,这是需要特批的。你的客户未来是我私人银行的客户。我现在80%是海归,70%是单身美女,月收入全部都是两万块钱以上,这让我极其震惊。
        这是我们准备新开的项目,在机场,这里面将会住大量的空姐,我们把大堂、走廊所有细节做了处理,我们聘请的是哈佛的建筑师,我说你一定要做走进门让他流连忘返的一种感觉,他们被我逼疯了,这需要大量的细节、大量的设计表现。我们走廊的灭火器,本来很难看,画上很多人,航空人、跑步人,因为一个有趣的家,才是可以让人迷恋的家。
        我们创造了一个多彩的家,可以选择大概十种颜色DIY,我们的公寓70%是固定的,30%是DIY的,你可以去选,我们用各种色彩来丰富这个家的感觉。
        我们做了23个生活细节和14种个性户型,这就是我们房价比周边贵50%的道理所在。
        我们的痒点创造了两个最重要的价值,也是我们资产方最关心的。第一,平均租金高于周边30%,现在是50%。第二,我真实的把一个旧楼改成新楼,三年时间资产交易超过了1.8倍,我是没有分拆卖。这个楼昨天刚签约,一个大的资产公司把楼翻两倍买过去,我们再发一个资产基金,全面大规模的收购资产,跟苏总又并肩战斗,这是一个好事。
        长租公寓催生的两个价值,一个是新link,一个是新征信。因为租房的付款、消费对他的信用是很重要的数据,在美国你租房是很重要的数据,当我开始复制的时候,价值就非常高。中美之间有一些差距,wework只是大学生宿舍的升级版而已,如果抛开REITs这个工具来谈,现在国内包括联合办公、长租公寓,我们跟美国是在同一起跑线。我们终于可以不copy了,我们可以自己创造了。就像他们准备在墨西哥建长城一样,他们准备copy我们的长城,这是我们一群做轻资产人的努力,是极有价值的,而且我们成了他们学习的一种案例。
        决胜基因在哪里,这产业很好做、很热闹,我个人认为是金融基因、产品基因、技术基因,这三个基因缺一不可。能不能成为标杆企业,有几点。首先是强势品牌,你必须变成你在一个垂直端NO.1,我希望我们新派能够成为痒点的NO.1。链家是一个大的趋势。开发商太土豪了、太有钱了,胆子太大了。另外是REITs基因,我们轻资产收购,是一个很大的可能性。另外是我跟大庆的合作,我们俩做了一个左右公寓,大庆现在做了5L际等等,美国出现一个新型的综合体叫年轻人的住、年轻人的工作、年轻人的玩基于一体,是都市青年轻奢真正的未来,未来轻奢的都市青年综合体和共享体是解决现在商业地产最重要的一种未来。
        总结。痛点解决的是过去的问题,痒点创造的是未来的价值,所以今天大家都在魔幻批判,我不知道什么叫魔幻,所以我还是说点正能量。2017年就要到了,很多都是正的,所以我愿意说痒点。总结现在,万亿的市场,趋势性的需求,长长的雪道,别再为痛点去痛苦,别再抱怨,任何时候都有生以、都有机会,为痒点而生,为痒点而创造,你的未来一定会很光明。谢谢大家!
        
        陶红兵:讲得非常精彩,以至于忘了提醒他又超时了。而且他还打了很多广告,但是那些广告我们都很显然很愿意看。我们都看了也没用,他也没房,都满租,下次要是请王戈宏讲,应该多给他一点时间,他今天语速也很快,他用了30分钟讲了大概四五十分钟的内容。
        下面有请北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩,他讲的题目是“不拿地王,在北京就没法儿干吗?”我觉得就是没法干。有请汪总。
        
        汪浩:我今天的发言分成三个部分,一部分是市场,一部分是趋势,一部分是策略。
        今天上午很多嘉宾和朋友说得都非常好,王总刚才提到现在做轻资产的公寓,你做着做着会发现,重资产溢价的升值远超过几个轻资产运营的收入。我也注意到绿地的耿总提到,现在房地产公司做着做着往金融去做了,绿地里金融的收益会占到整个利润率的相当一块。
        今天我们参加的是房地产论坛,如果有机会去听一下中国民生银行办的金融论坛,会发现他们讲的是什么问题呢?我们轻资产在说怎么分享重资产溢价,做重资产的公司说怎么去做金融,那些金融大佬们坐在一起研究的是我们成立一个金控平台,我去控股一家上市公司,我在去上市公司做基金,把你们通吃掉。所以这个行业其实在变化,所以今天虽然我们说的是个轻资产、重资产、房地产,回过头来我们去看看金融和经济属性,除了看中国的经济以外,再看一下全世界。早上起来有一位嘉宾发言,说特朗普给我们所有的做房地产的一个希望,就是房地产做得好,还可以去当总统。我原来想的是做到65岁退休,其实现在到65岁可能还有一个职业,让大家去竞选一样,但可能不是在中国了。
        其实特朗普上来以后,我们更关心的不是他的经历,其实特朗普上来以后我们看到的是反全球化,贸易保护主义的抬头。这些东西会对我们有什么影响?最近大家说黄金在涨,大家觉得可能特朗普上台之后金融市场充满了不确定性。我们更关心的是我们去美国投资买房还有没有机会,中国和美国的贸易会怎么样,美国加息以后,对中国的市场,对我们做房地产会有什么影响。其实这些都是我们关心的问题,今天因为时间原因,我不再列举这些数字。
        其实有一点,我参加一次论坛的时候,大家都在说中国的房地产在泡沫,银行在超发的货币,其实我跟他们说,你们想一想,当时这几个大的经济体的央行行长坐在一起的时候,你知道他们说什么呢?你不要发钞票了,你发得够多了,该我发了。其实是一个道理,不要以为中国的经济6.7%不好,如果你去做一个G20峰会,全球财长的会议坐在一起,你发现大家比拼的是谁不要最差,谁是最差的,谁的货币发的最多。看中国的经济、中国的货币发行量、看中国的房地产是否有泡沫,不应该孤立的看房地产,还要看全球的经济,看大家都在做什么,看你做的资产的溢价未来还有多大空间。
        最后一个观点,关于全球的市场,我们一直坚定的认为,特朗普上台对中国的经济是个好事,有可能我们会碰到一个强硬的对手,在贸易谈判的时候,包括中国的企业进入美国。但是特朗普上台、英国脱欧等等,全球的经济到什么阶段呢?大家不关心国际秩序了,大家回过头把自己的门关上,我自己的国家做得怎么样。中国现在面临一个什么样的宏观环境呢?可能世贸TPP要重新去谈,国际上没有这个警察了,这个秩序重新在谈了,这个空间重新让出来了,虽然我们会碰见一个非常强劲的贸易谈判对手,但是不要忘了,可能整个市场的环境、机制,重新打开了,可能会给我们带来更多的机会。
        大家也知道最后南美有些国家的通货膨胀是非常的高,我一直有一个观点,我说一年以前我周边的中产阶级的朋友们去美国买房子这个时机一定是把握错了,我认为中国的经济起码还有五年,五年之后你把中国的房子卖掉,再去剪羊毛,可能是最好的时候。原因是今天看到的特朗普、英国人在脱欧,包括新兴经济市场,这些国家的经济给中国带来了百年难遇的机会,剪羊毛的机会不是在现在,应该还有五年的时机。
        我们看一下中国的经济,我们到了现在6.7%全年没有悬念了,不知道这个数字是不是编出来的。有一个数字,占全国固定资产投资的比重61的民营只有2.5%,房地产今年二三月份,15年年底的时候任志强说2016年房地产的GDP投资能不能达到2%,2015年掉到2%,2013年曾经达到的20%的比例,去年年底是一个低谷。今年二季度到6%、8%,三季度下行。另一方面来讲,今年我们的GDP整体达到6.7%没有悬念,房地产在一二季度已经达到了8%,其实经济不好的时候,把房地产拉出来作为稳增长这是一个定海神针的利器,使命已经完成了,进入四季度可以打压房地产了。
        一到八月份,大家看直接投资,对外直接投资多于外商对我们的FDI的投资。这也是一定层面可以看到,9月30日房地产调控,其实我们还发生了另外一件重大的事情,就是中国加入了SDR,快速的时间我们面临很大的人民币贬值压力,原因跟这个有关系。
        消费基本稳定,没有亮点,物价PPI、CPI同比增长,CNN特别关注一个指标,我们国家的PPI经过几年时间,终于回到了0以上,这也是为什么现在出来了这么多的调控政策,大家有一个基本的判断,你看10月27日中央政治局的工作会议里面多了一句话,经济在企稳。在这个背景下你说房地产是否可以去调整一下了。
        进出口在下降,但是我们的贸易顺差还是有的,我们的城镇失业率也是三年最好的,GDP稳定了,6.7,基本面稳定,房地产大家说会有一个什么样的态度。我们说几个指标,M1继续大于M2,这不是一个好现象,说明企业大量的存款放在账户上,并没有花,原因在于没有好的投资机会。过去若干年,基本上都是M2的增速大于M1,去年开始,那个蓝线说明M1大于M2了。
        企业杠杆率145%,我们国家的现在的去产能,其中一项是降杠杆,我们国家的负债率是GDP的225%,居民杠杆40%,政府的杠杆40%,企业杠杆145%,这是全世界都非常高。
        另外一个解释,如果说08年金融危机之后美国解决的最大的问题是降低金融杠杆,我们国家现在去产能的核心是去杠杆,去企业的杠杆,包括国营企业的借款,有一种解释,当我们把土地卖掉,作为房子卖掉以后,收回来的钱其实是解决了地方融资平台的杠杆,也可以这么理解。现在做的事情是增加居民的杠杆,减少企业,尤其是国有企业的杠杆,就是说老百姓借钱买房子,把国有企业的杠杆降下来,让这些企业有能力再去投资,在过去的12个月里面我们做的就是这个事情,刚才有一个数字说房地产贷款,尤其是上半年按揭贷款增加了多少,那个钱加到居民杠杆上,减的是企业的杠杆。
        但是这个东西不减下去没有办法,你必须要把这个杠杆减下去以后,明年、后年才有新的投资机会和能力。你会看到现在房地产经过一到九月份,完成了重大的使命,增加居民杠杆,降低企业杠杆,为明年和后年的再投资创造空间。
        回头来看经济面,大家说第一个问题,供给侧改革,很多人把房地产供给侧改革理解为我们增加一些一二线城市的土地,压缩一下三四线城市,增加一些新的科技园区,压缩一些好的开发区,供给侧改革最核心的问题不是通过行政的手段降需求,限购限贷。供给侧改革核心是生产要素的重新配置,我们国家的核心在哪里,生产要素有三个最基础的,劳动力、土地和资本情况,北京上海涨这么多,北京今年成交了八块住宅地,加在一起48万平米,北京的住宅一到八月份卖了480万平米,新供的土地是48万,而三四线城市大量的住宅在空置,现在三四线土地大量的出,一二线城市土地又非常少,这是土地的错配。
        劳动力来说,农村的GDP占全国的9%,但是有44%的人在农村,怎么让这些人城市化,能够解决户籍问题,这部分的生产要素活跃起来,包括我们说的资金,中国存在两个资金市场,一个是国有企业,一个是民营企业,为什么在北京只有大的央企和上市公司可以拿地,为什么北京可以出现地王,现在的土地是5.8万楼面价,你十万块钱卖,你的毛利大概两万块钱,如果你的资金成本10%,压两年就把毛利吃掉了,所以只有一种企业能做地王,谁的资金成本只有3%,今年上半年你注意到我们国家上市公司房地产大量的发债,他们的成本只有3.5%,一季度3.5%发债,二三季度拿地王,只有3%4%的成本的钱可以压住这块地,反过来一线城市拿地王变成了买国债,如果钱足够多,一次性50亿,就买一块地。
        今年上半年六七月份参加金融机构的论坛,他们谈的就是一个问题,资产荒,到底是荒还是慌,所有人都在谈大类资产配置,这里面最核心的一块就是配置到房地产,配置到写字楼里面,因为你发现当十年期国债收益率只有3%的时候,未来你判断三四年利率继续下行,今天你通过戴德梁行在北京上海拿一个写字楼,租金回报率是3%到4%,跟今天的利率相比,资产贵了。但是如果两三年之后利率继续下行,今天的4%拿地的楼,三年以后就便宜了,你会发现整个金融系统的顶端,保险公司是什么看法,这个最终决定了今天的资产价格,这些顶端的保险公司关注的就一个问题,三四年以后中国的利率市场到底什么水平。
        所以回头来说,其实今天的资金错配存在两个市场,民营企业和国有企业,所以你发现所有的负债65%在国有企业身上,这个财富也在国企和民企之间做一个转移。
        最后,看完全球的经济,看完中国的经济,今年的目标6.7,三季度已经稳定住了,我们的CPI已经上来了,进出口贸易顺差都OK,房地产的使命结束了。
        我们看一个图,这个图是我们花钱从世联买过来的,这是他们做的非常好的一个图,2010年到2016年北京价格调控走势关系,大家都会说,中国会不会出现90后日本二十年的泡沫,美国08年危机以后一直到2016年八年的时间恢复过来,香港97年危机之后花了很长时间恢复。
        如果你可以拿出2000年到2016年你会发现中国的调整跟美国、香港、日本完全不一样,仇部长说的很清楚,有一个潜台词,就是中央有绝对的信心,第一保住房地产的增长,第二,我有足够的工具,所以你发现中国在2000年到2016年,十多年的时间,03年是一个好年份,06年是好年份,09年是好年份,13年是好年份,16年是好年份,三年一个周期  ,2010年是一个顶,11年调整,12、13年上涨,基本上我们的调整周期是12个月,上涨的周期是12到18个月
        未来我们是一个大调整还是小调整,我觉得不可能放在日本或者是美国的模型下看。其实我们看100个城市里面17个城市上涨,62个城市没有上涨,还有前一段时间朋友圈里面热炒的话题,保汇率还是保房价,这两个问题是共同的,市场好的时候房价涨,汇率同时上涨,到今天不存在保谁的问题,核心的问题是三万亿外汇储备,我可以牺牲外汇保汇率,当三万亿没有的时候,我们就放弃保汇率,所以这是一个伪命题,核心是保住三万亿的外汇储备。
        长期来看,中国的房地产其实是中国的经济存在三个问题,看短期是看需求,限购、限贷,各种打压,看中长期,看自己的禀赋,中国的问题现在是三个问题,土地、户籍和人口,如果这三个问题解决了,这是我们比日本、美国存在的条件,就是我们解决问题之后将迎来更大的发展机会,这个问题就是资源的错配,土地一线城市不足,三线城市很多,农村9%的经济44%的人口,能不能解决他们的户籍上他们到城市里面来。最近农村土地三权分立,农民把地流转出去,我到城市里面来,增加农村的效益,同时给城市带来更多的人口,我对中国的经济非常有信心,就因为我们碰到了最大的问题是资源错配,我们不是没有资源,而是我们错配了,如果这个问题解决了,会有一轮更大的发展。
        房地产其实也是这样的,但是并不是说我们房地产就很好,现在带来的最大的问题是人均财富的不均匀,土地财政的问题是把农村的收入转嫁给地方政府,地方政府通过高地价销售住宅,把杠杆加到了居民身上,如果你在四线城市的一个同学,大学毕业之后他在四线城市买一套房子,你在北京买一套房子,你们今天的财富根本不一样,这是一个财富的转移,带来的财富不均衡的问题,包括刚才王总提到的,我们国家经济转型最核心的是第三产业,第三产业最核心的是在一线城市,一线城市主要是服务业,服务业靠90后,90后这些人买得起房吗,北京已经掉出全世界青春代表力的城市,意味着北京的创新能力在下降,未来要靠这些人,一线城市的高房价怎么把创新能力保留住,这是我们更关心的问题。
        换句话说我不认为中国的房地产会像美国一样,带来银行的危机,经济的危机,我相信中国有很多的办法和土地财政,不可能出现资产的崩裂,中国的三四线城市贫富差距怎么办,中国的发展动力在哪里?
        如果我们不离开核心城市,不做地王,还有别的机会吗?我们说看趋势,专业创造价值。今年六七月份,你看房地产公司的股票一直下行,但是你看并购市场现在,如果关注那个行业,其实今年上半年我们国家的并购行业非常的活跃,BAT收购谁了,我们做产业园就关注他们,你收购的行业一定是未来有发展的行业,你去看大的机构收购的是谁,互联网、IT、金融、生物医药,电子信息技术,在这几个领域里面,并购发生的数额非常大。其实这个就是在资本市场很敏感的,就是未来几年产业升级最具活力的行业。
        国家布局大的实验室和航空发动机,金融资本投资的是这几个领域,这些领域和地域可能是未来经济转型当中有希望的产业。
        你会发现这些产业往哪去,其实还是往核心城市去,如果核心城市价格太高,就外溢到卫星城镇,搜房说今年一到九月份涨的最高的就是18个城市,北上广深周边的卫星城等等。
        人口一定是往一线城市汇集,但是一线城市又限制人口、产业,这部分人口和产业去哪里,城市更新会接受一批,城市更新消化不了的,就会外溢出来去卫星城,相比了昆山,我们更看好嘉兴,如果你可以拿到3.5的债,你去一线城市拿地王,买国债,流动性很好,但是收益一般,如果资金成本高,也不要逆趋势而为,你在一线城市核心区做城市更新,外围做产业升级,卫星城镇。
        不是说我们做的比你好,是我们定位定的比你好。我们说未来作为投资,我们看好的还是第一,大趋势,第二在这个趋势下准确的定位,第三,合作,引进新的运营服务商,新的内容导入,满足这些90后和新兴产业的需求,这是下一步的方向。
        谢谢大家。
        
        陶红兵:今天上午的论坛就到这里。
        
        

  • 乐居小记者 03-29 07:12

        陶红兵:感谢仇部长的精彩演讲。其实他讲了很多精彩观点,因为时间关系我就不一一复述了。比如我们一直在讲房价收入比和租金收入比,有很多争议,很多专家有不同看法,但是仇部长用一句话就点明了,房价收入比对宏观有效,对于微观有时候是无效的,我们不要用房价收入比来衡量或者分析微观的问题。而租金收入比可能对于一个区域的市场的反映是更有效的。其实我们分清了不同的范围,可能我们对它的理解就会更清楚。
        听完前面两位嘉宾的发言,大家都会明白为什么中国地产金融年会是业内规格最高的,也是最有吸引力的盛会。在会议之前跟文豪前段时间商量这个会怎么开,他说要让更多的有分量的嘉宾来分享他们的观点,所以最后把前面主办方的领导致辞、其他各方的领导致辞环节都取消。我们安排更多,是想让大家听到真知灼见。
        下面这位嘉宾是地产和金融两行都跨的,有请绿地集团副总裁、绿地金融控股集团董事长、总裁耿靖先生,他演讲题目是“大地产、大金融、大平台”。

       

    绿地集团副总裁、绿地金融控股集团董事长、总裁 耿靖

    耿靖:金融板块占绿地集团利润三成,中国开发商面临金融化转型

        耿靖:刚才两位专家领导从宏观上给大家对于当下地产整个行业面临的一些问题,包括一些对策给出了真知灼见,作为具体行业的参与者,站在地产开发企业的角度,我想向各位汇报一下微观的一些想法。
        开篇之前,我们看一张图,昨天地产行业的一位经营者,地产搞得懂,可以当总统,逆袭成功。今年一再印证了一句话,一切皆有可能,从英国脱欧到特朗普当选。昨天全球市场是比惨,A股市场当中地产股比较坚挺,同时微信圈里看到川大致胜,股票特别好。特朗普当选会不会有利于地产行业,这是个伪命题。
        从提纲来看,我标题比较大,中国房地产行业现状。从这个命题来讲,我不敢做太多的妄议和发表意见,我只是把当前行业的情况向各位做分享汇报。
        十一长假期间,一系列地方政府的政策出台,再加上节后一系列金融政策对于地产去杠杆的频频出手。整个行业面临的货币宽松环境,可能一去不复返。从整个中国经济的宏观面来看,宽松的货币环境到了边际递减状态。接下来从宏观层调控的手段来讲,逐步的货币政策可能会淡化,将代之而来的是我们的积极扩张的财政政策,可能会是下一步的导向。
        正因为整个行业所面临的宽松的货币环境将发生比较大的改变,对于地产行业来讲,尤其是在中国,我们的开发模式是资金推动型的状态下会面临一个巨大的考验。
        从我们现在常规的产品来看,三类核心产品在当下都是受到比较大的考验和挑战。从住宅产品来看,刚才两位前辈专家也都做了说明,分化非常明显,一线城市领涨,二线城市跟着涨,但三四线城市空置率、结构性供给过剩现象依然存在。放眼中长期来看,即使一二线城市随着人口老龄化的到来,未来可能也会面临过剩的局面。
        办公楼宇更是如此,过剩情况已经显现。有一系列数据我不展开讲,只是把定性的结果跟各位汇报。商业物业受到传统电商的冲击,现在面临的选择和出路是各家企业,不管是持有者还是经营者都在思考和探索的问题。它的一些出路待会儿我后面会跟各位再汇报一下我们的思考。
        另一方面,从微观来讲,作为地产开发企业来讲,从两张图表当中可以清晰地看到收益率逐步在下降,销售收入急剧上升,从今年三季度看到的数据,过千亿级的地产销售企业可能要将近十家,两千亿以上的达到五家,今年全年可能突破三千亿销售输入的行业企业应该在三到五家。但是从相对来讲利润率在下降,以前我们讲地产行业是暴利行业,之前郁亮先生讲黄金时代、白银时代,暴利时代已经过去,是不是白银还有待商榷,ROE临近点水平将近10。
        单个项目投资额大幅增加。从去年年底到今年上半年,一波市场的大涨,从开发商角度来讲,我们确实喜忧参半,或者更加忧虑大于欢喜,因为毫无疑问地说,可能单体项目来讲,早期项目收益率提高,但是要短期循环,购地建设再销售,面粉价钱贵了,动辄一个项目,光一块土地的成本就几十亿,对开发商来讲,资金需求压力进一步加大。
        另外是由于去化等各方面因素,包括产品定位等等,销售的周期都拉长了。尤其是在开发当中,很少看到有纯住宅型、快消型产品,一般来讲都是综合开发,大量的商业、酒店需要开发商自持,对于开发商来讲,资金就产生了一定的压力和沉淀。
        第二个标题是房地产企业未来发展方向。在面临这样的一个环境下,不同的企业有不同的思考,既然黄金时代过了,每家企业都面临一个或者升级或者转型的选择。
        从两个纬度来做这样的评述。但凡大家在升级转型当中,基本上是两个走向,一个是在地产主业当中,对产品的差异化定位,或者对于市场选择差异化定位。从市场差异化来讲,以绿地为代表的一些企业,除了在中国一些区位当中的差异选择,另外已经着眼于国际市场。整个绿地集团已经在九个国家16个城市总投资额将近300亿美元的安排,当然我们投资逻辑很清晰,一个是跟着人走,二是跟着钱走。所谓跟着人走,我们产生了一批或者是因为子女的教育需求或者其他方面的需求,新移民产生,新移民的第一选择传统习惯是先置业、先买房子。我们在海外市场布局当中,首选的是中国移民,比如在美国的纽约、洛杉矶、旧金山、澳洲的悉尼等等。第二个逻辑跟着钱走,尤其是人民币汇率拐点产生以后,高净值人群对于资产全球配置的需求进一步增强,尤其是在全球资产配置当中,高净值人群的需求毫无疑问是追求绝对安全资产。所谓高净值人群就是你不用教他怎么挣钱,他比你会挣钱,他既然做全球资产配置,他的选择就是选择安全资产,相对来讲房子看得到摸得到,是安全资产选择。所以我们在海外市场布局当中,首选的逻辑是跟着人走、跟着钱走。
        产品差异化角度来讲,刚才我给大家申述了三方面的住宅、商品、写字楼,这些产品当中还是有一些定位和选择的差异。这个观点我不展开。
        另外一个纬度是横向的多元化的转型发展,多元化当中,一方面是在整个产业链上我们做一个延伸。第二方面是在相应的一些板块、领域当中做一些布局。另外是各大型地产企业,尤其是50强,或多或少都在金融板块或者金融领域做了相应的安排和布局。事实上就像前20年,各大产业集团,不管是做粮食的还是做航运的还是做石油的这些大集团,内部都配置了地产板块,把地产作为一个大集团的标配。在近五年或者未来五到十年地产企业都会把金融作为标准配置,地产本身就有金融属性,从地产企业来讲,把金融产业作为标配也是一种天然性。
        讲到多元化延伸,我想汇报一下。各位都非常清晰,我们三驾马车,投资、出口、消费,在国内来说,最具增长潜力的是消费板块。就消费而言,有两个前提。第一,你得有钱才能消费。第二,你对未来有预期才敢消费。中国当下实际有效的消费力量人群还是定位在整个中产阶级,尤其是中产阶级的消费升级。所以节日期间游客去日本把马桶盖买空了,这其实就是中产阶级消费升级。当然在这个领域当中,我们也看到传统的刚性需求的衣食住行,其实是不同的量级,比如百元级的吃、千元级的穿、十万级的车、百万级的房。百万级的房是高额,但是低频,一般来讲,一生买一次房,频率差不多,但是百元级的吃,金额小,但是频率高。从整个衣食住行角度来讲,布局地产企业从上游往下游做延伸、做布局,所以为什么大家看到恒大做冰泉了,绿地搞全球食品进口直采。
        中间这个蓝海是非刚性,金额又不够高,频率也不够大,所以这块领域是供给不足,而且在我国是明显资源错配,我们把它定位很简单,说成是两大类也可以,文化教育、健康医疗。随着国民收入的提升,在恩格尔系数当中,收入支出当中,万元级的支出比重占比在增大,这块恰恰是我们现在资本金得去,市场还是供给不足的状态。所以也可以理解,为什么万达积极的在向文化产业方向转型,去做布局。这是我们在整个多元化产业链布局当中的投资逻辑。
        对金融板块的安排。这张图是目前绿地金融集团的板块的布局,做了一把扇面。覆盖面有不同的标准。细分来讲就比较简单,一块是传统的金融,一块是新金融板块,讲互联网金融,包括省一级的金融小额贷、租赁等等,第三块是基金管理、并购以及投行和资本运作层面做的安排。
        从地产企业转型角度来讲,我定义为金融化转型,这是一个方向。我们回头看国际上成熟国家的地产开发模式跟我们截然不同,基本上是金融化的安排,尤其是美国市场,刚刚当选这位总统是地产人士,是开发商。真正作为投资商角度来讲,美国大量的地产基金作为投资商进行安排。开发商就是组织者或者设计者、产品定位者。所以在海外地产开发不是地产企业自己去融资、自己向银行借钱来做开发,开发商是整个产品定位、规划、设计、施工、组织,投资商是地产基金标准化的金融产品,当然也做一些非标安排,对项目进行开发投资。这块是我们今后发展转型的重要方向。
        当下来讲,市场确实需要有这样的整并,行业也需要有这样的高度,也带来了行业整合机会。按照住建部数据,现在全国有57000家地产开发企业,有项目在建的大概是15300家,这个数字在任何地方都是过多、过剩的,未来五到十年甚至更短的时间,这个行业整并以后,500家或者300家地产开发企业就足够了。对于这个市场来讲,确实需要有这样的整并。整并过程当中金融化的安排也是工具手段,也是方向和趋势。
        房地产+金融这个命题这个大家也不陌生,很久以前就提出了,各家的目的不同,但是汇总在一块基本上也逃不出这样的七大功能,我不一条条读了,也不需要展开一条条讲,因为今天来参会的都是业内人士,也是专家。我只是做了一个汇总,房地产+金融最后达到的结果或者大家追求的目的基本就在这七条范围之内。
        在行业介入的时间长短、深浅情况,我们也做了一些比较,下面这张表里的企业是比较早就进入金融行业,获得传统金融机构牌照为主。我列的是绿地、万达、恒大放在一块,是比较具有代表性,在互联网经济大的背景下产生的,我们把它定义为新金融,因为在大概两个月前参加了乐视内部举办的研讨,定义新金融。我觉得新金融这个词比较好,在传统金融牌照参控股的基础上,更着力于打造以互联网、创新金融为平台的金融控股方向发展的定位。但是这三家尽管都在做金融,各自的定位还是有比较大的差别。
        我下面汇报一下绿地做金融的战略、我们的定位,同时我会把其他两家做金融的差异点跟我们进行比较。
        之前那张扇面是平行的,罗列了我们涉足的不同的金融投资的领域。归纳来讲,整个绿地金融集团的业务版图或者我们主要的利润和实现来自于四个方面。债券投资,主要是我们在一些房地产基金里,国内的房地产基金尽管是有些做成股的方式,大部分情况下还是明股实债的情况,尤其是地产企业做债性金融投资,我们是更多形成闭环,比传统金融机构更具优势。因为一旦出现违约,处理手段极其有限,不是拍卖就是打成资产包出售。而我们是前期是明股实债,但是一旦项目出险,在后续的风险化解环节,反而是给我们创造了优质的资产。这个项目如果我自身觉得我可以投的,或者我自己愿意去建这个项目,我可能会做地产基金,做偏债性投资。如果这个项目我不愿意去开发、不愿意去投,前期就不投了。但是一旦投了之后,如果真的出现违约和出险,拿过来开发、处理。这是我们比较基础的业务。
        股权投资是我们在整个结合产业集团的产业布局,包括仇部长介绍的地产行业产业链上下游带动了八十多个行业,地产行业有很多方面可以做增值,以我们股权投资的经验来讲,好的项目是不缺钱的,但是希望能够引进战略投资人对它有增值。比如前期参与投的IMAX中国等等,院线开影院,找万科意义不大,因为万科以住宅开发为主。万达自己有院线,但是跟绿地合作,我们是平台,可以开放。它给我的估值就可以低一些,同样是私募资金跟绿地的资金,它更愿意选择让绿地投入。在整个产业链当中,对于一些优质项目来讲可以做增值。作为已经形成像绿地这样体量的,在第一阵营,现在O2O这块的线下资源是我们很强大的,是我们在股权投资方面的优势。
        互联网金融创新,各家有各家的做法,绿地主要打造生态金融或者场景金融,是在所谓衣食住行的场景当中提供的以互联网为平台、载体的新金融服务。跟我们现在看到的之前把普惠金融或者互联网金融等同,或者把P2P跟互联网金融等同,这是完全不一样的概念。
        同时我们还跨境,境内和境外的投资安排,尤其在境外的投资,除了地产主业在境外有相应的布局,我们在金融板块的投资,包括股权投资,在境外也是颇多的参与,包括有些是我们作为买方参与,比如360回归,当然这还是资产市场投资安排。境外是我们目前为当下高净值客户服务的重点,全球资产配置是目前高净值人群的需求,除了不动产的配置以外,还有相应的绝对安全资产配置,除了地产一种形态,我们在境外替他选择一些安全性高、收益稳定的配置资产,为我们的客户提供方案,我们的价值是为他设计资产组合方案,把我们线下的资源优势进行发挥。
        绿地做这个工作,或者我们24年下来最有优势的一条就是线下资源丰富,绿地除了西藏以外,29省80几个城市有近百个酒店,我们自己用自己的话说,近千个CBD、近万个社区。这些年下来积累了450万买绿地产品的,不管是住宅还是产品的用户。基于这样的积累,在我们做金融业务发展当中具备了比较好的积累和客户储备以及线下的布局。
        整个金融板块为绿地集团贡献的利润是三分天下有其一,近1/3。公司金融、金融公司的差别。
        顾名思义,公司金融如果产业集团也好,地产集团也好,把金融定位成公司金融的话,那你的金融板块做的是为你自身的产业链或者产业链上的企业做产融结合。这个产融结合做的初级一点的可能就是为你自身提供融资,所以我们某大型集团,因为每家集团处于发展的状态和阶段都不一样,任何选择都是对的,所以有些集团可能做金融的当下主要目的是为自身解决融资。作为公司金融的2.0状态就是把资产进行优化,甚至证券化、情形化以及为生态链提供投融资的配套服务,万达可能更接近于这个状态。
        金融公司,顾名思义就是说它不是为自身提供服务,是为市场服务,它的目标是赚市场的钱。如果它的定义是独立的金融主体、金融公司的话,就是以盈利为目标。公司金融目标不是盈利,是为融资解决,定位目标是为集团解决了多少融资。
        不管是选择金融公司还是公司金融,每家企业都有这样的需求。引用之前我们业内同行的观点,如果销售收入低于千亿级的企业,做金融板块的安排,做公司金融比较好。千亿级以上的规模其实是有条件往金融公司这个方向去发展的。所以通过这两个箭头也比较了几个在一线或者在前沿的大的地产集团对于金融板块的定位和布局或者战略当中的差异。
        最后讲的就是大平台。从平台来讲,这是对地产企业来讲,是可能未来最有价值的部分。销售大家都轻资产化了,今后转型就是转成经营了。经营什么?就是经营线下的net,经营线上的资源整合。我刚才讲的IMAX,我自己有线下资源,你要开影院可以来,你在开影院的同时,我还投资你。再比如之前分众传媒回归,我在投资它的同时,它要的是电梯,估值是按照电梯里多少块屏来进行估值,我们结成战略合作伙伴,我们把这个平台向产业当中优势企业进行开放,大家在这个当中共同发展,我们不仅仅开放平台,也把金融串起来,把我们所谓经营和投资两步带动。因为光经营,收入比较有限,但未来我们可能在投资方面带来的收益率包括回报会更丰富。
        我的一些粗浅见识向各位汇报到这里,感谢各位。谢谢。
        
        陶红兵:谢谢耿总的精彩分享。我们今天上午有两个半场,前面半场是结构择优发展,后面半场是魔幻地产批判。前面两位嘉宾是政府背景专家,分享的是宏观层面的。从耿总开始是企业界代表,虽然有一点给绿地打广告,但是绿地的样本对我们有参考意义,他分享的价值也在这里。
        还有一位嘉宾是做城市更新业务的,现在地产进入下半场,指的不只是过去的住宅开发的模式有了变化,也是在我们的很多一线和二线城市里,从过去的增量开发、增量市场,已经逐步进入了存量市场,存量市场包括存量的交易、存量的资产的运营管理、存量的更新和开发,这位嘉宾是从城市的更新这方面做的非常有成就的,给我们带来的标题是“城市、资产与投资三重价值提升”,有请高和资本董事长苏鑫先生。

  • 乐居小记者 03-29 07:12

        陶红兵:感谢许院长的精彩发言。大家上网搜一下会发现,许院长在网上也有很多精彩的观点。我记住了他讲的三点,第一点是我们调控其实不是要调控房价,而是因为我们公共服务水平的差异化导致的人员从中小城市向大城市流动,所以我们要保证人民的基本居住需求。利用共有产权保障制度来保证他们的需求。许院长又讲了一句名言,房价高的城市,经济发展会更好,但是不要忘了,许院长讲的是在市场化的高端房的时候的情况,所以在引用的时候,不要把这部分内容变成了对整个房地产市场的看法。
        许院长讲了对国家的房地产战略的看法和认识。我们还要有请一位权威人士,他是以前参与过房地产政策制定的,有请国务院参事、原住房和城乡建设部副部长仇保兴,他讲的题目“取势、明道、优术”。
        
       

       仇保兴:(应嘉宾要求,暂略)

  • 乐居小记者 03-29 07:12

    第十二届中国地产金融年会
    中国房地产:结构择优与魔幻批判
    时间:2016年11月10日上午
    地点:北京银泰柏悦酒店
       
        陶红兵:各位嘉宾、各位新老朋友,欢迎大家莅临第十二届中国地产金融年会。非常感谢大家在今天这样一个雾霾天来参加我们这个大会。
        2005年当时我还在思源做总裁,和文豪共同商议,发起了中国地产金融年会。当时我想我们根本没有想到这个会议会开到今天第十二届,这12年也是中国房地产发展波澜壮阔的12年。这12年不断听到的一个词就是“调控”,我记得2008年的时候地产金融年会的主题是“迷雾中的中国房地产”,今天我们看到在迷雾中的北京,我们又来讨论房地产的走势。
        2005年的时候,全国的GDP是18万亿,当年房地产商品房的销售额是1.8万亿,今天2016年,11年过来了,可能我们的GDP增长了四倍,从18万亿今年可能会有70万亿。房地产销售额从当年的1.8万亿,到今年大概会有15万亿,增长了八倍。在这样一个大的背景下,我们看到最近这一个月又出现了很多让开发商不知所措的情况,我们又迎来了新的调控。而且似乎这轮调控和过去都不一样。过去的调控我们都已经习惯了,大家都已经是老运动员。但是这次好像和过去有了很大差别。
        昨天很多开发商在朋友圈里都关注另外一个国家的开发商,大家都觉得现在房地产在转型,你看人家转型多成功,从开发商转型成了美国总统。我觉得我们的开发商千万不要这样想,如果你也想这样转型的话,我觉得麻烦会很大。
        今天有很多新朋友,也有很多老朋友,到底我们怎么看待下一步的走势,我们房地产这一轮的调控,包括中国经济的新常态下房地产应该向什么道路去走,我们邀请很多重量级嘉宾来给我们分享他们的观点。
        联办财经研究院院长、原国家税务总局副局长  许善达
        国务院参事、原住房和城乡建设部副部长  仇保兴
        绿地集团副总裁、绿地金融控股集团董事长、总裁  耿靖
        高和资本董事长  苏鑫
        清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人  杜丽虹
        新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁  李战洪
        新派公寓创始人、CEO,赛富不动产基金合伙人  王戈宏
        北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事  汪浩
        睿意德创始人  张家鹏
        杭州老板电器股份有限公司副总裁  何亚东
        
        首先邀请联办财经研究院院长,原国家税务总局副局长,许善达先生,他的演讲题目是“新常态下的房地产战略”,大家欢迎。


        

        联办财经研究院院长、原国家税务总局副局长

       许善达:高档房子应放开限购,增加交易环节消费税


        许善达:现在房地产的事大家都很关注,我谈点我的看法。我在联办财经研究院做点研究工作,我不是专业人士,仇部长在这方面他的经验、情况了解得比我多,对政府决策情况也比我熟悉。
        首先,对中国房地产市场的发展,有几个主要的需求,一个需求是,过去我们国家很穷,很多人的居住条件是达不到基本居住要求的。我这有个数字是2010年人口普查,这是五年以前,最新数字我还没看到。当时说城镇居民有五千万户,五千万户居住的条件是什么呢?人均建筑面积小于8平方米,没有自来水,没有厨房,没有卫生间,有的还没有取暖。五千万户一户人口是3点几口人,就是有1.6到1.7亿人口是居住在不具备基本居住条件的住房里。城镇居民一般来说有4到5亿,也就是有1/3城镇人口居住条件就是刚才我说这个情况。这些随着经济发展肯定需要改善,肯定需要住在一个有自来水、有厨房、有卫生间、有下水道、有取暖等等的住房里,这是最基本的居住要求。这是我们达不到基本住宅需求的这种要求,应该是我们全国对住宅建设的重要的一部分。
        第二类是属于在我们经济发展中,我们有很多这类群体,他又不是特别穷的贫困人口,比如一般来说代表的就是大学毕业、硕士毕业、博士毕业,这些人在30岁上下,都要结婚,都要娶妻生子,有的还要抚养老人。但是这些人在城市里生活,只满足基本条件住房对这个群体来说是不够的。因为他有工作,他有需要工作的房间,他的小孩子需要学习的房间,这个比一般的所谓特别低收入这部分人要求要高一点。而这部分人在整个需求里占的份额也是比较大的。这也是一类。
        第三类是收入增长以后,人们希望能够改善自己的住房条件,希望房子大一点,设备好一点,环境好一点,这也是很正常的。人的收入增加,当然需要生活就更改善。
        而且在我们国家,我觉得这三种需求里,还有一个重要的跟我们国家整个的经济体制有关联的现象,就是我们国家财政的提供的公共服务的水平,目前是个差异很大的格局。我们的财政资源分配,是越向高级的大城市,分配的资源越多。越到基层,分配的资源越少。资源多的这些政府就可以提供更好的医疗、更好的学校、更好的文化等等,这些社会公共服务的水平在我们国家就形成了一个特别大的差距的格局。这点我们跟很多市场经济国家相比,那些国家相对的他们提供的公共服务的均等化水平比我们高。因此人们在这个地方和在那个地方享受的公共服务差距不是很大。我们国家的差距就太大了。差距越大,就形成一个趋势,什么趋势呢?只要收入增长,就需要搬到能够提供更好的公共服务的城市去。
        我们的经济发展,随着居民收入增长,人口就会从最基层向上来流动,不是形成一个星罗棋布的局面,而是相当于形成一个都在往上移动,没有钱移动不了,只好停在某一级居住的地方。只要他收入能够支撑了,就往上移动。比如咱们讲的最典型的山西的煤矿主,他原来就是农民,就是村里的人,他挣了钱了到北京买房子,他的小孩在北京上学,他交钱让孩子读北京的小学、中学,老人看病要到三甲医院去看病。为什么?他收入高了。他以前在村里,村里再挣钱,他可以房子盖得很大,路修得很好,有医院吗?有好的学校吗?没有。所以我们国家现在这种公共服务均等化水平的差异特别大,就会形成随着我们经济发展、居民的收入水平提高,从居住的城市的层次来讲,就有往上的趋势。在公共服务均等化还没有实现以前,这个趋势很难逆转。
        刚才说这几种现象,是反映我们房地产市场的特点。这种房地产市场和美国、和欧洲、和日本很多地方是有很大区别的。我们国家房地产从政府来讲,如果我们客观上是这么一个市场,那么政府的房地产政策就得有中国特色,我们要吸收一点其他市场经济国家成功的经验,但是我们绝不可能去copy,完全复制是做不到的,一定要结合中国的实际。我认为我们的房地产一直就是以调控房价作为一个特别重要的目标,为了调控房价,形成很多手段。从调控房价的出发点来看,也是有道理的。就是房价太高了,普通居民改善住房就很困难,这个是影响普通居民的生活质量,这个目标是很有道理的。
        但是在中国,我认为政府的职能,如果用以调控房价为主的战略来看,在中国是很难达到预期效果的。我认为从2013年开始,就有国务院的新一届政府。2014年,政治局有一次学习会,所谓学习会就是请两个专家就某一个专题给政治局在讲解,说这个问题两个专家都有什么看法。2014年10月份的政治局学习会学习什么呢?就是学习的是房地产的问题。在那次会上,新华社每次会都要发布一个消息,我认为那次会上,习近平总书记作为十八大以后的我们党的负责人,他已经提出一个我认为是新常态下新的房地产的战略,这个战略是什么概念呢?就是政府的职责是什么,政府在房地产问题上主要职责是什么。他特别强调,主要职责是满足低收入群体的基本住房需求。这是过去政府文件里没有把这点提到这么高。
        所以做了很多工作,比如保障性住房,从上届政府开始,当时计划要搞3500万套,但是由于整个战略没有把这个强调得特别高,所以那个计划完成的进度很慢。因为保障性住房政府需要投入资源,因为保障性住房都是解决低收入群体的,政府投入了很多资源在政府的财政分配上,很多地方积极性就不太高。当时虽然定了,五年之内要建立3500万套,实际进度达不到。
        从2014年政治局学习会议之后,国务院也加大了各地建设保障性住房的进度,这一点要比起前几年来说是很大的变化。在我们国家政府要让我们的城镇居民在几年之内都要能够住在一个具有基本居住条件的住房里,包括社会上非常低收入的这部分城镇居民的群体。这个我觉得是这几年在保障性住房建设加快进度,通过很多的办法,这个是我们新常态下房地产战略的一个组成部分。当然全国各地不均衡,有的城市这个问题解决了,城镇居民住的房子没有刚才说的不具备基本居住条件的。但是有些城市很多,包括北京市,你到二环内去看看,二环内的很多居民还用公共厕所,还有一批居民的居住条件不够。应该在几年之内我们要全部解决。
        2010年的普查,2015年还没有做,看看2015年还有多少城镇居民居住条件不具备最基本的水平。这个我觉得是我们政府房地产战略一个重要的组成部分。这个组成部分政府要出钱的,要拿出政府的财政资源来解决这个问题,当然还有一系列管理上的事情。这是新常态下房地产的一部分。
        第二部分,我们调查了上海,一些一线城市和二线城市,我们现在经济要转型,我们经济主要不是靠投资搞钢铁、搞水泥,主要使得我们经济发展,提高经济的技术含量,要鼓励创新,要减少靠消耗资源、环境污染来发展经济的模式。要想转变这样的经济发展方式,一个很重要的举措就是要大量的知识分子,大学毕业、研究生毕业、博士毕业,把这些人更多的培养出来,这些人进入企业,增加企业的技术含量,这是一个大的趋势。但是这些人在一线城市、二线城市,靠现在的工资水平要想在这么高的房价情况下来购买一个住房,他们这些人买的房子不可能是保障性住房,一家三口住在40多平的房子里,肯定是不适合他们这些人生活。一般来说,得有八九十平、一百平上下,因为有的人还有老人等等。所以他们的居住水平比保障性住房要高一个档次。但是按照市场的价格,这些人的工资是很难支撑这个的,不但他们难以支撑,企业也难以支撑。
        最近大家知道的就是深圳,深圳的房价涨得很快之后,使得深圳很多企业劳动力成本大幅度上升,因为深圳很多企业都是研发力量很强的。但是这些人在这么高的房价情况下,工资就必须上涨,工资涨少了,他就无法生存。但是工资上涨,就会造成这些企业的经营效率下降,成本太高,使得很多企业经营就困难。所以这类群体他们的住房问题怎么解决,在我们国家这就是关系到一个经济发展的重要的领域。如果我们不能使这些人能够有一个跟他们的工资各方面能够比较相适应的住房,能够使他们的收入支撑他们住在这样一种水平的住房里,那我们的经济转型是实现不了的。
        像东莞,挨着深圳,已经去动员深圳的企业到我那去办厂,我那的房子便宜,这样劳动力工资就下降。我那生活条件也很好,不过就是离深圳稍微远一点。而且有的深圳的企业,已经把自己的一些新投资或者新建的东西搬到东莞去了。
        我们不能忽视这个问题。现在看,一二线城市的经济发展,要更多的依赖于这种创新、技术改造、增加技术含量,这种转型要想实现的话,条件需要很多,有一个条件就是要解决这类群体的住房需求。而这类群体住房需求完全靠市场是不行的,就因为他的劳动力工资的水平和我们国家的价格是不匹配的。我所知道的,我们写过一些报告,上海的共有产权房制度,就是解决这个问题非常好的一个案例。遗憾的就是,后来社保部定了有了城市,包括上海,要试点的共有产权房,但是现在我一直没有看到试点的报告。但是我们调查认为上海的共有产权房的办法是非常好的。等于是政府要出30%的钱,你自己出70%的钱,当然这个比例各地都可以调。这个钱不是给你补贴的,将来是作为一个产权证写上的,政府有百分之多少的产权,你拥有百分之多少产权。几年之后,你如果说收入增加了,想改善,换房子了,这个房子政府收回那30%,包括溢价部分也收回。相当于政府国有资本存在的形式。跟政府投资到企业占的股份是一样的。
        但是我们在上海了解的数字,前年政府就拿了500个亿,解决了居民一千多亿的住房需求,加在一起将近两千亿,这些人就可以用他们的工资水平来支撑他们住在这样一种标准的住房里。我觉得需要有这样的限制措施。
        政府对保障性住房,就是要有户籍人口,因为北京市长不能负责保定市居民的具体住房,只能负责北京,因为他是北京市长。所以外地的低收入群体的人,在北京不能买保障性住房。但是共有产权房有一个条件就是,要在上海工作几年等等,有这个条件,但是比户籍放开一点。但是也有限制,也不是随便谁来买房子都给你30%。有一定的你在上海工作,交税、交社保等等一些条件。
        这两种类型的房地产都是政府要提供资源的,政府提供资源解决这两个问题,一个是解决最低收入群体的基本住房,一个是解决经济发展中大学生、研究生、博士生这个群体毕业,他们的劳动力成本和居住条件。这两点将来会成为我们国家城市政府在财政资源的分配上要重点考虑的一个领域。
        第三个部分,市场化。我认为现在市场化的这次调整,十几个城市都在调整政策。我们认为市场化的房子就不要限购,那个房子限购是没有意义的。房价高对老百姓没有关系,谁有钱去买,政府可以多收税。我们现在看加拿大、香港,非加拿大的人口、非香港的人口,买房子多交税,政府拿这个钱去解决低收入群体和保障性住房、共有产权房,解决他们的财政资源。限购是没有任何意义的。全世界要想比,哪个城市房价高,哪个城市经济发展的好。我们国家如果出十个纽约、十个伦敦、十个东京、十个巴黎这样的高房价的城市,我们国家经济就上去了,比现在要好得多。所以我认为这种市场化的房价高,并不是经济发展的困难,恰恰是经济发展好的一种标志。当然,政府要解决那两部分人,那两部分是政府的职责。
        这次我看十几个城市发的文件里,有的城市对于多少平米以上的比较大的房子、豪华的房子,虽然说这个房子如何如何,但是已经不限购了。有的城市发的文件,对那样的房子还是限购。我想将来再发展一段时间,可能都会采取高档住房取消限购、加税。这个方法可能是一个将来长期有效的办法。
        所以这是对于房地产战略,我们国家政府的职责、经济发展等各方面的因素,这是我所理解的新的房地产战略。
        最后再涉及一个问题,就是有关的税收问题。现在跟房地产有关的税收政策还有很多也是需要再完善的。比如住房贷款的利息,是不是可以在个人所得税上扣除,这是可以讨论的。我们的个人所得税很复杂,我们是分项,又不是综合。但是从道理上讲,这种住房贷款的利息在市场经济国家都是税前可以扣除的。像这样的问题是可以讨论的。
        包括对高档房,现在很多人建议对高档房征收房产税,上海也在试点,重庆也在试点,我对这个税收的功能、效果,我认为是达不到预期的政策目标。我认为还是在销售环节征税,像香港、加拿大都是征的契税等等,甭管叫什么名字,只要你交易一次高档住房,增加一个税,我觉得用消费税的名义倒比较好,由地方政府来收。地方政府根据各地城市需求的不同,税率都可以有一定的调节能力。销售环节多收税,征收成本也比较低,征纳关系也比较好处理。因为增值了,增值了收一个税,增值的房产主也能得到一部分利益,政府也从其中得到一部分利益。这种征纳关系要比保有环节每个月去收或者每个季度去收这样的办法效果要好得多。而且征收率特别高,高档房要改房产证必须交什么税,都征得特别高。所以我建议高档房取消限购,有的城市已经这么做了,还有的城市还限购,我建议取消限购。再就是在高档房的销售环节,应该允许地方政府收消费税,而且税率政府可以有一定的调节。
        这样的新的房地产战略,目前正在实施之中。因为我们国家的房地产政策和很多国家有区别,简单copy是做不到的。我觉得通过这种经济形势的分析,加上我们国家的格局,这样的房地产战略来适应这样的格局,可能是我们将来能够长期有效的又能够推动房地产发展,又能解决居民的住房需求,政府的财政在这里又能够有一定的分配、征收、支出的余地,我倒觉得这个方法可能是比较好能够长期有效实行的。
        我就说这么多意见。谢谢大家。

第十二届中国地产金融年会2016年11月10日于北京启幕,本届年会主题为“中国房地产:结构择优与魔幻批判”。新浪乐居为您全程直播。

举报